Решение № 15197 от 19.09.2023, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 15197 гр. С, 19.09.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на шести март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА при участието на секретаря КРАСИМИРА М. ИНКОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело № 20221110100311 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от „Д“ ЕООД с ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. С.., с управител Д.Т.Д., чрез адв. К. Б – Т, със съдебен адрес: гр. С....., срещу Е. Д. Г. с ЕГН **********, Д. Е. Г. с ЕГН **********, Н. Е.

Г. с ЕГН ********** и Е. Е. Г. с ЕГН **********, действаща чрез своя баща и законен представител Е. Д. Г. с ЕГН **********, четиримата с адрес: гр. С....., с която ищецът е предявил искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за осъждане на ответниците поотделно да заплатят на ищеца следните суми: Е. Д. Г. сумата от 8802 лв., Д. Е. Г. сумата от 1760 лв., Н. Е. Г. сумата от 1760 лв. и Е. Е. Г. сумата от 1760 лв., ведно със законната лихва върху главниците от датата на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на взЕ.нето.

В исковата молба се твърди, че на 20.12.2019 г. между ищеца и ответниците бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответниците в качеството им на собственици се задължили да продадат на ищеца недвижим имот – офис 1А, състоящ се от коридор, каса, санитарен възел, приемна, две работни помещения със застроена площ от 69,42 кв. м., при граници: стълбище, офис 16, асансьорна шахта, улица, подход към гаражи, находящ се на партерен етаж на кота 0.00 в жилищна сграда на ул. ..., построена в урегулиран поземлен имот, целият по скица с площ от 424 кв.м., който съгласно действащия подробен устройствен план представлява УПИ ..., като страните уговорили продажна цена в размер на 72 000 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ. Ищецът твърди, че към датата на сключване на предварителния договор ответниците притежавали право на собственост върху офис № 1, който бил образуван от обединението на магазини № 1, № 2 и № 3, състоящ се от три работни помещения, офис с приемна, помещение за управител, каса, баня с тоалетна и тоалетна, при граници: стълбище, портиерна, асаньорна шахта, улица, подход към гаражи, от двете страни 1 двор, със застроена площ от 123,28 кв.м., построена в урегулиран поземлен имот, целият по скица с площ от 424 кв.м., който съгласно действащия подробен устройствен план представлява УПИ .... Към същата датата върху описания недвижим имот – офис № 1 имало учредена договорна ипотека от 02.02.2011г., съгласно нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № ... на нотариус М И. Твърди се, че по силата на чл. 4.2. от предварителния договор, ответниците поели задължение да разделят офис № 1 на офис № 1А и офис № 1Б, да продадат на ищеца офис № 1А с площ от 69,42 кв.м. и да предоставят архитектурните книжа, удостоверяващи това разделяне. В изпълнение на своите договорни задължения ищецът платил на ответниците капаро /задатък/ в размер на левовата равностойност на 7200 евро, предоставени му в заем от едноличния собственик на капитала – Д Д. В тази връзка сочи, че на 02.01.2020 г. платил сумата от 1760 лв. по банковата сметка на ответницата Е. Е. Г. в банка „Д“ ЕАД и 12322 лв. по банковата сметка на ответницата Н. Е. Г., за което останалите ответници дали съгласие в предварителния договор. Остатъкът от продажната цена в размер на 64 800 евро страните се уговорили, че ще бъде заплатена със заемни средства от кредитираща ищеца банка. Твърди се, че в договора било изрично уговорено, че ако сумата необходима за погасяване на дължимия ипотечен кредит на ответниците за офис № 1А е по-голяма от договорената продажна цена, то ответниците се задължават да изплатят изцяло дължимата разлика. При подписване на процесния предварителен договор в чл. 4.3. от същия ответниците декларирали, че имота, който се задължили да продадат на ищеца, не е обременен с вещни тежести, с изключение на учредената в полза на „Ю“ АД договорна ипотека. Ответниците Е. Г. и Е. Г. се задължили да предоставят при сключване на окончателния договор разрешение на съда за извършване на продажбата при условията на предварителния договор по отношение на ответницата Е. Г., тъй като същата не била пълнолетна. Съгласно разпоредбата на чл. 4.6. от договора, при отказ на съда да разреши продажбата, ответниците се задължили да върнат на ищеца полученото капаро в тридневен срок. Твърди се, че предвид обстоятелството, че ответниците не изпълнили поетите с предварителния договор задължения, срокът за сключване на окончателния договор бил многократно удължаван с подписаните между страните общо пет анекса. На 18.03.2020 г. бил сключен анекс № 1, с който страните постигнали съгласие да удължат срока за сключване на окончателен договор до 29.05.2020г., а на 01.06.2020г. бил сключен анекс № 2, с който страните констатирали, че ответниците не са предоставили всички необходими документи съгласно чл. 4.2. от предварителния договор и са се споразумели да сключат окончателен договор в срок от 90 дни след представяне от ответниците на всички необходими документи или поискани от нотариуса или кредитиращата ищеца банка. На 20.07.2020г. бил подписан анекс № 3, с който страните отново констатирали, че ответниците не са предоставили всички необходими документи съгласно чл. 4.2. от предварителния договор. Ответниците са се задължили в срок до 31.08.2020 г. да представят всички необходими документи за сключването на окончателния договор, като страните се споразумели да сключат окончателен договор в срок от 90 дни след представяне от ответниците на всички документи необходими или поискани от нотариуса или кредитиращата банка на ищеца. На 02.12.2020г. страните сключили анекс № 2

