Решение № 715 от 17.06.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 715 гр. София, 17.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Златина Рубиева

Членове:

Иванка Иванова

Петя Алексиева при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова като разгледа докладваното от Иванка Иванова Въззивно гражданско дело № 20201000503841 по описа за 2020 година

Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.

С решение № 3400/01.06.2020 г., постановено по гр. д. № 9851/2017 г. по описа на СГС, IГО, 10 състав, са отхвърлени предявените от „ХИЛС КЛУБ РИЗОРТ“ ЕООД срещу „УКТАМ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД искове, както следва: иск с правно основание чл.72 ЗС – за заплащане на сумата от 25 010 лв. – част от 1 826 354, 59 лв., представляващи подобрения, извършени от ищеца като владелец по предварителен договор на имот, собственост на ответника, представляващ хотелски комплекс, построен в имот с идентификатор 51500.2013, находящ се в гр. Несебър, м. „Юрта – Балкан“; иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД – за заплащане на сумата от 1 000 лв. – част от 191 134, 10 лв., представляваща лихва за забава върху главницата за периода 22.07.2016 г. – 01.08.2017 г.; евентуален иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД – за заплащане на сумата от 25 010 лв. – част от 1 949 181 лв., представляваща увеличена стойност на имота от подобрения – СМР, обзавеждане и оборудване, извършени от ищеца, в качеството му на наемател в имота на ответника; евентуален иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД - за заплащане на сумата от 1 000 лв. – част от 364 574, 81 лв., представляваща лихва за забава за периода 30.09.2015 г. – 01.08.2017 г. ищецът е осъден да заплати на ответника, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 1 975, 60 лв., представляваща съдебни разноски.

Срещу постановеното съдебно решение е депозирана въззивна жалба от ищеца „ХИЛС КЛУБ РИЗОРТ“ ЕООД, с която го обжалва изцяло. Излага съображения, че обжалваното решение е необосновано и неправилно, постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. С изготвения доклад на делото съдът е дал неточни указания на страните при разпределяне на доказателствената тежест, поради което не са допуснати 1 своевременно ангажирани доказателства. Неправилно съдът е приел, че ищецът твърди, че процесният договор е симулативен и не отразява действителните уговорки между страните, поради което неправилно е възложил в негова тежест да докаже твърдението си за порок на волята, представляващ сключване на привиден договор за наем, като и действителните уговорки между страните. Поддържа че дружеството не е твърдяло по делото наличието на симулация, както и че са налице две сделки, едната от които е прикрита. Не се сочи и наличието на порок във волята. С оглед на това счита, че неправилно решаващият съд е приел, че не е доказал твърдения, които не е заявил. В исковата молба се твърди, че при тълкуване на съдържането на процесния договор от 08.07.2015 г., озаглавен „договор за наем“, се стига до извода, че действителната обща воля на страните е, че договорът има характер на договор по чл.19 ЗЗД. На основание чл.20 ЗЗД и формираната съдебна практика, при тълкуване на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка една с друга и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Счита, че от ангажираните по делото доказателства е установено, че горепосоченият договор е предварителен, а ищцовото дружество има правата на добросъвестен владелец за направените подобрения в имота. Необосновано решаващия съд е приел, че само при упражняване на опцията за изкупуване договорът се превръща в предварителен и може да се иска обявяването му за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД. По делото е установено, че ответникът е предал имота на ищеца, който е извършил подобрения със знанието и без противопоставянето на ответника. За периода 20.02.2020 г., когато ищецът е въведен в имота, до м.09.2015 г., когато е отстранен от имота, представител на ответника е наблюдавал извършването на СМР и обзавеждане. Охраната на имота е била на ответното дружество, контролирала е влизането и излизането от имота. С оглед на това счита, че ищецът има качеството добросъвестен владелец на имота. По делото е установено, че увеличената стойност на имота е 2 250 000 лв. с ДДС. Ответникът е продал имота на трето лице за сумата от 27 648 786 лв. с ДДС, която цена е формирана от договорената между страните в договора от 08.07.2015 г. цена – левова равностойност с ДДС н размер на 25 699 606 лв., към която е добавена увеличената стойност на имота в размер на 2 150 000 лв. Изрично в договора е предвидено, че има характера на предварителен договор на основание чл.19 ЗЗД, поради което не е подписан допълнителен документ, който да има характера на „контра летър“. Съгласно заключението на вещото лице П. пазарният наем за сезон 2015 г. е 179 859, 21 лв. с ДДС, поради което сумата от 850 000 евро без ДДС не съставлява наем, а е част от договорената продажна цена. Сумите от следващите сезони до 2019 г. съставляват вноски за договорената продажна цена, а не наем. Неправилно решаващият съд е приел, че ищецът няма качеството на владелец. Поддържа, че има правата на добросъвестен владелец за направените подобрения, на основание чл.70, ал.3 ЗС. Владението е установено със съгласието на собственика на вещта и докато трае владелецът не дължи обезщетение на собственика. С разваляне на предварителния договор с едностранно изявление, по взаимно съгласие на страните или по право по чл.89 ЗЗД, се прекратява облигационното правоотношение. Дължи се връщане на даденото, 2 предвид обратното действие на развалянето, но съгласието за предаване на владението, което е фактическо състояние, не може да отпадне с обратна сила. Целта на правилото на чл.88, ал.1 ЗЗД е да възстанови положението от преди сключване на договора, т. е страните да се върнат даденото по договора. Получаването на плодовете и отношенията, свързани с извършване на подобрения в имота обаче не са част от съдържанието на предварителния договор, като тези отношения се уреждат по реда на чл.70, ал.3 ЗС. Позовава сена приложимост на ППВС № 6/1974 г., т.6. от момента на разваляне на предварителния договор отпада основанието за владение и купувачът по предварителния договор дължи връщане на имота. Ответникът не е оспорил, че ищецът е извършил подобрения в имота – обстоятелство, което е признато за безспорно в отношенията между страните. Независимо, че е налице неоснователно разместване на имуществени блага, съдът е отрекъл възможността на ищеца да търси закрила на засегнатите му материални права както по реда на чл.70 ЗЗД – чл.74 ЗЗД, така и по при позоваване на чл.55 ЗЗД – чл.59 ЗЗД. В раздел NIII, чл.23 от процесния договор страните са предвидили, че договорът влиза в сила след кумулативното изпълнение на няколко условия, като ответникът ще уведоми ищеца с нотариално заверено уведомление, че са изпълнени всички условия. Такова уведомление е връчено на ищеца на 24.09.2015 г. Страните не са договорили, че е възможно да бъдат уредени отношенията им за минало време, преди влизане в сила на договора.

