Решение № 2409 от 10.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2409 гр. София, 10.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ивайло Д. при участието на секретаря СИМОНА Н. ИЛИЕВА като разгледа докладваното от Ивайло Д. Гражданско дело №

20241100103695 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор от 06.01.2021 г., сключен между купувача И. П. И. и обещателя „Грийнлайф - Пропърти“ ЕООД относно следния недвижим имот: АТЕЛИЕ № 46, с идентификатор ***, находящо се в гр. София, ул. ********, кота +24,86, в жилищен комплекс „1 Хоум“, с чиста застроена площ от 92,53 кв. м., състоящо се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна, балкон, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 17,08 кв.м., заедно с приспадащите се на апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който се изгражда сградата, представляващ ПИ с идентификатор №***, с площ от 10 611 кв. м.

Предявен е и насрещен иск от „Грийнлайф - Пропърти“ ЕООД срещу И. П. И. с правно основание чл. 307 ТЗ, с който се иска да се измени сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.01.2021 г. в частта от предварителния договор относно уговорената продажна цена от 109 800 евро, като същата бъде увеличена с още 54 900 евро, до размера на 164 700 евро.

В исковата молба са изложени твърдения, че е сключен предварителен договор от 06.01.2021 г. между купувача И. П. И. и обещателя „Грийнлайф - Пропърти“ ЕООД, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли на ищцата гореописаното ателие при продажна цена в размер на 109 800 евро, по уговорените в договора срок и начин. С молба от 14.10.2024 г. се твърди, че понастоящем цялата продажна цена е заплатена, но въпреки това ищецът необосновано отказва да изпълни задължението си, като прехвърли собствеността върху имота след настъпването на уговорения падеж – 30.11.2022 г.

Поддържа се и, че немотивирано дружеството е поискало от ищцата да бъдат анексирани крайната цена (до размера на 144 800 евро) и срок за сключване на окончателен договор – до 31.05.2024 г.

Предвид гореизложеното ищцата счита, че за нея е налице правен интерес от предявяването на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

В срока и по реда на чл. 131 ГПК е постъпил отговор от „Грийнлайф - Пропърти“ 1

ЕООД, с който признава, че страните по делото са сключили процесния предварителен договор на 06.01.2021 г. за посочените в исковата молба цена и имот, но оспорва предявения иск поради липсата на предпоставките за сключването на окончателен договор. Възразява, че според съдържанието на чл. 1 от предварителния договор ателието се прехвърляло по нотариален ред „в изцяло завършен вид“ и което събитие е обвързано със заплащане на пълния размер на продажната цена. Към момента на подаването на отговора на исковата молба на 02.08.2024 г., Акт образец 16 все още не е бил издаден по отношение на сграда.

Ищцата не била изправната страна, тъй като тя не е заплатила пълния размер на продажната цена, като оспорва твърдението, че тя не е била уведомена за издаването на акт 15.

В срока за отговор на исковата молба ответникът „Грийнлайф - Пропърти“ ЕООД е предявил насрещен иск (уточнен с молба от 15.10.2024 г.) с правно основание чл. 307 ГПК за изменение на предварителния договор в частта с уговорената продажна цена, която да бъде завишена от 109 800 евро на 164 700 евро. В тази връзка излага, че след сключването на предварителния договор е настъпила съществена промяна в икономическата обстановка, свързана с разразилата се през 2021 г. Ковид пандемия и поскъпването на цената на вложения труд и материали в построяването на сградата. Твърди, че към датата на сключване на процесния предварителен договор - 01.06.2021 г. изграждането не е започнато.

Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа е издаден на 22.05.2020 г., а на 19.05.2021 г. е издаден протокол, с който се констатира достигнато ниво на изкоп за вход А и вход Б от процесната сграда. Към датата на депозиране на насрещния иск – 02.08.2024 г. процесната сграда е завършена на етап „груб строеж“ и по отношение на нея е издаден Акт за приемане на конструкцията от 31.08.2022 г.

