Решение № 9 от 09.01.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№9 гр. Бургас, 09.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Симеон С. Михов при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова като разгледа доК.дваното от Симеон С. Михов Гражданско дело № 20252100100534 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по повод предявени искове от Р. Д. Т. с ЕГН **********, с адрес: гр.С., област Б., ул.„П." № *, вх.*, действащи чрез пълномощника си адв. Любомир Цветков от АК-Бургас, със съдебен адрес: гр.Бургас, ***, ет.1, офис 3 против „МК инвестиции" ЕООД, ЕИК 204386512, седалище и адрес на управление: гр.

Бургас, п.к. 8000, ***, ет.3, представлявано от управителя Александър Маджуров, чрез пълномощник адв. Мартин Богдев от АК-Бургас, с адрес: гр.Бургас, ***б, ет.1, 1. Да бъде обявен за окончателен сключен предварителен договор на 26.03.2021г., по силата на който продавачът „МК инвестиции" ЕООД се е задължил да построи и продаде на купувача Р. Т. на следните недвижими имоти: предвидени за построяване в Многофамилна жилищна сграда с магазини, офиси и поземлен паркинг в поземлен имот с идентификатор *** (нула седем нула седем девет точка осем две нула точка пет осем девет) от КККР на Бургас, идентичен с УПИ Х-575 в кв.51, находящ се в гр.Б., кв. С., ул. „А. Д.“, с площ 1284 кв.м., при граници и съседи: имоти с идентификатори ***, ***, а именно: Апартамент № 29 на 3 етаж с площ 57,45 кв.м., състоящ се от дневна, спалня, баня с WC, антре, склад и две тераси, при 1 граници: апартамент 28 и апартамент 30, отгоре – апартамент 39, отдолу – апартамент 19, ведно с 6.11 кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, като общата площ на имота възлиза на 63,56 кв.м.; Паркомясто 42/43 на ниво сутерен с площ от 12,50 кв.м., ведно с 1,04 кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, като общата площ възлиза на 13,45 кв.м.; 2. Да осъди ответното дружество да заплати сумата от 2487,56 лв. (след отказ от иска за сумата до предявените първоначално 3819,02 лв.), представляваща уговорена неустойка съгласно чл.19 от предварителния договор, за периода м.февруари 2024 – м.февруари 2025г., както и да бъде о съдено да заплати направените по делото разноски.

Според изложеното в исковата молба, ищцата и ответното дружество са страни по сключения на 26.03.2021 г. предварителен договор, по силата на който „МК инвестиции“ ЕООД в качеството му на продавач се е задължило да прехвърли правото на собственост върху описаните недвижими имоти, а Р.Т. в качеството на купувач да заплати сумата от 55 670 евро на 6 вноски, последната от които в размер на 8350 евро до 7 дена от получаване на уведомление за акт обр.16. Р.Т. в съответствие с уговореното на по-късен етап е заплатила на продавача определените в договора суми по следния начин: на 22.03.2021г. – 6000 лв. капаро; на 29.03.2021г. – 15 910,67 лв.; на 13.05.2021г. – 11 140 евро; на 25.06.2021г. – 16 710 евро. Въпреки плащанията, строителството се забавило и към м.август 2023г. все още не бил издаден акт обр.16. Към датата на подаване на исковата молба, все още е неизвестно дали са издадени акт обр.15 и 16, поради което и ищцата не е заплащала други вноски. В чл.19 от предварителния договор е уговорена неустойка при забава повече от 6 месеца, като Р.Т. претендира сумата от 3819,02 лв., представляваща 5 % от внесената от нея обща сума от 76 380,53 лв.

Извършена проверка установява, че ответникът е собственик на процесните имоти и към настоящия момент.

В постъпилия отговор на исковата молба, ответното дружество не отрича наличието на действителен предварителен договор между страните за описания недвижим имот. Първото възражение е, че окончателен договор не е бил сключен поради липса на изпълнение на задълженията на купувача – да плати цялата уговорена цена съобразно чл.5.2 от договора, преди сключването 2 на окончателен. Ищцата не е поискала официална информация за издаването на акт 15 и акт 16, въпреки че имала връзка с продавача. Знаела е и за издаването на тези актове, след като е пресметнала дължимата неустойка.

