Решение № 272 от 21.06.2024, Окръжен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 272 гр. П., 20.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – П., ІІІ ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЕКАТЕРИНА Т. ГЕОРГИЕВАПАНОВА

Членове:

МЕТОДИ Н. ЗДРАВКОВ

ХРИСТО СТ. ТОМОВ при участието на секретаря ЕМИЛИЯ ПЛ. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от МЕТОДИ Н. ЗДРАВКОВ Въззивно гражданско дело № 20244400500086 по описа за 2024 година Производството е по чл.258 и сл. ГПК.

С решение № 137/25.10.2023г. по гр.д. № 388/2023г. на РС гр.К. /КРС/ съдът е приел за установено по отношение на М. П. И., ЕГН **********, с постоянен адрес град П., кв. „***” №***, вх. ***, ап. *** и Й. Б. И. от гр.И., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ„***”, с ЕИК ***, с адрес гр.И., ул.„***” №***, че Договор за наем на недвижими имоти, нотариално заверен на 06.07.2021г. под peг. номер **** на Нотариус С. П. с рег. № *** при НК, с район на действие района на РС П., и вписан в СВ при PC К. с дв.вх. номер ****, вх. номер ****, акт ***, том 2 от 06.07. 2021г., е непротивопоставим на Ц. М. М., ЕГН **********, с адрес град С., ул.„***” №***, в Частта му по отношение на поземлен имот с идентификатор *****.***.*, на поземлен имот с идентификатор *****.**.**, на поземлен имот с идентификатор *****.***.**, на поземлен имот с идентификатор *****.***.*** и на поземлен имот с идентификатор *****.***.**, тъй като не съответства на чл.32 ал.1 от ЗС.

Осъдил М. П. И., с ЕГН **********, с постоянен адрес град П., кв.„***” 1

№***, вх. ***, ап. *** и Й. Б. И. от гр.И., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ„***”, с ЕИК***, с адрес гр.И.,ул.„***” №*** да заплатят солидарно на Ц. М. М., ЕГН **********, с адрес град С., ул.„***”№*** направените съдебни разноски по делото в размер на 1550лв., от които държавна такса за завеждане на делото от 50лв. и адвокатско възнаграждение в размер на 1 500лв.

Недоволна от решението е останала М. П. И. от град П., която го обжалва в срок.

В жалбата правят оплаквания, че постановеното решение е неправилно и необосновано, с искане да се отмени изцяло и вместо него да бъде постановено решение, с което да бъде отхвърлен иска и да й се присъдят разноските за двете инстанции.

Твърди, че има сключен за срок от 10 стопански години за периода от 01.10.2023г. до 01.10.2033г. Договор за наем от 06.07.2021г., нотариално заверен и вписан в СВ при АВ К., с който са отдадени под наем десет земеделски земи в землището на с.***, Община К., Част от които са и поземлен имот с идентификатор *****.***.*, представляващ Нива с площ от 31,522 дка; поземлен имот с идентификатор *****.**.**, представляващ Нива с площ от 3,619 дка; поземлен имот с идентификатор *****.***.**, представляващ Нива с площ от 1,013дка; поземлен имот с идентификатор *****.***.***, представляващ Нива с площ от 0,201дка и поземлен имот с идентификатор *****.***.**, представляващ Овощна градина с площ от 2,303дка.

Ищецът Ц. М. М. с две сделки – дарение и покупко – продажба, изразени в нот. акт № ***/22.02.2023г. и нот. акт № ***/22.02.2023г. на Нотариус В. Р., рег. № *** при НК с район на действие районът на РС К., е придобил 10/24 идеални части от собствеността върху петте Ниви, описани по-горе.

Твърди, че първата ответница е собственик на идеални части от същите недвижими имоти, които е отдала под наем със знанието и съгласието на останалите съсобственици за срок от 10г. на втория ответник при наемна цена от 30лв./дка, като причината за тази цена е нуждата от скъпи обработки на земята за нормалното й ползване.

Не е заобиколила чл.32 ал.1 ЗС и Договорът поражда правно действие.

2

Ищецът е знаел към 22.02.2023г. за сключения Договор за наем, т.к. същият е бил вписан в СВ при АВ гр.К..

