Решение № 253 от 05.05.2022, Районен съд - Хасково

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 253 гр. гр. Хасково, 05.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, VІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ХРИСТИНА З. ЖИСОВА при участието на секретаря Геновева Р. Стойчева като разгледа докладваното от ХРИСТИНА З. ЖИСОВА Гражданско дело № 20215640102528 по описа за 2021 година

Предявен е иск с правно основание чл.124 ал.1 от ГПК от „Парадайс“ ООД (преди това „Парадайс“ ЕООД), против Община Хасково, с която се иска да се признае за установено по отношение на ответника, че Договор за наем № 202 от 22.06.2012г., сключен между ищеца и ответника не е валидно прекратен и е запазил действието си, т.е. иск за установяване съществуването на договора за наем.

С определение № 1133 от 31.12.2021 г., постановено по гр. дело № 2528 по описа за 2021 г. на Районен съд – Хасково, производството в частта на предявения иск по чл.124, ал.4 ГПК за установяване несъществуването на определен факт – че не са налице условията за прекратяване на договора за наем, т.е. че не е налице неизпълнение на договора, поради недопустимост, е било прекратено. Същото не е било обжалвано, съответно е влязло в сила на 20.01.2022 г.

Ищецът твърди, че с договор peг. № 202/22.06.2012 год., сключен за срок от 10 години, ответникът - Община Хасково е отдал за ползване под наем на ищцовото дружество, недвижим имот, публична общинска собственост, представляващ - парк „****“- поддържане на озеленената площ, имот с идентификатор *** по КК на гр.Хасково, одобрена със Заповед № РД-18-63/05.10.2006 год. на изпълнителния директор на АК гр.София, с площ - 4326 кв.м., при граници, ул."****", ул."*****", ул."*****" и ул."*****", и възможност за монтаж на временен обект с площ до 130 кв.м. По силата на този договор ищецът, се е задължил да: -заплаща месечен наем за целия имот в размер на 416,70 лв без ДДС , платима до 10-то число на месеца за същия месец в брой в касовия салон на Общината; -приеме имота с приемо-предавателен протокол и го ползва по предназначение, както и да изпълни редица допълнителни условия, подробно изброени в чл.9 ал.9 от него. Тези допълнителни условия представлявали цялостно облагородяване на парка, направа на подпорни стени, алеи, детски площадки и редица други, като в последната точка изрично било предвидено и ремонт на съществуващ търговски обект (подмяна на дограма и врати, ремонт на таван и 1 покрив, подмяна на фаянс и теракот). Общата стойност на инвестицията в Договора била определена в размер на 200 670,00 лв. без ДДС. В договора било предвидено и задължение във връзка с обезпечаване изпълнението на тази инвестиционна програма да се внесе гаранция в размер на 5 000 лв. преди подписване на договора като това условие било изпълнено на 03.05.2012 год. В чл.10 от Договора било изрично предвидено, че „след прекратяване на договора Наемателят с длъжен да предаде имота ведно с всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята.“. В чл.14 от него били предвидени условията за прекратяване на Договора като в т.5 били тези уговорени в полза на Наемодателя да прекрати договора едностранно, а в чл.14 т.5, подточка 5.4. било изрично записано „без предизвестие при неплащане на една наемна вноска в срока по чл.4 ал.2 от този договор.“ Според ищеца, същият изпълнявал ангажиментите си по инвестиционната програма, както и впоследствие изпълнявал задълженията си за цялостната поддръжка на Парк „*****“. Вследствие на тази дейност паркът бил много добре поддържан и представлявал приятно място за отмора, развлечение и почивка. Твърди се, че от страна на ответника не били констатирани каквито и да нарушения в поддръжката и стопанисванетото му. Освен това през годините ищцовото дружеството извършило и нови подобрения, непредвидени от инвестиционната програма, на не малка стойност - направа на външен паркинг от южната страна на парка, изграждане на множество навеси и беседки и др. подобни. Ищецът заявява, че е изпълнявал редовно задълженията си за заплащане на уговорената в Договора за наем наемна цена.

Посочва се в исковата молба, че на 10.09.2021 год. на управителя на дружеството ищец било връчено Уведомление Peг.индекс: 53 П-180-3 от 9.09.2021 г., с което Кметът на ответната община едностранно без предизвестие на основание чл.15 ал.3 от ЗОбС и чл.14 т.5.4 от Договора прекратил действието му. Едновременно с прекратяването на Договора за наем, било направено и искане за заплащане на дължимите вноски в едномесечен срок, както и имотът да бъде освободен и предаден на Общината ведно с всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята. Било посочено, че дружеството дължи по Договора сумата 5043,16 лв., която се формирала от неплатени наемни вноски за м. октомври и м. ноември 2020 год. и от м. март до м. септември 2021 г. включително, както и от начислени неустойки и такса за третиране на отпадъци. На 28.09.2021 год. ищецът подал до ответника мотивирано становище по предизвестието вх. № 53- П-180-3 #1, в което възразил против прекратяването на Договора като се позовал на нищожност на клаузата на чл.14 т.5.4 от Договора, както и на обстоятелството, че Общината задържа без основание внесената от дружеството парична гаранция в размер на 5 000 лв. и при евентуални претенции и то без до този момент да е искала заплащане на просрочени наемни вноски, е можела да удовлетвори вземането си от тази сума. В мотивираното становище били изложени и мотиви, че дружеството редовно изпълнявало задълженията си по Договора включително и за наемната цена, но неплащането на няколкото вноски се дължало на затварянето на търговския обект заведение, заради ограничителните мерки, налагани заради Ковид-пандемията. На 12.10.2021 год. на управителя на дружеството - ищец била връчена Заповед № 1787/11.10.2021 год. на Кмета на Община Хасково, с която на основание чл.44 ал.2 от ЗМСМА във връзка с чл.65, ал. 1 от ЗОбС било разпоредено изземването от дружеството на целия имот, включително „ведно със всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята“ със срок на изпълнение 14-дни с изричното посочване, че обжалването на Заповедта не спира изпълнението с мотив, че ищецът държи имота без правно основание.

Ищецът сочи още, че в действителност не е заплатил наемните вноски за м. октомври и м. ноември 2020г. и от месец март до месец септември 2021г. на обща стойност 4000 лева (всяка наемна вноска била в размер на 500 лева с ДДС или за 8 месеца общо 4000 лева), но изпълнявал задълженията си по договора за поддържане на парка без прекъсване.

Неплащането на наемните вноски се дължало на форсмажорни обстоятелства, а именно т.нар. „затваряне“ на заведенията за обществено хранене и въвеждане на ограничителни 2 мерки, които представлявали непреодолима пречка за нормалното функциониране на този вид търговски обекти.

Този факт бил известен и на ответника – Община Хасково, тъй като Общински съвет Хасково по време на т.нар. „ковид – пандемия“ на два пъти вземал Решения, с цел подпомагане на местния бизнес, а именно: Решение № 82 от 15.05.2020 год., съгласно което се освобождавали от наем, за срока на въведеното извънредно положение, лицата, които са ограничили или преустановили дейността си вследствие на мерките и ограниченията, наложени по време на извънредното положение; кметът на Община Хасково се упълномощавал да предприеме необходимите действия за сключване на допълнителни споразумения към договорите за наем като това не включвало концесионните договори; и Решение № 243 от 18.10.2020 год., съгласно което се освобождавали от наем за срока на въведените временни противоепидемични мерки лицата, които са ограничили или преустановили дейността си вследствие на мерките и ограниченията, наложени по време на действието на Заповед № РД-01-677 от 25.11.2020 г. на МЗ; кметът на Община Хасково се упълномощавал да предприеме необходимите действия за сключване на допълнителни споразумения към договорите за наем като това не включвало концесионните договори.

Според ищеца, така взетите Решения на Общински съвет Хасково касаели всички наематели на общински имоти, какъвто се явявал и самият той. Решенията на Общинския съвет Хасково не създавали задължения за наемателите, а им давали правото да бъдат освободени от плащане на наем за определен период от време, и в същото време възлагали задължението на Кмета на общината да сключи допълнителни споразумения към договорите за наем за освобождаване па наемателите от плащане на наемни вноски за периода на ограниченията. Кметът на Общината не бил изпълнил това си задължение, вменено му от Решението на Общинския съвет, спрямо ищеца като наемател на общински имот.