Купувачката не е изложила причини, поради което не е заплатила цялата дължима покупна цена, както и дължимата лихва за забава върху забавените вноски. Поради това и ответното дружество е направило възражение за разваляне на договора на основание чл.87 ал.1 от ЗЗД – поради неизпълнение от страна на купувача, респ. значително забавяне на плащанията. Счита, че такова възражение е допустимо предвид мотивите в ТР № 4/2020 от 09.05.2023г. на ВКС, ОСГТК. Второто възражение засяга настъпването на „форсмажор“ – обективни обстоятелства независещи от волята на „МК инвестиции“ ЕООД, довели до забавяне в изпълнението на строителството на процесните обекти, като административни пречки и забавяния от компетентните органи. Поради това и съобразно договорките между страните, сроковете за изпълнение се удължават без последствия за ответника. На трето място се твърди наличие на стопанска непоносимост съобразно чл.307 от ТЗ, предвид настъпилите извънредни обстоятелства – инфлация, ръст на цените на строителните материали и услуги, административни забавяния и нови изисквания. В случая прогнозната себестойност на строителството значително се е изменила, като са нараснали цените на строителните материали и услуги до 1000 – 1050 евро/ кв.м. без включена печалба на строителя. Или средното годишно увеличение на разходите за строителство е над 20 %. Нараснали са и цените на горивата и енергийните ресурси. Ответникът счита, че договорът следва да се развали или съдът да измени условията на договора, като ги приспособи към новите реалности като определи нова, справедлива цена от 1150 евро/ кв.м.

По отношение на претендираната неустойка ответното дружество твърди неоснователност на иска, тъй като „МК инвестиции“ ЕООД не е изпаднало в забава, дължаща се на виновно поведение. Забавата се дължи на административни забавяния, обективни затруднения при строителството и поради това не следва да се прилагат санкции за продавача. Неизпълнението на задължението на купувача да плати цялата сума е основание да се отхвърли иска за неустойка, тъй като самата Р.Т. е неизправна страна по договора.

Поради това се иска от съда, в случай, че уважи главния иск, да осъди ищцата да заплати дължимата неустойка за забавените плащания до момента на 3 тяхното извършване, а ако това искане не бъде уважено, да осъди ищцата да заплати дължимите неустойки до датата на завеждане на исковата молба и законната лихва от завеждане на исковата молба до нейното изплащане.

В съдебно заседание пълномощникът на ищцовата страна поддържа исковата молба и моли съдът да уважи исковете с последиците по закон, като присъди и направените по делото разноски. В подкрепа на иска ангажира писмени и гласни доказателства, както и съдебно-счетоводна експертиза.

В съдебно заседание ответното дружество чрез своя процесуален представител, поддържа направените възражения, като ангажира свидетелски показания и съдебно-счетоводна експертиза. Защитната си теза разви в писмени бележки.

Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното.

Исковата молба е допустима, като подадена от лице, което има правен интерес от иска и пред компетентния съд, съобразно правилата на родовата и местна подсъдност - чл.104 т.3 и чл.109 изр.второ от ГПК.

Според предварителен договор от 26.03.2021г., сключен между ищцата Р. Т. като купувач и „МК инвестиции“ ООД като продавач, страните са се споразумели, да сключат окончателен договор за покупко-продажба на подробно описан недвижим имот, представляващ апартамент № 29 на 3-ти етаж с площ от 57,45 кв.м., понастоящем представляващ имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Бургас и паркомясто 42/43 на ниво сутерен с площ от 12,50 кв.м., представляващ имот с идентификатор ***, ведно със съотв.идеални части от сградата и правото на строеж. Договорената цена е 55 670 евро. Според договора, цената е следвало да се плати на 6 вноски, като ищцата е следвало да внесе последната в 7дневен срок от получаване на уведомление за получен акт 16. Видно от приложените платежни нареждания и касови ордери, купувачката е заплатила следните суми: 6000 лв. като капаро на 22.03.2021г.; 15 910,67 лв. втора вноска на 29.03.2021г.; 11 140 евро на 13.05.2021г.; 16 710 евро на 25.06.2021г.