В молба от 15.10.2024 г. са посочени по вид и стойност СМР, които се твърди, че са значително завишени с оглед първоначално прогнозираните стойности.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът по насрещния иск И. П. И. оспорва наличието на предпоставките по чл. 307 ТЗ със следните възражения:

Визираната норма е неприложима в хипотеза като настоящата, при която е изтекъл срокът за изпълнение на задължението на дружеството по договора и то вече е изпаднало в забава; сочената пандемия е настъпила около година преди сключването на договора и не е нито бъдещо, нито непредвидимо събитие. Дружеството е търговец и професионалист за услугата, предмет на процесния предварителен договор и в тази насока се очаква да съобразява всички критични факти и обстоятелства преди поемането на търговските си задължения, като добрите практики и обичаи в строителството и продажбата на имот „на зелено“ предполагат предварително договаряне и закупуване на основните ценообразуващи пера като бетон, арматура, тухли и т.н. Счита, че тъй като акт 14 е издаден на 02.02.2022 г., в който момент сградата е придобила степен на завършеност „груб строеж“, основните строителни материали са били вложени не по-късно от есента на 2021 г., защото е общоизвестно, че зимата е сезон, който е неблагоприятен за излизване на бетон и груб строеж, от което можело да се наложи извод, че най-вероятно всички основни строителни материали са били закупени не по-късно от началото на 2021 г., т.е. около датата на сключването на процесния предварителен договор, което било чисто управленско решение на строителя.

Оспорва размера на посочените от дружеството стойности на вложените СМР, като поддържа, че липсва такава промяна в обстоятелствата, която да води до крайна несправедливост между договорените насрещни престации между страните.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

С доклада по делото като безспорно е отделено обстоятелството, че страните са сключили процесния предварителен договор с предмет гореописаното ателие и припадащите му се идеални части от поземления имот, върху който е построено.

2

С протоколно определение от 20.10.2025 г. съдът е отделил като безспорно и ненуждаещо се от доказване и обстоятелството, че задължението на И. И. за заплащане на продажната цена от 109 800 евро е изцяло изпълнено.

Съгласно чл. 4 от Предварителния договор от 06.01.2021 г., сключен между страните, срокът за подписване на окончателен договор е до 30.11.2022 г. или друга дата, договорена писмено между страните, като няма данни да е постигнато съгласие за нова и различна дата.

В същия срок „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД се е задължило да построи и предаде срещу заплащане описания в Предварителния договор имот. Уговорено е също, че последната вноска в размер на 10 980 евро ще бъде заплатена в 7-дневен срок от получаване на Акт образец 16 за сградата.

От представените по делото доказателства се установява следното: на ответното дружество е издадено разрешение за строеж №38 от 24.02.2020 г. за построяването на „Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи: Първи етап – вход А, вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост; Втори етап – сутерен 2“ в поземлен имот с идентификатор №*** с административен адрес гр. София, ж.к. „********; на 22.05.2020 г. е издаден Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителната линия и ниво на строежа; конструкцията на сградата е изцяло изградена, изпълнени са стоманобетонните елементи, изградени са ограждащите и вътрешните тухлени стени, част от дограмата е монтирана, плоският покрив е изграден, с положени изолации към 10.02.2023 г., съгласно Удостоверение № 10/10.02.2023 г. от главния архитект на Столична община; на 04.06.2024 г. е издаден Акт образец 15 за сградата; на 19.09.2024 г. е издадено Разрешение за ползване на сградата №СТ-05-488 (л. 116 от делото).

Видно от удостоверението за данъчна оценка изх. №7203013879/29.04.2024 г. по чл.

264, ал. 1 от ДОПК, издадена от СО, Дирекция „Общински приходи“, р-н „Възраждане“, процесното ателие №46, е с данъчна оценка 103 390,80 лв.

Според кадастрална схема №15-456172/02.05.2024 г., издадена от СГКК (л. 60), процесното ателие е с идентификатор №***, с адрес гр. София, р-н „Възраждане“, ул. „******** 9, ателие №46, с площ 92,53 кв.м. и 0,323 % (17,08 кв.м.) ид. ч. от общите части на сградата при съседни самостоятелни обекти с идентификатори №№: на същия етаж *** и ***; под обекта: *** и над обекта: №***.

