Решение № 9276 от 21.05.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 9276 гр. София, 21.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря РУЖА Й. А.А като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20241110109877 по описа за 2024 година

ЮЛ и ЮЛ са предявили срещу собствениците в ЮЛ, ж.с. с идентификатор ************** за отмяна на решенията по т. 6, т. 7, т. 10/1/ и т. 10/2/ от Протокол от Общо събрание на собствениците, проведено на 15.01.2024 г. Атакуваното решение по т. 6 е за определяне на месечни вноски за разходите за управление и поддържане общите части на сградата, съобразно притежаваната от собствениците квадратура, по т. 7 е за представяне на проект за бюджет 2024 г. и вземане на решение за приемането му, по т. 10.1 за приспадане на вноски за такса за поддръжка за м.11.2023 г. с разходи по ремонт на пречиствателна инсталация, по т. 10.2 отстраняване на ОФГ за определяне на квадратура за формиране на такса за поддръжка на сградата на база реално притежавана РЗП.

Ищците твърдят, че са собственици на следните имоти от етажната собственост: ателие 15А, находящ се в *****************, ж.с. с идентификатор **************, представляващо 139,29 кв. метра, заедно с 6.18 процента идеални части, представляващи 30,74 кв.м. от общите части на вх. „А“ или общо 170,03 кв.м и съответните идеални части от правото на строеж.; ресторант, находящ се в ************ с идентификатор **************, представляващо 121,32 кв.м на партерно ниво и 427,11 кв.м сутеренно ниво, заедно с 51,37 процента идеални части, равняващи се на 42,64 кв.м от общите части на търговските площи; паркомясто № 14 с площ 14,25 кв.м, представляващо част от подземния паркинг в сутерена на същата сграда, заедно с 1,78 процента идеални части , равняващи се на 14,03 кв. м. от общите части на подземния паркинг, както и двор, помещение за резервоар, сутеренното ниво на ресторанта и рампа. Поддържат, че на 15.01.2024 г. е проведено Общо събрание, протокола от което бил получен на 26.01.2024 г.

1

Твърди, че 01.02.2024 г. е подадено възражение по отношение съдържанието на протокола с твърдения, че същия е непълен и неверен, поради което отразените в него решения били компрометирани, включително по отношение на кворума, с който са взети описаните решения. Поддържа, че кворумът, при който са взети решенията е неправилно отразен, тъй като е посочено, че решенията са взети в присъствието на С.И., за която се твърди да е участвала в събранието посредством ЮЛ, като допълва, че подобен адрес не е вписан в поканата, А.С. и А.Р., за които не е представено пълномощно, удостоверяващо представителната му власт, а по отношение на А.Б. имало разминаване по отношения на притежаваната от нея квадратура. Ищците твърдят, че част от решенията, както и гласовете на участвалите са невярно отразени. Твърдят, че решението по отношение на гласуваната такса за управление и поддръжка е взето, като същата е била определена на база притежавана квадратура, а не по равно между собствениците в сградата, за което твърди, че е в противоречие с материалния закон. Допълва, че бил гласуван бюджет, както и отчети, въпреки, че същите не били представени предварително на съсобствениците с поканата. Сочи, че решенията по т. 10 не са били включени в дневния ред на събранието, поради което същите противоречали с императивните норми на закона. Ето защо считат, че решението от 15.01.2024 г. е незаконосъобразно, поради което моли предявения иск да бъде уважен . Претендират сторените в производството разноски. Пред съда страните не изпращат процесуален представител.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва иска. С представените от него възражение, оспорва да е извършено, а и да е посочено от ищеца нарушение на закона, водещо до твърдяната от него нищожност. Сочи, че възраженията, основани на твърдения за липса на представителна власт по отношение на участвалите в събранието А.С. и А.Р. са неверни, като твърди, че такъв документ е представен. Поддържа, че е без значение точната квадратура, притежавана от Анелиия Бачийска, доколкото и в двата случая е налице необходимия кворум, представляващ 51 на сто от идеалните части. Оспорва твърдението, че не е отразено вярно гласуването, като сочи, че дори това да е така, то този факт твърди да е ирелевантен, доколкото не променя необходимия кворум за вземане на решението. Счита за неоснователни твърденията на ищеца по отношение непредставените проект на бюджет и отчет с поканата за провеждане на общо събрание, доколкото липсва такова нормативно установено изискване. Сочи, че съгласно ал. 9, т. 2 от ЗЕУС етажните собственици имат възможност да разпределят разходите с решение на общото събрание на база притежаваните идеални части от сградата, поради което решенията по т. 6 относно начисляване на такса за управление и поддръжка не са в нарушение на материалния закон. По отношение на решенията по т. 10 твърди, че представител на ищците е взел участие в проведеното общо събрание, поради което интересът им не е засегнат, а направените възражения са неоснователни. С тези аргументи моли исковете да бъдат отхвърлени.

Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната оспорва предявените искове и претендира разноски, за което представя списък 2 по чл. 80 от ГПК.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

От представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имоти № 29 от 28.07.2017 г., том II, рег. № 19514, дело № 224/2017 г. се установява, че ЮЛ продава на ЮЛ недвижим имот, а именно ателие 15А, находящ се в ****************

Представен е нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 41 от 29.07.2020 г., том I, рег. № 1986, дело № 34/2020 г. се установява, че ЮЛ продава на ЮЛ следните недвижими имоти, а именно ресторант, находящ се в ************* с идентификатор **************, представляващо 121,32 кв.м на партерно ниво и 427,11 кв.м сутеренно ниво, заедно с 51,37 процента идеални части, равняващи се на 42,64 кв.м от общите части на търговските площи, паркомясто № 14 с площ 14,25 кв.м.

