Протокол № 185 от 23.03.2022, Районен съд - Разград

ПРОТОКОЛ

№ 185 гр. Разград, 22.03.2022 г.

РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на двадесет и втори март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: СВЕТЛАНА К. ЧОЛАКОВА при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА

Сложи за разглеждане докладваното от СВЕТЛАНА К. ЧОЛАКОВА Гражданско дело № 20213330101641 по описа за 2021 година.

На именното повикване в 09:30 часа се явиха:

ИЩЕЦЪТ, уведомен, не се явява, за същият адв. С. от преди.

ОТВЕТНИЦИТЕ, уведомени, не се явяват, за същите адв. С. от преди.

ВЕЩОТО лице се явява.

АДВ. С.: Да се даде ход на делото.

АДВ. С.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че липсват процесуални пречки по даване ход на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

СНЕМА самоличността на вещото лице.

В. Ст. К. – 58 г., неомъжена, неосъждана без родство.

НА ВЕЩОТО лице разяснена отговорността по чл. 291 от НК, обеща да даде вярно заключение.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Поддържам депозираното заключение. Считам, че пазарната стойност на процесния имот е 10400,00 лева. Имота не е реално поделяем, съобразно правата на страните. Аналозите са по оферти. На първа страница на приложение 2.2. стр. 8. от заключението оценката е по метода на сравнение в аналога е записано към коя дата е.

АДВ.С.: Ако тези оферти са на реална цена, това ще се отрази ли на крайната пазарна цена на имота?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: На следващите редове пише – вид аналог, те са оферти, а не реални сделки и съм направила корекцията в цената е минус 10%, намалила съм офертната цена. Считам, че сделките може да се сключат на по-ниска цена. Не знаем, каква е реалната цена.

АДВ. С.: Извън тези 10% тази крайна пазарна стойност нта имота ще бъде ли различна?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Ще бъде тази пазарна стойност, не е пазарна цена и финализирана сделка. Различни са интересите, на всеки един купувач. За един и същ имот, може да бъдат дадени различни стойности. Това е ориентировъчна пазарна стойност.

АДВ.С.: Освен тези аналози в сайтове, проверявахте ли на други места за реални сделки?

1

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: При предишни справки от Служба по вписвания от нот. актове, сделките са изповядвани по данъчни оценки. В тези агенции за недвижими имоти, не са реални цените. Приемам ги с корекция, пазарната цена. Не съм проверявала в агенциите за предварителни договори. Тези оценки, които се правят за ипотечни кредити, са с цел получаване на ипотечен кредит.

АДВ. С.: Дали ще има промяна в посочената цена, ако справка бъде извършена по цени в агенции за недвижими имоти, в банките за ипотеки се прави действителна оценка от вещо лице на имота?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Правила съм за банки оценки и те са предназначени единствено за отпускане на ипотечен кредит, което означава, че не е реална оценка. Това е официално предлагане в интернет. Реалната пазарна цена ще бъде реализирана при покупко-продажба. Всичко друго е предположения.

АДВ. С.: Къде може, по какъв начин да установим сделки на действителна пазарна цена?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Никъде. Зависи къде е имота. Сделките в България не се изповядват на реална цена.

АДВ. С.: Аналогичните имоти на стр. 3 сте записали, че се предлагат от 200-600 лв. а тук определяте цена по 356 лв. за 1 площ/кв.м.?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Определели съм пазарна стойност на кв.м. от 178 лв.

АДВ.С.: Защо е трябвало да правите аналози отделно на сгради и отделно на земеделска земя?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Такива са методиките. Определя се отделно стойността на земята и на сградата и правя обща пазарна стойност. Тъй като е поземлен имот площта на имота е различна, а пазарната стойност се определя на кв.м. Това е по вещна стойност в приложение 2.1. Това са различни методи на оценка и пазарната стойност се определя, като комплексна оценка от двата метода. Тъй като вещната стойност – метода се базира на направени разходи за изграждане на сградата като нова, и се приспада овехтяване, нейната тежест е по-малко в сравнение със метода на посредственото сравнение, където по-голям фактор оказва предлагането на подобни имоти на пазара. Направила съм изчисления по двата метода и така се е получило.