Според кадастрална скица №15-456160/02.05.2024 г., издадена от СГКК (л. 58), поземленият имот, върху който е построена сградата, в която се намира процесното ателие, е с идентификатор №***, с предишен идентификатор №*** и идентификатор №***; номер по предходен план: квартал 28, парцел IV-449,450.

Като собственик е посочено дружеството „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД, легитимиращ се с нотариален акт №151, том XLIX, рег. 20555, дело №15387/09.04.2019 г. по описа на Служба по вписванията – гр. София и нотариален акт №77, том CХCVII, рег. 84165, дело №61546/11.12.2018 г. по описа на Служба по вписванията – гр. София.

По делото е представен нотариален акт №125, том VII, рег. №24517, дело №1203 от 11.12.2018 г., по описа на нотариус В.Б., рег. №302 в НК, вписан в Служба по вписванията – гр. София с вх. рег. №84165, акт №77, том CХCVII, дело №61546/11.12.2018 г. (л. 144-146), по силата на който кооперация „Централен кооперативен съюз“ продава на „ГрийнлайфПропърти“ ЕООД поземлен имот с идентификатор №***, находящ се в гр. София, р-н „Възраждане“, *** с площ от 11 146 кв.м., идентичен с УПИ-IV от кв. 28, по плана на гр. София, местност „НПЗ Средец“.

По делото е представен и нотариален акт №31, том III, рег. №7514, дело №397 от 09.04.2019 г., по описа на нотариус В.Б., рег. №302 в НК, вписан в Служба по вписванията – гр. София с вх. рег. №20555, акт 151, том XLIX, дело №15387/09.04.2019 г. (л. 147-148), по силата на който кооперация „Централен кооперативен съюз“ прехвърля вместо изпълнение на договорно задължение на „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД поземлен имот с идентификатор 3

№***, с площ от 2446 кв.м.

Съдът приема, че съобразно отразеното в двата нотариална акт и горепосочената кадастрална скица на поземления имот с идентификатор №*** относно номера по предходен план, ответникът валидно е придобил собствеността върху земята и по силата на чл. 92 ЗС е станал собственик и на изграденото в нея, включително и на посочения в Разрешение за ползване №СТ-05-488 от 19.09.2024 г. строеж, представляващ „Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи: Първи етап – вход А, вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост2“, находящи се в поземлен имот с идентификатор №***, УПИ IV-449,450, от кв. 28, местност НПЗ „Средец“,, гр. София, р-н „Възраждане“, СО.

Доколкото не се установява друго по делото съобразно представените доказателства, то и следва да се приеме, че към момента на вписване на исковата молба в имотния регистър (20.06.2024 г.) процесното ателие е собственост на ответника.

С молба вх. №106749/16.09.2025 г. ответникът е представил архитектурен проект на ателието и таблица за площообразуване (л. 359 и л. 374), според които имотът е със съседи: ателие №45, от две страни двор, ателие №47 и коридор, и се състои от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна, балкон. Обектът се намира на кота „+24,86“, с площ от 92,53 кв.м., 0,323 % ид.ч. от ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 17,08 кв.м. и 0,208 % ид.ч. от правото на собственост върху земята, равняващи се на 22,08 кв.м.

По делото е приета, без възражения от ответника, съдебно-техническа експертиза, според която прогнозната стойност на ателието към датата на сключването на предварителния договор на 06.01.2021 г. е в размер на 130 580 лв., към договорената дата на прехвърляне на имота по нотариален ред на 30.11.2022 г. – 198 261 лв., и към датата на предявяване на насрещния иск (02.08.2024 г.) е в размер на 214 167 лв. При разглеждане на себестойността на строителната продукция вещото лице, за да изготви заключението си, е предвидило следните разходи: за проектиране, за строителен надзор, за инвеститорски контрол, за организация на строителната площадка и временно строителство, за изпълнение на строителството, за цена на строителните машини, за цена за допълнителни разходи, за доставно-складови дейности, за изграждане на външни връзки и за държавни такси.