Решение № 465 от 13.04.2023, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 465 гр. София, 13.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Кристина Филипова

Даниела Христова при участието на секретаря Ирена М. Дянкова като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело № 20221000502844 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение от 31.05.2021г. постановено по гр.д.№ 222/2018г. по описа на ОСБлагоевград, ГО, 2 състав, е прогласена нищожността на договор за ипотека, обективиран в н.а. за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти №160, том V, рег.№4617, дело №912/23.07.2008г. на нотариус С. В., вписана под №*** на Нотариалната камара, вписан в служба по вписванията гр.Разлог вх.рег.№6018 от 23.04.2008г., Акт №191, том 11, дело №9505, в частта, с която „Екострой инженеринг“ ООД, ЕИК: 101677999, е учредил в полза на „УниКредит Булбанк“ АД, ЕИК: 831919536, ипотека върху следния недвижим имот, а именно: кафе, находящо се на приземен етаж, ниво минус едно, на кота -3.45 на секция С, представляващо самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр.Банско, в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.Банско, обекта на едно ниво, със застроена площ от 80.37 кв.м. и 18.10 кв.м. идеални части от общите части на сградата или обща РЗП на обекта 98.47 кв.м., с предназначение на самостоятелния обект: за обществено хранене, на основание чл.167 ал.3 ЗЗД, вр.чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, тъй като ипотеката е учредена от несобственик.

Присъдени са разноски, като на основание чл.78 ал.3 ГПК, „Екострой Инженеринг“ ООД и „УниКредит Булбанк“ АД са осъдени да заплатят в полза на И. Ц. У., сума в размер на 1182, 50 лв. (хиляда сто осемдесет и два лева и петдесет стотинки) - сторени разноски по делото.

В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана въззивна жалба от 1 ответника К. по делото.

Жалбоподателят-ответник К. С. К. оспорва решението изцяло и моли съда да го отмени и отхвърли предявения иск. Изтъква факта, че предмет на спора е Договор за учредяване на ипотека върху недвижим имот от 23.07.2008г., сключен под формата на нотариален акт между банката и праводателят му „Екострой Инженеринг“ ООД, по силата на който последното дружество е ипотекирало в полза на банката собствения си недвижим имот, явяващ се кафе с идентификатор ***, находящ се в сграда № 1, построена в ПИ с идентификатор ***, като обезпечение за получен кредит за строителство на сградата. Поставя няколко въпроса, главният от които е на коя дата е вписана ИМ по чл.108 ЗС, по повод на която е образувано гр.д. № 454/2010г. по описа на ОС-Благоевград, на коя дата е влязло в сила постановеното по него съдебно решение.

Посочва, че към датата на учредяване на ипотеката 23.07.2008г. банката е имала валидно учредено право на строеж за цялата бъдеща сграда, вкл. и за процесния недвижим имот кафе. Едва през 2010г., след сключване на Договора за учредяване на договорна ипотека от 23.07.2008г. е възникнал гражданско-правен спор между собственика на земята И. Ц. У. и строителя с правно основание чл.108 ЗС. Исковата молба на И. У. е вписана в Службата по вписванията, което означава, че той вече е знаел за договора за ипотека, който също е вписан. На 16.11.2016г. решението по чл.108 ЗС е влязло в сила т.е. на 16.11.2016г. кафенето е излязло от неговия патримониум и е преминало в патримоинума на И. У. ведно с ипотеката. На 09.02.2017г. е сключен договор за цесия по реда на чл.90 ЗЗД, като вземането на банката е прехвърлено на жалбоподателя К. С. и то е преминало върху него ведно с обезпеченията, вкл. ипотеката. Твърди, че договорът за ипотека е действителен, доколкото към датата на неговото вписване, е бил суперфициар на ипотекирания имот. Моли за отхвърляне на предявените искове.

Въззиваемата страна „Екострой Инженеринг ООД, ЕИК 101677900 не изразява становище в писмен вид. С определение от 12.07.2022г. жалбата на „Екострой Инженеринг ООД, ЕИК 101677900 е върната обратно, поради неизпълнени в срок указания.

Въззиваемата страна „УниКредит Булбанк“ АД, ЕИК: 831919536 не изразява становище в писмен вид.

