Решение № 3856 от 08.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3856 гр. София, 08.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ваня Н. Иванова

Членове:

Петър Ив. Минчев

Й. Кр. Кацарска при участието на секретаря ПОЛИНА В. ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от Ваня Н. Иванова Въззивно гражданско дело № 20241100505966 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 2962/20.02.2024 г., постановено по гр. д. № 37088/2022 г. на Софийски районен съд, П. Д. С. и З. Г. С. са осъдени на основание чл. 51 от ТЗ, вр. чл.

79 от ЗЗД, всеки от тях при условията на разделност, да заплати на „Вал Тренд“ ООД сумата 1800 евро, представляваща дължимо от всеки от П. Д. С. и З. Г. С. възнаграждение по сключен договор за посредничество за продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата, както и на основание чл. 92 от ЗЗД сумата от 700 евро, предявена като частична от сумата 1800 евро, представляваща дължима от всеки от П. Д. С. и З.

Г. С. неустойка за неизпълнение на задължението им да не водят преговори и да не сключват сделка за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот, обект на договора, без посредничеството на посредника /брокера/. Ответниците П. Д. С. и З. Г.

С. са осъдени да заплатят на ищеца „Вал Тренд“ ООД направените в исковото производство разноски, както и разноските, направени в обезпечителното производство.

Решението е обжалвано от ответниците П. Д. С. и З. Г. С. като неправилно – постановено в нарушение на материалния закон, и необосновано. Излага се възражение, че съдът неправилно е анализирал характера на сключения между 1 страните посреднически договор, приемайки, че възнаграждение по него се дължи за осъществяване на отделни фактически действия по посредничество, като не е отчел, че предмет на договора за посредничество е не извършването на определена работа, а постигането на определен резултат – свързване на страните за сключване на сделка.

Изтъква се, че ключовото задължение на посредника е свързването на страните и осъществяването на контакт между тях, вследствие на което да бъде реализирана сделката. По делото било установено, че имотът е бил продаден от ответниците без съдействието на ищцовото дружество. Установено било, че страните по сделката са се свързали чрез съдействието на трето лице, нямащо връзка с агенцията за недвижими имоти, като ищецът не е оказал никакво съдействие за водене преговори с цел сключване на договор, а е извършил противоположно действие – възпрепятствал е контакта между страните по процесната сделка. С оглед на това въззивниците поддържат, че ищецът не е изпълнил основното си задължение по договора за посредничество, поради което ответниците не му дължат претендираното посредническо възнаграждение. Навеждат се и възражения срещу извода на първоинстанционния съд за доказаност на надлежното изпълнение от ищеца на поетите с договора за посредничество задължения за отделни фактически действия като реклама на имота, популяризиране на същия, участие в преговори и пр. Изтъква се в тази връзка, че ищецът не е установил чрез пълно и главно доказване изпълнението на посочените в раздел ІІ.1 от договора задължения на брокера.

Представените от ищеца писмени доказателства /основно разпечатки и имейли/ били едностранни такива, същите били своевременно оспорени от ответниците по отношение на тяхната материална доказателствена сила, като от страна на ищеца не били представени никакви доказателства във връзка с това оспорване, но въпреки това съдът на база тези компрометирани доказателства формирал извода си, че посредникът е изпълнил договорните си задължения. Поддържа се, че след като ищецът не е изправна страна по договора и не е престирал дължимото изпълнение, не се дължи неустойка за неизпълнение от насрещната страна. Алтернативно, ако се приеме, че ищецът е изправна страна и ответниците му дължат заплащане на посредническо възнаграждение, въззивниците навеждат възражение срещу извода на съда за наличие на валидна неустоечна клауза по т. ІV.10 от договора за посредничество, респ. срещу отхвърлянето на направеното от ответниците възражение за нищожност на тази клауза поради противоречие с добрите нрави и с разпоредбите на ЗЗП. Сочат, че от граматическото и логическо тълкуване на разпоредбите на т. ІІ.2.4 и т. ІІ.2.5 от договора за посредничество ставало ясно, че уговорената в т. ІV.10 от договора неустойка обезпечава изпълнението на две задължения на ответника – да сключи договор за продажба на имота със съдействието на ищеца и да заплати на последния уговореното в договора възнаграждение в размер на 3% от продажната цена по сделката. В този смисъл необоснован и в нарушение на чл. 20 от ЗЗД и на ТР № 1/2020 2 г. на ОСТК на ВКС бил изводът на първоинстанционния съд, че неустоечната клауза на т. ІV.10 от договора е неотносима към задължението на ответниците да заплатят на посредника договореното възнаграждение. Тълкуването на посочените клаузи от договора, според въззивниците, не дава основание да се приеме, че с уговорената неустойка за неизпълнение страните са обезпечили изпълнението на задължение, различно по своята същност от основното задължение на възложителя по посредническия договор – да заплати възнаграждение на посредника за осъществената от него услуга – намерен и предложен купувач, с който да е сключен договор за покупко-продажба. Основната цел на тази неустойка била за обезвреда на ищеца от неизпълнението на задължението на ответника да му заплати възнаграждението по договора, като този извод се налагал и при съобразяване предмета и целта на договора. Поддържа се, че уговорената в случая неустойка, по начин на формиране и преследвана цел, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция, и същата цели единствено повторно възнаграждаване на кредитора – посредник, водещо до неоснователното му обогатяване – в противоречие с добрите нрави и принципа за справедливост. Доколкото по делото, наред с иска за неустойка, бил предявен иск за реално изпълнение по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на дължимото по договора възнаграждение, при уважаване и двата иска би се стигнало да неоснователно обогатяване на ищеца.

