Решение № 455 от 26.11.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 455 гр. Варна, 26.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мила Й. Колева при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева като разгледа докладваното от Мила Й. Колева Търговско дело № 20243100900368 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявените обективно съединени искове са с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

Производството е образувано по искова молба от Р. Н. Р., ЕГН **********, с адрес: ****, чрез адв. Г. М., срещу „МЕТАЛЕКС ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК 103861026, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул.

„Васил Левски“ № 68, офис 6, с която са предявени искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца сумата от 63 075,51 лева, представляваща платена сума по развален, а при условията на евентуалност - прекратен по право, договор от 15.10.2021 г., по силата на който ответното дружество, като продавач, се е задължило да построи и продаде на ищеца апартамент № 72, находящ се на етаж 8 по проект 83,20 кв.м., ведно с изба № 13 по проект с площ 3.99 кв.м., в предвидената за строеж жилищна сграда № 2 в ****, *****, както и съответните идеални части от същото дворно място, ведно с паркомясто № 265 по проект от 28.20 кв.м., находящо се в подземен гараж, целия с площ от 2282.10 кв.м., ведно със законната лихва, считано от предявяване на исковата молба – 08.07.2024 г. до окончателно плащане на сумата, както и сумата 918,13 лева, представляваща обезщетение за забавено плащане на горепосочената главница в размер на 63075,51 лева за периода от 31.05.2024 г. до 07.07.2024 г.

В исковата молба е изложено, че на 15.10.2021 г. ищецът в качеството си на купувач сключил с ответника в качеството му на продавач договор, по силата на който последният се задължил да построи и продаде на ищеца 1 апартамент № 72, находящ се на етаж 8 по проект 83.20 кв. м., ведно с изба № 13 по проект с площ 3.99 кв. м., в предвидената за строеж жилищна сграда № 2 в УПИ-XIII-286, кв. 14, ж.к. „Младост“ - I м.р. гр. Варна, както и съответните идеални части от същото дворно място, ведно с паркомясто № 265 по проект от 28.20 кв. м., находящо се в подземен гараж, целият с площ 2282.10 кв. м., като ищецът се задължил да заплати на ответника сума в общ размер на 64500.00 евро, платима както следва: 6450.00 евро при подписване на договора, 19350.00 евро в двуседмичен срок от уведомяване за получено разрешение за строеж; 6450.00 евро в срок до 28.02.2022 г., ако е било издадено разрешение за строеж; 19350.00 евро в двуседмичен срок от уведомяване за завършен груб строеж и 12900.00 евро в двуседмичен срок от уведомяване на получен акт обр. 15.

Ищецът твърди, че на датата на подписване на договора – 15.10.2021 г. заплатил първата от дължимите суми в левовата й равностойност на 12615.10 лева. Впоследствие, на 30.06.2022 г. ответникът съобщил на ищеца по мейл, че било издадено разрешение за строеж на комплекс „Кулите“ – две жилищни сгради, находящи се в ****, ж. к. „Младост“ – I м. р. гр. Варна. На 05.07.2022 г. ответникът уведомил ищеца, че срокът за обявлението за издаденото разрешение бил изтекъл, както и указания за възможността за прекратяване на договорните правоотношения, като било посочено също, че промяна в договорените цени нямало да има. На 20.07.2022 г. ответникът уведомил ищеца за банкова сметка в „Юробанк България“ АД, по която да бъде заплатена следващата от сумите, като на 21.07.2022 г. ищецът твърди, че е заплатил втората и третата от гореизброените суми в левова равностойност от общо 50460.41 лева по посочената от дружеството сметка. Сочи, че бил изправна страна по договора, като към датата на депозиране на исковата молба твърди, че е заплатил на ответната страна сумата от общо 63075.51 лева.

