Решение № 228 от 19.07.2024, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 228 гр. Разлог, 19.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на осемнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Диана С. П. при участието на секретаря Я. Г. Й., разгледа докладваното от Диана Павлова, Гр. дело № 20221240100152 по описа за 2022 г.

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл.258 и сл. от ЗЗД, във вр. с чл.265, ал.1 и с правно основание чл.92 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.

Ищците Ц.В.Г., ЕГН* и Ж.-Ф.Р.Ч., граждани на Р.Ф., роден на *, съд. адрес: г.С., у.Д.№2, е.1, а.2, двамата действащи ч/з пълномощник адв. Д.Я.-САК, твърдят в ИМ, че на 06.02.2020 г., м/у тях и ответника „Е.Е.П.И.“ЕООД, с ЕИК*, с адрес: г.Р., у."Ш."№6, с управител П.П., е бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на дружествени дялове и извършване на строителство, по силата на който ответникът се задължил да извърши строителство в завършен вид на къща (в степен въвеждане на сградата в експлоатация), съгласно приетите архитектурни проекти, да апортира поземления имот и къщата находяща се в него в ново дружество и да прехвърли дяловете от новото дружество на ищците, в съответните за това срокове.

Ищците сочат, че по смисъла на договора който са сключили с ответника, „Къща“ означава сграда с проектен идентификатор №*** по КККР на г.Р., одобрени със Заповед №РД-18-33/15.05.2006 г. на ИД на АГКК, в г.Р., с.о. „П.“, с адм. адрес по КК: г.Р., м.К., К.А2, със застроена площ съгласно Разрешение за строеж от 203.20 кв. м. и РЗП от 203.20 кв. м., състояща се от входно антре, санитарен възел, техническо помещение, сауна, гардероб, дневна е трапезария и кухня, 2 спални, всяка със собствена баня, покрита веранда, е предназначение жил. сграда, еднофамилна, брой етажи: 1, при съседи на къщата: от 4 страни двор и при съседи на поземления имот от 4 страни: ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***, като към датата на сключване на Договора къщата е била изградена на етап „груб строеж“ и за нея е бил издаден Акт за приемане на конструкцията.

Ищецът още твърди, че съобразно клаузите на сключения м/у страните договор, ответникът се е задължил да изгради къщата, предмет на договора, съобразно одобрените архитектурни и инвестиционни проекти, както и съобразно сроковете, уговорени м/у страните. В тази вр., съгласно:

- чл.4.3 от договора, ответникът се е задължил да прехвърли на ищците дружествените дялове в срок не по-късно от 15.05.2020 г., като същото е изпълнил на 05.04.2021 г.

- чл.5.3 ответникът се е задължил в срок до 30.06.2020 г. да осигури издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация (разрешение за ползване) на Къщата, като това свое задължение е изпълнил на 13.11.2020 г.

1

Ищците твърдят, че за целите на изпълнението на предварителния договор, ответникът е учредил в полза на ищците Договорна ипотека, учредена с Нот. акт за учредяване на договорна ипотека №34, том I, № от входящ peг.1115, от 16.04.2020 г., като съобразно клаузите на учредената ипотека, продавачът е следвало да изпълни строителството и да изгради къщата за своя сметка, съобразно сроковете, уговорени м/у страните и в съответствие с одобрения инвестиционен проект, като къщата следвало да бъде изградена в напълно завършен вид, включително по отношение на външни дограми, покрив, фасада, облицовки и общи части, включително огради, вертикална и хоризонтална планировка.

В ИМ още се сочи, че на 30.12.2020 г. м/у ищците и ответника бил подписан анекс към предварителния договор /цитиран по-горе/ от 06.02.2020 г., съгласно който страните по него се задължили да сключат окончателен договор, считано до 30.03.2021 г., като предвид прекомерното и извън определеното в Договора забавяне от страна на ответника били направени промени относно цената на Договора и изпълнението му. Окончателният договор м/у страните бил сключен на 05.04.2021 г. Съгласно сключения анекс, страните направили помежду си взаимни отстъпки, като една от тях била къщата да бъде предадена във вида, в който се намира към датата на подписване на анекса, като страните изрично се съгласили, че задълженията на ответника по т.5.6 от Договора, а именно - да завърши и предаде Къщата съгласно в степен на завършеност съгласно Приложение №2 - Степен на завършеност на СМР Къща (КСС) и Приложение №3 - Интериор и обзавеждане „до ключ“ към Договора, ще се считат за изначално недължими по Договора. Ищците заявяват, че подписаният анекс не дерогирал клаузите на т.5.5 от договора, касаещи задължението на ответника да изпълни строителството и да изгради къщата за своя сметка, съобразно сроковете, уговорени м/у страните и в съответствие с одобрения инвестиционен проект, като къщата следва да бъде изградена в напълно завършен вид, включително по отношение на външни дограми, покрив, фасада, облицовки и общи части, включително огради, вертикална и хоризонтална планировка. Във вр. със забавянето по отношение на изпълнението, съгласно сключения м/у страните договор, ищците твърдят, че са водели с ответника кореспонденция, включително и ч/з нот. покани.

