Решение № 573 от 16.06.2026, Районен съд - Сливен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 573 гр. Сливен, 16.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, II СЪСТАВ, в публично заседание на първи юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВЕСИСЛАВ Р. ГЕНОВ при участието на секретаря НАДЕЖДА ИВ. ИВАНОВА като разгледа докладваното от ВЕСИСЛАВ Р. ГЕНОВ Гражданско дело № 20262230100988 по описа за 2026 година

Производството е образувано по искова молба от искова молба от „БИЛДИНГ-ТД“ ЕООД, с която е предявен иск по чл. 40 от ЗУЕС срещу СОБСТВЕНИЦИТЕ В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ - гр. Сливен, ул.

.................., представлявано от управителя П. Г. Б..

Предмет на производството е иск за отмяна на взети решения на общо събрание на етажна собственост, находяща се в - гр. Сливен, ул. .................. проведено на 29.01.2026г. и обективирани в т.1, т.2 и т.3 от Протокол от 29.01.2026г.

Твърди се, че на 29.01.2026 г. е проведено общо събрание на етажна собственост, находяща се в - гр. Сливен, ул. ...................

Посочва се, че ищецът не е бил надлежно поканен за Общото събрание на етажната собственост и по тази причина не е участвал в приемането на решенията.

Излагат се данни, че след изготвянето на протокола не е била спазена разпоредбата на чл.16, ал.6 и ал.7 от ЗУЕС, като ищецът е получил протокола с решенията в него едва на 23.02.2026г. Твърди се,че е липсвала покана за свикване на общо събрание.

Посочва се, че на събранието са присъствали 8 от собствениците, в това 1 число Р.Т., който е записан като притежаващ два апартамента, вместо един такъв от 150.43 кв.м. В приложения списък на собствениците под № 4 е бил записан С.С., който е племенник на собственичката Й.С., а под № 6 е записана С. Г.а, но по нотариален акт собственик на обекта е непълнолетният й син Х.

Г..

Излагат се данни, че като протоколист на събранието е избрана Д.Т., съпруга на собственика на ’’БИОКОМ ТРЕНДАФИЛОВ“ ЕООД. Тя се е подписала и като присъстващ на събранието.

Оспорва се начинът на представителство в ОС, който е уреден в чл.14, ал.1 от ЗУЕС.

Твърди се, че липсват данни за надлежно упълномощаване на собствениците, като не са представени пълномощни или не са записани в протокола упълномощителите.

Посочва се, че липсата на доказателства за представителството на част от присъстващите на събранието лица поставя под съмнение наличието на законния кворум за неговото провеждане, предвиден в 15,ал.1от ЗУЕС,.т.е. минимум 51%, което от своя страна прави невалидни взетите решения на общото събрание.

Излагат се допълнителни аргументи за всяка отделна точка от гласуването, а именно:

По т.1 от дневния ред, с която единодушно е избран управител на ЕС П.

Б. с 84.80 ид.части от деветте присъстващи, в протокола липсва решение за избор на управителен съвет и контрольор.

По т.2 от дневния ред, с която единодушно е избрана фирма-частен домоуправител - ЕТ”СТЕФИ 67”. Като с избора е нарушена разпоредбата на чл.11, ал.1, т. 11 от ЗУЕС и чл.19, ал.8 от ЗУЕС, в която е предвидено договорът за възлагане да се одобрява от Общото събрание и да се сключва с упълномощено от събранието лице. Твърди се, че тези условия не са спазени при приемане на тази точка от дневния ред.

По точка 3 от дневния ред е прието решение съгласно чл.51, ал.1 от ЗУЕС, с което е предложено вноската да е еднаква за всички обекти, но е решено да се заплаща месечна вноска от 32 евро за апартамент, като взетото решение се отнася само до част от самостоятелните обекти- апартаментите 2 въпреки, че в ЕС има и други самостоятелни обекти- 6 гаража, общ гараж с 6 парко места и едно ателие-фризьорски салон.

С допълнителна искова молба е посочено, че ищецът е получил препис от протокола на общото събрание на 23.06.2026 г. , който е предоставен от С.К. професионален управител на етажната собственост.

