Решение № 3781 от 11.07.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3781 гр. София, 11.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Виолета Йовчева

Членове:

Мариана Г.

Димитър Ковачев при участието на секретаря Христина Сп. Кръстева като разгледа докладваното от Виолета Йовчева Въззивно гражданско дело № 20221100506975 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

С решение от 16.02.2022г. по гр.д. № 62810/2020г. на СРС, 39 състав, по иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД е осъден ответника „И. 07“ ООД да опразни и да върне на „О.К.“ ЕООД /в ликвидация/ наето помещение, представляващо недвижим имот, находящ се в имот в гр. София, район „О.К.“, ул. „*******, с идентификатор 681343.4333.9960, както и да заплати на „О.К.“ ЕООД /в ликвидация/ на основание чл. 232, ал. 2, пред. 1 от ЗЗД, сумата от 148. 65 лв., представляваща незаплатен наем по договор за наем от 15.01.2013г. за ползването на 251 кв. м. от обект, представляващ поземлен имот, находящ се в гр. София, район „О.К.“, ул.

„*******, с идентификатор 681343.4333.9960 за периода от 01.12.2019 г. до 12.12.2019г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба - 15.12.2020г. до окончателното изплащане, както и на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД - сумата от 6 024 лв., представляваща обезщетение за ползване на наетия имот след изтичане на срока на договора и въпреки изричното противопоставяне от наемодателя за периода от 13.12.2019г. до 13.12.2020г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба 15.12.2020 г. до окончателното изплащане. С решението е отхвърлен иска по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за разликата над сумата 6 024 лв. до пълния предявен размер от 7 813 лв.

Срещу решението в осъдителната му част, е подадена въззивна жалба от ответника „И. 07“ ООД, с оплаквания за неговата неправилност, поради противоречие с материалния и процесуалния закон. Поддържа се, че по делото са събрани достатъчно доказателства, от които може да се направи извод, че ответникът е напуснал имота и същият не се обитава към момента на предявяване на исковата молба. Оспорва извода на първоинстанционния съд, че ползването на наетия обект е продължило чрез самото наличие на преместваем обект върху него. Сочи, че изявлението му, че е продължил да 1 ползва имота, следва да се разбира в смисъл, че такова ползване е осъществявано до края на 2019г., а не до момента на предявяване на исковата молба. Твърди, че по делото не се установява настъпването на вреди за наемодателя като елемент от фактическия състав на обезщетението по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, евентуално такива, които да са в причинна връзка с непремахването на временната постройка от страна на ответника. Навежда доводи, че имотът е бил в състояние, в което спокойно може да се използва от ищеца. Всички вещи на ответника са били изнесени от имота, а достъпът до него е бил неограничаван. Оспорва размера на определеното от съда обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД. Моли съда да отмени решението в обжалваната част, с присъждане на разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна „О.К.“ ЕООД /в ликвидация/, в депозиран писмен отговор оспорва въззивната жалба като неоснователна и моли съда да я остави без уважение. Твърди, че за периода от изтичане на срока на договора до настоящия момент ответникът не е преустановил държането на процесния имот, тъй като върху него продължава да стои изграден временен обект. Поддържа, че предметът на договора за наем не е ползването на работещо кафене или бирария, а поземлен имот, поради което е без значение дали търговският обект е функционирал, респ. дали е ползван от ответника. Навежда доводи, че ответникът не е представил доказателства за заплащане на наема за м. 12.2019г. Излага съображения, че въпреки изтичане на срока на наема и противопоставянето на наемодателя, ответникът е продължил да използва имота, поради което дължи обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, което е съизмеримо с пазарния наем за периода. Моли съда да потвърди решението в обжалваната част, с присъждане на разноски.

Решението в отхвърлителната част е влязло в сила, като необжалвано.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от надлежна страна и в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.

Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на първоинстанционното решение в рамките на релевираните оплаквания, а служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на решението в обжалваната част, както и спазване на императивните норми на материалния закон /т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г., ОСГТК на ВКС/.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

Производството е образувано по предявени от „О.К.“ ЕООД /в ликвидация/ срещу „И. 07“ ООД иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да опразни и върне терен, част от недвижим имот, находящ се в имот в гр.

София, район „О.К.“, ул. „*******, с идентификатор 681343.4333.9960; иск с правно основание, чл. 232, ал. 2, пред. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата 148. 65 лв., представляваща незаплатен наем по договор за наем от 15.01.2013г. за ползването на 251 кв. м. от обект, представляващ поземлен имот, находящ се в гр.

София, район „О.К.“, ул. „*******, с идентификатор 681343.4333.9960 за периода от 01.12.2019 г. до 12.12.2019 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба - 15.12.2020г. до окончателното изплащане, както и иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 7 813 лв. представляваща обезщетение за ползване на наетия имот с л е д изтичане на срока на договора и въпреки изричното противопоставяне от наемодателя за периода от 13.12.2019 г. до 13.12.2020г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба - 15.12.2020 г. до 2 окончателното изплащане.

В подадения в срока по чл. 131 от ГПК отговор на исковата молба, ответникът е оспорил предявените искове. В хода на процеса е изложил твърдения, че търговският обект върху имота не функционира и вече не се използва от него.

По делото безспорно се установява сключен между страните договор за наем от 15.01.2013г., по силата на който „О.К.“ ЕООД /в ликвидация/, в качеството на наемодател е предоставило на „И. 07“ ООД, в качеството на наемател за временно възмездно ползване терен с площ 176 кв., находящ се в поземлен имот, находящ се в гр.

София, район „О.К.“, ул. „*******, с идентификатор 681343.4333.9960 за срок от една година. Не се спори, че върху наетия терен е изграден временен преместваем обект, който служи за бирария. В договора е предвидена възможност да бъде продължен с писмено споразумение един месец преди неговото изтичане, а в случай, че не е прекратен, автоматично се подновява. Не е спорно по делото, че фактическата власт по отношение на имота е предадена на наемателя. С анекс 15.01.2013г. към договора за наем се отдава допълнително под наем терен с площ 75 кв. м., прилежащ към този, който е предмет на основания договор, за сезонен период от 01.05.2013 г. до 31.10.2013г. С анекс от 12.12.2018 г. е продължен срока на договора до 12.12.2019г., като наемната цена е променена на 384 лв. без ДДС. С писмо изх. № 25/15.11.2019г. ищецът е уведомил ответника, че не възнамерява да подновява процесния договор за наем от 15.01.2013г., като е поканил ответника да опразни имота и да предаде владението върху него. Писмото е било получено от управителя на ответника на 25.11.2019г, съгласно лично отбелязване върху него.

За да постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че срокът на договора е изтекъл, като наемодателят се е противопоставил изрично на продължаващото ползване на вещта. Изложил е доводи, че ответникът не е върнал наетия терен, като е продължил ползването по силата на самото наличие на преместваем обект върху него, поставен от ответника, като е без значение дали в него е осъществявана търговска дейност. Приел е също така, че за ответника е възникнало задължение да заплати наемната цена за периода 01.12.2019 – 12.12.2019г., като по делото не е установено същото да е изпълнено.

Настоящият съдебен състав намира решението за правилно и законосъобразно, като съдът препраща към мотивите на СРС по реда на чл. 272 ГПК. С оглед изложеното в жалбата, следва да се отбележи следното:

По иска по чл. 233, ал. 1 ЗЗД за опразване и връщане на процесния имот, настоящият съдебен състав намира следното:

Фактическият състав на притезанието за връщане на наетата вещ по чл. 233, ал.

1 ЗЗД включва следните елементи: валидно възникнало и прекратено наемно правоотношение между страните, както и последващо неизпълнение на задължението на наемателя да върне вещта. По делото се установява, че наемното правоотношение между страните е прекратено поради изтичане на срока на договора, като наемодателят е направил изрично изявление, че той няма да бъде подновяван. Връщането на наетата вещ е двустранен акт, предприет по инициатива на наемателя и е негова доказателствената тежест да установи изпълнение на това облигационно задължение.

Не е достатъчно в тази насока наемателят да изостави вещта, като следва да бъде установено нейното предаване на наемодателя, респ. на приемането от последния.

Двустранният характер на предаването гарантира установяване на състоянието на имота, с оглед упражняване на правата на наемодателя по чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 от ЗЗД. В случая, наред с липсата на доказателства за предаване на процесния поземлен имот, продължаващото му ползване от страна на ответника се извежда и от наличието на поставена върху него преместваема постройка – бирария /в посочения смисъл 3

Решение № 131 от 13.11.2009 г. по т. д. № 661/2008 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС/. Без значение е обстоятелството дали ответникът използва постройката, вкл. по отреденото предназначение – за бирария, респ. кафене, както и дали наемодателят притежава невъзпрепятстван достъп до имота. Под наем е отдаден терен от поземлен имот, свободното използване на който е възпрепятствано от поставените временни постройки. При липса на уговорка, предвиждаща противното, наемателят има задължение да предаде имота във вида, в който е бил към момента на сключване на наемния договор - напълно опразнен от вещи и друго имущество на наемателя, което временната постройка се явява, както е посочено и в чл. 4.2.3 от договора. Предвид изложеното, налице е прекратяване на договора поради изтичане на срока на действието му, поради което за наемателя е възникнало задължение да върне наетата вещ, което не е изпълнено.

По иска по чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на обезщетение за ползването на имота след противопоставяне от наемодателя, настоящият съдебен състав намира следното:

Съгласно чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползването на вещта въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. По делото бе установено, че за исковия период, ответникът-наемател не е предал държането на наетия недвижим имот. Наемателят дължи обезщетение, ако не е освободил държането на предоставения му под наем обект, дори и имотът фактически да не се ползва – така Решение № 214 от 23.01.2017 г. по т. д. № 1642/2015 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС. Размерът на вредите от продължаващото ползване на вещта се равняват на средния пазарен наем, като той не може да бъде по-нисък от уговорения размер на наема по прекратения договор. Съгласно заключението на приетата по делото СТЕ, средният пазарен наем за 1 кв.м. площ от процесния поземлен имот, възлиза на сумата 2 лв. Настоящият съдебен състав намира, че дължимият от ответника наем следва да се определи на база цялата площ на отдадения терен от 251 кв.м. за целия исков период – 13.12.2019 г. – 13.12.2020г., както и приел и първоинстанционният съд. В анекс от 15.01.2013 г. към договора за наем е посочено, че прилежащият терен от 75 кв.м. се отдава под наем за периода от 01 май до 31 октомври, като следва да се използва за разполагане на маси през топлия период на годината, но това не налага различен извод за размера на обезщетението по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД. Както бе посочено, размерът на обезщетението не е обвързан от наемната цена по договора, като последната служи единствено за негова долна граница. От друга страна, дори да се приеме, че с всеки следващ анекс след 15.01.2013г. се учредява ново наемно правоотношение за периода от 01 май до 31 октомври, в случая не се установява предаване на прилежащата площ след 31.10.2019г. (краят на последният такъв период), като видно от обясненията на вещото лице, върху нея е изградена дървена площадка, което обосновава извод, че тази площ също се държи от ответника през процесния период. При липса на предаване, не би могло да се приеме, че държането на тази част от имота е започнало в по-късен момент от прекратяване на договора и противопоставянето на наемодателя, респ. е било автоматично прекратено на 31.10.2020г. Уговорките на анекса от 15.01.2013г. не могат да се приложат по отношение на задържането на имота и начина на формиране на обезщетението. По силата на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД продължават да действат тези уговорки на договора, които имат отношение единствено към запазването на вещта, с оглед бъдещото предаване на наемодателя. С оглед изложеното, месечният наем за процесния терен възлиза на сумата 502 лв., а за периода от 13.12.2019г. до 13.12.2020 г.