Решение № 260038 от 18.01.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н

И Е гр. София, 18.01.2024г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и трета година, в състав:

СЪДИЯ: Екатерина Стоева при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 6467 по описа за

2020г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:

Предмет на производството е предявен от „И.К.Х.Т.Ю.“ АД против В.В.С. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 02.06.2020г. за покупко-продажба на недвижим имот.

Твърденията на ищеца са за сключен с ответницата на 02.06.2020г. предварителен договор за продажба на недвижим имот-Апартамент № 108 в гр.София, ж.к.*******/стар блок *******срещу цена от 103 659лв. В изпълнение на уговореното заплатил задатък от 10 365лв. по банковата сметка на ответницата в деня на сключване на договора, а останалата част от цената следвало да бъде заплатена при нотариалното прехвърляне на собствеността, уговорено да се извърши в срок до 02.07.2020г. На посочената дата се явили пред нотариус, но ответницата заявила, че няма да подпише нотариалния акт преди да получи останалата част от цената, въпреки уговореното плащането да се извърши в същия ден, но след сключване на окончателния договор. Споразумели се ищецът да преведе сумата по доверителна сметка на нотариуса и след това да се сключи договора за продажба в нотариална форма, но ответницата отново отказала и напуснала нотариалната кантора. След разговори постигнали съгласие ищецът да заплати останалата част от продажната цена 93 294лв. по банковата сметка на ответницата посочена в предварителния договор, което направил. Въпреки изпълнението на задължението по плащане на цялата уговорена продажна цена, ответницата не се явила на следващия ден 03.07.2020г. при нотариус и не изпълнила насрещно за прехвърляне правото на собственост. Поради това предявява иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

В подадения в срока по чл.131 ГПК писмен отговор, чрез упълномощен адв.П. С.-С., ответницата не оспорва посочените в исковата молба обстоятелства, признава иска и моли съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителния договор. Навежда, че неизпълнението на задължението й за прехвърляне на имота е по причина психичното й състояние дължащо се на заболяване „остро полиморфно психотично разстройство с шизофренни симптоми“ и изразените съмнения относно плащането от ищеца на продажната цена за имота, поради което твърди, че не е станала повод за образуване на делото и с позоваване на чл.78, ал.2 ГПК моли разноските да бъдат възложени на ищеца.

С подадени лично на 15.01.2020г. и 27.01.2021г. молби по делото ответницата потвърждава сключването на предварителния договор, плащането на капарото от 10 365лв. на 02.06.2020г. и останалата част от продажната цена в размер на 93 294лв. Сочи, че уговорката била прехвърлянето на имота по нотариален ред да се осъществи на 30.06.2020г., на която дата се явила при нотариуса, но настояла преди подписване на договора да й се заплати останалата част от продажната цена 93 294лв. Първоначално се съгласила на предложението сумата да бъде преведена по доверителна сметка на нотариуса, за което бил съставен договор, но поради това, че бил на няколко страници и не разбирала съдържанието му отказала да го подпише. Тогава представителят на ищеца се съгласил да преведе сумата по банковата й сметка в Райфайзенбанк, което било потвърдено след посещение в клон на същата устно от служител, но не й бил издаден документ. Поради притеснение да не се отмени нареждането, на място осъществила прехвърляне на парите по друга своя сметка в същата банка и поискала удостоверение за прехвърлянето.

Било й казано, че такова не може да се издаде веднага и при знанието, че според уговореното срока за прехвърляне на собствеността е до 03.07.2020г., решила да изчака документа от банката. След получаването му на следващия ден 01.07.2020г. и запознаване със съдържанието, според което се затварят сметките й, се породили съмнения дали всичко е наред. Затова на 02.07.2020г. се срещнала с представителя на ищеца с искане да й предостави оригинала на платежното нареждане, вместо което той започнал да я заплашва и обижда. След това посетила нотариалната кантора, където трябвало да се изповяда сделката, за да получи съвет поради съмнението за проблем с плащането, като й било отговорено, че това са отношения с купувача. На 03.07.2020г. се явила при нотариуса, била готова с документите за сделката, но отново не й бил представен оригинала на платежното за превод на паричната сума, поради което отказала сключването на окончателен договор. На място били извикани полицаи, които я извели принудително и откарана в Център за психично здраве, където престояла около месец и половина с поставена диагноза „остро полиморфно разстройство с шизофренни симптоми“. Сочи още, че не е титуляр на посочената от ищеца в исковата молба банкова сметка, ***, както и останалата част от продажната цена в размер на 93 294лв. не е била преведена според твърденията на 02.07.2020г., а на 30.06.2020г.

В последващо подадена по делото молба от 31.05.2023г. чрез друг упълномощен адв.Ц.В., се твърди, че към момента на подаване писмения отговор по чл.131 ГПК по причина психичното заболяване ответницата не е могла да разбира и ръководи действията си, поради което не се поддържа направеното с него признание на иска. Същият е оспорен с възражението предварителният договор да е унищожаем на основание чл.31, ал.1 ЗЗД.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

Не се спори сключването между страните на предварителен договор на 02.06.2020г. с предмет продажба на недвижим имот-Апартамент № 108 гр.София, ж.к.*******/**********, състоящ се от една стая, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ 61.12 кв.м., при съседи: стълбище, ап.№ 107, двор, ап.№ 109, заедно с принадлежащото избено помещение № 2, при съседи: коридор, стълбище, общо помещение, заедно с 0.720% ид.части от общите части на сградата. Ответницата е собственик на имота, придобит по дарение с договор от 29.08.2006г., обективиран в представения препис на НА № 101, том II, рег.№ 18 009, дело №

254/2006г., а видно от представената схема представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

В чл.3 е уговорена продажна цена от 103 659лв., която съгласно чл.4 следва да се заплати по следния начин: в деня на сключването на предварителния договор сумата 10 365лв., имаща характер на задатък, по банкова сметка ***: *** „Райфайзенбанк“ АД с титуляр ответницата В.С. и останала част в размер на 93 294лв. в деня на сключване на окончателния договор също по банков път.

