Решение № 15689 от 19.08.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 15689 гр. София, 19.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 61 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ Н. СТОЙКОВА при участието на секретаря БИЛЯНА ХР. РАДОВЕНСКА като разгледа докладваното от МАРИЯ Н. СТОЙКОВА Гражданско дело № 20241110153463 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от р срещу К. Р. Т., с която е предявен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 51 ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 24 900 лв. – възнаграждение по Протокол за оглед на недвижим имот от 19.03.2024 г., ведно със законната лихва от депозиране на исковата молба - 10.09.2024 г., до изплащане на вземането.

Ищецът р излага в исковата молба, че основният му предмет на дейност е посредничество при сделки с недвижими имоти. Твърди, че на 19.03.2024 г., между него и ответника К. Т. е сключен договор за посредничество, обективиран в Протокол за оглед на недвижим имот от 19.03.2024 г., по силата на който ищецът е посредничил на ответника за осъществяване на покупка на недвижим имот с идентификатор *** по КККР за гр. София, находящ се на административен адрес: **, представляващ апартамент №7 със застроена площ от 191,7 кв.м. и с мазе с площ 5,31 кв.м. и с 8,68% идеални части от общите части на сградата, срещу задължението на ответника, в случай на покупка на имота, да заплати на ищеца възнаграждение за посредничество в размер на 3 % от договорената продажна цена на имота. Посочва, че в изпълнение на задълженията си по договора р е свързал ответника и продавача с В.ова С.а, с която ищцовото дружество също е имало сключен договор за поръчка за осъществяване на продажба на имота й. Посочва, че на 19.03.2024 г. К. Т. е извършил оглед на процесния недвижим имот, в присъствието на пълномощник на ищцовото дружество и на В. Р. С. – пълномощник на продавача на имота с С.а. При извършване на огледа е подписан посочения протокол за оглед от същата дата, в който ответникът е поел задължението да заплати на р възнаграждение за посредничество в размер на 3% от договорената продажна цена на имота. След това нито продавачът на имота, нито ответникът са се свързали с ищцовото дружество. След проверка в Имотния регистър ищецът установил, че на 04.06.2024 г. с нотариален акт № 36, том II, рег. № 160 от 04.06.2024 г. по описа на нотариус ка, продавачът с В.ова С.а е продала на К. Р. Т. посочения в Протокола за оглед от 19.03.2024 г. недвижим имот за сумата от 365 000 евро, при същите условия, при които му е бил предложен чрез посредничеството на ищеца. Предвид посоченото ищецът поддържа, че му се дължи уговореното възнаграждение за посредничество, тъй като ищецът го е свързал с продавача, а също така сделката е 1 осъществена при същите условия, които са договорени между страните по нея с посредничеството на ищцовото дружество. На 19.07.2024 г. ищецът е изпратил на ответника покана за доброволно плащане в тридневен срок от поканата на възнаграждение в размер на 24 900 лв., представляващо 3% от цената на процесния недвижим имот, за който ищецът е осъществил посредничество. Поддържа, че поканата е получена от ответника на 22.07.2024 г., но до предявяване на исковата молба ответникът не е заплатил дължимата сума, нито се е свързал с ищцовото дружество. Моли съда да уважи предявения иск. Претендира разноски.

Ответникът К. Р. Т. в срока по чл. 131 ГПК е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Не оспорва, че ответникът е закупил процесния недвижим имот с нотариален акт № 36, том II, рег. № 160 от 04.06.2024 г. по описа на нотариус ка. Не оспорва и обстоятелството, че ответникът е присъствал на огледа на 19.03.2024 г. и е подписал протокола за оглед от същата дата. Оспорва обаче наличието на договорно правоотношение между страните по договор за посредничество, като твърди, че Протокол за оглед от 19.03.2024 г. не обективира такъв договор. В условие на евентуалност, поддържа, че Протокол за оглед от 19.03.2024 г. е нищожен поради противоречие със закона и накърняване на добрите нрави, тъй като същият вменява само права на ищеца, а на ответника – само задължения. Посочва, че обвързването на клиента–купувач чрез протокол за оглед със задължения, които следва да бъдат предмет на договор за посредничество, представлява нелоялна и заблуждаваща търговска практика, която въвежда извършващия оглед потребител в заблуждението. Оспорва ищцовото дружество да е извършвало посредничество. Посочва, че огледът представлява фактическо действие и доколкото не води до сключване на сделка, нито е елемент от фактическия състав на сключване на договора, не представлява изпълнение на задълженията по евентуален договор за посредничество.

