Решение № 1173 от 07.08.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1173 гр. София, 07.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на двадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Атанас Маджев при участието на секретаря Камелия В. Славкова като разгледа докладваното от Атанас Маджев Търговско дело № 20251100900105 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 365 и сл. ГПК:

Образувано е вследствие депозирана искова молба с входящ № 5376/17.01.2025 г., с която от „БИЛЛА НЕДВИЖИМОСТИ“ ЕООД, ЕИК 130007973, със седалище и адрес на управление – гр. София, бул. „България“ № 55, срещу „ЕФ ЕФ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК 121567115, със седалище и адрес на управление – гр. София, ж.к.

„********.

С искова молба вх. номер 5376/17.01.2025 г. са предявени за разглеждане при условията на обективно и кумулативно съединяване осъдителни искове, както следва :

1./ иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата в размер от 53 556,00 лв. – представляваща компенсационна неустойка в размер на остатъчната амортизационна стойност на реализирани от ищеца инвестиции в отдаден на ответника наемен обект, която е начислена съгласно клаузата на чл. 12.7 от договор за наем сключен на 03.11.2021 г. поради предсрочно прекратяване на сключен договор за наем извън позволения за това срок; и

2./ иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата в размер от

8 686,94 лв. – представляваща обезщетение за забава начислено в размер на законната лихва върху главното вземане /53 556,00 лв./, което е дължимо за периода от 16.11.2023 г. до 16.01.2025 г.

С насрещна искова молба от 25.02.2025 г. от „ЕФ ЕФ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК 121567115 срещу „БИЛЛА НЕДВИЖИМОСТИ“ ЕООД, ЕИК 130007973 са предявени за съвместно разглеждане при условията на обективно кумулативно съединяване насрещни осъдителни искове, както следва :

1./ иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за заплащане на сумата в размер от 20 383,68 лв., представляваща невърнат гаранционен депозит платен от наемателя в 1 полза на наемодателя, съгласно чл. 3.7. от договор за наем от 03.11.2021 г., ведно със законната лихва дължима върху главното вземане, считано от 25.02.2025 г. до окончателното му плащане;

2./ иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата в размер от

2 541,18 лв. – обезщетение за забава в плащането на главно вземане /20 383,68 лв./ за периода от 01.04.2024 г. до 24.02.2025 г.

С определение от 27.02.2025 г. съдът е приел за съвместно разглеждане на основание чл. 211 ГПК по т. дело № 105/2025 г. водено по описа на СГС, ТО, VI-2 състав, предявените от ответника „ЕФ ЕФ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК 121567115, чрез пълномощника му – адвокат О. срещу „БИЛЛА НЕДВИЖИМОСТИ“ ЕООД, ЕИК 130007973 с насрещна искова молба от 25.02.2025 г. насрещни осъдителни искове, както следва : 1./ иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за заплащане на сумата в размер от 20 383,68 лв., представляваща невърнат гаранционен депозит платен от наемателя в полза на наемодателя, съгласно чл. 3.7. от договор за наем от 03.11.2021 г., ведно със законната лихва дължима върху главното вземане, считано от 25.02.2025 г. до окончателното му плащане; 2./ иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 2 541,18 лв. – обезщетение за забава в плащането на главно вземане /20 383,68 лв./ за периода от 01.04.2024 г. до 25.02.2025 г.

В исковата молба с вх. номер 5376/17.01.2025 г. подадена от „БИЛЛА НЕДВИЖИМОСТИ“ ЕООД се излагат твърдения, че дружеството в качеството си на наемодател е сключило с ответника, като наемател договор за наем от 03.11.2021 г. С него поддържа да е отдал на наемателя за временно и възмездно ползване помещение с площ от 193 кв.м., което е обособено като самостоятелен обект, намиращ се в Магазин BILLA, Младост, филиал 104, имащ за административен адрес – гр. София, ул. „Александър Малинов“. С наемния договор били уредени всички съществени елементи на наемното правоотношение създадено между страните, в т.ч. обект, наемна цена, права и задължения на наемодател и наемател, срок на действие /пет години/ и правни последици при предсрочното му прекратяване. Изтъква се, че според клаузата на чл. 2.3. от договора всяка от страните разполага с правото да го прекрати едностранно /с 6-месечено писмено предизвестие/ след изтичане на две години от сключването му, като се спазят условията предвидени в чл. 12.3. и чл. 12.7. Поддържа се, че с договора е изрично уговорено, че ако предизвестието за прекратяване бъде изпратено преди изтичане на 54 месеца от заложения наемен срок, то наемателя дължи в полза на наемодателя неустойка в размер на остатъчната амортизационна стойност на инвестицията, като под това понятие следва да се разбират – дейностите посочени в Приложение 4 към договора за наем. Допълва се, че според посоченото Приложение 4 наемодателят е поел ангажимент да предаде на наемателя след привеждане на обекта в съответствие с упоменатото състояние, а именно : 1./ преработка на стени от ГК /бяла боя/; тавани – растерен окачен таван /цвят бял/; нова подова настилка /гранитогрес, размери 45х45, цвят - светло сив/; врати и дограма –според архитектурно разпределение на магазин „Колектив“; 2./ Преработване на съществуващи инсталации – осветление /растерни LED панели/, ОВК /мултисплит система/, пожароизвестяване, В и К, Електро; 3./ Дейности по преработка на проекта – разходи за проектиране и надзор. Ищецът изтъква, че всички тези дейности били реално изпълнени в обекта предмет на наемане от ответника, като същите били възложени с договори за СМР на фирми-изпълнители. Завършването на тези дейности било обективирано в съставен протокол от 26.04.2022 г. с изготвена и подписана към него фактура от 29.04.2022 г.

След приключване на поисканите от наемателя преустройства в наемния обект, последния бил предаден на наемателя „ЕФ ЕФ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ЕООД за ползването му – извършване на търговска дейност. Сочи се, че наемателя нямал 2 забележки по извършените преустройства в имота. В периода на използване на наетия обект между двете дружества била провеждана редовна кореспонденция, като съществена част от нея се отнасяло до напомняне за изпълнение на задължението на наемателя да плаща уговорената наемна цена. Така се стигнало и до датата – 20.09.2023 г., когато наемодателя - „БИЛЛА НЕДВИЖИМОСТИ“ ЕООД получил уведомително писмо от наемателя-ответник, с което в съответствие с чл. 2.3. от договора за наем „ЕФ ЕФ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ЕООД отправил едностранно волеизявление, че прекратява договора за наем от 03.11.2021 г. заедно с всички допълнително споразумения към него. Пояснявало се, че прекратяването следвало да се счита за настъпило с изтичането на 6-месечен срок, считано от получаване на предизвестието от наемодателя. След изтичането на този срок, което е довело и до прекратяване на учредената наемна връзка на 29.03.2024 г. наемателя върнал на наемодателя държането на наетия обект. Понеже изпращането на уведомлението за прекратяване на договора за наем било предприето от наемателя преди да изтече уговорения 5-годишен срок, то същото следвало да се възприема, като предсрочно прекратяване на договора с произтичащите от това неблагоприятни последици за дружеството-наемател. Поддържа се, че според клаузата на чл. 12.7 от договора за наем е осъществен фактическия състав за понасянето на неустойка от наемателя, съответно нейния размер възлиза на остатъчната амортизационна стойност на вложената инвестиция от страна на наемодателя, като тази стойност към датата на настъпилото прекратяване на наемния договор се поддържа да възлиза на сумата от 73 939,68 лв. Наемодателя уведомил наемателя за така начислената му за плащане неустойка, като това било сторено с писмо от 24.10.2023 г., като му е определен срок за изплащане на същата в пределите на 15 календарни дни, считано от издаването на фактурата за начисляването й. Понеже фактурата била издадена на 01.11.2023 г., то неустойката е следвало да се заплати от ответника не по-късно от 16.11.2023 г., но това не било направено. Тази забава обуславяла и начисляване на обезщетение по чл. 86, ал.

1 ЗЗД върху закъснялото плащане на главния дълг. Същевременно липсата на изпълнение на задължението на наемателя за плащане на начислената компенсаторна неустойка довело до удържане на внесения към момента на сключване на договора депозит в размер на сумата от 20 383,67 лв., като това било направено при ползване на предвидения в договора механизъм на чл. 3.10, съответно след приспадането на депозита, остатъчния размер на начислената неустойка бил сведен до сумата от 53 556,00 лв. Въпреки изпратените още две писмени напомняния от ищеца към ответника за очаквано плащане на вземане за начислената неустойка, ведно с лихва за периода от 16.11.2023 г. до окончателното изплащане на главното вземане. Претендира се за присъждане на разноски.

На 25.02.2025 г. ответникът – „ЕФ ЕФ ГРУП БЪЛГАРИЯ“ ЕООД е депозирал писмен отговор на исковата молба, като с него се възразява по редовността и основателността на исковата молба. Като недостатък водещ до нередовност на ИМ се сочи, че липсата на представена от ищеца справка по правилата на чл. 366 ГПК, която да съдържа изчисления за начина на определяне размера на заявеното за присъждане парично вземане.

