Решение № 362 от 16.08.2024, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 362 гр. Варна, 16.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и четвърти юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря М. Д. Манолова като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело № 20243100900328 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл.258 във вр. с чл.79 от ЗЗД от П. Г. Б., ЕГН **********, адрес: *****, чрез адвокат Д. Д. П. от АК - Варна срещу „БОР“ ЕООД, ЕИК 103125106, със седалище гр.Варна, за осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца сума в общ размер 28013,31 лева /след допуснато изменение на иска/, необходима за извършване на неизвършени СМР и за ремонтиране на некачествено извършените СМР в обекти, собствени на ищеца, а именно: ап.12 и ап.20, намиращи се в новоизградена жилищна сграда, изградена и въведена в експлоатация, ситуирана в ПИ №199, с площ от 1314 кв.м., в кв.12 по плана на к.к.Чайка, район Приморски, Варна, понастоящем представляващ поземлен имот с идентификатор №**** по КК и КР на гр.Варна.

Твърди се в исковата молба, че ищецът П. Г. Б. е бил собственик на 15 % идеални части от поземлен имот № *****. На 11.04.2006г. заедно с останалите съсобственици са сключили предварителен договор за отстъпено право на строеж и нотариално прехвърляне на съответните идеални части, проектиране и строителство на жилищна сграда в поземления имот. След поредица от прехвърлителни сделки ответното дружество „БОР“ ЕООД е поело задълженията по предварителния договор и анексите към него за извършване на договореното строителство.

Твърди се, че на ищеца било учредено право на строеж върху два обекта в жилищната сграда: Апартамент № 12, находящ се на втори етаж с площ от 33.84 кв. м., състоящ се от: антре, баня с тоалет, дневна с кухненски бокс и тераса и Апартамент № 20, находящ се на трети етаж с площ от 33.84 кв. м., състоящ се от: антре, баня с тоалет, дневна с кухненски бокс и тераса..

1

Сочи се, че на 28.04.2017г. е било издадено удостоверение № 37 за въвеждане в експлоатация на строежи за жилищна сграда в УПИ XIX-199 по плана на к.к. „Чайка" II.

Излага се, че след изграждане на обектите правото на строеж се е трансформирало в право на собственост. Твърди се, че изпълнителят „Бор" ЕООД в продължение на близо пет години след въвеждането на строежа в експлоатация не е предал реално на собствениците обектите им и липсата на достъп е била причина да бъдат лишени от възможността да приемат извършената работа, като е два на 12.04.2022г. им били предадени ключове за обектите. След получаване на ключовете ищецът извършил оглед и установил, че в притежаваните от тях обекти има неизвършени СМР, а друга част са извършени некачествено. Твърди се, че общата стойност на неизвършените и некачествено извършените СМР в 28013,31 лева, както следва: 8 424.43 лева /8129.71 лева неизвършени СМР и 294.72 лева некачествено извършени СМР/ в апартамент № 12 и 9454.53 лева /9147.93 лева неизвършени СМР и 306.60 лева некачествено извършени СМР/ в ап.20.

Отправеното искане към съда е да се осъди ответника „Бор" ЕООД, ЕИК 130125106 да заплати сумата 28013,31 лева, представляваща необходими разходи за извършване на неизвършени СМР и за ремонтиране на некачествено извършени СМР, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяването на иска, до окончателното изплащане на сумата.

В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „БОР“ ЕООД, ЕИК 103125106, със седалище гр. Варна, е депозирал писмен отговор, с който оспорва исковата молба по основание и размер. Твърди се в отговора, че ответникът не е пасивно легитимиран по претенцията на ищеца. Сочи се, че с договор от 22.05.2013г. ответникът е придобил от „Капитал Инвест 2006“ ЕООД ид.части от поземлен имот с идент. ****, заедно с учреденото в полза на дружеството право на строеж върху конкретни обекти в бъдещата сграда, срещу поемане на задълженията на „Капитал Инвест 2006“ ЕООД по споразумение №967/10.05.2013г. към предварителен договор №2849/11.04.2006г. и анекс към него №9086/03.10.2006г., но не е поемал задължения, произтичащи от приложение за степен на завършеност. В евентуалност се твърди, че дори да се приеме, че съглашението обхваща и приложението за степен на завършеност, то в него липсва достатъчна индивидуализация.

