Решение № 7447 от 08.12.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7447 гр. София, 08.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росен Димитров при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. Г.А като разгледа докладваното от Росен Димитров Гражданско дело № 20251100100978 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Р. П. А., чрез адв. Е. срещу „НЮ БИЛДИНГ ПРОПЪРТИ“ ЕООД, с която е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните на 16.10.2023 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот Магазин № 4 - самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с административен адрес - гр. София, район Студентски, ж.к. ****, обект Маг. 4, находящ се на етаж 1 в сграда с идентификатор ***. с предназначение на сградата жилищна сграда със смесено предназначение, сградата разположена в поземлен имот с идентификатор 68134,1607.7146, с предназначение на самостоятелния обект - за търговска дейност, брой нива на обекта - 1, с площ - 25.80 кв. м., прилежащи части - 0.294% ид. части от общите части на сградата и открита тераса с площ 12.40 кв. м., ниво 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***.

***, под обекта - ***, над обекта - ***.

Ищцата твърди, че на 16.10.2023 год. е сключила с ответника предварителен договор за покупко-продажба на описания имот, като с анекс от 28.11.2023 год. е удължен срока за сключването на окончателен договор.

Твърди, че въпреки изпълнените от нейна страна задължения за плащане на уговорената по предварителния договор цена ответното дружество не е изпълнило задължението си в уговорения срок да й прехвърли собствеността върху магазина.

Ето защо прави искане до съда да се обяви за окончателен сключения на 16.10.2023 г.

1 предварителен договор на описания имот.

Претендира и направените по делото разноски .

Ответникът „НЮ БИЛДИНГ ПРОПЪРТИ“ ЕООД е депозирал писмен отговор на исковата молба, в който признава иска.

Съдът като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, прие за установено следното:

Представен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.10.2023 г. сключен между Р. П. А. в качеството на купувач и „НЮ БИЛДИНГ ПРОПЪРТИ“ ЕООД в качеството на продавач. С него страните се договорили продавачът да продаде на купувача за сумата от 43 000 лв. магазин № 4 със застроена площ от 25.80 кв. м. състоящ се от търговско помещение, баня с тоалетна и тераса с площ от 12,40 кв.м, при граници: коридор, магазин №3, двор и магазин № 5 заедно с 0.294% идеални части от общите части на вход „ Б", равняващи се на 4,46 кв.м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, който магазин ще бъде построен в жилищна сграда с подземен гараж , която ще бъде изградена със застроена площ от 1589 кв.м. в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 3166 кв.м. с адрес гр. София, район Студентски, ж.к. „Малинова долина“.

В предварителния договор е посочено, че продажната цена в размер от 43000 лв. следва да бъде платена изцяло не по-късно от 20.10.2023 год. по сметка ************** на търговския представител на продавача.

Договорено е сключването на окончателен договор да се извърши на точна дата и час - 30.11.2023 г. в кантората на Ц.С.- нотариус с район на действие Районен съд - гр. София в 10.00 ч. С анекс от 28.11.2023 год. крайния срок е отложен за 29.11.2024 год.

От представения по делото констативен протокол от 03.12.2024 год. Съставен и подписан от нотариус Ц.С. се установява, че на цитираната дата в нотариалната кантора се е явила Р. П. А. за сключване на окончателен договор за продажба на описания по-горе имот, но до 10.30 ч. не се е явил продавачът, не се е явил и негов представител.

Представена е платежно нареждане от 16.10.2023 год. , от която се установява, че на тази дата ищецът е превел по сметка *********** на Джи Пи Хоум ООД сума от 43 000 лв.

По делото е представен Нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на обекти № 150, том I, рег. № 4456 от 21.03.2018 г., дело 139 от 2018 г. на нотариус Ц.С., като в т.І дванадесет физически лица са учредили суперфиция в полза на „Ню Билдинг Пропърти“ ЕООД върху два поземлен имот с идентификатор ***-УПИ V-3452

, кв.№14 и поземлен имот с идентификатор №

***-УПИ ІІ 3452, кв.14 и двата по плана на град София, местност „Малинова долина части: 1-ва, 2-ра, 3- та, 4-та, 5-та и 6-та.