Според чл.6 страните се задължават да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в срок до 02.07.2020г. при положение, че продавачът е предоставил на купувача всички необходими документи и той се е снабдил с тях в разумен срок, а съгласно чл.7 в случай, че не се договорят друго и са изпълнили точно и добросъвестно задълженията си по договора, който не е прекратен или развален на посочените в него основания, признават и заявяват, че се считат поканени за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота на 03.07.2020г. от 10ч. пред нотариус Ю.К., рег.№ 646, с район на действие СРС.

Видно от представеното платежно нареждане на 02.06.2020г. ищецът превел по посочената в договора банкова сметка ***. /стр.16/. По същата сметка на 30.06.2020г. превел и останалата част от продажната цена в размер на 93 294лв. /стр.17 и 18/. С платежно нареждане за кредитен превод на 30.06.2020г. от тази сметка ответницата наредила сумата 93 000лв. по друга сметка в „Райфайзенбанк“ АД, а именно IBAN: *** /стр.77/. Според представената служебна бележка от банката от 26.01.2021г. тя е титуляр и на двете сметки /стр.81/.

По искане на ответницата на

01.07.2020г. банката издала удостоверение /изх.№ 140-38/01.07.2020г./, в което е посочено, че към 30.06.2020г. разполагаемата наличност по банковата й сметка **********е в размер на 93 100лв. С писмо от същата дата /изх.№ 140-39/ банката я уведомява, че едностранно преустановява изцяло деловите си отношения с нея и отправя покана да закрие сметките си в двумесечен срок. В противен случай това ще бъде направено служебно с отнасяне на кредитния остатък по временна нелихвоносна сметка.

От фактическа страна не е спорно явяването на страните в кантората на нотариус Ю.К. на 30.06.2020г. за сключването на окончателен договор. Ответницата заявила, че няма да подпише нотариален акт преди да получи останалата част от продажната цена от 93 294лв. Било й предложено сумата да се преведе по сметка на нотариуса и после да се изповяда сделката, на което първоначално се съгласила, като за целта бил съставен договор за доверителна сметка, който обаче отказала да подпише и напуснала кантората. След проведени разговори с представителя на ищеца в същия ден по банковата й сметка, посочена в предварителния договор, сумата била преведена, но въпреки това не се върнала в нотариалната кантора за прехвърлянето на собствеността. При последващо явяване на 03.07.2020г. окончателен договор отново не бил сключен.

В представения по делото констативен протокол от 03.07.2020г., съставен от помощник нотариус Е.Д.заместване на нотариус Ю.К. на основание чл.569, т.3 вр. чл.593 ГПК, са удостоверени действията и изявленията на страните при посещенията в кантората на 30.06.2020г. /посочени по-горе/ и на 03.07.2020г. В него е посочено, че на новата дата за изповядване на сделката 03.07.2020г. ответницата заявила отказ да сключи окончателен договор, отказала да се легитимира с документ за самоличност и започнала да прави запис с мобилния си телефон, което не преустановила след молба на нотариуса. При това поведение била приканена да напусне кантората, което също отказала да направи и по тази причина извикани на място полицейски служители. На опитите им да я убедят да напусне доброволно започнала да се държи агресивно, което наложило поставянето на белезници и принудително извеждане.

От събраните по делото доказателства се установява, че след извеждането й от нотариалната кантора на 03.07.2020г. ответницата е приведена и настанена в „Център за психично здраве София“ ЕООД. Едновременно с това, по молба на нейната майка, СРП внесла предложение по реда на чл.158 и сл.от Закона за здравето за настаняване за лечение в специализирано болнично психиатрично заведение. Образувано е НЧД № 789/2020г. по описа на СРС, НО, 14 състав, по което с Решение от 20.07.2020г. постановено задължително лечение за срок от един месец в стационарна форма в посоченото психиатрично заведение. Поставена е диагноза „остро полиморфно психотично разстройство с шизофренни симптоми“ с проведено лечение до 19.08.2020г. След това, видно от представените епикризи /стр.109-117/, през 2021г. и 2022г. била неколкократно хоспитализирана за лечение в различни психиатрични заведения.

По иск на СГП по чл.5 ЗЛС за поставянето й под запрещение е проведено производство по реда на чл.336 ГПК с образувано гр.д.№ 9762/2022г. по описа на СГС, V бр.състав. С влязло в сила Решение № 2280/03.05.2023г. съдът отхвърлил иска с мотиви, че въпреки психичното заболяване, приложеното и поддържано лечение е дало положителен резултат, поради което е в състояние да се грижи за своите работи, да разбира свойството и значението на постъпките си и да ги ръководи.

Въз основа изложените фактически обстоятелства съдът намира от правна страна следното:

Разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД регламентира потестативното право на страна по предварителен договор да поиска обявяването му за окончателен по съдебен ред с произтичащите от това правни последици. Предпоставките за уважаване на иска са предварителният договор да е валидно сключен, в установената от закона форма и да съдържа съществените условия на окончателния договор. Когато има за предмет недвижим имот на основание чл.363 ГПК съдът дължи проверка дали отчуждителят е собственик и дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред.