Решение № 14194 от 15.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 14194 гр. София, 15.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА Гражданско дело № 20261110102651 по описа за 2026 година

Производството е образувано по предявени от ищеца П. П. Т., ЕГН **********, с адрес гр. София, **** чрез адв. А. Е. А., АК-Пловдив, съдебен адрес гр. Пловдив, ****, ет. 3, офис 7, дом „Васил Левски“ срещу С. С. С., ЕГН **********, с адрес гр.

София, ****, Б. З. А., ЕГН **********, с адрес гр. София, **** и В. А. З., ЕГН **********, с адрес гр. София, кв. ****, пасивно субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.109 ЗС за осъждане на ответниците да преустановят неоснователните си действия, изразяващи се в недопускане на ищеца до помещение, находящо се във фоайето на вход А на сграда в гр. София, ****, като осигурят свободен достъп на ищеца до помещението, представляващо обща част.

Ищецът извежда съдебно предявените си субективни права при твърдения, че същият е собственик на самостоятелен обект в жилищна сграда, находяща се в гр.

София, ***. Сочи, че във фоайето на вход А, което представлявало обща част, е обособено помещение, представляващо заграждение с алуминиева или PVC врата, с площ около 7-8 кв.м., като общата площ на фоайето била приблизително 30-35 кв.м.

Излага, че посоченото помещение се намира изцяло в общата част на входа и е било изградено от строителя на сградата, който по време на строителството го използвал като офис. След приключване на строителството помещението не било придадено като самостоятелен обект, нито пък било учредено право на изключително ползване върху него. Сочи, че ответниците, в качеството си на членове на Управителния съвет на етажната собственост, държат ключа за описаното помещение, което до преди няколко месеца било отключено и общодостъпно. Излага, че не го допускат в помещението при твърдения, че помещението е общо за двата входа, че е бивша портиерна, че ищецът няма право да го ползва. Аргументира, че доколкото помещението представлява обща част, следва да е достъпно за всички етажни собственици, включително и за него.

Сочи, че с действията си, ответниците му пречат да упражнява правото си на собственост върху общите части. Моли съда да уважи предявения иск. Претендира разноски.

1

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил общ отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като недопустими и неоснователни. Ответниците подробно излагат, че в случая липса индивидуализация на обекта, по отношение на който ищецът счита, че ответниците извършват неоснователни действия. Оспорват съществуването на твърдяното от ищеца „заграждение“. Твърдят, че ищецът не е собственик на твърдяното „заграждение“, поради което считат, че същият не е легитимиран да предяви иск. Излагат, че не ползват лично „заграждението“, поради което считат, че не са пасивно легитимирани по предявените искове. Евентуално ако се установи наличието на твърдяното от ищеца „заграждение“, подробно излагат, че същото представлява обща част и ищецът няма право да го ползва за лични цели.

Твърдят, че не разполагат с ключ за заграждението, както и че не притежават достъп до него в лично качество. Молят съда да отхвърли предявените искове. Претендират разноски.

След като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и изявленията на страните, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

Между страните не е спорно, поради което с доклада по делото и на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК съдът е отделил за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в жилищна сграда, находяща се в гр. София, ***.

Представена е разпечатка на проведена между страните кореспонденция, видно от която ищецът е поискал от ответника Б. З. А. ключ от общо помещение, намиращо се до асансьора.

Представена е и разпечатка на електронна кореспонденция, водена на 09.01.2026 г. между ищеца и ответника С. С. С., видно от която ищецът е поискал осигуряване на достъп до общото помещение във входа, а ответникът е отговорил, че е взето решение на ОС помещението да се отдава под наем на трети лица, което изключва личното му ползване от собствениците.

По делото е представена Таблица за разпределение на идеалните части от УПИ с идентификатор **** с площ от 3535 км.м. в кв.м. „**** (л. 54 – 55 от делото).

От приетото по делото заключение на назначената съдебно-техническа експертиза, изготвено от А. И. Б., което съдът възприема изцяло като компетентно, професионално и обективно, се установява, че във фоайето на вход А на сграда, находяща се в гр. София, **** – Изток“, бл. А съществува преграда от алуминиева врата с дограма с врата, която разделя фоайето на две части. Фоайе, непосредствено до входа на сградата от което се влиза в стълбищна клетка и асансьора на сградата и обособена като помещение посредством дограма, от която се влиза в две помещения, едното от които е тоалетна. Помещението е по продължение на фоайето на сградата и е със същата широчина - 2,32 м. Площта на заградената част е 6,84 кв.м., тоалетната е с площ 2,34 кв.м. и малка стая с инсталации с площ 1,73 кв.м. Фоайето на сградата, през което е достъпа до стълбищната клетка и асансьора е с площ 2,32/4,63 м или 10,74 кв.м. След справка в архив „Инвестиционни проекти“ на Столична община вещото лице е установило, че сградата е изградена по одобрени проекти на 16.08.2025 г. от Дирекция „Архитектура и градоустройство“ на СО, в които помещението е отразено. В помещението се влиза през фоайето на вход А и няма връзка към друг вход на сградата и има функционална връзка само с вход А. Приложение към експертизата е копие от чертеж на кота 0,00. В съдебно заседание вещото лице потвърждава, ме предназначението на процесното помещение е портиерна и в същото има изградена тоалетна. Вещото лице посочва, че съгласно приложения архитектурен проект в другия вход е предвидено същото помещение, но без тоалетна. Според експерта 2 помещението може да се използва за съхранение на детски колички и велосипеди, но за велосипедите следва да има отделно място за стойки, съгласно нормативните изисквания. Вещото лице посочва, че в малкото помещение, до което се стига през портиерната се намират сървърите на камерите за видеонаблюдение.