Посочва, че действия по посредничество по сделката е извършено от В. С. – баща на продавачите, който е договарял детайлите по сключване на сделката и начина на плащане на продажната цена посредством плащане в чуждестранна валута. В условията на евентуалност, посочва, че в случай, че се приеме наличието на валиден договор и изпълнение на задълженията по него от страна на ищеца, възнаграждението следва да се намали, тъй като ищецът е изпълнил само част от задълженията си по договора. Въз основа на посоченото моли съдът да отхвърли предявения иск като неоснователен и недоказан.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК намира за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен Протокол за оглед на недвижим имот, с който е удостоверено, че на 19.03.2024 г. ищецът р е предоставил за оглед на ответника К. Т. следния недвижим имот: с идентификатор ***, представляващ апартамент № 7, със застроена площ 191,7 кв.м., ет. 6, с мазе с площ от 5,31 кв.м., 8,68 % ид.ч. от общите части на сградата, находящ се в **. В протокола е записано, че за продажбата на имота обявената офертна цена е 365 000 евро, както и че посредничеството на кандидат купувача К. Т. или свързани с него физически и/или юридически лица се осъществява от агенция р, представлявана на огледа от Румяна д. Според протокола за оглед кандидат купувачът е уведомен, че в случай на покупка на горепосочения имот, дължи на агенцията комисионна в размер на 3 % процента от договорената продажна цена. Записано е, че протоколът се изготвен в три еднообразни екземпляра по един за всяка от страните. Протоколът е подписан от двете страни по делото и от продавач, като не е оспорен в срока за отговор на исковата молба.

Не е спорно по делото, а и от приетия като писмено доказателство Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 36, том II, рег. № 1565, дело № 160 от 2024 г., се установява, че на 04.06.2024 г. ответникът К. Р. Т. е придобил правото на собственост върху 2 предложения за оглед на 19.03.2024 г. недвижим имот в **, с идентификатор ***.

Към доказателствените материали е присъединен и Договор за поръчка за сключване на сделка на недвижим имот от 18.03.2024 г., сключен между ищеца р и трето за настоящето дело лице – свидетелят В. Р. С., видно от който р се е задължил да съдейства на В. Р. С. за продажба или каквото и да е отчуждаване на следния недвижим имот, а именно: идентификатор ***, представляващ апартамент № 7 , със застроена площ 191,7 кв.м., ет. 6, с мазе с площ от 5,31 кв.м., 8,68 % ид.ч. от общите части на сградата, находящ се в ** срещу възнаграждение от 3% от продажната цена на имота, платима в деня на подписване на предварителния договор. В договора подробно за уговорени правата и задълженията на страните, в т.ч. неустойки при неизпълнение на същия.

По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите рд и В. Р. С..

Свидетелят рд, излага, че работи като брокер в ищцовото дружество. Ответникът К.