С оглед на това счита, че до 24.09.2015 г. между страните няма сключен договор и отношенията им следва да се уредят от правни норми за неоснователно обогатяване. По делото е установено, че действително направените разходи от ищеца възлизат та 1 487 578 лв., с които той е обеднял, а ответникът се е обогатил. Моли съда да отмени обжалваното решение и да уважи предявените искове. Претендира сторените по делото разноски.

С постъпилия в срока по чл.263, ал.1 ГПК писмен отговор на въззивната жалба от ответника „УКТАМ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, оспорва същата. Излага съображения, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно. В първото редовно открито съдебно заседание ищецът не е възразил срещу изготвения от съда проект на доклад и същият е приет за окончателен. Счита, че както в исковата молба, така и във въззивната жалба твърденията на ищеца, че действителната обща воля на страните е, че договорът има характер на договор по чл.19 ЗЗД, съставлява твърдение за симулативност, тъй като ищецът отрича валидността на съгласието на страните за наемно правоотношение. Обосновано решаващият съд е приел, че сключеният между страните договор има комплексен характер и обективира няколко правоотношения – наем, изработка, лицензия на търговска марка и опция за изкупуване, при упражняването на която договорът се превръща в предварителен. По делото е безспорно, че ищецът не е упражнил опцията за изкупуване и затова не е изпълнено условието договорът да се трансформира в предварителен договор за продажба. С оглед на това ищецът не се явява добросъвестен владелец на имота. Твърди, че да изпълнението на инвестицията жалбоподателят е издал и осчетоводил фактура № 14/28.03.2016 г. за сумата от 1 837 697, 87 лв., която е погасена чрез прихващане срещу дължимата наемна цена за 2015 г., на основание чл.8.1 от договора за наем. По тази причина доводите на жалбоподателя 3 счита, че се явяват неоснователни. Моли съда да потвърди обжалваното решение. Претендира сторените по делото разноски.

Съдът, след като прецени представените по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

СГС е сезиран с иск с правно основание чл.72 ЗС и чл.86 ЗЗД, а в условията на евентуалност – чл.59, ал.1 ЗЗД и чл.86 ЗЗД. Ищецът твърди, че от средата на 2014 г. започнали разговори да купи от ответника комплекс „Хилс Клуб“, в к. к. „Слънчев бряг“, построен в ПИ с идентификатор ***, с адрес гр. Несебър, м. „Юрта – Балкана“, като 4-звезден хотел.

В преговорите участие е взел и „УниКредит Булбанк“ АД. Между трите страни е постигнато споразумение за продажба на комплекса, като купувачът ще създаде дружество с тази цел, което следва да носи и същото име – „Хилс клуб и Ризорт“ ООД. Постигнато е съгласие банката да осигури кредит на новообразуваното дружество, като продажната цена възлиза на 10 950 000 евро без ДДС или 13 140 000 евро с ДДС. Сделката следва да бъде изповядана нотариално най-късно до м.03.2015 г., когато ще бъде предаден комплекса, за да може ищцовото дружество да го използва в летния сезон на 2015 г., тъй като комплексът е проектиран като сезонен. На 12.06.2015 г. било проведено Общо събрание на съдружниците за учредяване на ищцовото дружество, а на 16.06.2015 г. комплексът му бил предаден, съгласно съставения приемо – предавателен протокол, в който страните са потвърдили, че няма промяна в условията. По тази причина ищецът започнал изпълнение на СМР, обзавеждане и оборудване на комплекса. На 08.07.2015 г. ответникът предложил да подпишат договор за наем, като договорът бил озаглавен така за нуждите на неговото счетоводство и за улеснение на ищеца за снабдяване с документи по Закон за туризма, като договореностите за продажба на комплекса остава затова било записано, че договорът има характер на предварителен договор за продажба по смисъла на чл.19 ЗЗД. Договорът влязъл в сила на 24.09.2015 г., когато ответникът му връчил уведомление, че са изпълнени всички необходими условия от негова страна. Няколко дни след това ответникът го отстранил от комплекса. За периода 16.06.2015 г. – 30.09.2015 г. ищецът извършил подобрения в имота под формата на СМР, обзавеждане и оборудване със знанието и без противопоставянето на собственика на комплекса. Ответникът отказал да заплати извършените от него разходи, чиято стойност възлиза на 1 826 354, 59 лв. с ДДС ответникът продал на „Холидей Вилидж Аква Невис АД процесния комплекс за сумата от 11 780 500 евро без ДДС или 14 136 600 евро с ДДС, което възлиза на 23 040 655 лв. без ДДС или 27 648 786 лв. с ДДС. Счита, че ответникът неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца в размер на направените от него разходи. В договора от 08.07.2015 г. изрично е предвидено задължение на ответника да му предаде обекта като 4 – звезден хотел, категоризиран като 4-звезден хотел съгласно българското законодателство. Ответникът не изпълнил това свое задължение, тъй като обектът не отговарял на тези изисквания. По тази причина се наложило извършването на СМР, оборудване и обзавеждане. Ако съдът приеме, че между страните е сключен договор, оформен като договор за наем, тълкуването на съдържанието му води до единствения извод, че договорът има характер на предварителен договор за продажба, както е посочено в съдържанието му. Ответникът е поддържал в 4 ищеца убеждението, че ще бъде сключен окончателен договор за продажба, както и че банката ще осигури финансиране на продажната цена. Ако съдът приеме, че сключеният между страните договор е предварителен договор за продажба, то ищецът има качеството добросъвестен владелец по смисъла на чл.70, ал.3 ЗС. Твърди, че комплексът е предаден на ищеца на 16.06.2015 г. с цел извършване на СМР и довършителни работи. Ответникът дължи на ищеца по – голямата сума от стойността на направените подобрения и повишената стойност на имота. Предвид разликата между уговорената продажна цена между страните и уговорената продажна цена с третото за процеса лице, увеличената стойност на имота възлиза на 949 181 лв. с ДДС. В нарушение на задълженията по раздел VIII “Права и задължения на наемодателя“ ответникът е прехвърлил собствеността на комплекса, в който ищецът извършил всички подобрения. За срока на договора ответникът имал задължение да осигури необезпокояваното му ползване, включително да не прехвърля имота на трети лица. В чл.2, раздел II „срок на договора“ е предвидено, че срокът е 48 месеца, като първоначалният период от 18 месеца е задължителен и изтича на 08.01.2017 г. За ищеца е налице правен интерес да предяви в условията на евентуалност иск във връзка с неоснователното обогатяване на ответника и обедняване на ищеца с размера на направените разходи – СМР, оборудване и обзавеждане. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати сумата от 25 010 лв., представляваща част от 1 826 354, 59 лв. с ДДС – стойност на извършени СМР и подобрения на имота в комплекс „Хилс Клуб“, построен в ПИ с идентификатор ***, с адрес гр. Несебър“, м. „Юрта-Балкан“, описан в исковата молба, лихва в размер на 1 000 лв. – част от 191 134, 10 лв. за периода 22.07.2016 г. – 1.08.2017 г., сумата от 25 010 лв. – част от 1 949 181 лв. с ДДС, представляваща увеличената стойност на имотите в посочения комплекс, лихва в размер на 1 000 лв. – част от 364 574, 81 лв. за периода 30.09.2015 г. – 01.08.2017 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано то момента на завеждане на делото до окончателното изплащане.