Решение № 142 от 14.10.2025, Окръжен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 142 гр. Ямбол, 14.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Красимира В. Тагарева

Членове:

Яна В.Ангелова

Галина Ив. Вълчанова Люцканова при участието на секретаря Пенка Г. Узунова като разгледа докладваното от Красимира В. Тагарева Въззивно гражданско дело № 20252300500205 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Сдружение „Българско дружество за защита на птиците“ гр.София, подадена от пълномощника адв.Р.А., против Решение №36/ 07.05.2025г. на Елховски райнен съд, постановено по гр.д.№561/2023г. по описа на този съд, в частта, с която е отхвърлен като неоснователен предявеният от въззивното сдружение иск по чл.108 ЗС в осъдителната му част - за осъждането на ответника „Евробизнес Груп 2016“ЕООД да предаде на сдружението владението върху процесните четири поземлени имоти в землището на с.******* - Поземлен имот с идентификатор № ***, Поземлен имот с идентификатор № ***; Поземлен имот с идентификатор № *** и Поземлен имот с идентификатор № ***, всички по КК на село Странджа, община Болярово.

Оплакването в жалбата е за неправилност на решението на първата инстанция в обжалваната му част, поради нарушения на материалния и процесуалния закон, и необоснованост. Оспорен е решаващия извод на съда, че процесният договор за аренда е сключен от съсобственик, притежаващ 50% от правото на собственост и са налице доказателства за приемане на договора от останалите собственици на имотите. Този извод според въззивника е в противоречие със събраните по делото доказателства, със съдебната практика и разпределената доказателствена тежест на страните, тъй като законодателят е предвидил оповестително-защитно действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен, т.к. това трето лице е придобило права от съсобственици, които изобщо не са страна по договора и в случая ищецът е придобил правото на собственост именно от лица, които не са страна по процесния договор за аренда и договорът е непротивопоставим на ищеца, независимо, че и вписан.

Въззивникът счита, че съдът е постановил решението си и в нарушение на чл.154 от ГПК, възлагащо на ответника тежестта на доказване на факта на приемане на договора от несключилите го съсобственици. Сочи, че в производството по делото не са представени от ответника доказателства за приемане на процесния договор за аренда от съсобствениците, притежавали останалите 50 % от правото на собственост върху процесиите имоти, както и 1 от новия собственик на имотите – ищцовото сдружение, както и че от ответника не са били представени и доказателства, че посочените лица изобщо са знаели за съществуването на процесния договор за аренда, а договорът е бил вписан, но по партидата на К. К., при което купувачът- ищец не е имало как да разбере за договора при справка в имотния регистър, тъй като неговите праводатели са други лица. При тези данни, като е приел за доказан факта на приемане на договора за аренда от 27.01.2017г. от праводателите на ищеца, както и от самия ищец, без представени по делото надлежни доказателства в тази връзка, според въззивника съдът е постановил неправилен и необоснован съдебен акт.

На следващо място въззивното сдружение изтъква, че позовавайки се на оповестително-защитното действие на вписването на договора за аренда, съдът не е взел предвид факта, че процесният договор за аренда е сключен от К. К., респ. вписването в имотния регистър е по нейната партида, а продавачи по нотариалния акт за покупкопродажба на процесните имоти са други лица, нито едно от които не е страна по договора за аренда. Съдът не взел предвид и факта, че изявленията на страните по нотариалния акт за покупко-продажба в частта относно получаването от купувача на евентуална арендна/ наемна вноска, имат характер на частен документ и поради това имат обвързваща съда формална доказателствена сила само относно авторството, но не съставляват доказателство за знание на страните за дължимо арендно/наемно плащане. Съдът игнорирал без аргументи и свидетелските показания на свидетеля Светослав С., който пряко се е занимавал с оформяне на процесната покупко-продажба, според които показания тази клауза - за получаване на дължима арендна/наемна вноска е бланкова и се залага във всички нотариални актове, при което изводът на съда, че с изразеното в нотариалния акт за покупкопродажба съгласие за получаване от купувача на арендна/наемна вноска за продаваните имоти е доказано приемането от праводателите на сключения от друг съсобственик договор за аренда, а ищецът - купувач е знаел за него и също го е приел, е необоснован и незаконосъобразен. Наред с това съдът постановил решението си в нарушение на чл.235 ГПК, тъй като не обсъдил всички наведени от страните доводи и възражения, а безкритично обосновал правните си изводи с доводите на ответника за знание и приемане на процесния договор за аренда, като в нарушение на разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 1/2020г. от 27.04.2022г. по тълкувателно дело № 1/2020г. на ОСГТК на ВКС не изпълнил и задължението си да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на процесния договор за аренда, поради нееквивалентност на договорните престации, при договореното годишно арендно плащане за арендодателя в размер на 8 лева на декар от засетите земеделски земи за период от 15 години.

По тези съображения въззивникът моли обжалваното решение на ЕРС да бъде отменено в оспорената част и да бъде постановено друго решение от въззивния съд, с което предявените искове да бъдат уважени изцяло, с присъждане на всички направени разноски пред двете съдебни инстанции по същество.

С писмения отговор въззиваемата страна „Евробизнес Груп 2016“ЕООД гр.Ямбол, чрез пълномощника адв.Ж.К., е оспорило въззивната жалба с подробни доводи за нейната неоснователност по всяко от оплакванията и при споделяне изводите на районния съд.

Според въззиваемото дружество правилни и обосновани са изводите на районния съд, че по делото липсват данни останалите съсобственици на имотите към момента на сключване на договора за аренда и до момента на сключване на договора за покупко-продажба да са се противопоставили на арендния договор, както и че са налице безспорни доказателства за изрично приемане на договора за аренда от всички съсобственици на имота и от самия ищец. Въззиваемата страна също е заявила искане за присъждане на разноските пред настоящата инстанция.

В о.с.з. въззивната жалба се поддържа от пълномощника на въззивното сдружение, а процесуалният представител на въззиваемата страна пледира за потвърждаване на решението на първата инстанция в оспорената му част.

В представената писмена защита пълномощникът на въззивника акцентира върху твърдението, че вписването на арендния договор по партидата на К.К. не е ново обстоятелство, за което е настъпило преклузия на права по чл.266, ал.1 ГПК, а преклузия е налице за представените от въззиваемата страна нови доказателства пред въззивната инстанция.

2

ЯОС намира, че въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от легитимирана страна и в срока по чл.259, ал.1 ГПК, поради което може да се разгледа по същество.

За да се произнесе, съдът извърши преценка на събраните по делото доказателства, взе предвид изявленията на страните и приема за установено следното:

Производството по делото е образувано по осъдителен иск за собственост с правна квалификация чл.108 ЗС, предявен от Сдружение “Българско дружество за защита на птиците“ гр.София против „Евробизнес Груп 2016“ ЕООД гр.Ямбол – за установяване собствеността и предаване на ищеца владението на четири поземлени имота в землището на с.*******, Община Болярово, Област Ямбол, а именно: Поземлен имот с идентификатор № ***, Поземлен имот с идентификатор № ***; Поземлен имот с идентификатор № *** и Поземлен имот с идентификатор № ***, всички по КК на село Странджа, Община Болярово.

В исковата молба изложените от ищеца твърдения са, че е придобил с природозащитна цел спорните имоти от всички негови съсобственици, по силата на договор за покупко-продажба от 29.11.2018г. С оглед целта на придобиването на имотите ищецът сключил с дружеството „Кит“ЕООД договор за наем на земите и когато наемателят направил опит да влезе във владение на същите установил, че за тези четири имота има сключен договор за аренда от 27.01.2017г. За арендния договор твърденията на ищеца са, че е бил сключен от съсобственика К.К., която не е притежавала повече от 50% от правото на собственост върху имотите, при което договорът е бил непротивопоставим на останалите съсобственици, както и на ищеца като трето лице, придобило след вписването повече от 50% от правото на собственост; че ищецът не е бил уведомен за сключения договор за аренда; че не е получавал арендно плащане и след узнаването се е противопоставил на ползването на имотите от арендатора, при което ответникът не разполага с противопоставимо на ищеца право да ползва имотите.

Ответникът е оспорил иска в осъдителната му част с възраженията, че при действалата до изменението й редакция на нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ (в сила от 07.02.2017г.) е сключил със съсобственик валиден вписан аренден договор за процесните имоти, заплащал е арендните вноски на наследника на арендодателя, а останалите съсобственици са приели договора изрично и мълчаливо, при което вписаният договор за аренда на основание чл.17, ал.2 от ЗАЗ е противопоставим на ищеца като посредващ приобретател на имотите.

Фактическата обстановка по делото правилно е разкрита от районния съд, същата е непроменена пред въззивната инстнация и установените по делото факти не са спорни между страните.

Установено е, че правото на собственост върху процесните четири земеделски имоти в землището на с.*******, с Решение №8 от 17.01.1996г. по пр.№Н2292/1992г. на ПКБолярово е възстановено на наследниците на П. Т. К., б.ж. на с.*******. Към момента на възстановяване на собствеността върху имотите, наследници по закон на П. К. са дъщерята К. К., която е придобила 50% от собствеността и децата на починалия през 1984г. син на наследодателя Г. К.-Е. Г., С. К. и Т. К., като тримата са придобили останалите 50% от правото на собственост.

Наследницата К. К. е починала на 07.05.2017г. и е оставила за свой единствен наследник по закон дъщерята Г. П., като преди смъртта си, на 27.01.2017г. К.К. е сключила с ответника – арендатор „Евробизнес Груп 2016“ЕООД договор за аренда на процесните четири имота. Договорът е за срок от 15 години считано от датата на подписването му, с уговорено арендно плащане от 8лв./дка за засетите земи, като същият е вписан в Службата по вписванията при ЕРС на 27.01.2017г.

С нот.акт №3 по н.д.№990/2018г. на нотариус №451 в НотК, на 29.11.2018г. ищецът е сключил договор за покупко – продажба на процесните имоти, като е закупил същите изцяло от всички съсобственици – Г. П., Е. Г., С. К. и Т. К.. В т.IV от договора за покупкопродажба страните са уговорили изрично, че дължимата за продаваните имоти наемна/арендна вноска за текущата стопанска година 2018/2019г. ще се получи от купувача.

След закупуването на спорните земи, с договор от 25.01.2019г. ищецът ги е отдал под наем 3 на дружеството „Кит“ЕООД.

По делото ответникът е представил писмени доказателства за извършени от него плащания на различни по размер суми в полза на Г.П. - дъщерята на арендодателя по арендния договор К.К.. За тези доказателства, които в по-голямата си част са нечетливи и предвид данните по делото, че Г.П. в изследвания период е притежавала и други имоти в с.Странджа, районният съд е приел, че същите не установяват плащания по процесния договор за аренда. По така приетия за установен факт от първата инстанция не е повдигнат спор пред въззивния съд и настоящата инстанция също приема, че безспорни доказателства за плащане от арендатора на арендните вноски по договора за аренда на спорните имоти, не са представени. Липсват и доказателства за извършени и приети плащания на рентата от останалите съсобственици, които не са страна по арендния договор.