Решение № 260013 от 28.09.2020, Окръжен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№

Гр.Плевен , 28.09.2020 г.

В И

М Е Т

О Н А

Н А Р О

Д А

Плевенски окръжен съд ,търговско отделение , в публично съдебно заседание на четиринадесети септември , през две хиляди и двадесета година, в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : СТЕФАН ДАНЧЕВ

При секретаря ВЕЛИСЛАВА ТРИФОНОВА и в присъствието на Прокурора ................., като разгледа докладваното от Съдията Данчев т.д.№ 247 / 2019 г. по описа на ПлОС и за да се произнесе взе предвид:

І. Твърдения на страните по делото и доклад на съда по безспорните и спорни въпроси :

С исковата молба от „*** „ ООД – гр.София ,район *** ,ж.к.“*** „ , ул.“ *** „ № 75 ,вх.В , ет. 2 ап. 6 ,с ЕИК-*** е предявен срещу

„*** „ ЕООД гр.Плевен,ул.“*** „ № 6, вх.

Б ,представлявано от управителя Х.Б.Ц., иск с правно осн. чл. 228 от ЗЗД за сумата 26 511,63лв. представляваща неплатена наемна цена по договор за наем от 02.04.2019г. с нотариална заверка на подписите на страните по договора , върху която се претендира и лихва за забава от предявяване на иска до окончателното плащане на сумата ,както и иск по чл. 86 от ЗЗД с цена 228,29 лв. представляваща мораторна лихва върху горната главница за периода на забава от 01.10.2019г. до датата на завеждане на исковата молба .

В исковата молба се твърди ,че на 02.04.2019г. е бил сключен договор за наем ,с нотариална заверка на подписите на страните по договора , за отдаване под наем от „***„

ООД – гр.София на „*** „ ЕООД гр.Плевен на земеделски земи-ниви в местността „*** „ в землището на гр.Плевен общо в размер на 965,129 дка за срок от 02.04.2019г. до 30.09.2019г.при наемна цена от 55 лв./дка обработваема земя

,чиито общ признат размер от Общинска служба „ Земеделие „ е 936,575 дка.Твърди се ,че в деня на сключване на договора „***„ЕООД е заплатил на „*** „ ООД сумата от 25 000лв. като страните са се уговорили ,че остатъкът от 26 511,63 лв. ще бъде заплатен в срок до 30.09.2019г. Това плащане обаче не било извършено от ответника нито до тази дата ,нито до подаването на настоящата искова молба. Твърди се ,че наемодателят е предал на наемателя владението върху описаните в договора за наем земеделски имоти в деня на сключване на договор за наем ,като е бил подписан двустранeн протокол от 02.04.2019г. за предаване на владението на отдадените под наем имоти от наемодателя на наемателя ,който е приел владението без забележки за недостатъци.

Заедно с това се твърди ,че на 19.09.2019г. , т.е. 11 дни преди крайния срок на действие на договора за наем , „***“ ООД е получило от наемателя изявление за прекратяване на договора за наем от 02.04.2019г. и че като основание за прекратяване на договора ответникът се позовал на нарушаване разпоредбата на чл. 5 от него ,поради това, че земеделските земи не били годни за ползване по предназначение.Ищецът признава ,че отдадените под наем земеделски земи първоначално са били с начин на трайно ползване „ лозе „ ,но твърди ,че с Протокол № 41 от 09.10.2018г. за промяна начина на ползване на имоти в землището на гр.Плевен , издаден от ОСЗ Плевен НТП е променен от „лозе „ в „ нива „ с код 1100 съгласно Единен класификатор на кадастъра . Твърди се ,че всички лозови насаждения ,които са се намирали в имотите са били изкоренени ,което се удостоверява с писмо на МЗХГ , Изпълнителна агенция по лозата и виното с изх.№

05-05-243 -2 / 24.07.2018г. Твърди се също така ,че била извършена на 20.09.2019г. проверка от Областна дирекция „Земеделие „ гр.Плевен при което комисията е установила ,че процесните имоти са били посети със царевица ,която към датата на проверката вече е била прибрана.

Поради това ищецът счита ,че не са били налице условията за прекратяване на наемния договор и изявлението за неговото прекратяване не е произвело правен ефект поради липса на законови и договорни основания. Освен това се акцентира върху това ,че съгласно чл. 12 от договора за наем ,преди изтичането на уговорения в него срок ,неговото действие може да бъде прекратено само по взаимно писмено съгласие.