Твърди, че при сключване на Договора за наем от 06.07.2021г. е имало формирано мнозинство от собственици на отдаваните под наем имоти, поголямо от 50 процента, при което Договорът обвързва ищеца като собственик на 10/24 идеални части от петте Ниви за срока на Договора.

Моли въззивния съд да отмени като неправилно обжалваното решение и да постанови друго, с което да отхвърли иска като неоснователен, както и да й присъди разноски за двете съдебни инстанции.

Вторият ответник Й. Б. И. от гр.И., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ„***”, с ЕИК ***, с адрес гр.И., ул.„***” № *** не изразява становище по ВЖ – л.14 от делото на ОС П..

Ответникът по въззивната жалба и ищец по делото пред КРС Ц. М. М. от гр.С., ЕГН ********** чрез адв. А. К. от ВтАК оспорва ВЖ в Отговор и моли съда да потвърди решението, като му присъди разноски за въззивната инстанция.

Твърди, че така постановеното от Районен съд гр.К. съдебно решение е правилно – всеки Договор за наем, сключен в противоречие с чл.30 ал.1 ЗС е непротивопоставим спрямо тези съсобственици, които не са го подписали.

Излага съображения, че твърдението на жалбоподателката, че при сключване на Договора за наем е действала със знанието и съгласието на другите съсобствениците е останало недоказано. В отговорите на двамата ответници липсва посочване на имената на съсобствениците, които са дали съгласие за сключване на Договора за наем от 06.07.2021г. От писмените доказателства се установява, че М. И. притежава – 2/9 - две девети идеални части от правото на собственост върху петте Ниви. При действието на чл.4а ЗСПЗЗ, който изисква Договор за наем на земеделска земя със срок над една година да се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, първата ответница притежава едва 22 на сто идеални части от петте Ниви и поради това след 2018г. не е същата не е могла да сключи процесния Договор.

3

Наред с това навежда доводи, че с така сключения Договор за срок от 10г. е нарушен и максималния срок за сключване на Договор за наем от лице, което не притежава право на разпореждане с имотите. Или с други думи лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват Договор за наем за повече от три години.

Въззивният съд, като обсъди оплакванията на жалбоподателката, прецени становищата на страните и събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК намира за установено следното:

Жалбата е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК, допустима е и е неоснователна.

За да постанови обжалваното решение КРС е приел, че ищецът съгласно Нотариален акт за дарение акт номер 99, том 1, рег. номер 665, дело 86 от 22.02.2023г. на Нотариус В. Р. и Нотариален акт за покупко-продажба акт номер ***, том 1, рег. номер ***, дело 87 от 22. 02.2023г. на Нотариус В. Р., е собственик на общо 10/24 ид. части от недвижими имоти в землището на с.***, Община И., а имнено: поземлен имот с идентификатор *****.***.*, представляващ Нива с площ от 31,522 дка; поземлен имот с идентификатор *****.**.**, представляващ Нива с площ от 3,619 дка; поземлен имот с идентификатор *****.***.**, представляващ Нива с площ от 1,013 дка; поземлен имот с идентификатор *****.***.***, представляващ Нива с площ от 0,201дка и поземлен имот с идентификатор *****.***.**, представляващ овощна градина с площ от 2,303 дка.

Ответницата М. П. И. съгласно Нотариален акт за дарение на недвижим имот номер 163, том 11, рег. номер 5181, дело 1695 от 22.10.2012г. на Нотариус В. Р. и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти номер ***, том 11, рег. номер ***, дело 1696 от 22.10.2012г. на Нотариус В. Р. е станала собственик на 2/9 ид.части от описаните по-горе недвижими имоти.

Видно от съдържанието на Договор за наем на недвижими имоти, нотариално заверен на 06.07.2021г. под рег. номер **** на Нотариус С. П. и вписан в СВ при PC К. с дв.вх. номер ****, вх.номер ****, акт ***, том 2 от 06.07.2021г., ответниците са сключили процесния Договор на 06.07.2021г., която дата е преди придобиването от ищеца на посочените от него ид.части на 22.02.2023г.

