Определение № 35675 от 01.10.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 35675 гр. София, 01.10.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в закрито заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20261110108760 по описа за 2026 година

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ищецът „БЕ“ ЕООД твърди, че на 15.03.2026 г. сключил с ответницата Д. Т. С. споразумение за посредничество с наемодател, по силата на което се задължил да посредничи при отдаването под наем на недвижим имот с административен адрес: гр.

София, ул. „КБ I“ № 202, срещу възнаграждение в размер на 50 на сто от месечната наемна цена. Уговорената наемна цена била в размер на 600 евро, а възнаграждението на посредника - 300 евро. В чл. 2, ал. 5 от споразумението било предвидено, че при отказ или несъгласие на възложителя да отдаде имота на предложения от посредника кандидат за наемател, съгласно условията на подписаната депозитна разписка, възложителят дължи на посредника сума в размер на възнаграждението по чл. 2, ал. 1, платима в тридневен срок от датата на поканата.

Поддържа, че изпълнил изцяло възложените му посреднически действия чрез брокера А.

У. А. Д., който намерил и предложил кандидат за наемател - ЛАХ, организирал и провел оглед на имота, водил преговори между страните, постигнал съгласие по съществените условия на бъдещия договор при месечен наем от 600 евро и организирал подписването на договорните документи и депозитните разписки. На 15.03.2026 г. кандидатът за наемател предоставил депозит от 300 евро като гаранция за сключването на договора за наем. Сумата била получена от посредника и предадена в пълен размер на ответницата, за което била подписана депозитна разписка за предадена сума на наемодател от същата дата. Ищецът се позовава и на уговорката в тази разписка, предвиждаща при отказ на наемодателя да отдаде имота на предложения кандидат да се заплати сума в размер на 50 на сто от месечната наемна цена.

Твърди, че въпреки изпълнението на посредническите задължения и готовността на кандидата да сключи договора ответницата едностранно и без основателна причина отказала да отдаде имота под наем, върнала депозита и изпратила уведомление за отказ и прекратяване на посредническото правоотношение. Счита, че несключването на договора за 1 наем се дължи единствено на поведението на възложителката, поради което възникнало задължението за заплащане на договорената неустойка. Поддържа, че сумата от 300 евро е опредЕ. предварително, съответства на 50 на сто от месечната наемна цена и не е необходимо да доказва настъпили вреди. Позовава се на споразуменията за посредничество, протокола за оглед, депозитните разписки и електронната кореспонденция между ответницата и брокера.

Въз основа на изложеното ищецът иска ответницата да бъде осъдена да му заплати сумата от 300 /триста/ евро, представляваща договорна неустойка по чл. 2, ал. 5 от споразумението за посредничество с наемодател от 15.03.2026 г. и съответната клауза в депозитната разписка от същата дата, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска – 01.04.2026 г., до окончателното изплащане, както и направените по делото разноски.

С исковата молба ищецът иска приемане на приложените писмени доказателства и допускане до разпит на двама свидетели при режим на призоваване – С. С. М. и А. У. А. Д., за установяване на извършените посреднически действия, постигнатото съгласие между страните, готовността на кандидата да сключи договор, отказа на ответницата и поведението на участниците в преговорите. Иска да му бъде предоставена възможност да посочи други доказателства при оспорване от ответницата.

Ответницата Д. Т. С. счита иска за допустим, но изцяло неоснователен и недоказан. Не оспорва, че на 15.03.2026 г. е извършен оглед на апартамента и е подписано споразумение за посредничество за отдаването му под наем. Твърди, че споразумението е сключено извън търговския обект на ищеца, в собствения имот, като не е предоставен екземпляр от него нито на хартия, нито на друг траен носител. Поддържа, че услугата не е ограничена до осъществяването на контакт с един конкретен кандидат, а включва съдействие за нА.ане на наемател, отговарящ на поставените от нея изисквания.

Излага, че още при комуникацията с посредника изрично поставила условия да се запознае с всички лица, които ще обитават имота, включително със съпругата и дъщерята на предложения кандидат, както и да се увери в неговата платежоспособност и възможността му да заплати договорения наем и депозит наведнъж. На огледа присъствал единствено ЛАХ, който не владеел български език, а брокерът превеждал разговорите, поради което тя не можела непосредствено да разбере заявеното от кандидата и дадените му обяснения.

Впоследствие получила информация, че кандидатът не може да плати целия депозит наведнъж и желае разсрочването му за два месеца, което противоречало на поставените от нея условия. Настоявала договорът за наем да бъде предоставен и на език, разбираем за кандидата, но посредникът заявил, че ще бъде изготвен само на български език.

Твърди, че независимо от неизпълнените условия посредникът приел, че е постигнато окончателно съгласие и подписал с нея депозитна разписка, в която бил определен краен срок за сключване на договора – 00:00 ч. на 17.03.2026 г. До изтичането на този срок не бил предоставен проект на договор за наем с индивидуализирани страни, срок, начин и срокове за плащане, размер и условия на депозита, отговорности при неизпълнение, брой и 2 самоличност на бъдещите обитатели и останалите условия. Поради неизпълнението на посредника упражнила правото си на отказ, като на 17.03.2026 г. изпратила уведомление за прекратяване на споразумението и отказ от услугите и върнала получените 300 евро. В представеното уведомление се позовава изрично на чл. 50 ЗЗП и на обстоятелството, че договорът е сключен извън търговски обект, а четиринадесетдневният срок за отказ не е изтекъл. Представената операционна бележка удостоверява превод на 300 евро от ответницата по сметка на „БЕ“ ЕООД на 17.03.2026 г. с посочено основание връщане на сумата по депозитната разписка от 15.03.2026 г. поради несключен договор.