Поради това се прави искане за осъждане на наемателя да заплати на наемодателя остатъка от наемната цена в размер на 26 511,63лв. ,ведно с законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното и изплащане ,както и да заплати мораторна лихва в размер на 228, 29 лв. считано от 01.10.2019г. до датата на завеждане на исковата молба.

В срока по чл. 367 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „*** „ ЕООД,според който обективно съединените искове са неоснователни и недоказани и следва да бъдат отхвърлени.

Първоначално с този отговор е било заявено пред съда „възражение за едностранно разваляне на сключения договор за наем от

02.04.2019г. по реда на чл. 87 от ЗЗД ,което според ответника следва да се разгледа в рамките на настоящото исково производство по т.д.№ 247/ 2019г.

Ответника счита ,че не дължи плащането на исковата сума поради това ,че има едностранно разваляне на договора ,поради „нарушение от страна на ищеца „.Сочи се ,че до „ наемодателя било изпратено и е получено от него изявление за разваляне на договора за наем ,като е отправено искане същият да се счита прекратен от датата на получаване на изявлението – 19.09.2019г. , поради факта ,че изпълнението на договора е невъзможно изцяло ,с оглед обстоятелството ,че земеделските земи са негодни поради факта и наличието на израснали лозови подрастъци .“ С този писмен отговор е предявен и насрещен иск - „ за прекратяване на договора за наем от 02.04.2019г. и за връщане на сумата от 25 000лв. платена при сключването на договора от страна на „*** „ ООД- гр.София .

След като ПлОС е констатирал редица недостатъци - неясноти и вътрешни противоречия както в писмения отговор на ответника, така и в предявения от него насрещен иск и с определение № 1144/ 16.12.2019г. е дал указания на ответника за отстраняване недостатъците на предявения от него насрещен иск, с уточняваща молба № 1738/ 05.02.2020г. ответникът „ *** „ ЕООД е уточнил твърденията си в смисъл ,че до „*** „ ООД- гр.София било отправено изявление за разваляне на договора за наем от датата на получаване на изявлението ,поради това че е изпълнението по договора е невъзможно изцяло,което се дължи на това ,че предоставената земеделска земя не била годна за ползване по предназначение ,поради наличието на неотстранени от наемодателя лозови главини и появили се от тях възобновени лозови подрасти ,пречещи на нормалните агротехнически мероприятия по зърнопроизводство от страна на наемателя и в т.см. очевидно „*** „ЕООД счита договора за наем за развален . Уточнява се ,че насрещния иск е по чл. 55 ,ал.1 от ЗЗД за връщане на даденото / сумата от 25 000лв./ при отпаднало основание –поради развалянето на договора за наем от 02.04.2019г. поради виновно неизпълнение от наемодателя.

Постъпила е допълнителна искова молба от „*** „ ООД в която се оспорва твърдяното от ответника неизпълнение на задълженията на наемодателя да предаде земеделските земи в състояние ,което да отговаря на тяхното предназначение . Позовава се на чл. 26, ал. 1 и 2 от Закона за арендата в земеделието и на това ,че ако в хода на ползването на земите бъдат открити или се появят недостатъци ,които правят замята негодна за ползване по предназначение, то арендатора има задължение да уведоми арендодателя писмено за това ,а в случай ,че не го стори ,то губи правото си да развали договора и да иска обезщетение за неизпълнение. Твърди се ,че през целия срок на действие на договора , ответникът е ползвал имотите по предназначение ,като ги е обработвал за добив на селскостопански продукти-царевица ,като е събрал реколта и за 2019г. Сочи се ,че ответникът не е изправна страна по договора ,тъй като не е платил цялата дължима наемна цена , а оттам и няма право да го развали.Коментира се и това дали ,ако има някакво неизпълнение на задълженията на наемодателя ,то не се явява значително с оглед интереса на кредитора ,който е използвал земите по предназначението им и е събрал реколтата за 2019г.

Счита се ,че тъй като не е извършено вписване на прекратяването на договора за аренда на земя в службата по вписванията ,така както изисква чл. 27,ал. 2 от Закона за арендата в земеделието ,то изявлението за прекратяване направено от ответника не е породило целения от него правен ефект.