4, с който изменили чл. 1 от предварителния договор като имотът обект на договора бил поподробно описан, както и чл.1.2., като било уточнено, че ответниците се легитимират като собственици на имота с архитектурен проект за разделяне на самостоятелен обект в сграда пл. 3 парцел 14, с площ от 123,28 кв.м., представляващ офис № 1, образуван чрез обединение на магазини № 1, № 2 и № 3, находящо се в гр. С, ул. .../51 на офис № 1А и № 1Б. Отделно от това, бил изменен и чл. 2.2.3 от договора, като страните се споразумели, в случай, че сумата необходима за заличаване на договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г. с акт № .... г. в полза на „Ю“ АД и договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г. с акт № 32, том 2, от 2011 г. в полза на „Ю“ АД по отношение на офис № 1А, обособен при разделянето на офис № 1, ответниците са се задължили да изплатят дължимата разлика на „Ю“ АД 45 дни преди сключване на окончателния договор, като при неизпълнение на това задължение същите дължат на ищеца двойния размер на платеното капаро, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора. Страните за пореден път са отложили сключването на окончателен договор, като срокът бил удължен до 22.03.2021г. Ответниците следвало 45 дни преди сключване на окончателния договор да предоставят актуална схЕ. на офис № 1А с площ от 69,42 кв.м. от АГКК, удостоверение от Агенция по вписванията за период от десет години назад, от което да е видно, че по отношение на офис № 1, който е образуван от обединението на магазин № 1, № 2 и № 3 и от който ще се обособи офис № 1А, няма вещни тежести, възбрани, ограничени вещни права, вписани договори за наем, с изключение на договорната ипотека в полза на „Ю“ АД. Следвало да представят и архитектурни книжа, удостоверяващи разделянето на офис № 1 в офис № 1А и офис № 1Б, и разрешение от съда, за да може да се сключи окончателния договор с ответницата Е. Г.. На 28.04.2021 г. страните сключили анекс № 5, с който удължили срока за сключване на окончателен договор до 30.07.2021г., тъй като ответниците отново не били представили описаните в предварителния договор и анекса от 02.12.2020 г. документи, необходими за сключване на окончателния договор. В анекса от 28.04.2021г. ответниците поели задължение да предоставят актуална схЕ. от АГКК за офис № 1А, удостоверение от Агенция по вписванията за периода от десет години назад за липса на вещни тежести, ипотеки, възбрани, ограничени вещни права и вписани договори за наем, данъчна оценка на имота с отразени действителни собственици и архитектурни книжа, удостоверяващи разделянето на офис №1 на офис № 1А и офис № 1Б. Страните са констатирали нарушение на чл. 4.3. от предварителния договор, а именно, че върху офис № 1, който е образуван от обединението на магазини №1, 2 и 3, с площ от 123,28 кв. м., има наложена възбрана на 15.03.2021 г. с акт ... на АВ. Твърди се, че на 16.12.2020 г. „Ю“ АД подновила договорната ипотека върху офис № 1, а на 15.03.2021 г. върху офис № 1 била наложена възбрана от ЧСИ Б по изп. д. № .... в полза на взискателя „Ю“ АД. Твърди се, че на 27.05.2021 г. главният архитект на р-н С издал на ответниците разрешение за строеж № 14 за преустройството на офис № 1 в офис № 1А и офис № 1Б, а на 11.08.2021 г. от АГКК била издадена схЕ. за самостоятелен обект с идентификатор ..., с адрес гр. С, ул. ..., ет. 0, офис 1а. Съгласно удостоверение с изх. № .../08.10.2021 г. „Ю“ АД е заявила съгласие за доброволна продажба на офис 1А, като е 3 декларирала, че в 14-дневен срок от постъпване на сумата в размер на 67440 евро от извършване на доброволната продажба с цел частично погасяване на взЕ.не по договор за кредит за рефинансиране на жилищен кредит и договор за потребителски кредит, както и след заплащане на дължимите такси по заличаване на ипотеката по тарифата на банката и при нотариуса, които са за сметка на длъжника, ще даде съгласие за частично заличаване на наложената в нейна полза ипотека. Дължимите по т. 26 от ТТРЗЧСИ такси по изп.д. № .... били в размер на 7057,63 лв.