Т. се свързал с нея по телефона и поискал да направи оглед на процесния имот. Огледаният имот се намирал в гр. София, ул. „Раковска“. На огледа присъствали ответникът, неговата приятелка, свидетелката и продавачът В. С.. За огледа се изготвил протокол, който бил подписан от присъстващите. Други документи не били изготвяни. Сочи, че устно по телефона свидетелката уведомила ответника, че дружеството „имало комисионна от 3% и за продавача и за купувача“. След огледа ответникът й поискал скица на имота, имал и допълнителни въпроси. Разказва, че на следващия ден вечерта ответникът й писал, че иска да заведе и баща си на оглед. Имотът им харесал. По време на втория оглед ответникът и баща му се опитали да преговарят за цената с продавача В. С., но цената била твърда. При втория оглед не са изготвяни документи. Свидетелства, че след втори оглед нито кандидат продавача, нито кандидат купувача, се обадили. На втория ден свидетелката потърсила продавача В., но той спрял да й вдига. След това тя му написала съобщение, на което той й отговорил, че са се обадили “стари клиенти и щял да подписва с тях”. Свидетелката написала съобщение и на ответника К. Т., изпратила му още 2 оферти, но ответникът не й отговорил. Обадила му се по телефона, а ответникът й казал, че за момента „преустановяват търсенето и няма да купуват“. След месец и половина свидетелката д направила проверка в имотния регистър и установила, че процесният недвижим имот е продаден от В. С. на К. Т..

Свидетелката посочва, че процесния имот бил предлаган и от други агенции за недвижими имоти. Твърди, че в изпълнение на сключения договор за посредничество с ответника, свидетелката организирала два огледа, изпращала му архитектурни планове и му отговаряла на въпроси относно имота чрез вайбър. Твърди, че друго не успяла да направи, тъй като ответникът и продавачът преустановили контактите си с нея.

Свидетелят В. Р. С., излага, че имал сключен договор за посредничество с ищцовото дружество. Уточнява, че освен с ищеца, свидетелят имал сключени договори за посредничество и с още 3 фирми. Ищецът направил два огледа. На първия оглед присъствал само ответникът К. Т., като подписали протокол за оглед. На втория оглед ответникът дошъл с баща си. В разговор между тримата, установили, че бащата на ответника и свидетелят се познават от много години като партньори в бизнеса. Ответникът и баща му се опитали да преговарят за цената, но свидетелят отказал да намали цената. Свидетелства, че след 35-40 дни бащата на ответника му се обадил, срещнали се и отново водили преговори за намаляване на цената на процесния имот, но и този път свидетелят завил, че цената остава непроменена. След 45 дни свидетелят и ответникът се срещнали и сключили предварителен договор. Свидетелят добавя, че на двата огледа на процесния имот присъствал представител на ищеца. Освен това ищцовото дружество е водило на оглед още 3-4 клиенти освен ответника. Не знае дали ответникът е имал сключен договор с ищеца. Добавя още, че не се свързал с ищцовото дружество да уведоми, че е намерил купувач.

3

При преценката си по реда на чл. 172 ГПК съдът кредитира показанията на разпитаните свидетели, като последователни, логични и безпротиворечиви и кореспондиращи с останалите събрани по делото доказателства, вкл. и помежду си. Не кредитира тези на св. д единствено в частта, в която същата излага, че изпратила на купувача Т. архитектурни планове и му отговаряла на въпроси относно имота чрез вайбър, тъй като в тези части показанията й не са подкрепени от никое от другите събрани по делото доказателства.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 51 ТЗ:

За основателността на предявения иск, ищецът следва при условията на пълно и главно доказване да установи, че между страните е налице валидно правоотношение по договор за посредничество, по силата на който ищецът е изпълнил задълженията си по договора за оказване на съдействие при покупката на посочения в договора недвижим имот, а за ответника е възникнало задължение за заплащане на дължимото възнаграждение /комисион/ в посочения размер.

Договорът за посредничество се сключва между посредник, който е търговец, извършващ по занятие посредничество при сключването на сделки, и едната или и двете страни по сделката /чл. 51 ТЗ/, като за осъщественото посредничество се дължи възнаграждение /от едната или от двете страни/ съобразно уговореното, а ако не е уговорено-обичайното възнаграждение за този вид дейност. Договорът е неформален и за доказването му са допустими всички доказателствени средства при спазване ограниченията на чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК, като за волеизявленията на страните може да се прави извод и от техни конклудентни действия. Доколкото предметът на договора по чл. 51 ТЗ е посредничество между страните по един договор, т. е. осъществяването на връзка между тях и съдействие с цел постигане на съгласие за сключване на сделка, законът изрично регламентира възможността да се посредничи не само на едната, но и на двете страни по сделката.