Решение № 395 от 15.09.2026, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 395 гр. Несебър, 15.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Йорданка Г. Майска И. при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска И. Гражданско дело № 20252150101264 по описа за 2025 година

Производството по делото е висящо пред настоящата инстанция след като с определение № 775 от 03.09.2025г. по гр.д. № 582/2021г. по описа на Окръжен съд - Бургас, същото е прекратено и е изпратено по подсъдност на Районен съд - Несебър.

Образувано е по обективно и субективно съединени искове на Д. И. Н., ЕГН **********, М. Т. Н., ЕГН ********** и Р. Т. Н., ЕГН **********, всички с адрес: с. *** против „В.Б.Г.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: с. ***, представлявано от И.М.А..

Ищците твърдят, че на 21.12.2012г. праводателят им Т.Р. Н. и ответното дружество сключили договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за проектиране и строителство, обективиран в нотариален акт № 198, том ХХ, рег. № 17906, дело № 3901 от 2012г., вписан в Агенция по вписванията при Служба по вписванията към Районен съд Несебър с вх. рег. № 11909 от 27.12.2012г., акт № 98, том 40, дело № 7470. Праводателят на ищците, в качеството си на собственик с идентификатор *** по КККР на гр.

Несебър, учредил на ответника право на строеж на конкретни обекти в предвидената за изграждане в гореописания поземлен имот жилищна сграда, означена в инвестиционния проект като сгради „А“ и „В“, със застроена площ на цялата сграда от 370.72 кв.м. и РЗП от 2331.22 срещу задължението на „В.Б.Г.“ ООД изцяло със свои средства, труд и материали да проектира и изгради в степен на завършеност „до ключ“ предвидената за изграждане в гореописания поземлен имот жилищна сграда. Обектите на дружеството са описани в пункт четвърти от посочения договор. Съгласно договорките между страните, ответникът поел задължения да получи строително разрешение до 30.01.2013г., да изгради обектите предмет 1 на договора в груб строеж до 30.06.2013г., а окончателното завършване и внасяне на документи за Удостоверение за въвеждане в експлоатация - до 15.05.2014г. В нотариалния акт е посочено и в каква завършеност следва да бъдат обектите, както и неустойка за забава в размер на 30 лева за всеки ден забава. Предвидена е възможност за учредителя да развали едностранно договора при забава, продължила повече от три месеца.

Ищците твърдят, че ответното дружество не е изпълнило поетите от него задължения по нотариален акт 198, том ХХ, рег. № 17906, дело № 3901 от 2012г., в уговорените срокове.

Заявяват, че били принудени от ответника с нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за проектиране и строителство № 23, том XV, рег. № 16798, дело № 2650 от 2016г. по описа на нотариус № 208 на НК, вписан в Агенция по вписванията при Служба по вписванията към Районен съд - Несебър с вх. рег. № 9220 от 23.12.2026г., акт № 107, том 27, дело № 5363 да му прехвърлят собствените им 9 подземни паркоместа за сумата от 1000 лева, чиято данъчна оценка е в размер на 16079.30 лева.

Твърдят, че дори тази сума не им била заплатена. Заявява се, че тази сделка е нищожна. В тази връзка се навеждат твърдения, че за да сключат атакуваната сделка, ищците били принудени от ответното дружество, чрез принуда, заплаха и измама да се съгласят на явно неизгодни условия, тъй като е налице несъръзмерност на престациите. Макар формално в договора от 2016г. да е предвидено, че ответникът поема задължения за завършване на сградата, то тези задължения не са нови, а са били поети с предходно сключения договор от 2012г., по който вече е дължал изпълнението им. Предвид гореизложеното се заявява, че договорът от 2016г. е нищожен поради противоречие със закона, заобикаля го и накърнява добрите нрави. С придобИ.ето на процесните девет паркоместа, ответното дружество се обогатило неоснователно за сметка на ищците.

Ищците излагат твърдения, че при сключване на атакуваната сделка, ищцата М. Т.

