Решение № 5277 от 13.08.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5277 гр. София, 13.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-14 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Маргарита Апостолова при участието на секретаря К.А Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело № 20241100100752 по описа за 2024 година

Образувано е по предявен от „Грийнлайф-Пропърти" ЕООД срещу А. В. Г., иск с пр.кв. чл. 307 от ТЗ, за изменение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот, сключен на 13,10,2020год., в частта относно продажната цена като същата бъде увеличена от 57000евро на 85500евро.

Излагат се доводи за сключен между ищеца, в качеството на продавач и ответника, в качеството на купувач на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно:

АТЕЛИЕ 62 /шестдесет и две/, находящо се във вход В“, на дванадесети етаж, кота +33,92м, с чиста застроена площ 50,88кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, тераса, при съседи; апартамент 64 от вход «Б», външен зид, ат. 63, коридор, ап. 61, отгоре –ателие 68, отдолу –ателие 56, заедно с 0,178% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,39 кв.м., с обща площ 60,27кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата, представляващ ПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-32/01.04.2016г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот гр.София, район Възраждане, ***, с площ от

10611кв.м., трайно предназначение на територията урбанизирана, при съседи; ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***;

Релевира доводи, че съгласно чл.2 от договора за строителството и продажбата на описания по-горе недвижим имот е договорена сума в размер на 57000евро, платима съобразно договореното в чл.3. В хода на строителните дейности дружеството е уведомило ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция, като на 11.03.2020г. е обявена пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020г. от Народното събрание на Република 1

България извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, настъпили след възникване на договорните отношения между страните, които не са могли да бъдат предвидени. Предприетите противоепидемични мерки сочи да са довели до цялостно преустановяване на обществената и търговска дейност и на търговския оборот, които са довели до промяна на цените и доставките на строителни материали и консумативи, относими към осъществяваната от ищеца дейност.

Поддържа да е налице увеличение на себестойността на строителните материали, на цената на труда и др. разходи в строителството, поради което запазването на договорената продажна цена би довело до съществена нееквивалентност на престациите и запазването на договора в първоначалния вид би противоречало на изискванията за справедливост и добросъвестност. С молба вх.№ 70894/20,06,2024год. се излагат конкретни параметри на завишените цени за строителни материали и труд спрямо цените към датата на сключване на договора;

Съобразно изложеното моли исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски.

Ответникът-А. В. Г. в указания законоустановен срок по чл. 131 от ГПК излага съображения за недопустимост и неоснователност на предявения иск. Поддържа, че искът по чл.307 от ТЗ е неотносим към предварителен договор за покупко-продажба, тъй като с него се поема задължение за сключване на окончателен договор, но без имуществено разместване. Отделно от това поддържа, че съдът в производството по иск с пр.осн.чл.19, ал.3 от ЗЗД няма правомощие да променя съдържанието на договорните клаузи, в частност относно цената, която е негов съществен елемент. По същество излага доводи за липса не елементите на фактическия състав по чл.307 от ТЗ. На първо място не е налице непредвидимост, тъй като извънредната обстановка е обявена на 13,03,2020год., а предварителният договор е сключен на 13,10,2020год. или седем месеца след като посочените събития са възникнали и е следвало да бъдат предвидени от страна на търговеца.

Излага становище, че дори и да е налице повишение на цените на строителните материали, то същото е неотносимо към договора, тъй като недв. имот предмет на договора е изграден на етап „груб строеж“ на 02,02,2022год., а повишението на цените, ако се приеме да е налице подобно е от края на месец февруари 2022год.

На самостоятелно основание поддържа, че ищцовото дружество е неизправна страна по договора, тъй като е следвало да построи и прехвърли собствеността върху ателието в срок до 30,11,2022год., като и до датата на ИМ все още няма издадени актове образец 15 и образец 16. Недобросъвестното поведение на „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД е налице и с оглед на обстоятелството, че ищецът е обременил процесния имот с договорна ипотека в полза на „ОББ” АД, сключена на 05.08.2020 г. с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот независимо, че се е задължил да прехвърли имота чист от вещни тежести, които обстоятелства неминуемо понижават цената на обекта.

Оспорва, че цената на строителството е с 50 % по – висока като меродавна при преценката за основателността на иска е промяната в стойността на строителната продукция в периода от сключване на сделката на 13.10.2020 г. до уговорената дата за приключване на строителството - 30.11.2022год. Оспорва ищецът да е уведомявал купувача, че е необходимо предоговаряне на продажната цена.

Съобразно изложеното моли производството да бъде прекратено като недопустимо, съответно исковата претенция да бъде отхвърлена. Претендира разноски.

Предявен е и насрещен иск от А. В. Г. срещу „Грийнлайф-пропърти“ЕООД с пр.осн.чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр.чл.82 от ЗЗД за сума в размер на 19949,47лева, ведно със законна лихва от датата на исковата молба-22,04,2024год. до изплащане на вземането, 2 представляваща обезщетение за пропуснати ползи от договорно неточно/забавено/ изпълнение по предварителен договор от 13,10,2020год., за периода от 01,12,2022год. до 22,04,2024год.

