Решение № 510 от 04.04.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 510 гр. София, 04.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-18, в публично заседание на двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Св. Шипковенска при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от Елена Св. Шипковенска Търговско дело № 20231100900086 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на „Н.Е.“ ЕООД, срещу ответника Р. Н. М., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ „Р.- Р.

М.“.

Ищецът „Н.Е.“ ЕООД твърди, че между него и ответника Р. Н. М., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ „Р. — Р. М.“ бил сключен Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу строителство от 21.05.2018 г., по силата на който ЕТ „Р. —Р. М.“ се задължил да учреди право на строеж на ищеца за изграждане на жилищна сграда в урегулиран поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, район „Надежда“, местност „бул.

Станке Димитров“, улица „Бели Дунав“, с площ от 892 кв.м, срещу договореното в договора обезщетение и срещу задължението на „Н.Е.“ ЕООД да осигури проектирането и изграждането на сградата. В изпълнение на задълженията си по сключения Договор „Н.Е.“ ЕООД незабавно предприел необходимите правни и фактически действия, за изготвянето на идеен проект съгласно чл. 20, т.1 от договора.

Ищецът твърди, че действащия към момента на подписване на предварителния договор устройствен план не позволявал да се постигнат 1 параметрите на застрояване за процесния недвижим имот, договорени между страните, поради което било необходимо да бъде изготвен и одобрен проект на ПУП - ИПРЗ за имота. Затова ответникът бил своевременно уведомен и изразил своето съгласие, без ищецът да има вменено такова задължение по сключения предварителен договор. От страна на ищеца със знанието и изричното упълномощаване от ответника било възложено, изготвено и заплатено изцяло за сметка на ищцовото дружество мотивирано предложение за допускане на ПУП-ИПРЗ за промяна начина на трайно ползване и височина на застрояване в имота от ниско във високо застрояване. Ищцовото дружество възложило и заплатило изготвянето на мотивирано предложение за издаване на Заповед за разрешаване изработването на проект за ПУП - ИПРЗ и предприело необходимите действия за издаването й. Впоследствие ищецът възложил изработването и на проект на ПУП- ИПРЗ и съгласувал същия по предвидения от закона ред, снабдил се за своя сметка с нова комбинирана скица и с нова скица от АГКК с отразени всички промени за имота. Със Заповед № РНД-РА50-36/11.09.2019 г. на СО- район Надежда, бил изменен плана за застрояване на имота. Заповедта за одобряване на действащия към онзи момент ПУП-ИПРЗ била влязла в сила на 07.07.2020 г, до която дата обаче ищецът бил поставен в обективна невъзможност да изпълни задълженията си по договора. След като новият ПУП, позволяващ договореното в предварителния договор строителство, бил приет, ищецът осигурил своевременно изготвянето на идеен проект за сградата, като многократно канил ответника съгласно чл. 20, т. 3 от Договора за съгласуване и приемане на същия, но от страна на ответника не били предприети никакви действия за да бъде продължено по нататъшното изпълнение на договора, независимо, че всички проекти били съгласувани и обсъждани между ответника и проектанта.

Ответникът също така не изпълнил задълженията си по чл. 8, ал. 4 от договора за предприемане на действия за разчистване на имота от озеленяването, както и за осигуряване в срок от 3 /три/ месеца да се снабди с всички документи за разчистване на парцела. Ответникът не изпълнил задълженията си по чл. 17 и чл. 18 от договора, като не предоставил цялата необходима информация за имота и скрил от ищеца, че в имота има наличен канал, който подлежи на изместване, което също създало допълнителна работа и генерирало разходи и забавяне в хода на изпълнение на договора.

2

Нарушена била от страна на ответника разпоредбата на чл. 14, вр. чл. 18 от Договора поради неоказване на необходимото съдействие по изпълнение на задълженията. Съгласно чл. 14 от договора, учредителите се задължават да се явят за съгласуване и приемане на идеен и работен проект на сградата, като го утвърдят с подписи за съгласуване, а срокът предвиден за извършване на посочените действия бил 7-дневен.