Съдът в доклада си по делото ,който е приет без възражения от страните , е приел за безспорни между страните следните обстоятелства : сключването на процесния договор за наем от 02.04.2019г. относно посочените в него имоти –земеделска земя ; предаването на посочените в договора имоти за ползване на наемателя в деня на подписване на договора – 02.04.2019г. ; плащането от наемателя на една част от договорената наемна цена в размер на 25 000лв. ; получаването на 19.09.2019г. от страна на „*** „ООД на писмено уведомление изходящо от „*** „ ООД „за прекратяване на договор по реда на чл. 87 от ЗЗД „ ; неплащането на остатъка от договорената наемна цена от 26 511,63 лв.от страна на наемателя .

Спори се за това дали наемодателят е изпълнил задължението си по чл. 5 от договора за наем и по –точно дали е предоставил процесните земеделски имоти годни за ползване съгласно предназначението им- за обработка и добив на селскостопански култури ?; дали е налице виновно неизпълнение на това задължение от страна на наемодателя, а оттам и дали наемателят е имал основание да развали наемния договор поради виновно неизпълнение от страна на наемодателя , както и дали това разваляне е настъпило и оттам дължи ли наемодателят връщане на платената част от наемната цена – 25 000 лв. ,която е платена от наемателя в деня на сключване на договора?

Съдът е посочил

,че всяка от страните носи доказателствена тежест да установи тези обстоятелства от които извлича своята претенция ,като с оглед на това ,че има предявен първоначален иск ,но заедно с него има предявен и насрещен иск ,доказателствената тежест в единия случай пада върху ищеца по първоначалния иск , а в другия случай пада върху ищеца по насрещния иск за едни и същи обстоятелства ,които обаче се явяват в единия случаи положителни факти за ищеца , а в другия случаи –положителни факти за ищеца по насрещния иск .

Ищеца по първоначалния иск следва да докаже ,че е изпълнил задължението си по чл. 5 от договора за наем , а именно ,че е предоставил процесните земеделски имоти годни за ползване съгласно предназначението им за обработка и добив на селскостопански култури.Ищеца по първоначалния иск не носи доказателствена тежест за отрицателния факт на неплащане от страна на наемателя по договора на остатъка от договорения наем.

Ищеца по насрещния иск носи доказателствената тежест да установи ,че е налице виновно неизпълнение от страна на наемодателя на задължението му по чл. 5 от договора за наем ,както и че е извършил валидно извънсъдебно разваляне на процесния договор за наем на това основание.Ответникът по насрещния иск носи доказатествената тежест да установи, че е получил сумата 25 000лв. на действително правно основание.

ІІ. Съображения на съда по съществото на спора :

На първо място следва да се изясни какъв е характера на сключения на 02.04.2019г. между страните по делото договор-дали същия е договор за аренда на земеделски земи или договор за наем на земеделски земи ,от което зависи дали по отношение на него ще намерят приложение нормите на ЗАЗ или тези на ЗЗД по отношение на договора за наем – чл. 228 и следв. от ЗЗД .

Този въпрос се поставя поради наведените от „ *** „

ООД с допълнителната искова молба доводи

,които са свързани с прилагането на чл.

26 ал. 1 и 2 от ЗАЗ и на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ.

Съдът намира ,че тези норми на ЗАЗ не следва да намерят приложение по отношение на процесния договор ,тъй като не се касае за договор за аренда на земеделски земи по смисъла на чл. 1 , 2 и 3 от ЗАЗ , а се касае за договор за наем на земеделски земи по отношение на който следва да намерят приложение нормите относно договора за наем в ЗЗД.

На първо място самите страни по сключения договор са го нарекли договор за наем на земеделска земя , а не договор за аренда , а и в съдържанието на договора са употребяват понятията наемодател и наемател , а не арендодател и арендатор.Освен това съгласно чл. 4 от ЗАЗ минималният срок на договора за аренда е пет стопански години ,докато срокът за който е бил сключен процесният договор е от 02.04.2019г. до 30.09.2019г. , т.е. за срок по-малко от година. Поради това , независимо ,че конкретния договор за наем е сключен в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните ,извършени едновременно ,т.е отговаря на формата за действителност на договора за аренда ,предвидена в чл. 3 от ЗАЗ, то все пак се касае не за договор за аренда , а за договор за наем на земеделски земи, поради което нормите на чл. 26 ал. 1 и 2 от ЗАЗ и на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ на които се позовава ищеца по първоначалния иск в допълнителната си искова молба не следва да намират приложение към казуса.