В срока по чл.131 ГПК ответникът представил отговор, с който оспорва искът.

Твърди, че решенията са съобразени със закона. Посочва, че е бил налице кворум на общото събрание, като излага данни, че Х. Г., който е непълнолетен собственик, е присъствал заедно с майка си С. Г.а и се е подписал като такъв, въпреки че в протокола фигурира само нейното име.

Твърди се, че „Биоком Трендафилов“ ЕООД се е представлявало от Д.Т., в качеството й на изпълнителен директор на дружеството и упълномощен представител.

Посочва се, че собственичката Й.С. е била представлявана от член на нейното домакинство и племенник С.С., като упълномощаването е било устно пред събранието.

Признава, че описаните обстоятелства не са посочени в протокола, но счита, че това е несъществено нарушение, което не би могло да е доведе до незаконосъобразност на решенията.

Излага данни, че собственикът Р.Т. по нотариален акт е собственик на два апартамента, които са обединени фактически, но притежаваните от него общи части са еднакви, според които се определя тежестта на неговия глас в общото събрание, не се променя.

Излага становище по направените възражения по точки от ищеца.

Посочва се, че законът дава възможност на етажната собственост да прецени дали да избере управителен съвет или само управител. Наличието на избран управител очевидно води до извод, че събранието е избрало именно този възможен вариант. Липсата на избран контрольор също не води до незаконосъобразност, тъй като няма законово изискване контрольорът и управителят да бъдат избрани едновременно, в хода на едно общо събрание.

Твърди се, че договорът с избрания професионален управител с 3 решението по т. 2 не е одобрен от общото събрание, като от този факт може да се направи извод за незавършен фактически състав за сключване на договора, но не и за незаконосъобразност на решението за избор на професионален управител.

Излага доводи, че в т. 3 от Протокола са приети две решения. С първото е прието месечната вноска по чл. 51 ал. 1от ЗУЕС да е еднаква за всички обекти. С второто решение е прието тя да е по 32 евро на апартамент. За останалите самостоятелни обекти в сградата /гаражи и ателие/ не е взето решение. От взетите решения може да се направи извод, че „общото" събрание следва да вземе решение и за останалите самостоятелни обекти, което може да се направи в последващо общо събрание.

В съдебно заседание ищецът поддържа подадената искова молба. Моли да се отмени решението на общото събрание проведено на 29.01.2026 г.

Претендира разноски.

В съдебно заседание ответникът поддържа подадения отговор на исковата молба. Във връзка с указаната доказателствена тежест, заявява, че не е била изготвена писмена покана за свикване на общо събрание. Посочва, че е проведено ново събрание, като неговата цел е била да се оправят грешките на първото събрание.

Районен съд- Сливен, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено, от фактическа страна, следното:

Върху имот с идентификатор *** в гр.Сливен ищцовото дружество, като предприемач и строител, е изградил многофамилна сграда с девет апартамента, 6 гаража, едно ателие —фризьорски салон и шест паркоместа в подземен етаж. Сградата е въведена в експлоатация е Удостоверение № 113 от 24.11.2025г.

При възникване на етажната собственост собственици на 9-те апартамента са ищцовото дружество-на ап.№1, с площ от 77.57 кв.м.; „Биоком Трендафилов” ЕООД- на ап.№ 2 е площ от 81.97 кв.м.; В.З.- на ап.№ 3 е площ от 58.23 кв.м.; Й.С.-на ап.№ 4 с площ от 95.78 кв.м., Й.С.-на ап.№ 5 с площ от 83.54 кв.м.; Х. В. Г.-на ап.№ 6 с площ от 58.23 кв.м., П. Б.- на ап.№ 7 с площ от 95.78 кв.м., Мая Х. - на ап.№ 8 с площ от 66.38 кв.м., и Р.Т.-на ап.№ 9 с площ от 150.43 кв.м. Фризьорският салон е собственост на ищцовото дружество.

4

Шестте гаража-самостоятелни обекти, са собственост на част от собствениците на апартаменти. Гаражното пространство с паркоместа в подземния етаж са притежание в съсобственост на пет от собствениците на апартаменти.