На 20.10.2022 г. ответникът получил уведомление, с което му било указано, че съгласно договора е длъжен в 7-дневен срок от получаването на същото, да окаже необходимото съдействие за съгласуване на изготвения и предоставен идеен проект на бъдещата сграда, като на основание чл.87, ал.1, изречение второ от ЗЗД, ищецът предупредил ответника, че при неизпълнение на договора в посочения срок ще счита същият за развален поради виновно неизпълнение от страна на ответника. С посоченото уведомление на ответника бил даден допълнителен 7-дневен срок също така да заплати на ищеца дължимата съгласно чл.35 от Договора неустойка в размер на 50 000 евро, равняващи се на 97 791,50 лева, която неустойка била дължима при едностранно прекратяване на договора по вина на учредителя, каквито обстоятелства безспорно били налице.

По изложените съображения ищецът моли съда да осъди ответника да му заплати сумата в размер на 50 000,00 евро, представляваща компенсаторна неустойка при разваляне на договора – уговорена в клаузата на чл. 35 от Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу строителство от 21.05.2018 г. Ищецът претендира разноските по делото.

В срока по чл. 367 ГПК ответникът Р. Н. М., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ „Р. — Р. М.“ оспорва предявения иск. Не оспорва, че между страните е сключен Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу строителство на 21.05.2018 г. Поддържа, че още към датата на подписване на Предварителния договор страните са били наясно, че ще бъдат необходими съответни процедури, които ищеца се е задължил да извърши за своя сметка, включително изготвяне на ПУП –ИПЗР. Това било видно от нотариално заверено пълномощно peг. № 7010 от 21.05.2018 г. по описа на нотариус Т.В., с което ответникът предоставял права за представителство на посочени от ищеца трети лица /ММВ И. ЕООД и АРКИГРАФ ООД/, които да го представляват пред всички компетентни държавни, общински и контролни 3 органи, включително и за процедура по промяна на ПУП- ИПРЗ. В самия договор, сключен между страните изрично бил посочен начинът на трайно ползване на Имота- за друг вид застрояване. Ищецът поел изрично задължението да извърши за своя сметка всички проучвателни и проектантски работи, отнасящи се до изпълнение на договора /чл. 8, ал. 3 от договора/. Следователно двете страни били напълно наясно с възможностите за застрояване на имота към датата на подписване на предварителния договор. Съгласно чл. 20 от Предварителния договор ищецът имал следните задължения: 1. да изработи идеен проект в срок от 45 дни от датата на подписване на Предварителния договор, срокът за което бил изтекъл на 06 юли 2018 г.; 2. да изработи технически/работен проект в срок от 90 дни от датата на съгласуване на идейния проект; 3. да внесе за одобрение техническия/работния проект в срок от 1 месец от изготвянето на доклад за оценка на съответствието на проектите и 4. други задължения, свързани с получаване на разрешение за строеж и извършване на строителството. В края на 2021 г. в резултат на проточилото се във времето неизпълнение на посоченото задължение на ищеца за изготвяне на идеен проект по чл. 20.1 от Предварителния договор, ответникът прекратил договора с нотариална покана, рег. № 14048/02.12.2021 г. на нотариус Стилян Тютюнджиев, връчена на ищеца на 15.12.2021 г. При това положение, считано от началото на 2022 г. между ищеца и ответника нямало действащ валиден предварителен договор, поради което със соченото от ищеца уведомление се прекратявал действието на един вече прекратен договор и същото не пораждало действие. Основната причина за прекратяване на договора било виновното неизпълнение на първия етап от Предварителния договор, посочен в чл. 20, т. 1 от Предварителния договор, а именно изготвянето на идеен проект, което задължение ищецът трябвало да изпълни до 06.07.2018 г. /изтичане на 45дневния срок от подписване на Предварителния договор/. Ответникът проявил повече от необходимото търпение, като очаквал близо 3,5 години изготвянето на идейния проект от страна на ищеца, но за периода от 21.05.2018 г. до 15.12.2021 г. такъв не бил предаден на учредителя за одобрение. Идеен проект не бил изготвен от страна на ищеца дори в 45дневния срок, считано от 07.07.2020 г. – датата на влизане в сила на заповедта за изменение в ПУП. Ответникът твърди, че не е поел задължения, свързани с разчистване и озеленяване на терена. Оспорва твърденията, че не е изпълнил 4 задълженията, поети с чл. 17 и чл. 18 от договора, както и твърденията да е укрил информация за наличието на канал в процесния имот, който подлежи на изместване. В заключение поддържа, че не е реализиран фактическия състав, който е предвиден в разпоредбата на чл. 35 от договора, тъй като не е налице виновно поведение от негова страна, както и поради това, че към датата на връчване на уведомлението договорът бил вече прекратен. По изложените съображения моли претенцията за заплащане на неустойка да бъде отхвърлена като неоснователна, като при условията на евентуалност, моли съдът да намали размера на претендираната неустойка поради нейната прекомерност. Претендира разноски по делото за адвокатско възнаграждение.