Н. е действала в качеството си на пълномощник на Р. Т. Н. по силата на пълномощно, заверено под № 313 и 314, т. 1, акт 26 от 25.11.2026г. по описа на кметство с. Царев брод.

Твърди, че посоченото пълномощно е представено пред нотариуса от ответника в деня на сделката, че то е нищожно поради липса на форма и липса на съгласие. В тази връзка се излагат твърдения, че документът създава привидност, че заверката на кмета е на подпис и съдържание. Ишците изтъкват обстоятелството, че заверка на съдържание на документа не е в правомощията на кмета, поради което е създадена привидност за спазване на нормата на чл. 37 от ЗЗД. Поради изложеното се заявява, че сделката е сключена при изначална липса на представителна власт за посочения по сделката пълномощник и е в съС.ие на висяща недействителност. В тази връзка се заявява, че ищцата Д. И. Н., в качеството си на представител на отсъстващото лице Р. Т. Н., на основание чл. 42 от ЗЗД, заявява недействителност на пълномощното и последвалата сделка от негово име. Навеждат и твърдения, че посредством отчуждаването на собствеността на Н., е нарушен реда на чл. 40 от ЗЗД, тъй като липсва еквивалентност на престациите по сделката, от което се прави извода, че страните са договорили във вреда на представлявания. Сочи се още, че по силата 2 на съдебно решение, по времето на съставяне на пълномощното, ищецът Р. Т. Н. е бил настанен за принудително лечение в психиатрично заведение ДПБ „Царев Брод“, с диагноза „шизофрения“, поради което не е могъл да формира валидно воля, както и да разбира свойството и значението на извършения от него акт по упълномощаване. Твърди се, че ответното дружество е действало некоректно и макар че подписите на ищците удостоверили подписите на ищците удостоверили съгласие за извършването на сделката, то такова липсвало от тяхна страна. Заявява се, че при сключване на договора у ищците е липсвало вътрешно волево решение за продажба на процесните обекти, тъй като те не са имали намерение да прехвърлят неупоменатите в нотариален акт от 2016г. паркоместа. Волята им била да прехвърлят гаражи, за които чули при прочитане на нотариалния акт от 2016г. Сочат, че у тях е създадена и поддържана погрешна представа за предмета на сделката. Заявяват, че никога не са имали достъп до обектите, където би следвало да се намират описаните гаражи - предмет на сделката, тъй като подхода за тях е от към друг вход на съседната сграда. Едва през 2022г. установили, че всъщност прехвърлените на ответното дружество гаражи липсват, а са налице само паркоместа.

Не на последно място, ищците навеждат твърдения, че са налице съществени отклонения от утвърдените работни проекти за процесния строеж, като посочват и конкретните недостатъци.

При така изложените съображения се правят изводи, че процесната сделка от 2016г., обективирана в нотариален акт № 23/2016г. противоречи на закона, тъй като има невъзможен предмет - посочени самостоятелни обекти в сграда - гаражи, които не съществуват и не са предвидени за изграждане по одобрените строителни книжа.

Поради същата причина се прави извод, че сделката е нищожна и поради заобикаляне на закона. Заявява се, че посочените в съгласувания архитектурен проект паркоместа не могат да бъдат самостоятелен обект на право на собственост и със сделката се цели заобикаляне на закона и постигане на непозволен правен резултат.

За нищожността на договора, поради нарушение на добрите нрави се заявява, че този порок е налице, тъй като насрещните престации не са еквивалентни. Цената от 1000 лева за продадените паркоместа е стотици пъти по-малка от стойността им, с което се нарушават общоприетите морални норми за справедливост. Отново се подчертава обстоятелството, че дори тази договорена сума не е заплатена на продавачите, а поетите насрещни задължения от страна на купувача са такива от предходния нотариален акт от 2012г., поради което не могат да се считат за насрещна престация за придобИ.ето на паркоместата.

Изводът, че процесната сделка е унищожаема, ищците обосновават с обстоятелството, че у тях умишлено е създадена погрешна представа от ответното дружество за предмета на сделката, а именно, че се продават гаражи, а не паркоместа.