На 26.04.2024 г. ищецът сочи, че е получил уведомление чрез управителя на ответното дружество, с което бил уведомен, че последното прекратило сключения между страните договор по независещи от него причини. Излага се, че дружеството посочило като основание за прекратяване на договорните отношения, че „построяването и прехвърлянето на собствеността, така, както е предвидено в предварителния договор, било невъзможно“, с оглед отмененото на 06.07.2022 г. първоначално разрешение за строеж, което наложило оттегляне от проекта от страна на ответника и препроектирането на цялата сграда. Дружеството посочило също така, че след препроектирането обектите в новия инвестиционен проект били различни от първоначално договорените между страните, поради което ищецът бил поканен да сключи нов предварителен договор при нови цени за подобен обект в новопроектираната сграда.

На следващо място, на 22.05.2024 г. ищецът сочи, че е отправил до насрещната страна изявление за прекратяване на договора по вина на дружеството, като било поискано и връщане на заплатената от ищеца сума в общ размер на 63075.51 лева в едноседмичен срок от получаване на изявлението. Дружеството, от своя страна, уведомило купувача, че счита договора за прекратен поради невъзможността да бъде реализиран първоначалният проект и поставило като условие за прекратяването на 2 договора подписването на анекс към него. На 27.05.2024 г. ищецът сочи, че повторно отправил аналогична с първоначалната покана, като на 04.06.2024 г. ответното дружество го уведомило, че ще върне сумата, след документално оформяне на основанието за превода. Ищецът твърди, че поискал от дружеството проект на документ за прекратяване на договора, като на 05.06.2024 г. получил анекс за прекратяването му, а като основание била посочена невъзможността за реализирането на първоначално изготвения проект, произлизаща от нормативни пречки, без фиксиран срок за връщане на сумата и без неустойки, за която и да е от страните. На 07.06.2024 г. ищецът твърди, че изпратил на дружеството споразумение с възприетата от него поредица от събития, което било изрично отказано от дружеството.

Въз основа на гореизложеното, ищецът счита процесния договор за прекратен, считано от 23.05.2024 г. поради виновно неизпълнение от страна на дружеството. В условията на евентуалност, ищецът счита договора за прекратен по право поради невъзможност да бъде изпълнен, считано от 11.03.2024 г. Ищецът счита, че предвид прекратяването на договора, ответникът неправомерно е задържал заплатените суми, поради което се иска тяхното връщане, както и обезщетение за забавено връщане на сумата в размер на законната лихва, считано от 31.05.2024 г. до датата на завеждане на исковата молба в размер на 918.13 лева. На изложените в исковата молба доводи е отправено искане до съда да постанови решение, с което да уважи предявените искове. Претендира разноски.

Ответникът „МЕТАЛЕКС ИНВЕСТ“ ЕООД депозира писмен отговор в законоустановения срок, с който оспорва твърденията в исковата молба. Излага, че невъзможността да бъде изпълнен първоначалния проект е продиктувано от действията на трети за спора лица. Сочи, че поради независещи от дружеството причини от административен характер изпълнението на първоначалния проект било обективно невъзможно, а поконкретно – поради обжалване от страна на ГД „Гражданска въздухоплавателна администрация“ към МТС с твърдения за съгласуване на проекта по реда на чл. 16б, ал. 1, т. 6 от ЗГВ. Сочи, че процедурата по обжалването продължила повече от 2 години, като приключила на 14.09.2023 г. с отказ за съгласуване на застрояването от същата дата. Впоследствие били предприети допълнителни действия по съгласуване на проекта, като на 23.11.2023 г. ответникът твърди, че същият бил одобрен. На 11.03.2024 г. сочи, че било издадено ново разрешение за строеж. Дружеството определя гореизложеното като обстоятелства, стоящи извън волята му, които го поставили в обективна невъзможност за изпълнение на задълженията му по процесния договор по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД и за които причини продавачът не отговаря за периода на обжалване на първоначалния проект.