Ищецът твърди, че ответниците не са внесли сумата от 2 640 евро представляваща разликата между 67 440 евро – сумата посочена в удостоверението на „Ю“ АД и остатъка от продажната цена в размер на 64 800 евро, както и че не са заплатили таксите по т. 26 от ТТРЗЧСИ по изп. д. № .... в размер на 7 057,63 лв., като по този начин създават пречка за заличаване на вписаната възбрана. Отделно от това, ответниците не са представили решение на съда, с което се разрешава на Е. Д.а да прехвърли притежаваните от нея 1/8 ид.ч. от правото на собственост върху офис № 1А, представляващ самостоятелен обект с идентификатор .... Същите не са представили данъчна оценка на процесния имот с погасени публични задължения на всички съсобственици. С оглед изложеното се изразява становище, че е налице виновно неизпълнение на договорните задължения от ответниците, поради което се прави изявление за разваляне на договора. Моли съда да постанови решение, с което да уважи изцяло предявените искове. Претендира направените по делото разноски и адвокатско възнаграждение.

Процесуалните представители на ответниците оспорват предявените искове като неоснователни и недоказани. Твърдят, че не е налице разваляне на договора, тъй като това право възниквало само за изправната страна по договора. Сочат, че в исковата молба липсват твърдения, че ищецът е изправна страна по договора, като към същата не били представени доказателства в тази насока. В тази връзка оспорват ищецът да е бил изправна страна по договора, като твърдят, че същият не разполагал със средства да закупи имота, поради което ищецът нямал правен интерес от развалянето на договора. Оспорват изложеното в исковата молба твърдение, че ищецът е платил на ответниците дължимия по договора задатък. Оспорват твърдението, че ответниците не са изпълнили задълженията си по процесния договор, както и че не са заплатили разликата между продажната цена и цената за вдигане на учредената ипотека. В тази връзка твърдят, че на ответниците се вменява неизпълнение за изготвяне на книжа и документи, които се издават от държавен или общински орган, върху действията на които ответниците нямат контрол. Отделно от това, липсвали доказателства, че ищецът е поканил ответниците да му възстановят задатъка, респ. че последните били поставени в забава. Молят съда да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани. Претендират направените по делото разноски, в това число и адвокатско възнаграждение