Решение № 1754 от 15.12.2020, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1754 гр. Варна , 15.12.2020 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ в публично заседание на единадесети ноември, през две хиляди и двадесета година в следния състав:

Председател:

Членове:

Секретар:

Даниела Д. Томова

Тони Кръстев

Десислава Г. Жекова

Христина З. Атанасова като разгледа докладваното от Тони Кръстев Въззивно гражданско дело № 20203100502816 по описа за 2020 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК и е образувано по:

1/ Въззивна жалба на С. Д. С. срещу решение № 3620/31.07.2020 г., постановено по гр.дело № 14962/2019 г. по описа на РС – Варна, в частта с която съдът е приел за установено по иска на „Алфа агенти Оригинал“ ЕООД, че С. Д. С. дължи на „Алфа агенти Оригинал“ ЕООД сумата от 1173,51 лева представляваща възнаграждение по договор за посредничество при продажбата на недвижим имот с изключителни права от 23.03.2018г. , за което вземане е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д.8363/2019г. по описа на ВРС, 31-ви състав, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение -31.05.2019г. до окончателното изплащане на задължението, на осн. чл. 422, ал.1 от ГПК.

2/ Въззивна жалба, подадена от „Алфа агенти Оригинал“ ЕООД срещу решение № 3620/31.07.2020 г., постановено по гр.дело № 14962/2019 г. по описа на РС – Варна, в частта с която съдът е отхвърлил иска за заплащане на възнаграждение за разликата над 1173,51 лева до претендираните 2307 лева.

Във въззивната жалба на С. С. се излага, че решението в обжалваната 1 част е неправилно поради противоречие с материалния закон и необоснованост. Въззивницата счита за неправилен и необоснован извода районния съд, че в хода на производството е установено изпълнението на договора от страна на посредника, тъй като от събраните доказателства не се доказало ищецът да е извършил каквито и да било действия насочени към изпълнение на задълженията му, в т.ч. не бил извършен нито един оглед на имота от потенциални купувачи. Счита, че посредникът не е изпълнил основното си задължение по договора – да намери купувач и да свърже страните, а възнаграждение се дължи само в случай на реализирана сделка.

Освен това счита, че искът не е доказан по размер, тъй като не е установена последната договорена от страните цена. Счита, че съдът недопустимо е определил възнаграждение спрямо продажната цена без да има отправено такова искане от страна на ищеца. По същество иска отмяна на решението в обжалваната част като неправилно и присъждане на разноски.

В срока по чл.263 ГПК въззиваемата страна „Алфа агенти Оригинал“ ЕООД е подала писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба. Излага доводи за валидност и правилност на първоинстанционното решение с подробна аргументация по всяко от инвокираните с жалбата оплаквания.

Акцентира върху обстоятелството, че ответницата не може да се позовава на неизпълнение на договора от страна на ищеца, което е резултат от собственото и́ неизпълнение. Моли решението на ВРС да бъде потвърдено в обжалваната част.

Във въззивната жалба подадена от „Алфа агенти Оригинал“ ЕООД жалбоподателят навежда доводи за неправилност на постановения акт, която е резултат от съществено процесуално нарушение – отхвърляне на искане за допускане на свидетел за установяване на факта каква е последната договорена между страните по договора цена, въз основа на която да се изчисли дължимото по договора възнаграждение. Счита, че не е налице ограничението за допускане на свидетелски показания предвидено в хипотезата на чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК, тъй като не се изисква установяване на посоченото обстоятелство с писмен акт, нито се касае за договор на стойност по-голяма от 5000 лева. Сочи, че когато страните спорят за значението на отделни уговорки или когато договорът не съдържа всички уговорки свидетелските показания са допустими за установяване на 2 действителната обща воля на страните. Отделно от това излага, че в първоинстанционното производство са събрани достатъчно доказателства за размера на последната договорена от страните цена, която е била в размер на 41 000 евро. Прави искане за допускане на един свидетел за установяване коя е последната договорена от страните по договора цена. По същество моли за отмяна на решението в обжалваната част.

Насрещната страна по жалбата С. Д. С. е депозирала писмен отговор, с който оспорва жалбата като неоснователна. Акцентира върху липсата на писмено договорена от страните цена както в самия договор, така и в допълнително споразумение. Сочи, че представената пазарна оценка е ирелевантна като създадена за целите на процеса, както и поради това, че страните не са уговаряли такъв механизъм за определяне на цената. Счита, че свидетелски показания са недопустими на осн. чл. 164, ал. 1, т. 5 от ГПК.

Постъпилите въззивни жалби са редовни и отговарят на изискванията на чл.260 от ГПК – подадени са от надлежни страни, срещу акт, подлежащ на обжалване и съдържат останалите необходими приложения, вкл. доказателства за платена държавна такса.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

В настоящия случай съдът намира, че постановеното от ВРС решение е валидно и допустимо, поради което жалбата следва да бъде разгледана по същество.

По предмета на спора:

ВРС е бил сезиран с иск, предявен от „Алфа агенти Оригинал“ ЕООД против С. Д. С. по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК за приемане за установено в отношенията между страните съществуването на вземане на ищеца за сумата от 2307 лева, претендирана като възнаграждение по договор за посредничество при продажбата не недвижим имот с изключителни права от 23.03.2018г. и сумата от 2307 лева, представляваща неустойка за неизпълнение съгл. чл. 5 договор за посредничество от 23.08.2018г., за които вземания е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д.8363/2019г. по описа на 3

ВРС, 31-ви състав, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение – 31.05.2019г. до окончателното изплащане на задължението.