По делото е представен протокол от 15.01.2024 г. от проведено общо събрание на собствениците на обекти от етажна собственост на резиденция "А.", ************. Видно от така представения протокол по т. 6 е взето решене за определяне на размера на дължимите месечни вноски за разходите за управление и поддържане на общите части предвид увеличаването на минималната работна заплата, консумативите за поддръжка, ток, вода, асансьор и други, като таксата на годишна база се увеличавала с едно евро или от девет евро ставала десет евро на кв. метър от РЗП, без да се включвали притежаваните идеални части от общите части на сградата, сумата се увеличавала на десет евро на годишна база, като сумата била платима до 10число на месеца, като в протокола са посочени дължимите суми за всеки един от обектите. Съгласно т.7 от протокола е взето решение за приемане на бюджета за 2024 г. От протокола е видно, че по т. 10. 1 е взето решение да се не уважава искането на собственика на ат. 15а, ат. 15б, ресторант ПМ 14 за приспадане на дължимата такса за поддръжка у управление на сградата за м.ноември 2023 г. за ремонт на пречиствателната станция, находяща се в ПМ 14, тъй като същата обслужвала единствено нуждите на самостоятелния обект – ресторант, както и липсвали документи, че същата била узаконена. От протокола е видно, че по т. 10.2 било взето решение за поправка на ОФГ допусната при формиране на дължимата сума за поддръжка на сградата дължима от самостоятелен обект в сградата – ресторант, като по отношение на същия дължимата месечна такса занапред следвал да се формира на база реално притежавано РЗП, а именно 548.43 кв. м., вместо изчислените досега 373 кв. м. Представен и е присъствен лист на резиденция "А." от 15.01.2024 г.

Представено е съобщение за изготвен протокол от проведено общо събрание на ЕС с адрес ****************от 22.01.2024 г., в което е посочено, че протоколът от проведено ОС на 15.01.2024 г. бил изготвен.

Представена е подписана покана за свикване на общо събрание на собствениците в ЕС, ж.с. от 08.01.2024 г., като е посочен и дневния ред.

Представен е протокол за поставяне на покана за насрочване на ОС на 3

ЕС, съгласно който на 08.01.2024 г. в 08:00 часа била поставена на входната врата покана за свикване на ОС насрочено за 15.01.2024 г.

Представен е протокол за поставяне на съобщение по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, съгласно който на 22.01.2024 г. в 18:40 часа било поставено съобщение на табло за съобщения във входа на сградата, че бил изготвен доклад на УС на ЕС.

По делото е представено възражение от ищците срещу съдържанието на протокола от проведеното ОС на ЕС на 15.01.2024 г.

Представено е пълномощно от Б.Г.С., с което се упълномощава И.Н.Д. да представлява упълномощителя на ОС, което щяло да се проведе на 15.01.2024 г.

Представено е пълномощно от А.А.Р., с което се упълномощава И.Н.Д. да представлява упълномощителя на ОС, което щяло да се проведе на 15.01.2024 г.

По делото е представено и пълномощно от Л.Д.К., с което се упълномощава Таня Петкова Мюлнер да представлява упълномощителя на ОС, което щяло да се проведе на 15.01.2024 г.

По делото е представен протокол от 16.09.2021 г. от проведено общо събрание на собствениците на обекти от етажна собственост на резиденция "А.", ************.

Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и съсобственост върху общите части на единна постройка. При етажната собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части. Установената в закона /чл. 38, ал. 2 ЗС/ особена съсобственост върху определени части от сградата, както и върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията между притежателите на самостоятелни обекти в сградата по отношение на ползването, управлението, поддържането на обектите и частите от сградата, за които намира приложение установеният в Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ специален режим.

Необходимостта от установяване такива специални правила следва от обстоятелството, че в сградата в режим на етажна собственост съществуват части, които по естеството си обслужват всички или няколко самостоятелни обекти. За да съществува сградата и за да могат самостоятелните обекти да се ползват по предназначение е нужно поддържане в добро състояние на общите части и осигуряване на възможност последните да бъдат ползвани от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, които тези части обслужват.

В разглеждания случай е несъмнено, че в процесната сграда има повече от три самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик, поради което за правоотношенията по управление на общите части намират приложение специалните правила на ЗУЕС /арг. за противното от чл. 3 от закона/.

4

В доказателствена тежест на ищците по иска с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е да докажат следните обстоятелства: че притежават качеството собственици на обекти в сградата в режим на ЕС, както и сочената в исковата молба незаконосъобразност на решенията на ОС, проведено на 15.01.2024 г., а в доказателствена тежест на ответника е да установи, че е спазена процедура по свикване и провеждане на ОС, както и законосъобразни взети решения от ОС на ЕС на 15.01.2024 г.

По делото не се спори, а и от представените нотариални актове нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имоти № 29 от 28.07.2017 г., том II, рег. № 19514, дело № 224/2017 г. и нотариален акт за покупкопродажба на недвижими имоти № 41 от 29.07.2020 г., том I, рег. № 1986, дело № 34/2020 г. се установява, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда.

Съгласно нормата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква чрез покана, като в случая не е спортно, че ОС е било свикано по надлежния ред още повече, че е и представена поканата за провеждане на общо събрание от 08.01.2024 г., е видно, че общото събрание е насрочено за 15.01.2024 г., 19.00 ч. с посочване на дневния ред.