По делото е представен Протокол от общото събрание на етажните собственици на самостоятелни обекти в етажна собственост с адрес: гр. София, ****, бл. 15А, вх. А, проведено на 08.06.2026 г., на което е взето решение за избор на нов управител – **** избор на касиер – **** и избор на контрольор – Б. А.. На проведеното общо събрание е взето решение за продължаване на договор за наем на общо помещение до входа.

В хода на делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетеля Цветелина Янчева Тодорова, от показанията на която се установява, че същата е етажен собственик Апартамент № 17 в сграда, находяща се на адрес: гр. София, ****, бл. 15, вх. А от 2010 г. Същата изпълнявала функциите на управител на ЕС до м. август 2025 г., до м. 12.2025 г. изпълнявала функциите на касиер, а на ОС на етажните собственици на 08.06.2026 г. е избрана отново за управител на етажната собственост.

Свидетеля изнася данни, че във фоайето на входа има отделно помещение, за което строителите споделили, че е предвидено за портиерно помещение. Към момента помещението се използва за съхранение на техниката за видеонаблюденние, документацията във връзка с управлението на етажната собственост и материалите за чистачката. Свидетелят посочва, че имало предложение от някои съседи помещението да се използва от всички етажни собственици за лични нужди, но отрича да е взето такова решение. Изнася данни, че познава ответника С. С., която е собственик на апартамент във входа и била избрана за член на УС в периода от август 2025 г. до м. юни 2026 г. Свидетелят познава и ответника В. Заркова, която е собственик на апартамент в етажната собственост. През годините В. Заркова имала ключ от общото помещение, където съхранявала свой велосипед, но към момента не му е известно на свидетеля същата да притежава ключ. Свидетелката познава и ответника Б. А., който е също е бил член на УС заедно със С. и Валя, който преди време е използвал помещението за съхранение на велосипед. Свидетелката познава и ищеца като собственик, за който изнася данни, че използвал общото помещение за съхранение на лични вещи, допреди да бъде преустановено ползването на това помещение за съхранение на лични вещи на етажните собственици през м. август 2025 г. Тогава свидетелката сменила ключалката, помещението било изпразнено от лични вещи на етажните собственици. Помещението, което се използва като сървърно помещение се заключва с отделен ключ. В периода от м. август 2025 г. до ноември 2025 г. управлението се осъществявало от „Топ Вход“, но не е осъществявано предаване на ключове от общите части. Ключовете били предоставяни на всеки, който има нужда, а такъв притежавали управлението и чистачката, свидетелката и ответникът Б. А., който се занимавал с техническата поддръжка на входа. Свидетелката предала всички ключове на Б. А. след започване на новото управление. След избирането на свидетеля за управител са и предадени ключовете за помещението, както и документите на ЕС.

При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:

По иска с правно основание чл. 109 ЗС в тежест на ищеца е да докаже следните обстоятелства: 1) че е собственик на самостоятелен обект в жилищна сграда, находяща се в гр. София, ***, респ. и на съответните ид.ч. от общите части на сградата, в която се намира имотът; 2) че ответниците са осъществили посоченото в исковата молба неоснователно действие, с което пречат, ограничават или смущават упражняването правата на ищеца в пълен обем, а именно че същите държат заключено процесното помещение, което представлява обща част.

3

В случая ищецът излага твърдения, че му е ограничен достъпът до помещение, което представлява обща част на входа, в който същият притежава самостоятелен обект. Съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС при сгради в режим на етажна собственост общо на всички собственици е всичко, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. С решение №211 от 13.09.2011 г. по гр. д. № 1940/2009 г. на ВКС-I г. о., се приема, че от значение за определяне на статута му като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на чл. 38 ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост. Промяната в предназначението може да се извърши по общо съгласие на собствениците, което следва да бъде изразено писмено – чл. 17, ал. 2 ЗУЕС и чл. 16, ал. 4 ЗУЕС.

В случая от неоспореното заключение на приетата СТЕ се установи, че процесното помещение представлява заграждение от алуминиева дограма, намиращо се във фоайето, непосредствено до входа на сградата, и от което помещение се влиза в други две помещения, едното от които е тоалетна. Помещението се явява функционално свързано единствено с вход А на сградата, а съгласно предвижданията на архитектурния проект това помещение е предназначено за портиерно и включва и другите две помещения, едното от които тоалетна. Следователно може да се обоснове несъмнен извод, че процесното помещение е предвидено да обслужва общи на етажните собственици нужди, а именно за портиерна и е изградено със същото предназначение. В този смисъл е и разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗУЕС - при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Разпечатката съдържа 28 от 53 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/da8e815f-1484-4148-99aa-47a5dc60de53