Специфичното при тези две решения на Общинския съвет, било, че предпоставките за освобождаване от наем на лицата (ЮЛ или ФЛ) за общински имоти под наем били две:

Първо, да са ограничили дейността си или да са я преустановили. По отношение на заведенията за обществено хранене, какъвто бил стопанисваният обект на ищцовото дружество в парк „******“ били налице и двете предпоставки, тъй като в определени периоди от време същите били „затворени“, а за други били значително ограничавани - с намаляване на местата, с работа на 30 % или 50 % от капацитета си и т.н. Следователно, за ищеца по силата на тези решения било възникнало правото да не заплаща наем, а същото заплащало дължимия наем през месеците, през които е трябвало да бъде освободено от такива плащания и ги е плащало без да ги дължи, а съответно е изпаднало в просрочия за други периоди именно поради тази причина, че не е било освободено от дължимия наем.

При това положение било напълно възможно дружеството дори да било надвнесло наемни вноски вместо да се окаже длъжник за такива.

Така ищецът излага правни твърдения, че разпоредбата на чл.14 точка 5.4. от Договора за наем, съгласно която наемодателят може да прекрати Договора за наем „без предизвестие при неплащане на една наемна вноска в срока по чл.4 ал.2 от този договор“, послужила като основание за прекратяване на Договора, считано от момента на връчване на уведомлението - 10.09.2021 год. и от там до последицата - държане на имота без правно основание и издаване на Заповед № 1787 от 11.10.2021 год. за принудителното изземване на имота, била нищожна и не пораждала правно действие поради противоречие с императивни законови норми и поради накърняване на добрите нрави. Твърди се, че текстът на чл.14 т.5 бил неясен, тъй като създавал правото на Наемодателя да прекрати договора, без да уточнява по какъв начин, а единствено в т.5.4. било записано - без предизвестие. Самата норма на т.5.4 противоречала на чл.15 ал.1 от ЗОбС и на предвиденото в чл.87 ал.1 от ЗЗД.

Съгласно чл. 15 ал.1 от ЗОбС, „Договорите могат да се развалят от страна на Общината наемодател при неплащане на повече от една наемна вноска или поради системно неплащане на наемните вноски в срок като на практика, повече от една - означавало 3 неплащане поне на две вноски или и на повече. Изрично в чл. 15 ал.3 от ЗОбС било предвидено, че този вид договори се прекратявали по реда на ЗЗД. Разпоредбата на чл.87 ал.1 от ЗЗД предвиждала, че при двустранните договори, Кредиторът може да го прекрати с едномесечно предизвестие като преди това даде срок за изпълнение на неизпълненото задължение. Изключението било посочено в ал.2 на същия текст, но то не касаело настоящия казус, а и се отнасяло до даването на срок за изпълнението. Следователно, противоречието било пълно - във всички случаи на неизпълнение прекратяването ставало с едномесечно предизвестие (а не без предизвестие) и основанието за това прекратяване било неизпълнението да е повече от един месец. При това положение, тази норма следвало да се обяви от съда за нищожна. На следващо място, така уговорената клауза в конкретния договор се явявала явно и грубо нарушаваща добрите нрави, тъй като наемателят се задължил да осъществи инвестиционна програма на стойност малко повече от 240 000 лв. с ДДС за изключително кратък срок (седем месеца по силата на чл.9 ал.9 от Договора); да поддържа Парка през целия 10-годишен период, включително трайни насаждения, тревни площи, осветление, пейки и др., които ежемесечни разходи били значителни като за пример е посочено заплащането на ел. енергията, необходима за осветление на парка. При това положение, по твърденията на ищеца, ответната община била освободена от всякакви разходи, които е следвало да прави; да остави в полза на ответника всички трайни подобрения в имота, които били с оценка по инвестиционната програма минимум на стойност 240 000 лв. Неплащането, както било предвидено в договора - в срока по чл.4 ал.2, т.е. до 10-то число на месеца и то за същия месец, т.е. авансово за месеца, накърнявало добрите нрави с формулировката си. При буквалното тълкуване на договорната клауза, внасянето на наемната цена авансово за текущия месец след 10-то число представлявало основание за прекратяване на договора. Посочено е и друго основание за нищожност на клаузата на чл.4 от Договора - заради предвидения единствено начин на плащане в брой, поради противоречие със ЗОПВ. При наличието на тези обстоятелства, въведеното основание неплащане на една наемна вноска в размер на 500 лв се явявало нищожно незначителна част от интереса на ответника и не можело да служи като основание за прекратяването на договора, от което наемателят - ищец щял да претърпи изключителни по размера си вреди, и вследствие на това тази клауза се явявала накърняваща добрите нрави.