Въззиваемата страна И. Ц. У. не изразява становище в писмен вид. В о.с.з. оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението като правилно и законосъобразно. Посочва, че строителят Екострой е излязъл извън параметрите на учреденото от У. право на строеж, който факт е установен с влязло в сила съдебно решение по чл.108 ЗС. Следователно строителят е учредил ипотека в полза на банката върху имоти, които не са били негова собственост, защото правата му са отречени с обратна сила. Затова е ирелевантно кога е вписана ИМ по чл.108 ЗС. В условие на евентуалност моли да се признае за установено, че ипотечното право не се разпрострира върху процесното кафене, по отношение на което са предприети изпълнителни действия от ЧСИ.

Софийски апелативен съд, действащ като въззивна инстанция, след като разгледа жалбите и обсъди събраните доказателства, приема за установено следното от 2 фактическа и правна страна:

Предявен е иск за прогласяване нищожност на договора за ипотека, в частта досежно кафене на партерния етаж, като сключен от несобственик, а в условие на евентуалност - отрицателен установителен иск за несъществуване на ипотечно правно с правно основание чл.124 ГПК вр.чл.167 ал.3 ЗЗД.

Ищецът И. Ц. У. твърди, че заедно с неговата майка са учредили право на строеж в полза на „Екострой инженеринг“ ООД, за изграждане на масивна жилищна сграда „Гранд Централ - У. - секция в имот „С”, с магазини, три етажа и таван с офиси и подземен гараж в имот представляващ УПИ - X, пл.№3105, в кв.1 по плана на гр.Банско, с площ 1010.50 кв. м.

(а по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри -ПИ с идентификатор ***), с разгърната застроена площ от 1958 кв.м. и застроена площ от 1010,50 кв.м. и застроена площ от 364, 85 кв. м. /обективиран в Нотариален акт № 67, т.ІІІ, рег.

№3525, дело №451/2007 г. на нотариус № ***/ Съгласно т.1 от договора учредителите на суперфицията са запазили правото на строеж върху конкретни обекти (общо 9 на брой) от горепосочената масивна жилищна сграда, а правото на строеж на останалите 16 броя обекти по идейния проект, съобразно който е сключен учредителния договор, принадлежи на суперфициара „Екострой инженеринг“ ООД. Твърди, че учредителите са упълномощили носителя на ограниченото вещно право „ЕКОСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ“ ООД да извършва всички действия по проектирането и утвърждаването на проектите и измененията в тях пред съответните органи и осъществяването на строителството на комплекса. През 2007г., майката на И. У. е починала и същият е останал единствен наследник по закон. На 17.09.2007 г. главния архитект на Община Банско издал Разрешение за строеж № 260/17.09.2007г. с титуляри - собствениците на терена, с което същите били овластени да извършат предвидените в одобрения проект СМР по части архитектура, конструкции, ВиК, ел., ОВ, геодезия, ПБЗ на обект „Жилищна сграда с магазини, кафене и подземни гаражи „У.ата къща”, секция С - V категория, РЗП - 1270 кв.м., ЗП 378, 60 кв. м. в УПИ X, пл.

№3105, кв.1 по плана на гр.Банско.

На 08.11.2007г. И. У. и ответника „Екострой инженеринг“ ООД изменили н.а. № 67/2007г., само в частта по пункт първи, като текстът „за изграждане на масивна жилищна сграда „Гранд Централ - У. с магазини, три етажа и таван с офиси и подземен гараж бил променен с текста, за изграждане на жилищна сграда с магазини, кафе, КОО „У.ата къща“.

Изменението е обективирано в н.а. № 123, том VI, рег.№7403, дело №1077/2007 г. на нотариус, вписан под № *** в регистъра на Нотариалната камара, район на действие - РС Разлог. На същата дата - 08.11.2007г. И. У. и „ЕКОСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ“ ООД са сключили договор за покупко-продажба на правото на строеж, видно от н.а. №125, том VI, рег.№7405, дело №1079/2007 г. на нотариус № ***. Съгласно т.1 от същия договор, У. е продал правото си на строеж на „ЕКОСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ“ ООД върху тези девет обекта, предмет на учредителния договор, които са запазени за него, срещу цената от 64 553.20 лева.