Ответницата поддържа, че дължимото изпълнение следва да се определи съобразно съдържанието на договора и действителната обща воля на страните по чл. 20 ЗЗД, а нА.ането на потенциален наемател само по себе си не доказва точно и добросъвестно изпълнение. Оспорва да са били окончателно съгласувани всички условия на наемното правоотношение и счита, че не може да бъде вменено виновно неизпълнение за отказ от договор, чийто проект не е предоставен. При условията на евентуалност прави възражение за нищожност на чл. 2, ал. 5 от споразумението и съответната клауза в депозитната разписка като неравноправни по чл. 143 и чл. 146 ЗЗП. Твърди, че има качеството на потребител, а ищецът е търговец, който професионално предоставя посреднически услуги; клаузите създавали значително неравновесие, защото предвиждали имуществена санкция от 50 на сто от месечния наем само при отказ на възложителя, без обвързване с пълното и точно изпълнение на посредника и без равностойна последица при неговото неизпълнение. Иска отхвърляне на иска и присъждане на разноските.

Водим от горното, на основание чл. 140, ал. 1, ал. 3 и ал. 6 ГПК, съдът ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА гр. дело № 8760/2026 г. по описа на Софийски районен съд, 175 състав, за разглеждане в открито съдебно заседание на 17.11.2026 г. от 10.00 ч., за която дата и час страните да се призоват чрез процесуалните им представители.

ПРИЕМА представените с исковата молба и отговора писмени доказателства.

ДОПУСКА до разпит при режим на призоваване двама свидетели на ищеца: С. С. М. с адрес за призоваване: гр. София, ж.к. „З Б-5“, бл. 13, вх. Б, ет. 8, ап. 36, и А. У. А. Д. с адрес за призоваване: гр. София, ул. „Тодор Г. В“ № 27, вх. А, ет. 5, ап. 20, за установяване на лично възприетите от тях посреднически действия, проведените огледи и преговори, заявените от ответницата условия, действията по подготовката и предоставянето на проект за договор, изявленията и готовността на кандидата за сключване на наема и обстоятелствата по отказа на ответницата.

ОПРЕДЕЛЯ първоначален депозит за разноски за свидетелите в общ размер на 40 евро, по 20 евро за всеки свидетел, вносим от ищеца по депозитната сметка на Софийския районен съд в едноседмичен срок от съобщението, като в същия срок представи доказателство за внасянето. След представяне на доказателство за внесения депозит 3 свидетелите да се призоват за насроченото заседание.

ОБЯВЯВА за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните обстоятелствата, че на 15.03.2026 г. е проведен оглед на посочения имот, между ищеца и ответницата е подписано споразумение за посредничество с наемодател от тази дата, на ответницата е предадена сума от 300 евро като гаранционен депозит, както и че договор за наем между нея и предложения кандидат ЛАХ не е сключен. Претендираното право на неустойка не се признава от ответницата. Спорни остават точното съдържание и изпълнението на възложената услуга, постигнатото съгласие по условията на бъдещия наем, причините и правните последици от отказа, изискуемостта на вземането и действителността на клаузите, на които то се основава.

УКАЗВА на ищеца, че при условията на пълно и главно доказване следва да установи, извън обявените за безспорни обстоятелства, съдържанието на договорните задължения и на клаузите, от които извежда вземането си; извършените посреднически действия и точното им изпълнение, включително изпълнението на задължението по чл. 4, т. 3 от споразумението да представи проект на договор за наем; съгласуваните условия за сключване на наема и съответствието на предложения кандидат с договорените изисквания; готовността на кандидата да сключи договора при тези условия; настъпването на уговорените предпоставки за неустойката, включително неизпълнение на ответницата, което поражда договорна отговорност; уговорения срок за сключване на договора за наем; отправянето и получаването на поканата за плащане и изтичането на уговорения тридневен срок; размера на вземането и основанието за претендираната законна лихва. За дължимостта на неустойката ищецът не е длъжен да доказва настъпването и размера на вреди.

УКАЗВА на ответницата, че следва да установи положителните факти, на които основава възраженията си, включително конкретните изисквания към бъдещия наемател и условията за сключване на наема, съобщаването им на посредника и фактите, на които основава твърдението за несъответствие на предложения кандидат с тези изисквания; обстоятелствата, изключващи отговорността за твърдяното неизпълнение; фактите, от които извежда качеството си на потребител и сключването на посредническото споразумение извън търговския обект. На основание чл. 52, ал. 5 ЗЗП тя носи тежестта да докаже своевременното изпращане на недвусмислено изявление за упражняване на правото на отказ. Ако се позовава на плащане или друго погасяване на самото претендирано вземане, следва да докаже и тези обстоятелства. Оспорването на изпълнението на посредника не освобождава ищеца от тежестта да докаже собственото си изпълнение.

УКАЗВА на ищеца, че ако поддържа, че оспорените клаузи са индивидуално уговорени, носи доказателствената тежест по чл. 146, ал. 4 ЗЗП. При приложимост на правилата за договорите извън търговски обект той следва да установи изпълнението на задължението за предоставяне на информация по чл. 47 ЗЗП, включително относно правото на отказ, съобразно чл. 47, ал. 8 ЗЗП, както и предоставянето на екземпляр от договора или потвърждение на траен носител по чл. 48, ал. 2 ЗЗП. Ако се позовава на загубване на правото на отказ по чл. 57, т. 1 ЗЗП, следва да докаже пълното предоставяне на услугата, изричното 4 предварително съгласие на потребителя за започване на изпълнението и потвърждението му, че знае за загубата на правото на отказ след пълното изпълнение. Да посочи и представи доказателства за тези обстоятелства, тъй като такива не са посочени самостоятелно в исковата молба.