Решение № 12250 от 22.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12250 гр. София, 22.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПОЛИНА АНД.

ХАДЖИМАРИНСКА при участието на секретаря Теодора Ст. Велчева като разгледа докладваното от ПОЛИНА АНД. ХАДЖИМАРИНСКА

Гражданско дело № 20221110150179 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба на етажните собственици в сграда, находяща се в гр. София, *********, срещу М. Д. К., с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 38, ал. 1, вр. чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „и“, вр. чл. 6, ал. 1, т. 3 ЗУЕС за осъждане на ответника, в изпълнение на взето решение от проведено на 28.06.2022г.

Общо събрание на ЕС, да освободи противоправно завзети от него общи части на етажната стълбищна площадка на етаж 6 от процесната жилищна сграда.

В исковата молба ищците твърдят, че на 28.06.2022г. е проведено Общо събрание на ЕС в сграда с адрес: гр. София, *********, на което е взето решение да бъдат незабавно освободени общите части на етажната стълбищна площадка на етаж 6 с приблизителна площ от 4,1 кв.м., противоправно завзети от етажния собственик М.

Д. К., в 14-дневен срок от датата на провеждане на събранието. Излагат, че Общото събрание е свикано и проведено съобразно правилата на ЗУЕС. Поддържат, че ответникът не предприел действия по изпълнение на така взетото решение, нито пък действия по неговото оспорване по реда на чл. 40 ЗУЕС. Посочват, че общите части са завзети от ответника чрез изграждане на масивна стена и поставяне на метална врата, която възпрепятства останалите етажни собственици да ползват общите части на сградата – коридора, стълбището, асансьора. Твърдят още, че са нарушени противопожарните правила и всички технически изисквания за ползване на асансьора, тъй като е осуетена възможността за неговата поддръжка. С тези доводи молят съда да постанови решение за осъждане на ответника незабавно да освободи завзетите общи 1 части чрез премахването на масивната стена и поставената метална врата.

Претендират разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който излага становище за недопустимост, а по същество и неоснователност на предявения иск. Релевира възражение, че решенията на Общите събрания на ЕС, проведени на 15.04.2021г. и 28.06.2022г., са незаконосъобразни, тъй като не е бил уведомен нито за свикването им, нито за съставените протоколи. Възразява, че изградената стена не възпрепятства когото и да било да ползва коридора, стълбището и асансьора на етаж 6, тъй като те се ползват единствено от него. Оспорва да са нарушени противопожарните правила или техническите такива. Поддържа, че достъпът до покрива винаги се е осъществявал от второто ниво на собствения му мезонет, а не от заграденото пространство зад стената, както и че откритите тераси не са обща част, а са лична собственост. Навежда доводи, че общите части, приобщени към неговия имот, са такива по предназначение, като са били приобщени още от 2005г. в хода на строителството. В тази връзка било извършено и преустройство, като на 6тия етаж асансьорът се отварял директно в имота. Поддържа също, че по отношение на процесните общи части е упражнявал недобросъвестно давностно владение, поради което ги е придобил. По тези съображения моли за отхвърляне на предявения иск.

Прави искане за разноски.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема от фактическа и правна страна следното:

Преди всичко подлежи на обсъждане направеното от ответника с отговора на исковата молба възражение за недопустимост на предявения иск, с оглед и задължението на съда служебно да следи за наличието на процесуалните предпоставки, обуславящи съществуването и надлежното упражняване правото на иск.

Съгласно чл. 23, ал. 1, т. 5 ЗУЕС управителят представлява етажната собственост в отношенията с органите на местната власт и с други правни субекти. От представен по делото Протокол от Общо събрание на ЕС от 15.04.2021г. се установява, че по т. 3 от дневния ред за управител е избран Любомир Петров, който в това си качество е упълномощил адвокат за процесуалното представителство на ищците в настоящото производство. Конститутивните съдебни решения, каквото е и съдебното решение за уважаване на иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, имат действие само за в бъдеще, освен ако изрична разпоредба на закона не им придава обратно действие. По отношение на решенията на Общото събрание на ЕС липсва правна норма, която да придава обратно действие на отмяната. Отделно от това, действието занапред на тези решения се явява наложително с цел да се гарантира принципа на правната сигурност с оглед отношенията с трети лица, в които влиза етажната собственост /в този смисъл Решение № 155 от 21.06.2017г. по гр.д. № 4451/2016г. на ВКС, IV г.о., Определение № 60168 от 30.12.2021г. по ч.гр.д. № 4097/2021г. на ВКС, II г.о./. За защитата правата на етажните 2 собственици е предвидена възможност за предотвратяване изпълнението на решението, докато трае процеса по иск по чл. 40 ЗУЕС, чрез искане за неговото спиране като обезпечителна мярка – арг. от чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. В тази връзка, дори да се установи по надлежния ред, че решението от 15.04.2021г. е незаконосъобразно поради процедурни нарушения, каквито ответникът твърди, то легитимацията на избрания управител не би отпаднала с обратна сила, поради което ищците са надлежно представлявани пред съда.

Неоснователно е и наведеното от ответника възражение за недопустимост на производството поради незаконосъобразност на Решението на Общото събрание на ЕС от 28.06.2022г., въз основа на което се претендира освобождаването на процесните общи части. Това е въпрос, относим и съответно подлежащ на изследване по същество на спора, по който съдът дължи произнасяне с крайния си акт, а не касае съществуването и надлежното упражняване правото на иск. С оглед изложеното предявената искова претенция съдът намира за допустима.