Насрещната страна „Вал Тренд“ ООД е подала писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба. Изтъква, че по делото е установено по безспорен начин, че ищцовото дружество е изпълнило задълженията си по договора за посредничество – изготвило е и публикувало обява за имота по общодостъпен за третите лица начин, предоставило е информация на ответниците относно предприетите от него действия и при заявен интерес от конкретно лице за закупуване на имота е изпълнило задължението си да уведоми ответниците и да събере стоп-депозита. Доказано било от показанията на свидетелите В. Г. и Д. Г., че купувачите са научили за продажбата на имота именно от обявата на „Вал Тренд“ ООД и са контактували с посредника относно имота лично и по телефона, свързали са се с посредника и са обсъждали с него цената на имота, посочена в обявата, като се е стигнало до продажба на имота и същият и бил продаден на същите тези купувачи, с които дружеството е осъществявало контакт.

Поради това, доколкото до продажбата на имота се стигнало и купувачи били лица, узнали за обявата от ищеца и са се свързали с него като са коментирали параметрите на същата, въззиваемият счита, че възнаграждение му се дължи. Поддържа, че предвид разпоредбите на чл. ІІ.2, т. 4 и чл. ІІ.2, т. 6 от договора, и доколкото ответниците сами признават, че са изповядали сделката без участието на „Вал Тренд“ ООД, предявеният иск по чл. 92 от ЗЗД е основателен. От събраните по делото доказателства било установено по безспорен начин, че жалбоподателите водили преговори със св. Д. Г. и съпругата му, като последната придобила от ответниците 3 недвижимия имот, с което те нарушили задължението си по т. 2.4 от договора за посредничество – да не водят директни преговори с физически и/или юридически лица, свързани с предмета на договора, без участието на посредника. Изтъква се, че неустоечната клауза в договора за посредничество е уговорена като обезпечение, както и като обезщетение при неизпълнение на конкретното задължение на ответниците, като тази неустойка няма отношение към задължението им за заплащане на възнаграждение по договора и не се дублира по своята цел с договореното възнаграждение. Неустойката била уговорена като санкционна, кумулативна неустойка, а не като компенсаторна. Същата не била уговорена в нарушение на добрите нрави и закона.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

„Вал Тренд“ ООД е предявило срещу П. Д. С. и З. Г. С. искове за осъждането на всеки от тях да му заплати сумата 1800 евро, представляваща възнаграждение за посредническо при покупко-продажба на недвижим имот по сключен между страните договор за изключителни права за посредничество при продажба на недвижим имот от 11.11.2021 г., както и за осъждане на всеки от ответниците да заплати на ищеца сумата 700 евро – предявена като частична претенция от сумата 1800 евро, представляваща неустойка по т. ІV.10 от договора /след направено уточнение с допълнителна молба/, ведно със законната лихва върху сумите от подаването на исковата молба до окончателното им изплащане.

Твърди се в исковата молба, че по сключения между ищеца в качеството му на брокер и ответниците в качеството на продавачи договор за изключителни права за посредничество при продажба на недвижим имот, находящ се в гр. София, ул.

„Ватопедска грамота“, представляващ поземлен имот с идентификатор № ***, брокерът се задължил да рекламира за своя сметка продажбата на имота и да организира преговори за сключване на покупко-продажба на същия, срещу дължимо от продавачите посредническо възнаграждение /комисионна/ при продажбата на имота в размер на 3% от договорената цена на имота. Ответниците като клиенти на брокера се задължили да не водят директни преговори, свързани с предмета на договора без посредничеството на брокера, както и да не сключват договор за покупкопродажба с трети лица без посредничеството на брокера. В чл. 10 от договора била уговорена неустойка в размер на уговорената комисионна в случай, че клиентът наруши задълженията си да не води преговори и да не сключва договори за покупкопродажба с имота без посредничеството на брокера. Ищецът твърди, че изпълнявал задълженията си по договора – публикувал обява за имота и популяризирал същата в електронни платформи, като за реализираните от него дейности представял седмични отчети на ответниците; водил разговори с потенциални купувачи на имота; лицата Д.

Г. и съпругата му Е. Г.а се свързали с ищеца с намерение да закупят имота, за което били проведени няколко срещи с тях, но въпреки проведените преговори те не 4 потърсили брокера за финализиране на същите, поради което брокерът продължил работата си по договора. На 10.02.2022 г. брокерът подписал протокол за стоп-депозит с друг потенциален купувач за покупка на процесния имот, но докато организирало прехвърлянето на имота, ищцовото дружество установило, че ответниците междувременно – с нотариален акт № 66, т. І, рег. № 752, дело № 42/01.02.2022 г. на нотариус И.И. са продали имота на Е. Г.а, без да го уведомят. Ищецът твърди, че предвид продажбата на имота, по силата на сключения договор за изключителни права за посредничество ответниците му дължат възнаграждение по т. ІІІ.3 от договора в размер на 3% без ДДС от договорената цена на имота с ДДС, размерът на което, с оглед получената от ответниците цена по прехвърлителната сделка / 100000 евро/ , е в размер на 3600 евро с ДДС. Ищецът поддържа, че ответниците му дължат посредническо възнаграждение съгласно т. ІІІ.8 от договора – когато клиентът е сключил сделката, без да потърси съдействието на брокера за последващите процедури по реализацията й. Твърди се, че с действията си ответниците са нарушили задълженията си по т. ІІ.2.4 и т. ІІ.2.5 от договора. До ответниците били изпращани неколкократно покани за доброволно заплащане на дължимите от тях суми по договора – възнаграждение и неустойка, но не погасили задълженията си.