Решение № 194 от 28.05.2021, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 194 гр. Благоевград , 28.05.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ в публично заседание на тринадесети април, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател:

Членове:

Надя Узунова

Румяна Бакалова

Миглена Йовкова при участието на секретаря Мирела Гълъбова като разгледа докладваното от Надя Узунова Въззивно гражданско дело № 20211200500133 по описа за 2021 година

Производството е образувано по подадена въззивна жалба от „България Холидейз“, ЕООД против решение № 504634/19.11.2020 г., постановено по гр.д. 1331/2018 г. по описа на РС-Разлог.

Жалбоподателято навежда доводи срещу законосъобразността на постановеното от РС решение развити в жалбата, в с.з. и писмени бележки като моли решението да се отмени и се потанови уважаване на предявените претенциите.

Ответникът оспорва доводите в жалбата, като оспорва и изводите на РС за облигационна обвързаност между страните.

БлОС счита жалбата за допустима. Подадена от лице с правен интерес, срещу подлежащ на атакуване съдебен акт, в предвидения в закона срок.

С атакуваното решение РС е отхвърлил като неоснователни предявените от „България Холидейз“, ЕООД искове против К. А. Г. за заплащане на 9 101,50 евро, включваща неплатени годишни такси за периода от 2012 г. до 2018 г. включително; сумата в размер на 7 088,40 евро, представляваща обезщетения за забава за плащане на годишната такса за периода от 2012 г. до 2018 г. вкл.; сумата в размер на 4 464 лв., представляваща неплатени такси за интернет, телевизия и телефон за периода 1

2013-2018 г. и на сумата в размер на 3 040 лв., представляваща припадащата се на двата имота на ответника, част от разходите за подновяване /основен ремонт/ на фасадата.

Постановено решение е валидно и допустимо.

Въз основа на събраните доказателства, тезите на страните, доводите срещу атакувания акт и закона БлОС, счита за установено следното:

Установява се, че ответникът К.Г. е собственик на два апартамента, изградени в комплекс „Пирин Голф§ Кънтри клуб“, кв. „Даунтаун“ - на апартамент 02 и на апартамент 01. Собствеността на ап. 02 е придобил чрез закупуването му на 30.6.2009 г. с нот. акт 199/2009 г., а на ап. 01 - ½ ид.ч. е придобил по завещение от майка си,която е починала на 10.4.2014 г., а другата ½ ид. част от него е придобил на 2.4.2015 г. чрез продажба от другия съсобственик.

На 10.02.2007 г. за всеки един от обектите е сключен договор за поддръжка и управление между собствениците им към момента на сключването му и „Пирин голф холидейз клуб“, АД, наричан в договора „управител“. С договорите всеки собственик е възложил на управителя, който е приел и се е задължил да предостави изчерпателно изброените в договора услуги по управлението и поддръжката на комплекса, а именно – ежедневно управление на комплекса; денонощна охрана; подсигуряващо видео наблюдение; заплащане на сметките за електричество и питейна вода на общите части на комплекса; почистване на общите части на комплекса; организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса; поддържане на организирана отчетна система; организиране и управление на всички платени обслужващи дейности в комплекса - чл. 1 от договора. От цитираната норма е видно, че договорът е комплексен, тъй като съдържа клаузи от договора за изработка в разновидността му на договор за услуги, както и на договор за поръчка.

На 12.1.2015 г. „Пирин голф холидейз клуб“, АД прехвърля на „България ходей травъл“, ЕАД /според договора наричани съотв. страна 1 и страна 2/ правата и задълженията си на управител по договорите за поддръжка и управление, сключени със собствениците на имоти в к-с „Пирин голф и кънтри клуб“, вкл. и несъбраните до момента вземания като страната 2 приема да изпълнява задълженията занапред.

На 20.8.2015 г. „България холидей травъл“, ЕАД прехвърля придобитите права и задължения на ищеца по настоящото дело - „България Холидейз“, ЕООД.