По претенцията за неустойка се твърди, че същата се претендира поради неизпълнение от страна на ответника на поетите от него задължения по нотариален акт № 3

23/2016г., респективно по нотариален акт № 198/2012г. Твърди се, че изпълнението е неточно и забавено. Обектите е следвало да бъдат завършени и предадени на ищците в срок до 30.11.2027г., но това задължение не е изпълнено и до настоящия момент. Не е изпълнено и задължението на ответника за степента на завършеност на обектите, както и задължението за осигуряване на жилище на ищците и консумативите за него, в срок до завършването на обектите им. Прави се подробно описание на това в каква завършеност е следвало да бъдат предадени обектите и с какви недостатъци са те. Подчертава се и обстоятелството, че СМР, предмет на нотариален акт № 23/2016г. са договорени в същия вид и с нотариален акт № 198/2012г., поради което описаното неизпълнение е идентично и се отнася по същият описан начин и за неизпълнение на задължението на ответното дружество да изпълни строежа в степента на завършеност, описана в договора от 2012г.

Ответникът „В.Б.Г.“ ЕООД, не е подал в срок отговор на исковата молба и не е представил доказателства.

В предоставения му от съда срок за отговор на уточняващата искова молба, ответникът „В.Б.Г.“ ЕООД оспорва изцяло предявените искове и моли за тяхното отхвърляне. Прави анализ на разпоредбата на чл. 26, ал. 1, предл. първо от ЗЗД, като заключва, че нищожността на сделката поради противоречието със закона е винаги обективно обстоятелство, което не зависи от волята на страните, като уговорките, при които е сключен договора, нямат нищо общо с въпроса за нищожността на сделката. Заявява, че заявената от ищците нищожност поради липса на предмет още при сключването на договора не кореспондира с основанието за нищожност поради противоречието със закона. Наред с това се заявява, че доколкото в проектите е предвиден подземен паркинг за 9 автомобила, като няма пречка, при наличие на изискуемите параметри, въведени от закона, отделните места за паркиране да бъдат заснети в кадастралната карта и кадастралните регистри като самостоятелни обекти - гаражи, а не като паркоместа. Счита се, че ищците неправилно тълкуват разпоредбата на чл. 37, ал. 4 от ЗУТ.

По отношение на предявения иск за нищожност поради заобикаляне на закона, се излагат доводи, че в настоящия случай липсват дори твърдения от страна на ищците за наличие на преследвана неправомерна цел при сключване на сделката, както и наличие на субективно намерение у страните по договора за прехвърляне на недвижими имоти от 2016г., което да цели използване на позволени средства за постигане на забранени цели.

Заявява се, че с атакуваната сделка не се постига забранен от закона резултат, поради което искът е неоснователен.

По отношение на предявения иск за нищожност поради накърняване на добрите нрави също се развиват съображения за неговата неоснователност. Твърди се, че в процесния случай няма неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката. Сочи се, че срещу прехвърлянето на недвижимите имоти, ищците са получили следните насрещни престации: сумата от 1000 лева преди сключване на сделката; извършването на довършителни работи извън договорените с първоначалния договор от 2012г.; задължение на дружеството - приобретател 4 да осигури жилище на прехвърлителите, на което освен наемната цена, да заплаща и разходи за електричество и вода в размер на до 200 лева месечно, в срок до завършване на обектите в степен годна за обитаване. Твърди се, че последното задължение дружеството изпълнявало добросъвестно от подписване на акта до края на 2017г., когато ищците са се нанесли в собствените си обекти и са ползвали същите необезпокоявано, включително са отдавали част от обектите под наем. Заявява се също, че за периода от влизане в обектите до снабдяване на сградата с акт образец 16 - на 07.06.2022г., всички разходи - ток и вода за обектите на ищците са покрИ.и изцяло от ответното дружество. Ответникът твърди, че осъществената от него престация не е „малозначителна“ с оглед интереса на прехвърлителите. Позовава се на решение № 24/09.02.2016г. по гр.д. № 2419/2015г. на ВКС, III гражданско отделение.