Решение № 2551 от 04.07.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2551 гр. Варна, 04.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 14 СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Даниела Павлова при участието на секретаря АНА В. Д.А като разгледа докладваното от Даниела Павлова Гражданско дело № 20233110113158 по описа за 2023 година

Предявен е иск с пр.осн.чл.79, вр.чл.286, вр.чл.280 ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД за осъждане на ответника В. С. А., ЕГН **********, с адрес в *** да заплати на ищцовото дружество „Н.Д. 1" ООД, вписано в Търговския регистър, воден при Агенция по вписванията към МП, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление *** представлявано от управителя Й.Т.Й., сума в размер на 1926 евро (хиляда деветстотин двадесет и шест) с включено ДДС, представляваща неизплатено възнаграждение, дължимо по Договор за поръчка от 21.04.2020г., ведно със законната лихва върху задължението, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателно заплащане на задълженията, както и лихва за забава в размер на 616,79 евро (шестстотин и три евро и осемдесет и осем евроцента) законна лихва, считано от 12.10.2020г. до датата на подаване на исковата молба - 12.10.2023 г.

Твърденията в молбата от които ищецът черпи права са, че страните са сключили договор за поръчка от 21.04.2020 г. по силата на който ответникът възлага, а ищецът като изпълнител приема да намери и предостави подходящи предложения за покупка на недвижим имот срещу договорено възнаграждение. Продавачът се е задължил да плати възнаграждение на изпълнителя съгласно чл.3 на договора в размер на 3 %, но не по-малко от 950 евро, в деня на подписване на предварителен договор.

Съгласно условията на договора В. С. А. възлага на ищцовото дружество да намери и предостави подходящи предложения за покупка на недвижим имот срещу възнаграждение. При осъществяване на първата между страните среща е осъществен подробен разговор, свързан с информация относно критерия и изискванията на клиента. След заявените изисквания от клиента, брокер на агенцията предлага два 1 имота, от които единият находящ в гр. Варна, ул ."Георги Бакалов" бл.17, вх.9, ет.1, an.

112. Ответната страна подписва процесния Договор за поръчка от 21.04.2020 г., в който е посочен в чл.1, т.З, селектираният недвижим имот.

Представителя на агенцията разяснява подробно на В. С. А. правата и задълженията на страните, съгласно сключвания Договор за поръчка, след което същият е приет без забележки и е подписан собственоръчно от ответника. Съгласно чл.1 от процесния договор, продажната цена на имота е в размер на 53500 евро. Страните са уговорили индивидуално клаузите по договора, отнасящи се до размера на възнаграждението в полза на дружеството, както и дължимите неустойки и хипотезите за възникване на задължението за заплащането им.

След осъществен оглед на предложения в *** имот, В. С. А. декларира желанието си да го придобие. В последствие комуникацията от страна на ответника се преустановява.

След справка в Служба по вписванията, ищцовото дружество установява, че процесният имот, предмет на Договор за поръчка от 21.04.2020г. е придобит от лицето В. В. А. с ЕГН **********. От справката от Имотен регистър е видно, че съгласно Нотариален акт за покупко-продажба № 130, том 1, per. № 1084 дело. №115 от 22.05.2020г., В. В. А. с ЕГН **********, в качество на КУПУВАЧ е придобил имот с кадастрален идентификато № ***, находящ се в ***, който е именно имотът, който Н.Д., в изпълнение на чл.1 от процесния договор, е намерил и предоставил на ответника, като подходящо предложение за закупуване.

Съгласно чл.4 от процесния Договор за поръчка, в случай че доверителят лично или чрез свързано с него лице включително съпрузи, роднини по права линия без ограничения, по съребрена линия, доверителят се задължава да заплати на Н.Д. 1 уговореното в чл.З от Договор за поръчка възнаграждение. Доколкото ответната страна, чрез свързано лице- купувач на имота, недобросъвестно е действал без съдействието на Н.Д. 1, то същият дължи възнаграждение съобразно уговорката по договора, а именно в размер на 3% без ДДС от стойността на вписаната и договорена между страните продажна цена от 53 500 евро или сума в размер на 1926 евро (хиляда деветстотин двадесет и шест евро) с включено ДДС, представляваща неизплатено възнаграждение, дължимо по Договор за поръчка от 21.04.2020г Считано от датата покупко-продажбата и вписване на съответния нотариален акт за покупко-продажба в имотния регистър воден при СВ, а именно 22.05.2020г. и на основание чл.З и чл.4 от сключения между страните договор, за ответника е възникнало задължение за плащане на дължимото възнаграждение. От тази дата 22.05.2020г., ответникът е изпаднал в забава и на основание чл.86 от ЗЗД за него е възникнало задължение за заплащане на законна лихва върху дължимото и неизплатено възнаграждение. В тази връзка, същият дължи считано от 12.10.2022г., 2 сума в размер на 616,79 евро (шестстотин и три евро и осемдесет и осем евроцента) законна лихва, считано от 12.10.2020г. до датата на завеждане на исковата молба.

Съдържанието и смисъла на сключения договор от 21.04.2020г., тълкувайки на основание чл. 20 ЗЗД действителната обща воля на страните и отделните уговорки, има характера на посреднически, по смисъла на чл.49 и следващите от ТЗ. Договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, пр. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат, който най-общо може да се определи като свързване на страните за сключването на сделки, като в процесния случай именно Н.Д. 1 са свързали презентирали процесния имот на ответната страна.