Формулират се възражения, че ответника не е станал адресат на търсените от него парични вземания за неустойка и лихва. Опонира е, че не е налице действително договорно основание, което да обвързва ответното дружество с отговорността да заплати поисканата от ищеца компенсаторна неустойка. Не било вярно и това, че ответника-наемател е приел и се е съгласил със стойността на инвестицията в наетия имот, в т.ч. и с начина на нейното формиране съобразно Приложение 4 към наемния договор. Ищецът не разполагал с правото едностранно да определя размера на инвестицията, както и размера на остатъчната амортизационна стойност, в т.ч. и срока 3 на амортизация. На оспорване се подлага и твърдението, че с предаването на наетия обект наемодателя е предал на наемателя по вид, количество, качество и стойност всички видове и количества СМР, които са описани в протоколите и фактурите приложени към писмата, с които е изискано плащане на неустойката. Отсъствала и правомерност в извършеното от ищеца прихващане на дадения му при сключване на договора за наем депозит в размер на 20 383,68 лв., защото липсата каквито и да е било законови или договорни основания за неговото задържане или пък прихващане.

Същевременно ответното дружество признава, че на 03.11.2021 г. между него и ищеца бил сключен договора за наем посочен в ИМ, ведно с приложения от 1 до 5 към него, а също и това, че на 19.09.2023 г. в качеството си на наемател по договора е изпратил на наемодателя предизвестие за прекратяването му на основание чл. 2.3., считано от изтичане на 6-месечен срок от неговото получаване. Вярно било и това, че наемодателя не бил върнал на наемателя дадения му депозит в размер на 20 383,68 лв., както и изпращане на 4 писма от наемодателя до наемателя с дати – 24.10.2023 г., 20.04.2024 г., 02.07.2024 г. и 15.07.2024 г., като всяко от тях е получено.

Ответникът въвежда довод за нищожност на клаузата на чл. 12.7. от договора за наем –предвиждаща правото на наемодателя да инкасира неустойка при предсрочно прекратяване на договора за наем, като позоваването е, че това противоречи на закона.

Настоява се, че функцията на неустойката е да обезпечи изпълнението на договора и да спомогне за обезщетяване на вредите от виновното му неизпълнение. В разглеждания случай обаче нямало допуснато неизпълнение на договора за наем от дружеството-наемател. Нямало нарушение на договорните задължения от страна на ответника с постъпката му да пристъпи към предсрочно прекратяване на договора за наем, защото това е направено в резултат на съществуващо за него договорно право.

Припомня се, че законът не допуска неустойка да се уговаря за упражняване на права, с които страните разполагат, а само за допуснато от тях неизпълнение на задължения, която предпоставка в случая не била реализирана. Изтъкнато е и следващо основание за нищожност на коментираната клауза за неустойка, а именно – липса на съгласие между страните за нейното уговаряне. По конкретно липсвало съгласие за формирането на нейния размер, защото нямало отнапред ясно разписан начин за определяне размера на инвестицията в наетия имот, както и за определяне на стойността на нейната амортизация във времето. Нищожност следвала и от това, че клаузата за уговаряне на начислената и съдебно предявена неустойка била в противоречие с правилата за добрите нрави. Напомня се, че когато след втората година от неговото действие, ответника е пристъпил към едностранно прекратяване на наемния договор с ищеца, той е преустановил неговото ползване и го е върнал обратно на ищеца. Следователно последният при вече върнат му имот с възможност да го ползва както намери за добре, иска да се обогати като получи и присъждане на неустойка затова, че ответникът не ползва вече този имот. Това правно положение според ответника би довело до накърняване на добрите нрави. Освен казаното и размерът на коментираната неустойка не бил нито определен, нито определяем по договорен или изрично предвиден от страните ред, като в изпратената от наемодателя до наемателя кореспонденция няма никакви обстоятелства свързани с изясняване на методиката ползвана за изчисляване размера на неустойката. В обобщение от ответника се изтъква, че за ищеца липсва всякакво законово или договорно основание, от което да се поражда задължение за заплащане на неустойка в размер на 73 939,68 лв., а оттам отсъства и основание да бъде правено прихващане с неговото вземане за възстановяване на внесен депозит в размер на сумата от 20 383,68 лв. По тази причина заявената претенция за присъждане на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сума за неустойка следвало да бъде отхвърлена от съда, поради неоснователност. Като неоснователен се квалифицира и предявения иск за присъждане на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД на лихва 4 за забава в размер на 8 686,94 лв., като обезщетение за забава в плащането на главното вземане за остатък от дължима неустойка, като аргументацията почива на това, че след като не съществува главното вземане, то няма как да се породи производно такова за плащане на обезщетение за негово просрочване във времето.