Сочи, че с оглед изготвянето на нов инвестиционен проект предходната пречка била с временен характер, наложила единствено временното спиране на изпълнението на договора от 15.10.2021 г., уредено от страните в чл. 2, ал. 1 от същия. Липсата на траен характер на пречките по изпълнението на договора свързва с липса на хипотезата по чл. 89 ЗЗД за разваляне/прекратяване на договора и въпреки отправените от страните изявления в тази насока. Следователно, ответникът счита, че не е отпаднало основанието, на което са му платени суми от ищеца, от което обуславя извод, 3 че процесният договор не бил развален/прекратен поради обективна невъзможност за изпълнението му в резултат на производството по оспорване на разрешението за строеж. В условията на евентуалност, ответникът излага, че липсва основание за повторно прекратяване на договорното правоотношение при евентуално валидно разваляне на твърдяното от ищеца на 23.05.2024 г. По-нататък, счита, че при разваляне на договора при възникнала невъзможност за изпълнението му следва длъжникът да отговаря за тази причина, каквото обстоятелство не било налице в настоящия случай.

На следващо място, ответникът счита за неоснователно твърдението на ищеца досежно липсата на идентичен с първоначалния обект в новоизготвения инвестиционен проект. Аргументира позицията си с наличието на конкретно предложение от негова страна към ищеца за сключването на нов договор за закупуването на имот с идентични характеристики като този по договора от 15.10.2021 г. и при предложени изгодни условия за ищеца. Изричният отказ на ищеца да приеме заместващ вариант ответникът сочи като основание за невъзможността да се изпълни предварителният договор, обуславящ изпадането в забава на ищеца по смисъла на чл. 95 ЗЗД.

На следващо място, ответникът излага, че уведомявал редовно ищеца относно хода на административните процедури, съпътстващи инвестиционния проект, включително и за настъпилите усложнения във връзка с тях. Счита извършеното от ищеца на 20.07.2022 г. плащане по договора като конклудентно действие по изпълнение на договора. Твърди, че посоченото от ищеца основание за прекратяване на договора от 15.10.2021 г., а именно – по чл. 12 от същия, е несъвместимо с настоящия случай поради наличието на обективни причини, които не могат да се вменят във вина на продавача. С последното ответникът аргументира неоснователност и на претенцията за заплащане на обезщетение за забава за периода от 31.05.2024 г. до 07.07.2024 г.

Отправя искане до съда за постановяване на решение, с което да бъдат отхвърлени исковите претенции. Претендира разноски.

В срока по чл. 372, ал. 1 ГПК е постъпила допълнителна искова молба от ищеца, в която се поддържа изложеното в първоначалната искова молба и се оспорват възраженията на ответната страна.

В срока по чл. 373, ал. 1 ГПК е постъпил допълнителен отговор от ответника, в който се поддържа първоначално изложеното и се оспорват твърденията на ищеца.

В съдебно заседание ищецът Р. Н. Р., чрез процесуалния си представител адв. Г. М., поддържа така предявените искове и моли за тяхното уважаване. Претендира присъждане на разноски по делото, съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК.

В съдебно заседание ответникът „МЕТАЛЕКС ИНВЕСТ“ ЕООД, чрез процесуалния си представител адв. З. Й., моли за отхвърляне на предявените искове като неоснователни и недоказани.

Окръжният съд, преценявайки събраните по делото доказателства и доводите на страните по реда на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

На 15.10.2021 г. между „МЕТАЛЕКС ИНВЕСТ“ ЕООД, в качеството 4 на продавач и Р. Н. Р., в качеството на купувач, е бил сключен договор, с който продавачът се е задължил да построи и продаде на купувача срещу заплащане, както е уговорено в договора, недвижими имоти в предвидената за ново строителство жилищна сграда № 2 в ****, *****, а именно: апартамент № 72, находящ се на етаж 8 по проект 83,20 кв.м., ведно с изба № 13 по проект с площ 3.99 кв.м., както и съответните идеални части от същото дворно място, ведно с паркомясто № 265 по проект от 28.20 кв.м., находящо се в подземен гараж, целия с площ от 2282.10 кв.м. Срокът за предаване на продавания обект е бил 36 месеца след даване на строителна линия на строителната площадка.

Разпечатката съдържа 24 от 54 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/daed4456-d316-414d-9c11-80280f59eb97