Ответникът възразява срещу извода на РС за облигационна обвързаност между „България Холидейз“, ЕООД и К.Г. по отношение на апартамент 02.

Сочи, че за извършените прехвърляния К.Г. не е изразявал съгласие, поради 2 което не е налице изискването на чл. 102 от ЗЗД за заместване на длъжника „Пирин голф холидейз клуб“, АД, с когото К.Г. е сключил договора за поддръжка и управление.

Тезата, че не е налице заместване на длъжника по чл. 102 от ЗЗД, БлОС счита за правилна, но това не означава, че между страните няма облигационна обвързаност. Установява се, че е налице правната фигура на чл.

101 от ЗЗД - встъпване на нов длъжник, наред с длъжника, с който е сключен договора.

Съдът съобрази разпоредбите на чл. 4.4 и чл. 7.2 от процесните договори за поддръжка и управление, на които се позовава и ищеца за възможността да претендира процесните суми, според които уговорки собственикът се съгласява и дава право на управителя по собствена преценка да прехвърля правата и задълженията и дейността по този договор на трето лице, което да извършва цялостната дейност по управление на комплекса при запазване на условията на договора. Въз основа на тях съдът счита, че е изразено съгласие от собственика /кредитор/ за встъпване в дълг на нов кредитор, а не за заместването му, при съобразяване чл.4.4 от договора, където страните изрично са се споразумяли за последиците при това прехвърляне управителят в този случай да отговаря пред собственика солидарно с третите лица, като така договореното от страните е изрично визирано за последица в чл. 101, изр. последно от ЗЗД при встъпване в длъг, за разлика от хипотезата на заместване в дълг по чл. 102 ЗЗД, при която старият кредитор се освобождава от задълженията по договора.

В тази насока ще следва да се изтъкне, че пасивната солидарност, каквато се създава по чл. 101 ЗЗД между длъжника и встъпилите впоследствие длъжници произтича от закона и съгласно чл. 122, ал. 1 ЗЗД кредиторът /в настоящия казус собственика на обектите/ може да иска изпълнение на цялото задължение от когото и да е от солидарните длъжници.

За разлика от нея при активната солидарност - всеки един кредитор да може и да е овластен да преследва длъжника за цялото вземане - никога не произтича от закона. ЗЗД не я урежда. Следователно при встъпване в дълг законът не предвижда възможността за встъпилия съдлъжник да претендира получаването на суми за изпълненото от него.

Това обаче не означава, че такава възможност не може да бъде договорена между страните. Видно е, че с чл. 4.4. и 7.2 собствениците, по сключените договори за поддръжка и управление - са изразили съгласие управителя по собствена преценка на прехвърля на трети лица не само изцяло задълженията си по договора, но изцяло и правата по него, което според съда означава, че са прехвърлили и правото третото лице да получава сумите, дължими въз основа на договора, станали изискуеми след прехвърлянето.

Ето защо БлОС счита, че между страните е налице облигационна обвързаност по договора за поддръжка и управление за ап. 02, включваща възможността ищецът да е титуляр на правото на вземане на дължимите въз 3 основа на него суми за изпълнение на задълженията по договора.

Изложеното се отнася и за договора за поддръжка и управление на обект – апартамент 01. Придобиването на ½ ид.ч. от него от ответника по завещание от майка си след смъртта й на 10.4.2014 г., която е подписала договора за поддръжка и управление от 10.2.2007 г. означава, че след като придобива по завещание съответната част от имота, то предвид, че е нейн наследник по закон, той е встъпил в правата и задълженията й по процесния договор за поддръжка и управление спрямо ищеца по отношение на ап. 01.

По отношение обаче на останалата част от ап. 01, която е придобил чрез разпоредителна сделка - продажба, ответникът не дължи суми по договора.

Видно е, че страните в такава хипотеза са се споразумяли в чл. 7.3 при извършване на разпоредителна сделка с имота собственикът да губи привилегиите за ползване на голф игрището като се задължава да осигури прехвърлянето на всички права и задлъжения по този договор върху новия собственик. В случай, че имотът бъде прехвърлен по какъвто и да е начин на трето лице и собственикът не е осигурил към датата на прехвърлянето на имота поемането на задълженията по настоящия договор от новия собственик, то собственикът продължава да отговаря за задълженията си по настоящия договор до поемането им от новия собственик.

Следователно К.Г. за ½ ид.ч. от имота не дължи изпълнение на задълженията по договора, тъй като не се доказа обстоятелствата от чл. 7.3 – на ответникът да са му прехвърлени задълженията по договора.

Изложеното касае претенциите на ищеца по договорите за поддръжка и управление от 10.2.2007 г. за периоди след датата на сключените договори през 2015 г. за смяна на управителите.

С тях се прехвърля и правото на вземане за суми дължими преди 12.1.2015 г. - датата на първия, сключен договор, за което съгл. чл. 99 ЗЗД няма никакви пречки.

Уведомлението на собствениците за цесията няма пречки да стане с исковата молба, след като ответникът не сочи изпълнение на задължението към стария кредитор/цедента/, какъвто е смисъла на задължението на цедента по чл. 99, ал. 3 ЗЗД за уведомяването на длъжника.

Затова ищецът може да претендира годишните такси, дължими до 30.12. на 2013 г. и на 2014 г. за управлението и поддържането на общите части за 2014 г. и 2015 г. т.е. таксите дължими преди датата на първия договор за смяна на управителя.

По повод възражението на ответника за неравноправност на клаузи от договорите за поддръжка и управление на общите части по ЗЗПотр. БлОС го счита за несъстоятелно, защото счита ЗЗПотр. за неприложим.

Правоотношенията по повод притежаването на отделен обект в сграда, 4 в която етажи или части от етажи принадлежат на различни съсобственици се подчиняват на специалния правен режим, установен в ЗСоб. и ЗУЕС. Изрично предвидените в закона правила, уреждащи отношенията между притежателите на самостоятелни обекти в сградата са обусловени от установената в закона особена съсобственост върху определени части от сградата, както и върху земята, върху която тя е построена. Вземанията за разходите за управление и поддържане на общите части на сграда в режим на етажна собствeност са облигационни, но не са с източник на потребителски договор, а възникват по силата на закона, тъй като дейността по „поддържане на общите части“ е определена в закона с § 1, т. 13 от ДР ЗУЕС като дейност, насочена към запазването им в добро състояние. Дейностите и услугите по процесните договори са насочени към поддръжката на комплекса, а не са предназначени за лично потребление само от ответника, поради което той не се счита за потребител на услугите респ. самите услуги не се услуги по см. на ЗЗПотр. С тях се осигурява ползването на общите части от всички съсобственици като конкретния размер на вноските за осъществяване на тази дейност се определя или с решение на Общото събрание на собствениците или с договори, сключени от всички съсобственици.

По отношение срока на действие на договорите:

Видно е, че в чл. 1.6 е уговорено договорът да влезе в сила от датата на нотариалното прехвърляне на имот и да се сключва за срок от 10 години, след изтичането на който страните договарят предложения от управителя нов договор, като при непостигане на споразумение настоящия се счита автоматично продължен. В случая нотариалното прехвърляне е през 2009 г., от което следва, че претенциите на ищеца са за период, обхващащ се от 10 годишния срок на действие на договора.

Според чл. 2.1 от договорите собственикът се задължава да заплаща на управителя годишна такса за покриване разходите за управлението и обикновената поддръжка на комплекса по настоящия договор в размер на 7 евро /без ДДС/ за квадратен метър, съобразно притежаваната обща площ/ведно със съответните идеални части от обищте части/ за една година, като за апартамент 02 и 01 изрично е посочено, че сумата за всеки един от тях е в размер на 317 евро,, която ведно с дължимото ДДС от 63 евро, годишната такса възлиза на 381 евро.

Според чл. 2.3 собственикът е длъжен да заплати до 30 декември на съответната година таксата за следващата година.