В допълнителна искова молба ищецът оспорва твърдението, че договорът е развален от страна на ответника с нотариална покана от 02.12.2021 г., връчена на 15.12.2021 г. Твърди, че не било налице разваляне на договора на соченото от ответното дружество основание за виновно неизпълнение, тъй като не е налице неизпълнение на задължения, както и в договора не е предвидено такова основание за разваляне. Ето защо изявлението за разваляне на договора не е породило правни последици.

Съгласно чл. 41, т. 3 от договора, ответникът можел да прекрати договора при нарушение по чл. 36 от него, предпоставките на която разпоредба не били осъществени. При това положение договорът не бил развален от страна на ответника с получената от ищеца нотариална покана. Поддържа, че било налице форсмажорно обстоятелство по отношение процедурата за промяна на ПУП, което било негодно да се вмени във вина на ищеца. Сочи също, че според &26 от ПЗР към ЗИД на ЗУЗСО, влезлите в сила или одобрените до влизането в сила на този закон подробни устройствени планове за преструктуриране на жилищния комплекс в жилищните зони с преобладаващо комплексно застрояване не могат да се изменят в срок от 5 години от влизането им в сила по отношение характера на застрояване -от ниско в средно и/или високо и от средно във високо застрояване. Ето защо от момента на сключване на договора на 21.05.2018 г. до датата на влизане в сила на заповедта за изменение на ПУП– 07.07.2020 г., ищецът бил поставен в обективна невъзможност да изпълнява задълженията си с оглед, че се е наложило повече от 2 години да изчака, за да предприеме действия за издаване и одобрение на нов ПУП-ИПРЗ. Оспорва искането за намаляване на претендираната неустойка, тъй като предварителният договор е сключен 5 между търговци, а според разпоредбата на чл. 309 ТЗ, не може да се намалява поради прекомерност неустойката, дължима по търговска сделка, сключена между търговци.

В отговор на допълнителна искова молба ответникът поддържа, че съществува възможност учредителят да прекрати/развали договора и на основания, предвидени в ЗЗД, а не само на тези, предвидени в договора, сключен между страните. Твърди също така, че изменението и одобрението на ПУП- ИПЗР не попада в дефиницията на „форсмажорни обстоятелства“, както твърди ищеца, тъй като ищцовото дружество било наясно с тази необходимост към деня на подписване на Предварителния договор и поело задължение за изготвяне на идеен проект в 45- дневен срок. Поддържа също така, че независимо че ищецът е връчил при условията на чл. 47, ал. 5 ГПК уведомление и покана за съгласуване на идейния проект, то идеен проект не бил представен на учредителя и по този начин не било изпълнено условието за изискуемост на задължението на ответника за неговото съгласуване. Ето защо счита, че не са изпълнени условията на чл. 14 от предварителния договор.