В т.ІІ от НА са договорени обезщетенията на учредителите, чрез подробно описание на имотите,които следва да придобият, а в т.ІІІ е посочено, че всички останали имоти в сградите А и Б съгласно нотариалния акт, предварителен договор от 04.10.2016 год. , 2 допълнително споразумение от 21.03.2018 год. и съгласувания инвестиционен проект ще бъдат собственост на суперфициера „Ню Билдинг Пропърти“ ЕООД. При изповядването на нотариалния акт наред и с други документи е посочен и инвестиционен проект от 2018 год.

Установено е, че посочените в НА два имота са обединени в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 3166 кв.м.,като изменението е отразено в Анекса към предварителния договор.

Предвид така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:

С предявяването на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД страната по един предварителен договор упражнява потестативното си право да иска сключването на окончателен договор. Предпоставка за обявяването на предварителен договор за окончателен е наличието на всички законови условия за действителност на договора, включително изискванията на чл. 19, ал.1 и 2 от ЗЗД- предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор, както и да се сключи в определена форма, която при прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти трябва да бъде писмена.

В глава 31 на ГПК е предвидена специално процедура за сключване на окончателен договор, като в чл.363 ГПК е посочено, че когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът задължително проверява дали отчуждителя е собственик на имота.

Според съда,а и предвид последователната съдебна практика, по искове с правно основание чл.19,ал.3 ГПК не следва да се постановява решение при признание на иска по чл.237 ГПК.

В доклада си съдът изрично е посочил,че в тежест на ищеца е да докаже съществуване на правото, предмет на предварителния договор, в патримониума на ответника.

В първото открито съдебно заседание съдът е указал на ищеца, че не сочи доказателство за твърдението си, че ответникът е носител на правото на собственост досежно конкретния имот, но въпреки дадената възможност ищецът не е представил убедителни и годни доказателства за посоченото си твърдение. С молбата си от 15.10.2025 год. ищцата е представила документи, от които отново не може да се направи извод, че установяват собствеността на ответника върху процесния магазин.

Договорката в т.ІІІ на представения нотариален акт, че всички останали обекти в сградите извън посочените в предходния пункт, ще станат собственост на суперфициера „Ню Билдинг Пропърти“ ЕООД, без надлежни доказателства за одобрения инвестиционен проект/от които да се установят всички предвидени за построяване обекти в сградите/ и за акт удостоверяващ изграждането им и обособяването в самостоятелни обекти, така общо формулирана не е достатъчна да убеди съда, че посоченото дружество е придобило собствеността върху процесния имот.

3

При това положение и с оглед изложеното, предявеният иск следва да се отхвърли, тъй като по делото не е установено продавачът по предварителния договор чието окончателно сключване чрез съдебното решение се иска , да е собственик на имота предмет на договора.

Мотивиран от горното, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Р. П. А.,ЕГН ********** срещу "НЮ БИЛДИНГ ПРОПЪРТИ" ЕООД, ЕИК 203103858 иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен между страните на 16.10.2023 г. с предмет: Магазин № 4 - самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с административен адрес - гр. София, район Студентски, ж.к. ****, обект Маг. 4, находящ се на етаж 1 в сграда с идентификатор ***. с предназначение на сградата - жилищна сграда със смесено предназначение, сградата разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект - за търговска дейност, брой нива на обекта - 1, с площ - 25.80 кв. м., прилежащи части - 0.294% ид. части от общите части на сградата и открита тераса с площ 12.40 кв. м., равняващи се на 4,46 кв.м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***, ***, под обекта ***, над обекта - ***. стар идентификатор - няма.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Софийския апелативен съд.

Съдия при Софийски градски съд: _______________________

4