Поддържа, че с процесният предварителен договор „Грийнлайф-пропърти”ЕООД се задължава да построи обект -Ателие 62 и да сключи окончателен договор в срок до 30.11.2022г. А. В. Г. се задължава да плати цената на обекта – 57 000евро, като в предварителния договор са прецизирани сроковете и начинът за изплащането на сумата. Към момента на депозиране на насрещната искова молба ищецът е заплатил 75 % от цената по Договора и л и 42 750евро. Сочи, че забавянето на строителството и въвеждането в експлоатация на процесната жилищна сграда, в която е ситуиран обекта предмет на договора съставлява имуществена вреда/ пропусната полза/, с оглед пропусната възможност, в качеството на собственик да упражнява правомощието ползване. Забавата на длъжника, лишила собственика кредитор от признатата му от закона правна възможност да извлича полезните свойства на вещта се съизмерява със средната пазарна наемна цена, която за периода 01.12.2022 г. до 22.04.2024 г. е 600 евро/месечно или левовата равностойност 1173,50 лева.

Съобразно изложеното моли исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски.

В срока за отговор по реда на чл.131 от ГПК ответникът по насрещния иск– „Грийнлайф пропърти“

ЕООД излага становище за недопустимост, респективно неоснователност на иска. Поддържа, че между страните е налице висящо производство за обявяване за окончателен на предварителен договор, поради което е недопустимо да се иска обезщетение вместо неизпълнение. При условията на евентуалност сочи на неоснователност на исковата претенция, тъй като по отношение на сградата, в която се намира процесния недвижим имот е издаден Констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа на 04,06,2024г. Ето защо ползването за периода въведен от ищеца не може да бъде осъществено. Освен това съгласно чл. 4, ал. 4 от договора при спиране на строителството в резултата на форсмажорни обстоятелства сроковете за подписване на окончателен договор спират да текат. Подобно обстоятелство е настъпилата коронавирусна инфекция. Ищецът не е ангажирал доказателства, които да установят наличието на сигурност за увеличаване на имуществото му вследствие придобиване на обекта в срок, което е задължително условие за основателност на претенцията.

Съобразно изложеното е заявено становище за отхвърляне на исковата претенция.

Съдът, след като се запозна с доказателствата по делото намира за установено от фактическа страна:

Не се спори между страните и от представените доказателства се установява, че е сключен предварителен договор от 13.10.2020г., по силата на който „ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ" ЕООД, в качеството на продавач се е задължило да построи със свои средства и да продаде на А. В. Г., в качеството на купувач, при условията на договора в изцяло завършен вид недвижим имот, находящ се в гр. София, жилищен комплекс „1 Хоум“ в ж.к.

Възраждане, ул. ****, а именно:

- Ателие 62, находящо се във вход „В“ на дванадесети етаж, кота +33,92 метра, с чиста застроена площ от 50,88кв.м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, тераса, при съседи: ап. 64 от вход „Б“, външен зид, ателие 63, коридор, апартамент 61, отгоре - ателие 68, отдолу - ателие 56, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.39 кв.м., с обща площ 60.27 кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-32/01.04.2016г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Възраждане“, ул. ****, с площ 10 611 кв.м., трайно предназначение на 3 територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***.

Съгласно чл. 2 от процесния договор пълният размер на продажната цена на гореописаното недвижимо имущество е в размер от 57 000 EUR. –платима съобразно договореното в чл.3.

Сума в размер на 28500евро е платима при подписването на договора и има характер на капаро, сума в размер на 14250евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт 14, сума в размер на 8550евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт 15 и сума в размер на 5700евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт 16 за сградата. Съгласно чл.4 от договора е определен срок за сключване на окончателния договор -30,11,2022год.

Между страните не е спорно, а и от представените по делото платежни нареждания, се установява, че А. Г. е извършвал плащания на „Грийнлайф-Пропърти" ЕООД по договорената покупно-продажна цена по сключения между тях предварителен договорприложена е разписка от 26,10,2020год. за сума в размер на 2300евро, разписка от 13,10,2020год. за сума в размер на 12800евро, , разипска от 30,09,2020год. за сума в размер на 2000евро, превод от 30,06,2022год. в размер на 14250евро, превод от 14,10,2024год. на сума в размер от 5700евро /стр.132-135, стр.195 от делото/;

Въпреки уговореното прехвърляне на собствеността по предварителен договор в полза на купувача не е извършено на 30,11,2022год. или друга договорена дата до приключване на съдебните прения.

Видно от съдържанието на представеното по делото удостоверение № 10/10.02.2023 г. за степен на завършеност на строежа, издадено на основание чл. 181 от ЗУТ, сградата се е изграждала на два етапа и строителят е приел конструкцията с два акта образец 14 - акт обр.

14 от 02.02.2022 г., и акт обр. 14 от 31.08.2022 г./ втори етап/;

Констативен акт, образец 15 за установяване годността за приемане на строежа е съставен на 04,06,2024год.

Сградата е въведена в експлоатация на 19,09,2024год. видно от разрешение за ползване с №СТ-05/488/19,09,2024год.