Така в ИМ се сочи, че на 25.08.2021 г. ищците се сдобили с копие на архитектурните проекти от О.Р. и същите потърсили специалист, който да обследва къщата и да констатира дали същата е изградена, съгласно сключените договор, анекс към него и одобрените проекти. Ищците възложили извършването на техн. експертиза на дружеството „Я.П.А.“ЕООД, ч/з инж.Я., заключението по която сочи че несъответствията в изпълнените СМР и предоставените техн. спецификации са в частите - Архитектура, ВиК, Електричество, ОВК и Вертикална планировка, като пълното описание на всички неточно изпълнени, частично изпълнени и напълно неизпълнени СМР са описани в приложената към ИМ сравнителна таблица - неразделна част от техническата експертиза. Според приложената експертиза, част от инсталациите и елементите, които е следвало да бъдат монтирани, съгласно одобрените проекти, като термопомпа, изобщо не са монтирани. Несъответствията в изпълнените СМР, ищците сочат и описват подробно в ИМ, като същите са констатирани в част „Архитектура“, част „ВИК“, част „Електрическа“, част „ОВК“ и част „Вертикална планировка“. Съгласно заключението на техническата експертиза, констатираните неточни и непълни неизпълнения по СМР, са остойностени на 99`273,21 лева.

Ищците излагат още в ИМ, че ответникът е следвало да монтира главно електромерно табло, но към дата на завеждане на исковата претенция нито една от къщите в комплекса нямала собствена партида за ток и ищците използвали промишлен ток предоставян от ответника, а не от ЕРД. На следващо място ищците твърдят че са установили, че в горния ъгъл на притежавания от тях имот, граничещ с имот на ответника, имало изградена шахта, която се оказала че не е част от предмета на предварителния договор и съответно нямала никакво предназначение за имота собственост на ищците. Твърдят още, че съгласно техническия проект, част ОВК (последен параграф на раздел 6 - Код 09 пожарна безопасност) обектът е 2 следвало да се оборудва с подръчни противопожарни уреди и съоръжения съгласно Наредба №1з-1971 от 29.10.2009 г. за строително-технически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар и др., но след направен опит от страна на ищците за застраховане на къщата, предмет на договора, застраховането било отказано, поради следното съображение не са представени протоколи за пожарна безопасност, както и съответните процедури за целия комплекс, който бил и без адм. адрес.

С оглед на така описаната в ИМ фактическа обстановка, ищците заявяват, че за тях възникнало правото да поискат заплащане на разходите за необходими за поправка на неточно, непълно и напълно неизпълнените СМР, описани в приложените техн. експертиза и сравнителна таблица към нея, както и съответно разходите за извършените монтажни дейности на елементи, които е следвало да бъдат монтирани от ответника, но съответно поради неизпълнение на задълженията му, те са били принудени да закупят и монтират със собствени средства. Тези разходи ответникът следвало да заплати на ищците поравно, в пропорционално съотношение от 50 на 50 процента, съгласно претендираната главница.

Отделно относно неустойката, ищците твърдят, че предвид описаните и констатирани неизпълнения на договорните задължения на ответника и по-конкретно на задълженията, описани в чл.5.5 от Договора, за тях възникнало правото да се позоват на чл.10.1 от Договора и да получат съответната неустойка, за това неизпълнение. Съгласно чл.10.1. от Договора, в случай на неизпълнение, на което и да е от задълженията по Договора на ответника, в това число и на задълженията описани в раздел 5 (част, от който е и задължението, на ответника за изпълнение на строежа в съответствие с одобрените инвестиционни проекти), ответникът дължи на всеки един от доверителите ми неустойка от 0.1% от изплатените към момента суми, но не повече от 10% от общата цена по договора.