Оспорва се също, че първа и втора страница на приложението са обвързващи за страните, положили подписи на стр.3 на лист 2, тъй като липсва свързващ елемент между лист 1 и лист 2 и не са положени подписи на стр.1 и стр.2. Сочи се, че доколкото приложението не съдържа дата, ищецът следва да докаже, че същото е съставено преди договора с „Капитал Инвест 2006“ ЕООД. В евентуалност се твърди, че ответното дружество е изпълнило всички задължения, произтичащи от споразумение №967/10.05.2013г. В евентуалност се твърди, че правата на ищеца са погасени поради изтичане на преклузивния срок по чл.265 от ЗЗД, считано от 07.03.2017г., датата, на която ищецът Ивелин Г., в качеството си на пълнмощник на ищеца, са отказали да подпишат акт 15 поради наличието на неизвършени, недовършени и некачествено извършено СМР до датата на предявяване на настоящия иск. По отношение на претенциите за некачествено извършени СМР се твърди, че ако в обектите на ищците са 2 налице недостатъци, те не се дължат на некачествено изпълнение, а са резултат от липсата на поддръжка от тяхна страна

В рамките на предоставения от съда срок е постъпило становище от третото лице - помагач „Вида Груп“ ООД, с което не оспорва, че по възлагане от „Бор“ ЕООД е извършило довършителни строително-монтажни работи по вече изградената конструкция на сградата, в която се намират обектите на ищеца. Присъединява се към оспорванията и възраженията с отговора на исковата молба, като потвърждава, че на „Вида Груп“ ООД не са били възлагани за извършване посочените в ИМ СМР. Оспорва наличието на некачествено извършени СМР в обектите на ищците, като в евентуалност прави възражение за погасяване на претенцията по давност.

Съдът, като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото доказателства във връзка с доводите и съображенията на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл.265, ал.1, пр.2 от ЗЗД, ако при извършване на работата изпълнителят се е отклонил от поръчката или ако изпълнената работа има недостатъци, поръчващият може да иска заплащане на разходите, необходими за поправката.

От представения по делото нот.акт от 30.12.2005г. е видно, че чрез договор за покупко-продажба ищецът П. Б. е придобил собствеността върху 15% ид.части от поземлен имот № ******.

Представен по делото е предварителен договор ПИ-199/2006г. от 11.04.2006г., сключен между Ивелин Г., Лилия Г.а, П. Б. и Д. Димитров, съсобственици на поземления имот, от една страна и „Билдингс БГ“ ЕООД от друга, по силата на който физическите лица се задължават да учредят в полза на дружеството право на строеж и да прехвърлят съответните идеални части от собствения си недвижим имот, представляващ ПИ № ******.

От своя страна „Билдингс БГ“ ЕООД е поело задължението да изгради за своя сметка и да предаде на възложителите с акт за въвеждане в експлоатация недвижими имоти въз основа на изготвен архитектурен проект в идейна фаза и точна таблица за разпределение на идеалните числа от общите части. В т.2 от раздел I е уговорено, че праводателите получават хотелски апартаменти на първи до пети жилищни етажи, разположени в югоизточната част на сградата, като с приложение №2 конкретно са посочени обектите, които ще бъдат получени от Лилия Г.а и Ивелин Г.: апартаменти 11, 12, 19, 20, 27, 28, 34, 35, 36, 41, 44, 45/, на полуподземен етаж - заведение /снек-бар/ и фризьорски салон, на първия етаж фитнес зала и сауна, както и паркоместа от №8 до №13.

Съгласно т.2.3 от договора дружеството се задължава да изгради сградата монолитно и да предаде с акт за въвеждане в експлоатация до 31.05.2009г. в напълно готов вид жилищните и други помещения съгласно приложение №1.