При заявените с исковата молба фактически обстоятелства сезиращият съда иск е с правно основание чл. 38, ал. 1, вр. чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „и“, вр. чл. 6, ал. 1, т. 3 ЗУЕС. Основателността на исковата претенция е обусловена от установяване в условията на пълно и главно доказване от страна на ищеца на следните материални предпоставки: усвояване от страна на ответника на общи части на етажната стълбищна площадка на етаж 6 от процесната сграда по начин, възпрепятстващ останалите етажни собственици да ползват същите, както и наличието на взето решение от Общото събрание на ЕС с посоченото в исковата молба съдържание, обявяването му по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС и изтичане на предвидения срок за изпълнението му.

Не е спорно между страните, а и от представените писмени доказателства се установява, че М. Д. К. е етажен собственик в процесната сграда като титуляр на право на собственост на Ателие № 1, заемащо целия шести терасовиден етаж и седми подпокривен етаж на жилищната сграда, находяща се в гр. София, ул. „Славище“ № 2, с площ от 245,06 кв.м., и гараж № 1, находящ се на подземния /сутеренен/ етаж със застроена площ от 51,60 кв.м., както и че същият е усвоил и ползва по описания от ищците начин общите части на етажната стълбищна площадка на етаж 6 от сградата. В това отношение, правният спор се концентрира върху законността на усвояването – в частност относно статута на спорните 4,1 кв.м. и възможността същите да бъдат придобити от отделен етажен собственик.

Единодушно се възприема както в теорията, така и в съдебната практика, че етажната собственост представлява синтез между индивидуално притежание на самостоятелни обекти от различни правни субекти и съсобственост между тях върху общите части на сградата. Предназначението на общите части е да осигурят пълноценно ползване на отделните обекти в етажната собственост и поради това всеки 3 от собствениците има право на гарантиран непосредствен достъп до тях, независимо дали те пряко обслужват неговия имот. Останалите етажни собственици са длъжни да не предприемат действия, които затрудняват това ползване. С разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС за общи части са признати земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

В случая предмет на спора е стълбищна площадка с площ от 4,1 кв.м., усвоена от ответника К.. Според прието по делото заключение на съдебно-техническа експертиза най-горната стълбищна и пред-асансьорна площадка е приобщена към интериора на Ателие № 1 – мезонет, разположен на сегашните седми терасовиден и осем подпокривен етаж в жилищната сграда. Това е осъществено с изграждането на масивна стена непосредствено след най-горното стъпало, като за вход в ателието на същата стена е поставена метална външна врата. Констатираното преустройство е било извършено още по време на строителството спрямо първоначалния архитектурен проект, одобрен на 14.08.2002г. Отразено е с допълнителни ръчни отметки върху чертежите, които са придобили характер на екзекутиви, одобрени на 11.02.2004г., с което осъщественото реално изграждане е било узаконено. Съдът при съблюдаване правилото на чл. 202 ГПК цени съдебно-техническата експертиза като обективна, компетентно изготвена и предоставяща пълни и обосновани отговори на формулираните задачи. От определящо значение е фактът, че възприятията на вещото лице са изградени както въз основа на събрания доказателствен материал и изисканите от архитектурните служби документи и проекти, така и лично и непосредствено при извършването на оглед на място. За прецизно и визуално възприемане на правнорелевантните факти са поставени проектите за екзекутиви и графични изображения, заснемащи реално изпълненото разпределение, послужили за формиране крайните изводи на експерта. По делото не са ангажирани данни, опровергаващи изводите на експертизата, като същата не е оспорена от страните.

При спор относно това дали част от сградата е обща част, или е част от самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да прецени дали се касае за обща част /по естеството си или по предназначение/, създадена при изграждане на сградата, и дали не е извършено преустройство по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой от самостоятелните обекти в сградата при спазване на нормативните изисквания по чл. 185, ал. 2 и ал. 3 ЗУТ. Изменението на 4 предназначението на законно изграден обект е предпоставено от решение на Общото събрание на етажните собственици, взето по установения от закона ред и при изрично писмено съгласие на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите – арг. от чл. 185, ал. 2 ЗУТ. Според чл. 185, ал. 3 ЗУТ за приобщаването на обща част към самостоятелен обект е необходимо да се сключи договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици и одобрен проект, въз основа на който се издава разрешението за строеж. Неизпълнението на тези изисквания препятства пораждането на вещно-транслативен ефект /в този смисъл Решение № 19 от 23.06.2020г. по гр.д.№ 2689/2019 г. на ВКС, І г.о., Решение № 63 от 25.05.2021г. по гр.д.№ 3196/2020г. на ВКС, І г.о./.

На първо място следва да бъде разгледан въпросът за статута на процесната стълбищна площадка като обща част. Общи части на сградата по естеството си са онези, без които е невъзможно съществуването на самата сграда. Съдебната практика възприема, че стълбищната площадка и стълбището представляват общи части по естеството си, а не по предназначението си /в този смисъл Решение № 30 от 01.02.2012г. по гр. д. № 350/2011г. на ВКС, II г.о./. Квалификацията на стълбището и площадката към него като обща част по естеството си в цитираното решение се свързва с предназначението им да свързват отделните самостоятелни обекти в сградата, находящи се на отделни етажи и да осигуряват достъпа до тях. В настоящата хипотеза както от събраните гласни доказателства, така и от експертното заключение се установява, че на настоящия седми терасовиден етаж се намира единствено процесното ателие, което е най-високо разположения самостоятелен обект в сградата.