Решение № 111 от 01.02.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 111 гр. Бургас, 31.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Албена Янч. Зъбова Кочовска

Членове:

Таня Д. Евтимова

Радостина П. И. при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова като разгледа докладваното от Таня Д. Евтимова Въззивно гражданско дело № 20232100501499 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Предмет на въззивна проверка е решение № 1428/27.06.2023г., постановено от Районен съд – Бургас по гр.д. № 5718/2022г. С това решение съдът:

ОТХВЪРЛЯ иска на Ц. И. Б., ЕГН: ********** от **** против З. Б. И., ЕГН: ********** от **** за предаване владението на недвижим имот, представляващ СОС с идентификатор *** по КККР на гр.

Бургас с предназначение: жилище, апартамент, находящ се на втори етаж в многофамилна жилищна сграда с идентификатор *** с площ от 86,11 кв.м., ведно с избено помещение № 4 с площ от 14 кв.м. и 17,76% идеални части от сградата при съседи: на същия етаж: СОС с идентификатор № ***; под обекта СОС с идентификатор ***; над обекта: няма, който недвижим имот е описан в нотариален акт № 177, том ХХХV, дело № 11840/21.12.1993г. на БРС като масивен апартамент, находящ се в гр. Бургас, м.с. „Черно море“, кв. „Атанас Манчев“, ул. „Ст. Димов“, бл.5, ет.2, ап. ляв със застроена площ от 86,11 кв.м., състоящ се от две спални, дневна, кухня, баня-тоалетна при граници: от изток, юг и отдолу – държавни апартаменти; от запад – външен зид и отгоре – покрив, ведно с прилежащото към този апартамент избено помещение № 4 с площ от 14 кв.м. и 17,76% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот държавна собственост с площ от 93,65 кв.м. от мястото, върху което е построена сградата.

1

ОТХВЪРЛЯ иска на Ц. И. Б., ЕГН: ********** от **** против З. Б. И., ЕГН: ********** от **** за сумата от 2 250 евро, представляваща неустойка за пълно неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба, сключен между страните на 08.10.2019г.

ОСЪЖДА Ц. И. Б., ЕГН: ********** от **** да заплати на З. Б. И., ЕГН: ********** от **** съдебни разноски в размер на 600 лева.

Подадена е въззивна жалба от Ц. И. Б. против решение № 1428/27.06.2023г., постановено от Районен съд – Бургас по гр.д. № 5718/2022г. Жалбоподателката въвежда оплакване за неправилно решение. Б. възпроизвежда релевантните за спора юридически факти и оспорва извода на районния съд за основателност на възражението по чл.87, ал.4 от ЗЗД. Тя подчертава, че правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл.87, ал.1 от ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновното неизпълнение на поетото от насрещната страна договорно задължение.

Жалбоподателката твърди, че в конкретния случай тя е изправната страна, поради което изводът на районния съд се явява неправилен. В подкрепа на това твърдение, Б. цитира съдебна практика. Въззивната страна иска от съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи предявените искове.

Жалбоподателят се представлява в съдебно заседание от адвокат Синигерова, която поддържа основанията за отмяна на решението, въведени в жалбата и пледира за отмяна на решението. Адвокат Синигерова претендира разноски.

Ответната страна З. Б. И. представя писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на жалбата. Въззиваемата страна иска от съда да отхвърли жалбата и да й присъди направените по делото разноски.

З. Б. И. се явява лично в съдебно заседание и с адвокат П. Минкова, която пледира за потвърждаване на съдебното решение и за присъждане на съдебни разноски.

Като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства, Бургаският окръжен съд намира за установено следното:

ФАКТИ:

На 08.10.2019г. Ц. И. Б. и З. Б. И. сключват предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: масивен апартамент с площ от 86,11 кв.м., находящ се в гр. Бургас, кв. „Черно море“, ул. „Ст. Димов“, бл. 5, ет.2, ап. ляв, състоящ се от две спални, дневна, кухня, антре, баня-тоалетна при граници: изток – държавен апартамент, юг – апартамент, запад – външен зид, отдолу –държавен апартамент, отгоре – държавен апартамент, ведно с прилежащото към този апартамент избено помещение с площ от 14 кв.м. при граници: изток – държавна изба, запад – държавна изба, юг – държавна изба; север - стълбище, ведно със 17,76% идеални части от общите части на сградата и 17,76% идеални части от правото на строеж върху терена, върху който е построена сградата, целият с площ от 93,65 кв.м. С договора е уговорена продажна цена на имота в размер на 25 000 евро, платима, както 2 следва: 2 500 евро, представляващи първа вноска и капаро, които трябва да бъдат платени чрез банков превод в срок до 11.10.2019г., 17 500 евро, представляващи втора вноска, които трябва да бъдат платени чрез банков превод в срок до 31.12.2019г. и 5 000 евро, представляващи трета вноска, които трябва да бъдат платени чрез банков превод до деня на извършване на сделката в нотариална форма. В чл.4, ал.1 от договора е уговорен срок за сключване на окончателен договор не по-късно от 31.03.2020г. Според чл.4, ал.2 от договора, ако страните не могат да се явят пред нотариус за извършване на сделката до 31.03.2020г. поради обективна невъзможност, те трябва да направят това при първа възможност. В чл.11 от договора са регламентирани неустойки, с които неизправната страна по договора се задължава, както следва: 1) при виновно неизпълнение на задължението на продавача да сключи окончателен договор за продажба на недвижимия имот, той дължи връщане на полученото капаро в двоен размер, ведно с получените суми по договора; 2) при виновно неизпълнение на купувача да сключи окончателен договор за продажба на недвижимия имот, той „губи даденото капаро“; 3) всяка изправна страна може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен съгласно чл.19 от ЗЗД, като в този случай, виновната страна, която неоснователно е отказала да сключи окончателен договор, дължи неустойка в размер на изплатеното капаро; 4) при виновно неизпълнение на задължението по чл.4 от договора за сключване на окончателен договор в срок до 31.03.2022г. или при първата възможност след този срок, когато е била налице обективна невъзможност към този момент, неизправната страна дължи неустойка за неизпълнение в размер на 0,1 % от договорената продажна цена по чл.3, ал.1 за всеки ден забава, но за не повече от 90 дни, след изтичането на които договорът се счита за автоматично прекратен. В чл.11, ал.7 от договора страните се съгласяват, че договорената неустойка не е прекалена, поради което нито една от тях няма да предявява искания за нейното намаляване.

На 08.10.2019г. З. Б. И. превежда на Ц. И. Б. сумата от 20 000 евро с основание „задатък и първа вноска“ по предварителен договор. На същата дата, Б. предава владението върху имота на предварителния купувач.

На 26.05.2022г. предварителният продавач изпраща на З. И. покана, в която изразява готовността си за сключване на окончателен договор и я кани да прехвърлят правото на собственост върху апартамента в 7-дневен срок от уведомяването. Поканата е получена от И. на 31.05.2022г.

На 11.08.2022г. Б. изпраща втора покана до предварителния купувач, в която заявява, че ако не получи остатъкът от дължимата продажна цена в 10дневен срок, разваля предварителния договор. Едновременно с това, Б. кани купувача да й предаде владението на имота и да й заплати сумата от 2 250 евро, представляваща неустойка по чл.11, ал.4 от предварителния договор.

На 05.09.2022г. Ц. И. Б. подава искова молба против З. Б. И., в която описва изложените по-горе факти и допълва, че след поканите до И., последната е платила само 150 евро, но не е изпълнила цялото си задължение.

Ищцата твърди, че ответната страна владее имота в продължение на три 3 години без да заплаща разходите за потребление на вода и електричество и без да изпълни задължението си по договора за придобиване на имота. Тя подчертава, че е плащала текущите сметки на И. за комунални услуги, тъй като партидите са на нейно име. Б. твърди, че предварителният договор е едностранно развален и иска от съда да постанови решение, с което да осъди З. Б. И. да й предаде владението на процесия имот и да й заплати сумата от 2 250 евро, представляваща неустойка за пълно неизпълнение на разваления предварителен договор.

Ответната страна подава писмен отговор, в който не оспорва наличието на предварителен договор, но твърди, че е платила 23 050 евро от продажната цена, както следва: на 08.10.2019г. – 20 000 евро; на 26.02.2020г. – 1 500 евро; на 02.03.2020г. – 1 300 евро; на 25.08.2022г. – 150 евро и на 12.09.2022г. – 100 евро. И. заявява, че желание да сключи окончателен договор, но има финансови затруднения и затова плаща на части. Ответната страна подчертава, че неизпълнената част от задължението й е незначителна, тъй като възлиза на 1 950 евро и прави възражение по чл.87, ал.4 от ЗЗД.

Едновременно с това, И. оспорва размера на неустойката и твърди, че същата е прекомерна като се има предвид размера на неизпълненото задължение.

Ответницата иска от съда да отхвърли иска и заявява, че ще изпълни оставащата част от задължението по време на съдебното производство.

В хода на първоинстанционното производство са приети следните доказателства: нотариален акт № 177, том ХХХV, дело № 11870/21.12.1993г. на нотариус при БРС, от който се установява правото на собственост на Ц. И.

Б., схема № 15-151571-14.02.2020г., издадена от СГКК – гр. Бургас и скица № 94-01-42218/08.01.2020г., издадена от длъжностно лице в Община Бургас, удостоверение за данъчна оценка изх.№ 5202056534/19.09.2019г., издадена от длъжностно лице в Община Бургас за процесния имот, които установяват готовността на предварителния продавач за сключване на окончателен договор към 31.03.2020г., извлечение от банковата сметка на Ц. И. Б., от което е видно, че ответната страна е платила сумата от 20 000 евро на 08.10.2019г.

По делото е приложен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.10.2019г., от който се установяват задълженията на страните по него. Представени са и приети покана до ответната страна от 31.05.2022г. за сключване на окончателен договор и уведомление от 11.08.2022г. за разваляне на договора, ведно с удостоверение за данъчна оценка на имота изх.№ **********/01.09.2022г.

Към материалите по делото са приети преводно нареждане от 08.10.2019г. за сумата от 20 000 евро, платежен документ на немски език, ведно с превод на български, от който е видно, че на 26.02.2020г. ответницата е заплатила на ищцата сумата от 1 500 евро, платежен документ на немски език, ведно с превод на български, от който е видно, че на 02.03.2020г. ответницата е заплатила на ищцата сумата от 1 300 евро, вносна бележка, от която се установява, че на 25.08.2022г. И. е превела на Б. сумата от 300 евро и вносна бележка от 12.09.2022г., от която се установява, че на тази дата И. е 4 платила на ищцата сумата от 100 евро.

В хода на съдебното дирене е представена вноска бележка от 29.12.2022г., от която е видно, че на тази дата И. е платила на Б. сумата от 152,83 евро.

Въз основа на събраните по делото доказателства, Районен съд – Бургас постановява решение, с което отхвърля исковете на Б.. За да постанови това решение, съдът приема, че първият иск е с правно основание чл.108 от ЗС, но предпоставките за уважаването му не са осъществени. Съдът намира, че възражението на ответната страна по чл.87, ал.4 от ЗЗД е основателно, тъй като неизпълнената част от договора е в размер на 1 797,17 евро и отнесена към продажната цена е несъществена. Поради това, съдът приема, че предварителният договор не е развален с едностранното волеизявление на предварителния продавач и ответната страна владее имота на правно основание. Вторият иск съдът квалифицира по чл.92 от ЗЗД и приема, че е неоснователен, тъй като първата, втората и част от третата вноска са платени в деня на сключване на договора, поради което не е налице забава в плащането на пълната цена и неустойката не се дължи.