Ищецът твърди, че по силата на договор за посредничество от 23.03.2018г., ответникът е възложил на ищцовото дружество да осъществява посредничество при продажбата на недвижим имот в гр. Варна, кв. „Вл.

Варненчик“, срещу уговорено възнаграждение в размер на 3 % от уговорената пазарната стойност на имота, като ответникът е поел задължение да не води преговори и да не продава имота самостоятелно или чрез посредничеството на трето лице. Ответникът се разпоредил с имота без знанието и съдействието на ищцовото дружество и при цена по-ниска от договорената между страните по договора за посредничество оценка. Ищецът се позовава на уговореното в т. 5 от договора за посредничество и претендира възнаграждение в размер на 2307,00 лева, равняващо се на 3% върху последната договорена между страните пазарна оценка в размер на 76 900 лева, и неустойка в същия размер.

В отговора на исковата молба ответницата оспорва иска. Признава, че имотът е продаден от нея без съдействието и посредничеството на ищеца.

Възразява за неизпълнен договор от страна на посредника като поддържа, че за ищеца не е възникнало правото на възнаграждение по договора. Релевира възражение за нищожност на чл. 5 от договора, поради противоречие с добрите нрави и значително неравновесие между правата и задълженията на страните. Възразява и относно размера на претенциите, като поддържа че страните не са уговаряли цена за продажбата на имота.

Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Решението в частта, с която е отхвърлен искът за заплащане на сумата от 2307 лева, представляваща неустойка за неизпълнение съгл. чл. 5 договор за посредничество от 23.08.2018г. не е обжалвано и е влязло в законна сила.

Предмет на спора във въззивното производство е основателността на иска за заплащане на сумата от 2307 лева възнаграждение за посредничество и неговия размер.

4

От фактическа страна не се спори, че страните са обвързани от валидно облигационно правоотношение по договор за посредничество при продажбата на недвижим имот с изключителни права от 23.03.2018 г., по силата на който ищецът е приел да посредничи за продажбата на недвижим имот в гр. Варна, кв. „Владислав Варненчик“, блок 10, вх.4, ет.1, срещу възнаграждение в размер на 3% върху продажната цена на установена с предварителен договор, сключен между възложителя и бъдещия купувач – т.

4.6 от договора за посредничество. Възложителят се е задължил в срок до 23.08.2018 г. да не води преговори за продажба и да не продава имота самостоятелно или чрез други посреднически агенции. Съгласно чл. 5 от споразумението възнаграждението в размер на 3% върху последната договорена от страните по договора цена, се дължи от възложителя (ответницата) и в случай на реализирана сделка с имота без посредничеството на изпълнителя (ищеца), като в този случай за база служи последната договорена между страните офертна цена. Не се спори, че ответницата С. се е разпоредила с имота без посредничеството на ищцовото дружество.

По жалбата, подадена от С. Д. С.:

Възражението на ответницата С. за неизпълнение на договора от страна на посредника, тъй като от събраните доказателства не се установявало ищецът да е извършил каквито и да било действия насочени към изпълнение на задълженията му, е неоснователно.

Видно от т. 4.1 от договора, основно задължение на възложителя наред със задължението за заплащане на възнаграждение на посредника, е в определен срок да не води преговори за продажба и да не продава имота самостоятелно или чрез друг посредник, като е посочено, че тези изключителни права се възлагат единствено на изпълнителя. В замяна агенцията се е задължила да представи имота на всички потенциални купувачи на местния пазар с цел сключване на желаната от възложителя сделка, както и да извърши необходимите дейности свързани с основното задължение, в т.ч. да оцени имота, да организира рекламна кампания, огледи, разговори, срещи, да създаде организация и съдейства за сключване на предварителен и окончателен договори при намиране на купувач и др. Тъй като договорът предвижда изключителни права на агенцията, е уговорено 5 възнаграждение при постигнат краен резултат, независимо дали е сделката е финализирана с участието на агенцията или не.

От събраните по делото гласни и писмени доказателствени средства се установява, че посредникът е извършил оценка на апартамента, рекламирал е имота в няколко сайта, извършвани са огледи. От показанията на свидетелката В. и представената електронна кореспонденция със сина на ответницата е видно, че ищецът е предлагал имота на пазара на определена цена. Всички действия са извършени от посредника непосредствено след сключване на договора, а по-нататъшни действия не са извършвани, тъй като ответницата сама е намерила купувач и се е разпоредила с имота преди да изтече уговорения в чл. 4.1 срок на ексклузивитет. Следователно, ответницата с действията си е попречила на по-нататъшното изпълнение на договора, с което е нарушила задължението си по чл. 63, ал. 1 от ЗЗД да изпълнява задълженията си по договора точно и добросъвестно, съобразно изискванията на закона и да не пречи на другата страна да изпълнява и тя своите задължения по същия начин. След като ответницата е действала недобросъвестно и е попречила на агенцията да изпълни задълженията си по договора, същата е изпаднала в забава на кредитора и не може да се позовава на неизпълнение от страна на ищеца (чл. 95, ал. 1 и чл. 96, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД). При това положение, исковата претениция се явява доказана по основание.

Обстоятелството, че в договора не е посочена цената, на която посредникът следва да предлага имота, има значение за определяне на размера на възнаграждението на посредника, но не и за неговата дължимост.

Съгласно чл. 162 от ГПК, когато искът е установен в своето основание, но няма достатъчно данни за неговия размер, съдът определя размера по своя преценка или взема заключението на вещо лице. Ответницата дължи уговореното възнаграждение, чийто размер следва да се определи от съда, поради което подадената от нея въззивна жалба е неоснователна.