(л.12-19 по делото).

4

Според заключението на приетата по делото съдебноикономическа експертиза (л.94-140), процентът на нарастване цените на материалите от началото на 2021 до завършване на сградата към м.февруари 2025г. е 216,2 %, а на труда с 91 %. За същия период увеличението на разходите за строителство е 103,3 %. Според НСИ увеличението на цените на недвижимите имоти в Бургас за периода е 36,63 %, а на инфлацията е 36,4 %, съотв. 38,1 % до завършване на сградата. При стартирането на строителството през 2021г., цената е била около 850 евро/кв.м., а при приложен индекс за растеж на цените е 915 евро/ кв.м. Дължимата неустойка според раздел VI, чл.17 от предварителния договор е 308,95 евро – 3,7 % за периода до подаване на исковата молба. В своето допълнително заключение (л.149-152), вещото лице е установило, че размерът на неустойката по чл.19 от договора е в размер на 2487,56 лв., като е приложило съотв. подробни изчисления затова.

Според показанията на свидетелката М. П. – позната на ищцата от 20 години, от същата е научила за сключения предварителен договор. През 2023г. двете били на плаж и там от Т. чула за нейните опасения, че никой от фирмата не я е потърсил за сключване на окончателен договор. Ищцата звъннала на служителка от фирмата, но същата казала, че вече не работи там и дала номера на счетоводителката. Последната осведомила Т., че фирмата няма офис в Бургас и не знае за строежа в С..

От показанията на свидетеля И. Ж. – познат на ищцата от 25 години стана ясно, че от ищцата е научил за намерението да закупи апартамент от ответното дружество. През 2023г. свидетелят като дограмаджия отишли със свидетелката в С. и установили, че жилището не е довършено, там бил К. и с него обсъждали въпроси по довършването. Ищцата говорила с К. отново през лятото на 2024г., който уклончиво обяснявал на Т., че всичко е наред, но без да даде точен отговор кога ще завърши строежът. След месец ищцата вече не могла да се свърже с К.. Справка в интернет показала, че фирмата вече има друг управител.

Свидетелката А. К. – служител в ответното дружество и дъщеря на бившия управител К., заяви, че се занимава с документацията във фирмата и прехвърляне на собствеността от средата на 2024г. Всички други обекти в сградата вече били прехвърлени, с изключение на процесния. Така било, тъй като не успели да се свържат с ищцата. След получаване на акт 15 на 5

15.02.2025г. се свързала с брокерската фирма на ищцата и оттам я информирали, че също нямат връзка с Т.. На 17.03.2025г. получили и акт 16 и едва месец по-късно се свързала с ищцата и я поканила да си плати вноските, но Т. отвърнала, че вече била завела иск. Офисът на фирмата е на ул. „Георги Кирков“ № 7, ет.3, офис „ляв“, там са идвали и други клиенти.

Така изложената фактическа обстановка, налага следните правни изводи. За да бъде уважен иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, ищцовата страна следва да докаже, че е сключен валиден предварителен договор в изискуемата от закона форма и в него е постигнато съгласие относно предмета, цената и начина на плащане. Тези предпоставки са налице.

Приложеният предварителен договор е изготвен в писмен вид (чл.19 ал.1 от ЗЗД), подписан е от страните, налице е съгласие относно предмета на договора – имотите са подробно описани (индивидуализирани), съществуват в настоящия момент, договорена е била и цената им. Към момента на вписване на исковата молба, ответното дружество е било собственик на имотите.

От сумата от 55 670 евро са били заплатени от купувача в изпълнение на договора общо 39 052,74 евро, което ангажира ответното дружество. Видно от приложените предварителен договор и платежни нареждания, сумата е внесена на части по посочената в самия договор банкова сметка или предадена чрез касови ордери. Обсъждайки събраните по делото доказателства и позовавайки се на даденото разрешение в Тълкувателно решение № 4/2020 от 09.05.2023г. на ВКС, ОСГТК, съдът счита, че след като са налице предпоставките според закона, предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като предварителният договор бъде обявен за окончателен по отношение на процесните недвижими имоти. На основание чл.362 ал.1 от ГПК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати останалите суми като цена на имотите в размер на 16 617,26 евро.