Правото на стоеж, учредено в полза на „Екострой инженеринг“ ООД, е реализирано 3 по одобрен архитектурен проект, различен от идейния, послужил за учредяване на правото на строеж и визиращ съществените елементи - застроена площ, РЗП, брой нива и брой обекти, поради което обемът на учреденото право на строеж, обективирано в н.а.

№67/01.06.2007г. е различно от реално реализираното право на строеж, като обектите били построени изцяло извън първоначалното учреденото право на строеж и за тях не било давано съгласие, поради което независимо от извършените впоследствие одобрения на архитектурни проекти, същите са станали собственост на собственика на земята, в лицето на ищеца, по силата на приращение. С влязло в законна сила на 16.11.2016г. Решение №118 от 16.11.2016 г. по гр.д.№766/ 2016 г. на ВКС, ІІ ГО, е отменено Решение №1726 от 30.07.2015г. по в.г.д.№2657/2013г. на САС, ГО, и вместо него ВКС признава за установено по отношение на „Екострой инженеринг“ ООД, че У. е единствен собственик на описаните в ИМ обекти, като ответникът бил осъден да предаде владението върху изброените обекти.

Посочва, че между „Екострой инженеринг“ ООД и „УниКредит Булбанк“ АД е сключен Договор за банков кредит-овърдрафт №64/22.07.2008г., а с н.а. за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти №160, том V, рег.№4617, дело № 912/23.07.2008г. на нотариус С. В., вписана под №*** на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр.Разлог вх. per. №6018 от 23.04.2008 г., Акт №191, том 11, дело №9505 за обезпечаване на вземането на „УниКредит Булбанк“ АД по договора е учредена договорна ипотека върху няколко недвижими имота, между които и кафе, находящо се на приземен етаж, ниво минус едно, на кота -3.45 на секция С, представляващо самостоятелен обект с идентификатор *** в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, обекта на едно ниво, със застроена площ от 80.37 кв.м. и 18,10 кв.м. идеални части от общите части на сградата или обща РЗП на обекта 98.47 кв.м., с предназначение на самостоятелния обект: за обществено хранене. Твърди, че въз основа на неверни данни, декларирани от управителя на „Екострой инженеринг“ ООД - Д. Я., е издадено Удостоверение №26/23.12.2016г. за въвеждане в експлоатация на строеж:

„Преустройство и смяна на предназначението на кафе и заведение за бързо обслужване в ресторант в жилищна сграда с магазини, кафе и КОО „У.ата къща“ - IV-та категория, издадено от Община Банско, и е въведено преустройството, като имоти *** и *** са съединени в самостоятелен обект с идентификатор

***. Моли съда да прогласи за нищожен поради противоречие със закона чл.167, ал.3 ЗЗД, договор за ипотека, обективиран в н.а. за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти №160, том V, рег.№4617, дело №912/23.07.2008г. на нотариус С. В., вписана под №*** на Нотариалната камара, вписан в служба по вписванията град Разлог вх.рег. №6018 от 23.04.2008 г., Акт №191, том 11, дело № 9505, в частта му по отношение следния недвижим имот: Кафе, находящо се на приземен етаж, ниво минус едно, на кота -3.45 на секция С, представляващо самостоятелен обект с идентификатор *** в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, обекта на едно ниво, със застроена площ от 80.37 кв. м. и 18.10 кв. м. идеални части от общите части на сградата или обща РЗП на обекта 98.47 кв.м., с предназначение на самостоятелния обект: за обществено хранене; като учредена от 4 несобственик - „Екострой Инженеринг“ ООД.

При условията на евентуалност, да се признае за установено в отношенията между И.

Ц. У., "ЕКОСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ" ООД, "УниКредит Булбанк" АД и К. С. К., че договорна ипотека, обективирана в н.а. №160, том V, рег.№4617, д.№ 912/23.07.2008 г. на нотариус С. В., вписана под №*** на Нотариалната камара, вписан в служба по вписванията гр.Разлог вх.рег.№6018 от 23.04.2008 г., Акт №191, том 11, дело №9505, в частта по отношение на Кафе, находящо се на приземен етаж, ниво минус едно, на кота -3.45 на секция С, представляващо самостоятелен обект с идентификатор *** в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, със застроена площ от 80.37 кв. м. и 18.10 кв.м. идеални части от общите части на сградата не е породила правно действие и ипотечно право на ипотекарния кредитор не съществува.