АДВ.С.: Не мога да разбера, защо при земята се използват един аналози, а за сградите други, а не използва имот със сгради?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Такава е методиката. Дворните места са с различни площи, а пазарната цена се определят за 1 кв.м. дворното място и застроена площ и след това се умножава по площта на дворното място и площта на сградите. Няма как да сметна едновременно дворно място и сграда.

АДВ. С.: По аналозите които давате е за застроена площ и дворно място.

Не взимате стойността на къщата, а само по отношение на земята, а оттатък взимате други аналози. Оценявате сградите, нямат ли дворни места. Защо използва за един и същ имот дворно място със сгради. използва един аналози за сградите, а за земята други аналози?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Няма подобни аналози.

АДВ. С.: Защо в приложение 2.2. оценявате само кв.м. на сградите и не става ясно тези аналози само сгради ли са?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Дворно място в кв.м. по-надолу в приложение 2.2. тук е взето, дворното място на всеки един от аналозите и го сравнявам с площта на имота който оценявам Първия аналог е с дворно място от 1000 кв.м., колкото е по-малко дворното място цената е по-висока и затова трябва да бъде намалена, стойността на дворното място в този аналог. Следващия е с 2 площ на дворно място от 2000 кв.м., почти равен на площта на оценявания имот, който е 2072 кв.м., за това корекцията тук е 0%. Третия аналог дворното място е с площ 1300 кв.м., сравнено с дворното място на оценявания имот, който е 2072 кв.м., стойността на имота на аналога трябва да бъде намалена, тъй като площта на дворното място е по-малка. В този случай се взима предвид дворното място.

АДВ. С.: Защо ползвате тези аналози и на стр. 8 ползвате други аналози за сградите?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Едното оценка по метода на посредственото сравнение, а другото е по метода на вещната стойност.

АДВ.С.: Защо тези аналози, които се ползват не се взимат от там квадратните метри, а оценява само дворното място. От други имоти оценява сградите.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Защото са два различни метода. По метода на посредственото сравнение се оценява сграда и дворно място. Сложила съм корекционни коефициенти. В с. Побит камък нямам пазарни стойности на къщата и дворното място отделно. За това по метода на вещната стойност се прави оценка на сградите по разходния подход, по които се оценяват като нови сградите и от тях се приспада 10 %. Дворното място по този метод се оценява по сравнителния подход, като сравняваме площта на оценявания имот с имоти, които са незастроени. Това са два различни метода.

АДВ. С.: В Приложение 2.2. корекционните проценти защо са с отрицателен знак, това част от методиката ли е или Ваш извод?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Това е част от методиката, не е мой подход.

АДВ. С.: Ако цените с положителна величина по голяма от тези от тези 10 %, които сте заложили, как се отразява на крайния извод?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Няма как да проследя дали са продадени имотите.

Правя оценка към определена дата. Не проследявам всеки един аналог дали е продаден във времето.

АДВ. С.: Би ли си е увеличила крайната цена която сте посочили при увеличение на тези проценти?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Те ще бъдат към друга дата. Към дата 11.03.2022 г. когато съм направила оценката са били актуални и съм ги ползвала, за да оценя имота, съгласно аналозите. Към 12.03.2022 г., тези имоти които съм ползвала като аналози, може да имат други продажни цени.

АДВ. С.: Защо имот незастроен е по-евтин от този в който е застроен, тоест едно празно дворно място от 2 дка ще струва повече отколкото ако е застроено?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Където сравнявам дворните места, сравнявам ги като оценявам дворното място на аналозите като незастроени не взимам предвид сградата, която е застроена. Сградата е на по-горен ред, взела съм предвид, застроените площи на аналозите. Където сравнявам дворните места се взема предвид, че са незастроени. Единствено като площи се сравняват.

АДВ.С.: Когато се каже, че трябва да се ползва аналог, какво означава това?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Аналозите са имоти, които са сходни с този, който се оценява. Методиките са по двамата метода. Където оценявам празните дворни места, по вещния подход аз в първата част съм оценила сградите, долу сградите и по метода на сравнителна стойност се оценяват. Къщата, която оценявам е паянтова и не знам кога е строена.

АДВ. С.: Нямам въпроси. Предоставям на съда.

3

АДВ. С.: Нямам въпроси. Да се приеме заключението.

СЪДЪТ намира, че вещото лице е отговорило на поставените въпроси както и на тези в съдебно заседание, поради което

О П Р Е Д Е Л И: