Решение № 487 от 03.08.2023, Районен съд - Разград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 487 гр. Разград, 03.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на пети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА като разгледа докладваното от ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА Гражданско дело № 20223330101479 по описа за 2022 година

Искът е с правно основание чл.40 от ЗУЕС.

Ищецът „ЕВРОИНВЕСТ БЪЛГАРИЯ" ООД , ЕИК 116588168 твърди,че е собственик на общо: 5 3 броя самостоятелни обекта - апартаменти, търговски обекти- /офиси, магазини/, които са изградени съответно в сграда с идентификатор № *** по КККР на град Разград, с адрес: административен адрес: ***, блок 1, вх. „А" и вх.

„Б", комплекс „Хръзград и Хотел - Под обект блок I" и в сграда с идентификатор № *** по КККР на град Разград, с адрес: административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2, блок 2, вх. „А" и вх. „Б", комплекс Хръзград и Хотел - Блок № 2" и 3 4 броя самостоятелни обекти - гаражи с № *** по КККР на град Разград, с адрес на *** и трите сгради построени съответно в Поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на град Разград, с адрес: административен адрес:

***.

Собствеността върху обектите произтича от договор за покупка на Поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на гр. Разград /предишен УПИ VIII, в квартал 156, по плана на гр. Разград/, съгласно Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № ****** г. на Нотариус - Н. Стоянова, per. № 291 на НК, с площ от 3408 кв.м. Като инвеститор ООД „ЕВРОИНВЕСТ БЪЛГАРИЯ", построи в поземленият имот описаните погоре сгради. След въвеждане в експлоатация на обектите, част от тях през различно време били продадени на трети лица и към настоящия момент дружеството притежава само посочените по - горе броя СОС.

В сграда с идентификатор № ***, построена в УПИ с идентификатор № 1

*** по КККР на град Разград, с адрес: административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2 А (т. нар. блок 3), дружеството не притежава в собственост върху СОС или ид. части от поземленият имот, но предвид това, че на 21.07.2022 г. бе проведено общо събрание между тези три блока, отразени в един протокол, при формиран кворум съобразно идеалните части от сградите и на трите блока, както и на резултатите от гласуването, предявявам иска и против тази етажна собственост.

През 2019 г. и 2020 г. Етажната собственост на Блок № 1, вх. „А" и вх. „Б" е сключила договор с „Професионален домоуправител Разград" ЕООД за срок от 2 години, които в последствие бил прекратен.

На 14.07.2022 г. на входната врата на вход „Б", на блок № 1 о т Професионален домоуправител „Хоум Сървиз" била залепена Покана за свикване на общо събрание на собствениците, обитатели и ползвателите на самостоятелни обекти в Етажна собственост с адрес: ***, блок 1 вх. „Б" , на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 ал.1 от ЗУЕС. В поканата било посечено, че събранието ще се проведе на 21.07.2022 г. от 18,30 ч. във входа на етажната собственост на адрес: град Разград, общ. Разград, ул. „Хайдут Сидер" №2 блок 1, вх. „Б". На вратите на останалите входове - „А" и в блок 2, вх. „А" и вх. „Б" била разлепена същата покана.

Управителя на дружеството ищец и собственик на общо 5 броя самостоятелни обекти се явил в посочения ден и час пред вход „Б" на жилищен блок № 1. Установил, че пред входа няма други собственици, но видял, че има събрали се хора пред блок № 3. Когато събранието било открито от представителите на „Хоум Сървиз" г-жа М. И. и М. И., разбрал, че се провежда общо събрание не само на вход „Б" от блок 1, а на трите блока - Блок № 1, вх. „А" и „Б", Блок № 2, вх. „А" и „Б" и Блок № 3, тъй като присъствали около 30 човека.

Беше ни предоставен присъствен списък, в които всеки посочваше на кой СОС е собственик и се подписвал. Било обявено, че има изискуемия кворум. Прочетен бил дневният ред и се предложило за Председател да бъде избрана г-жа М. И., а са протоколчик - М. И.. Направили се различни обяснения и се пристъпило към гласуване по т. 1 от дневния ред като се гласувало апартамент по апартамент. По отношение на това решение представителят на ищеца гласувал „ПРОТИВ". След изброяването на гласовете, било обявено, че решението е прието. Провело се гласуване и по останалите 5 точки от дневния ред, без да е спазена процедурата за отчитане на гласуването им съгласно ЗУЕС.

На 08.03.2022г. на ел. поща на дружеството бил изпратен ПРОТОКОЛ № 1/21.07.2022 г. от проведено общо събрание на собствениците в етажна собственост с адрес: град Разград, община Разград, област Разград, ***, комплекс „Хръзград", със следните взети решения: Комплекс с адрес: град Разград, *** да се управлява от външен домоуправител от фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИИГЪЛ КЪНСАЛТ" ЕООД предоставяща услугата „Хоум сървиз -професионален домоуправител"; Договорът с фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД да бъде за срок две години, от датата на подписване на договора; Одобрява договора с фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД, приема да бъде сключен за срок от две години. Упълномощава г-жа М.

2

И. представител на блок 1, г-жа К. С., представител на блок 2 и г-н Н. И., представител на блок 3 да подпишат договора с ПД; Таксата „текуща поддръжка" да бъде в размер 8,50 лв. на апартамент; Създава се Фонд „Ремонт и обновяване"; Вноската Фонд „Ремонт и обновяване" да бъде в размер 7,00 лв. на самостоятелен обект; Таксата за поддръжка на прилежащ терен да бъде в размер 5,00 лв. на самостоятелен обект; ЕС с адрес гр. Разград, *** приема Правилника за вътрешния ред в сградата; ОС на ЕС с адрес гр. Разград, *** и 2 А да бъде регистрирана в регистър Булстат, след което партидите за ел. енергия и В и К да бъдат прехвърлени на ЕС.

Ищецът счита, че горепосочените решения на проведеното „общо събрание" на трите отделни етажни собствености са незаконосъобразни, взети са при нарушение на множество разпоредби на ЗУЕС, относно реда за свикване, начина за провеждане, определяне на необходимия кворум, компетентността на т. нар. „общо събрание на собствениците на ЕС ***, комплекс „Хръзград", начина на гласуване и определянето на мнозинството, съдържанието на протокола и множество други материалноправни разпоредби на закона.

Предвид това в качеството на активно легитимирано лице - собственик на обект на ЕС в законния срок по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС предявявам настоящия иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС и искане същите да бъдат ОТМЕНЕНИ, като незаконосъобразни.

Нарушена разпоредбата на чл.8, ал.1 ЗУЕС. Съгласно същата дейностите по управлението на ЕС обхващат реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход. Обратната практика обаче - управлението на две отделни сгради като една обща етажна собственост се явява допустима, но само в изрично предвидените в закона случаи чл. 18 от ЗУЕС и при наличието на предпоставките за това. В случаите, при които е налице необходимост от решаване на въпроси, свързани с общи части на две или повече етажни собствености, включително такива на отделни сгради, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието, в което етажните собствености излъчват равен брой представители чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Дефиницията за ЕС за всяка една сграда не изхожда от свободната воля на собствениците на самостоятелни обекти, а от техническите характеристики и от документацията на архитектурния план. ЕС възниква по силата на закона, след като са налице дадените в ЗУЕС предпоставки, а не по решение на ОСЕС. В настоящия случай, са налице три отделни сгради, всяка с отделен идентификатор, с отделни входове на сградите, изградени са в отделни имоти и независимо от наличието на обща функционална обособеност -ограда, тревни площи, охрана, те формират три отделни етажни собствености.

В поканата за свикване на ОС не е посочено, че то е на основание чл. 18 от ЗУЕС, като ред за неговото свикване не е спазен. Такова отразяване, че събранието се провежда като „съвместно ОС на ЕС не е направено и в протокола. Още повече, че на такова съвместно общо събрание не може да се гласуват решения касаещи поддръжката и управлението на 3 общите части от сградите на отделните етажни собствености. Всяка една от тях има като свой орган общо събрание, което е компетентно да взема решения относно тези въпроси.

Нарушена е и разпоредбата на чл. 12 от ЗУЕС. С нея са регламентирани начините за свикване на Общо събрание на Етажната собственост, а именно: първият се отнася до нововъзникнала етажна собственост,следващите три начина са съответно по инициатива на управителния съвет /управителя/, от контролния съвет /контрольора/ или по писмено искане на собственици с най-малко 20 % идеални части от общите части на сградата. Поради изчерпателно посочване на кръга от лица, имащи право да свикат ОС в различните изброени хипотези, е въведена и рестрикция за съдържанието на поканата.

В този смисъл от значение е дали ОС е свикано от лице/лица, имащи право на такава инициатива, мястото на провеждане на ОС, датата и часа на ОС, дневния ред на ОС, тъй като в правомощията на ОС е да вземе решения, пряко засягащи интересите на собствениците на самостоятелни обекти в ЕС. От кого изхожда инициативата се съди от поканата, тъй като според чл. 13 ЗУЕС тя трябва да е подписана от лицата, които свикват общото събрание .

Видно от записаното в Протокола на ОС „Събранието е свикано от професионалния домоуправител,,,ХОУМ СЪРВИЗ", с покана поставена на таблото за съобщения на 14.07.2021 г., за което обстоятелство е съставен протокол в предвидената от закона форма".

Същият обаче се явява - професионален домоуправител - управител само по отношение на ЕС на вх. „Б" на блок 1 на ***, доколкото от проведено общо събрание на етажните собственици на 25.11.2021 г. е видно, че имат сключен договор за управление по чл. 19 от ЗУЕС.

По отношение обаче на ЕС на блок № 2 с вх. „А" и „Б", както и по отношение на Блок № 1, вх. „А" „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЪЛ КЪНСАЛТ ЕООД с ЕИК 203415441 като НЕСОБСТВЕНИК на СОС в тях и нямащ качеството на управител на ЕС не са сред субектите, които имат право на инициатива за свикване на ОС, съгласно чл. 12 от ЗУЕС.

Комплес „Хръзград" не представлява затворен тип комплекс по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, а именно: "Жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица", тъй като блок № 1 и блок № 2 са построени в ПИ с идентификатор № 61710,502.7241, а блок № 3 в ПИ с идентификатор № ***Освен това липсват и сключени от инвеститора на комплекса със собствениците на самостоятелни обекти писмени договори с нотариална заверка на подписите - по чл. 2 от ЗУЕС, в този случай в съдебната практика е прието, че по въпросите за управлението и поддръжката на общите части от имота и други обекти и свързаните с тях разходи се прилагат общите правила на ЗС или ЗУЕС.

В тези случаи трябва да се проведе съвместното общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС, тъй като съгласно същият при необходимост от решаване на въпроси, които са свързан с общи части 4 на две или повече етажни собственост, може да се проведе такова общо събрание, за участието в което етажните собственост излъчват равен брой представители. То се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собственост и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.

На следващо място е нарушена и разпоредбата на чл. 13 от ЗУЕС.

Общото събрание не е проведено в законоустановения срок съобразно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС /изм. ДВ, бр. 26 от 2016 г. /. Поканата следва да се постави не по-късно от 7 дни преди датата на общото събрание, като същото може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден. ЗУЕС не регламентира начин на броене на сроковете, поради което на основание чл. 46, ал. 2 от Закона за нормативните актове следва да се приложи по аналогия разпоредба, регламентираща подобен случай. Тъй като решенията на общото събрание на етажна собственост съставляват многостранни правни сделки, при които формирането на волеизявлението става чрез гласуване, то при броенето на срока по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС следва да се приложи по аналогия чл. 72 от ЗЗД, уреждащ броенето на сроковете при правните сделки. Когато срокът се брои по дни, не се брои денят на събитието или на момента, от който започва да тече срокът, като срокът изтича в края на последния ден. В настоящия случай поканата е поставена на 14.07.2022 г., при което общото събрание на 21.07.2022г. се явява проведено преди да са изтекли 7 дни между тези две дати т.е. ОС е проведено точно на седмия ден след поставяне на поканата, а не най-рано на осмия ден, както изисква чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Никъде в протокола не е посочено, че то се свиква за вземане на решения по неотложни случаи, когато законът позволява срокът да е по-кратък, а именно не по- късно от 24 часа.