По делото е представено приложение към предварителен договор ПИ-199/2006г. за отстъпване право на строеж и нотариално прехвърляне на съответните идеални части от 3 имота, проектиране и строителство от 11.04.2006г., с което страните по предварителния договор са уговорили степен на завършеност на обектите. За апартаментите е предвидено следното: PVC стъклопакети, тухлени стени с гипсокартон, боядисване с латекс, топлоизолация, поставен ламинат на подове със залепена шумоизолация, лайсни, изводи за климатици и PVC тръби, телефонни, телевизионни, интернет и СОТ кабели в тръби. За входните антрета е предвидено да бъдат със стени от гипсокартон, подовете с гранитогрес, както и терасите, боядисани с латекс. Предвидено е в мокрите помещения да бъде поставен теракот, фаянс, осветление, душ панел, моноблок, мивка и изводи за поставен бойлер.

Входните врати е предвидено да са фурнировани с касова брава, а вътрешните – ПДЧ фурнировани, фитнес - залата и сауната да са с проектирани инсталации, с врати – фурнировани и патрони с висок степен на секретност, PVC стъклопакети, осветителни шахти, контакти. По отношение на материалите – предвиждат се български или вносни с цена до средната за дадения артикул.

По отношение сключването и действителността на предварителния договор няма спор между страните, поради което се приема за доказано възникването между страните на правоотношение със смесен характер, съдържащ предварителен договор за прехвърляне на идеални части и учредяване на право на строеж и договор за изработка за построяване на обекти в жилищна сграда.

Приложение №1 не се оспорва относно автентичността на положените подписи, оспорва се от ответната страна връзката му с предварителния договор, както и че първите две страници са част от съдържанието с оглед наличието на подписи само на трета страница.

Във връзка с оспорването е допусната съдебно-графологична експертиза, от заключението по която се установява, че трите страници на приложението са отпечатани на един и същи принтер по едно и също време. С оглед на това заключение оспорването следва да се приеме за неоснователно.

Предвид изричното цитиране на предварителния договор в заглавната част на приложението, както и наличието на текст в договора /т.2.3/, предвиждащ съставянето на приложение №1 именно във връзка с уговорката за предаване на обектите в напълно готов вид, съдът намира за доказана връзката на предварителния договор с процесното приложение, независимо от липсата на цифрата 1 в наименованието му. С оглед на това следва да се приеме, че задълженията на „Билдингс БГ“ ЕООД като правоприемник и изпълнител по договора включват и уговорената степен на завършеност на обектите по приложение №1.

С анекс от 03.10.2006г. страните са постигнали съгласие „Билдингс БГ“ ЕООД да бъде заменен с „Капитал Инвест 2006“ ЕООД като страна – правоприемник в предварителния договор и в Приложения №1 и 2. С оглед изричното посочване на приложенията към предварителния договор еднозначно следва, че поетите от правоприемника задължения включват и договорената степен на завършеност съгласно процесното приложение №1.

4

Със споразумение от 10.05.2013г., сключено между Ивелин Г., Лилия Г.а, Таня Димитрова, Д. Димитров, П. Б. от една страна като праводатели и „Капитал Инвест 2006“ ЕООД от друга страна като правоприемник, страните са договорили срокове и условия, ново учредяване право на строеж, начин на приемане на промени в инвестиционните проекти, както и съгласие, че правоприемникът може да договори с компанията „Бор“ ЕООД последната да приеме да изпълни неговите задължения.

С договор за покупко – продажба, обективиран в нот. акт №**** „Капитал Инвест 2006“ ЕООД прехвърля на ответника „Бор“ ЕООД правото на собственост върху 919.80 кв.м. ид.ч от ПИ с идент. **** срещу поемане от страна на приобретателя на задълженията на прехвърлителя по споразумение от 10.05.2013г., предварителен договор от 11.04.2006г. и анекс към него от 03.10.2006г., които преминават изцяло към „Бор“ ЕООД при условията на заместване в дълг, както и срещу заплащане на сумата от 150 000 евро като продажна цена.