На 29.01.2026г.в 18.30ч. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на описаната по-горе сграда. За свикването на общо събрание не е изготвена писмена покана. Събранието е проведено при следния дневен ред:

1.Избор на управител/ Управителен съвет/ и контрольор; 2.Избор на фирмачастен домоуправител и т.З.Определяне на месечни вноски по чл.51,ал.1 от ЗУЕС. За протоколист на събранието е избрана Д.Т., служител в дружеството „Биоком Трендафилов” ЕООД, назначена за изпълнителен директор в дружеството с трудов договор от 12.03.2013г. Тя се е подписала и като присъстващ в списъка на собствениците от името на дружеството йработодател.

По точките от дневния ред са взети следните решения: по т.1 - За управител на ЕС е избран П. Б. по т.2- За частен домоуправител е избран ЕТ”Стефи 67” по т.З-направено е изявление вноските да са еднакви за всички обекти. Направено е предложение месечната вноска от 32 евро на апартамент за поддръжка на сграда. Прието е предложението.

На 30.01.2026г. от частния домоуправител е направено уведомление до Община Сливен, в което е отразено, че на проведеното на 29.01.2026г., за председател на управителния съвет на ЕС е избраната С.Й.К. в качеството й на ЕТ”Стефи 67”. За членове на УС са посочени лицата П. Б., Й.С. и Р.Т., а на Контролния съвет са посочени С.С. и Х. Г..

На 23.02.2026г.частният домоуправител се е явила в офиса на дружеството-ищец по делото и е поискала да се плати сумата 32 евро за апартамент № 1 и 15 евро за ателие-фризьорски салон. Сумата е преведена с фактура № 91 от 23.02.2026г.Тъй като ищецът не е бил поканен за събранието, не е присъствал на него и не е бил запознат с взетите решение, препис от протокола му е връчен на 23.02.2026г. Връчването е удостоверено от частния домоуправител.

На 27.04.2026г.в 18.30ч.е проведено ново Общо събрание на ЕС, на което са присъствали собственици и представители 94.69% от общите части на сградата.В протокола е отразено, че упълномощени лица са С.С. и К.Д..

5

Повторени са за разглеждане трите точки от дневния ред на събранието от 29.01.2026г. и е добавена т.4-Приемане на правилник за вътрешния ред на ЕС.

Гласувани са с пълно единодушие от присъстващите управителен съвет от трима души, избран е контролен съвет от двама души. Приет е и Правилник за вътрешния ред на Етажната собственост.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Съдът е сезиран с иск, с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Същият е допустим, а разгледан по същество, той е основателен.

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 вр. ал. 1 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, в 30-дневен срок от получаване на решението по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Посоченият срок е преклузивен, поради което съдът е длъжен служебно да следи за спазването му. Предвид факта, че се оспорва законосъобразността на решение, прието на общо събрание на етажната собственост, проведено на 29.01.2026 г., липсата на покана и връчването на решението на ищеца 23.02.2026 г. а исковата молба е подадена на 12.03.2026 г., то срокът по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е спазен.

Съгласно разпределението на доказателствената тежест в процеса, предвидено в разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания или възражения. За успешното провеждане на предявения иск, ищецът носи тежестта да установи, че е собственик на самостоятелен обект в сграда, в режим на етажна собственост, че на сочената от него дата е проведено ОС на ЕС; че процедурата по свикването и провеждането му е опорочена; че на същото са приети оспорените решения; фактите и обстоятелствата, които обуславят материалната незаконосъобразност на всяко от решенията от ОС на ЕС.

Ответникът следва да докаже спазването на процедурите по свикване и провеждане на общото събрание на етажната собственост, надлежно обявяване протокола от проведеното ОС на ЕС, в т. ч. датата на която е поставена поканата, наличие на изискуем кворум, както и приключил фактически състав по обявяване или съобщаване на протокола.

Визираната в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС незаконосъобразност на решението на Общото събрание може да се изразява в несъобразяване със закона при 6 формиране на решението като юридически факт, т. нар. процедурни нарушения и в несъобразяване със закона на съдържанието на решението, т. нар. материална незаконосъобразност.