4

За периода от 06.07.2021г. до 21.02.2023г. вкл. ищецът не е бил съсобственик на процесните земеделски имоти и не е имало спорове относно законовото основание на ответницата да сключи процесния договор - Договор за наем на недвижими имоти, нотариално заверен на 06.07.2021г. под рег. номер **** на Нотариус С. П. и вписан в СВ при PC К. с дв.вх. номер ****, вх.номер ****, акт ***, том 2 от 06.07.2021г., но от 23.02.2023г. до завеждането на иска - 11.05.2023г. за ищеца е възникнало правото като съсобственик в процесните имоти да оспорва по исков път противопоставимостта на този Договор по отношение на придобитите от него идеални части от тези имоти.

По делото липсват данни и доказателства в насока,че към датата на сключване на процесния Договор за наем на недвижими имоти, нотариално заверен на 06.07.2021г. под рег. номер **** на Нотариус С. П. и вписан в СВ при PC К. с дв.вх. номер ****, вх.номер ****, акт ***, том 2 от 06.07.2021г. ответницата да е имала изискуемия се от чл.32 ал.1 от ЗС кворум на съсобствениците, тъй като съгласно тази норма общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.

Според КРС последното е в насока, че за горепосочените имоти ответницата М. И., действайки еднолично и без взето решение за начина на управление на имотите от страна на собствениците, е сключила Договор за наем със срок от 10 /десет/ години с втория ответник ЕТ„*******”, където е уговорено заплащане на наемна цена в размер на 30лв. годишно на декар, което според ищеца е крайно ниско и неадекватно на пазарните реалности.

Съдът стигнал до правни изводи, че в исковата молба ищецът се позовава на нарушаване на общото правило на чл.32 ал.1 от ЗС, тъй като при сключването на Договора за наем не се установява по делото да е имало формирано мнозинство на собствениците по-голямо от 50%, което да вземе решение относно управлението на имотите. Предвид това при отсъствие на формирано мнозинство, съответно при липса на решение за начина на управление на собствеността, към 06.07.2021г., сключеният между съсобственика М. П. И. и наемателя ЕТ„***” Договор за наем - Договор за наем на недвижими имоти, нотариално заверен на 06.07.2021г. под рег. номер **** на Нотариус С. П. и вписан в СВ при PC К. с дв.вх. номер ****, вх.номер 5

****, акт ***, том 2 от 06.07.2021г. е непротивопоставим на ищеца като собственик от 22.02.2023г. на 10/24 ид.част от описаните пет земеделски имота - Ниви.

Договорените период на наем и наемна цена за декар от процесните земеделски земи при неизпълнението на изискването на чл.32 ал.1 от ЗС към момента на сключване на Договора между ответниците, които видно от еднаквите им фамилии са в семейни или родствени отношения навеждат на изводи за заинтересувано договаряне на неблагоприятни условия за наем за период от 10г. на стойност от 30лв. на декар годишно между ответниците във вреда на останалите съсобственици.

За служебно известно съдебният състав на КРС приел, че Договорите за наем обикновено се сключват година за година и през стопанските 2021г. 2022г. и 2022г. - 2023г. наемните цени в землището на Община И. са над 30лв. за декар от около 50лв. до 80лв. за декар.

Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му Част, като по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

Видно от ИМ ищецът е твърдял, че е станал собственик на 10/24 идеални части от процесните пет Ниви, за които е сключен атакувания Договор за наем. Представил е доказателства за това – нот. акт за дарение и покупко – продажба, които установяват правото на собственост на ищеца върху 10/24 идеални части от петте Ниви, което представлява 42 на сто идеални части от собствеността върху същите.

Предявил е установителен иск, който за да е допустим следва да е налице правен интерес за ищеца от водене на делото и петитумът на ИМ е съдът да признае за установено, че Договорът за наем от 06.07.2021г. е непротивопоставим спрямо ищеца за целите пет Ниви, предмет на Договора в землището на с.***, Община И., който противоречи на обстоятелствената й Част. Ищецът не е активно легитимиран да води процес за целите имоти, а само за неговите идеални части от същите – за 10/24 идеални части. Без да остави ИМ без движение и да укаже на ищеца да приведе петитума на ИМ в съответствие с обстоятелствената й Част, КРС е постановил решение по нередовна ИМ без ищецът да има право да претендира непротивопоставимост на процесния Договор за наем за целите имоти, защото сам той твърди, че е 6 собственик на 42 на сто идеални части от същите.