Водени от горното, ищците молят съдът да постанови решение, с което да осъди ответника „Е.Е.П.И.“ЕООД, ЕИК*, да им заплати /съгласно депозирана уточнителна молба на 15.07.2022 г. /:

• Сумата общо на 98`805,66 лева - по 49`402,83 лева на всеки от двамата, от които частично предявени 4`000.00 лева главница съгласно остойностените несъответствия по Къщата - по 50% от сумата за всеки един от доверителите ми, а именно по 2`000.00 лева за всеки един от ищците;

• Сумата общо на 21`371,25 € с левова равностойност от 41`798,54 лева - по 20`899,27 лева на всеки от двамата, от които частично предявени 1`000.00 лв. неустойка за неизпълнение равняваща се на по 500.00 лева за всеки един от ищците;

- законна лихва за забава в/у главницата от датата на завеждане ИМ до датата на окончателното заплащане на главницата.

Молят съда да осъди ответника да им заплати и направените по делото разноски.

Ответникът „Е.Е.П.И.“ЕООД, с ЕИК., с адрес в г.Р., у."Ш."№6, с управител П.П., депозира отговор на ИМ извън срока по чл.131 от ГПК, а именно ИМ е връчена на упълномощен представител на ответника на 16.02.2023 г., отговор на ИМ е изпратен по пощата на 17.03.2023 г., видно от пощенското клеймо, тоест след изтичане на едномесечния срок за отговор. Поради това отговорът на ИМ няма да бъде взет предвид от съда.

Преди първо ОСЗ, ответникът депозира писмено становище по ИМ и изготвения проект за доклад по делото с Определение №529/14.06.2023 г. по описа на Рг.РС. Сочат в депозираното становище, че ИМ е нередовна, поради неуточнен размер на исковата претенция. Ответникът не оспорва, че на 06.02.2020 г. действително м/у него от една страна, като „Продавач“ и ищците, като купувачи („Купувач 1“ и „Купувач 2“) се е сключил представения към ИМ Предварителен договор за покупко-продажба на дружествени дялове и извършване на строителство, като сочи че с/у задължението на Продавача по договора е уговорено задължението на Купувачите и настоящи ищци да заплатят цена на дружествените дялове от 284`950,00 € без включен ДДС - т.7.1 от договора, която се плаща на части при уговорените с договора условия. Ответникът също не оспорва и че на 3

31.12.2020 г. той и ищците сключили Анекс №1 към горепосочения Предварителен договор от 06.02.2020 г., с който са изменили съществени уговорки, които са били направени първоначално с предварителния договор, включително по отношение на: 1). срока за сключване на окончателния договор, 2). Цената по договора и 3). обемът, в който се предава изпълнението. Сочат още, че съществена уговорка по предварителния договор е била тази по чл.5.2 продавачът в срок до 31.03.2020 г. да организира и изпълни изцяло СМР и изгради напълно завършена къщата по чл.1.6 от договора заедно с необходимите технически присъединявания към ВиК, ЕПМ, прилежаща инфраструктура по установените технически правила, стандарти и одобрените за тях инвестиционни проекти, което изпълнение е уговорено да се удостоверява с Констативен акт за установяване годността на строежа (Приложение №15 към Наредба №3 от 31.07.2003 г.) - т. нар. Акт 15, който е съставен на 19.09.2020 г.- преди определения в чл.5.2 краен срок за това - 31.03.2020 г. В тази вр. ответникът навежда твърдения, че към датата на сключване на анекса - строителството било удостоверено и завършено, като със сключването на анекса страните са се съгласили да удължат срока за сключване на окончателен договор, като е уговорено неустойките по предварителния договор да са валидни и да се прилагат само доколкото поетите с анекса задължения не се изпълнят. Със същият анекс страните изрично са се съгласили, че след прехвърляне на дяловете, предмет на предварителния договор, всички отношения м/у тях, свързани с изпълнението на договора, ще се смятат за изпълнени, с изключение на гаранционната отговорност на продавача (чл.7, ал.1 от анекса). Навеждат се твърдения, че анексът е сключен, за да може страните да прекратят съществуващ м/у тях спор и да избегнат възможен такъв, като са си направили взаимни отстъпки, изменяйки първоначално сключения предварителен договор, като изрично са уговорили, че с точното изпълнение на поетите с анекса задължения, отношенията м/у тях във вр. с и произтичащи от сключения на 06.02.2020 г. предварителен договор се уреждат изцяло и окончателно и този договор ще се счита за окончателно приключен (чл.9, ал.1 и ак.2 от анекса). Ответникът потвърждава, че единственото му закъснение е в това, което е поел до 30.06.2020 г. „да осигури издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация (разрешение за ползване) на Къщата.“ (чл.5.3 от предварителния договор). Посочва подробно и направените отстъпки от първоначално определената м/у страните продажна цена, които отстъпки той е направил в качеството му на продавач.