Посредникът не е страна по сделката и основната му функция се изчерпва със свързване на страните и уточняване на техническите и други параметри по предмета и условията на сделката (е този смисъл Решение № 6183 от 25.05.2021 г. по адм. д. № 12791 /2020 на Върховния административен съд). Договорът за търговско посредничество за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот включва задължение за посредничество за постигане на съглашение между страни по сделката, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация за имота. Не е нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат на посредника. Тълкуването на всички 3 посочени разпоредби на договора в цялост води до извод, че основно и определящо за възникване правото на възнаграждение е дружеството - посредник, да осигури реален продавач, с който единствено от неговата воля (на доверителя) да зависи сключването на договор за продажба.

Възнаграждението не е платено и към настоящия момент. От тези твърдения ищецът обосновава наличието на правен интерес да предяви осъдителен иск срещу ответника.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал отговор на молбата. Счита предявените искови претенции за допустими, но неоснователни като ги оспорва изцяло по основание и по размер. Признава, че е проявил интерес за закупуване на недвижими имоти през 2020 г., като е извършил множество огледи с различни агенции за недвижими имоти. Същото са сторили и негови роднини през 2020 г. С дружеството ищец е направен оглед на описаният апартамент, но не е подписван приложеният към исковата молба договор за поръчка от 21.04.2020 г. Към договора няма приложени протоколи от оглед, с които да се удостовери изпълнението на претендираната поръчка. По спомен е подписан протокол от оглед, но и не договор, тъй като не притежава екземпляр от същият, а със съдържанието му е запознат едва с 3 получаването на исковата молба. Счита, че приложеният договор, който служи за основание на настоящата искова молба е неавтентичен, тъй като от чл.1 на същият е видно, че имотите предмет на договора са дописвани в различно време и от различни хора и страницата е подменена, тъй като не е подписаната от ответника. Освен това оспорва и положеният в договорът подпис и твърди, че не е него.

На следващо място, следва да се посочи, че са неоснователни твърденията в исковата молба, че се дължи плащане на комисионна, съгласно условията на чл.4 от договора, тъй като той е свързано лице със сина си В. В. А.. Това е така, защото закупеният имот на сина му В. В. А., който е малолетен е закупен от името на дядо му С.Г.С., който е извършил оглед на 06.04.2020 г. с агенция „И.О." ДЗЗД и е заплатил комисионна в размер на 1000 евро на същата агенция. За удостоверяване на огледа, заплатената комисионна и заплащането на продажната цена представя доказателства.

По силата на НА № 192, том XXVII, дело № 6191, вх. рег.№ 10701/26.05.2022 г. на СВ гр. Варна е закупен имот на *** за сумата от 45 000 лева. Сумата е заплатена от С.Г.С. с две вносни бележки по 22 500 лв. на всеки един от съсобствениците. Сумата предложена от ищеца за закупуване на имота, която е посочена в договора е в размер на 53 500 евро, която е значително по висока от цената на която е придобит имота.

Ако се приеме, че има подписан договор, следва да се има предвид, че не са изпълнени задълженията по договора от страна на ищеца, тъй като е предложен имот със значително по висока цена от тази заплатена по сделката и не са осъществени никакви логистични действия за финализиране на сделката, както и не се дължи заплащане на претендирания процент комисионна, тъй като дружеството не е извършило възложената му работа. Освен това не е изпълнено и условието за подписване на предварителен договор.

На следващо място, в приложеният договор, липсва клауза за ексклузивитет, с която ищеца има право да претендира заплащане, при наличие на сделка чрез друга агенция за недвижими имоти. Предвид на този факт, считам за неоснователно искането на дружеството за заплащане на възнаграждение по същия договор.

Счита, че настоящия спор се явява спор по изпълнението на търговска сделка, предвид факта, че едната от страните по нея е търговец и сделката е сключена от него по занятие, респ. ответникът е потребител по отношение на предлаганата от търговеца услуга по смисъла на параграф 13, т. 1 от Закона за защита на потребителите. В тази връзка, счита, че уговорената клауза в чл.10 от приложения с исковата молба договор се явява неравноправна съгласно чл.143 от ЗЗП. Същата въвежда нелоялна търговска практика и противоречи на изискването за добросъвестност и води към значително несъответствие между правата и задълженията на страните по договора. В този смисъл, счита за недействителна уговорка, която предвижда задължение на доверителят, че „ако извърши или е извършил преди или след сключване на този 4 договор, оглед на имоти посочени в чл. 1 с друг посредник или самостоятелно и закупи някой от тях, той се задължава да заплати на „Н.Д. 1" предвиденото комисионно възнаграждение.

Налице е колизия между сключен от ответника договор и сключения от С.Г.С. договор, по отношение на придобитият от, чрез неговата майка като настойник имот.

Огледа извършен от Съби Събев е на 06.04.2020 г., а представеният договор е подписан от ответника ми на 21.04.2020 г. Буди недоумение и факта, че се претендира заплащането на процент от продажна цена, но същата се приема, че е в размер на 53 500 евро, а в действителност сделката е осъществена при продажна цена от 45 000 лева, която цена се равнява на около 23 000 евро.

В съдебно заседание страните чрез процесуални представители поддържат становищата си.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и становищата на страните, по свое убеждение и въз основа на закона, приема да установено следното от фактическа и правна страна:

Между страните няма спор по отношение на твърденията в молбата, че на 21.04.2020 г. те са подписали Договор за поръчка по силата на който ищцовото дружество се е задължило да намери ипредостави на ответника подходящи предложения за покупка на недвижим имот срещу договорено възнаграждение. В договора са посочени два имота с конкретни адреси, един с информация “***” и един с информация “Левски”. Доверителят се е задължил да плати възнаграждение на Н.Д.