Решение № 4583 от 02.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4583 гр. София, 02.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Станимира И.ова

Членове:

Райна Мартинова

ВИКТОРИЯ Р. МИТЕВА при участието на секретаря Йорданка В. П.а като разгледа докладваното от ВИКТОРИЯ Р. МИТЕВА Въззивно гражданско дело № 20261100503114 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на „Дабъл М Кънстракшън“ ЕООД, ЕИК 205692184, срещу решение № 1278 от 22.01.2026 г., постановено по гр. д. № 58280/2024 г. по описа на Софийския районен съд, Гражданско отделение, 72 състав.

С обжалваното решение е отхвърлен предявеният от „Дабъл М Кънстракшън“ ЕООД срещу „Бул Хоумс-2“ ЕООД, ЕИК 206274558, и В. И. Д. иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за наем от 06.08.2024 г., вписан в Службата по вписванията – гр. София с акт № 146, том 12, вх. рег. № 61908 от 07.08.2024 г., поради противоречие с чл. 178, ал. 1 и ал. 4 ЗУТ.

Въззивникът поддържа, че решението е неправилно и необосновано. Навежда доводи, че при преценката дали договорът противоречи на закона не следва да се изследва единствено дали чл. 178 ЗУТ съдържа изрична забрана за сключване на договор за наем, а дали неговото съдържание и непосредствената цел, която страните преследват, са съвместими с тази императивна разпоредба. Посочва, че основното задължение на наемодателя е да предостави вещта за временно ползване, а ползването на строеж или част от него преди въвеждането му в експлоатация е забранено. Поддържа, че в случая договорът не урежда бъдещо предоставяне на обектите след въвеждането им в експлоатация.

Напротив, съгласно неговите клаузи наемното правоотношение е възникнало незабавно, имотите са били предадени на наемателя в добро състояние, уговорена е месечна наемна цена, наемателят е поел разноските за електроенергия и вода за битови нужди, а също така му е дадена възможност да извършва ремонти, обзавеждане и подобрения. Счита, че тези уговорки сочат на незабавно предоставяне на имотите за ползване в нарушение на чл. 178 ЗУТ. Въззивникът поддържа още, че „Бул Хоумс-2“ ЕООД неправомерно се е позовало на твърдяна клауза constitutum possessorium, за да обоснове право да отдава под наем имоти, вече прехвърлени в собственост на „Дабъл М Кънстракшън“ ЕООД. Излага, че уговореното в нотариалния акт от 25.07.2023 г. отложено предаване на владението е свързано с 1 довършването на строежа и въвеждането му в експлоатация, а не предоставя правомощие на прехвърлителя да извлича облаги от чуждите имоти или да обвързва собственика с вписани наемни отношения. Моли решението да бъде отменено, а искът – уважен, с присъждане на разноските за двете инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК са постъпили два отговора на въззивната жалба.

„Бул Хоумс-2“ ЕООД чрез адвокат И. Т. оспорва жалбата като неоснователна.

Поддържа, че чл. 178 ЗУТ не съдържа забрана за сключване на договор за наем на обект, който не е въведен в експлоатация. Счита, че евентуалното ползване на обекта в нарушение на посочената разпоредба може да обуслови административноправни последици, но не и нищожност на договора. Твърди, че е владеело и управлявало имотите до предаването им на приобретателя, поради което е могло да ги предоставя за ползване и на трети лица. Моли решението да бъде потвърдено и претендира разноски.

В. И. Д. чрез назначения особен представител адвокат В. В. също оспорва въззивната жалба като неоснователна. Поддържа, че договор за наем може да бъде сключен и от несобственик на наетата вещ, както и че липсата на удостоверение за въвеждане в експлоатация не е законова пречка за валидното възникване на наемно правоотношение.

Според въззиваемата евентуалното ползване на строежа преди въвеждането му в експлоатация е въпрос на административноправна отговорност и не обуславя нищожност на договора. Излага, че ако прехвърлителят е забавил снабдяването на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация, приобретателят може да защити правата си по други способи срещу него, включително чрез претенция за неустойка за забава, но не и чрез иск за прогласяване нищожността на договора за наем. Моли решението да бъде потвърдено и да бъдат присъдени разноските по делото.

Съдът, като обсъди доводите на страните и представените по делото писмени доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

При извършената служебна проверка по чл. 269 ГПК въззивният съд намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

Предмет на производството е иск, предявен от трето спрямо договора лице, за прогласяване нищожността на договор за наем, сключен между ответниците. Ищецът твърди, че е собственик на предоставените под наем имоти и че вписването на договора засяга правната му сфера, тъй като препятства разпореждането с тях.

Ищецът има правен интерес от предявения иск. Макар да не е страна по договора, той твърди, че същият засяга негово право на собственост и съществено затруднява упражняването на правомощието му да се разпорежда с имотите. Съгласно Тълкувателно решение № 7 от 13.01.2023 г. по тълк. д. № 7/2020 г. на ОСГТК на ВКС, когато трето лице предявява иск за нищожност на договор, страните по него са задължителни необходими другари. В случая надлежни ответници са както „Бул Хоумс-2“ ЕООД – наемодател, така и В. И. Д. – наемател по оспорвания договор.

По делото е установено, че с нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти срещу дълг № 103, том II, рег. № 3461, дело № 274/2023 г., сключен на 25.07.2023 г., „Бул Хоумс-2“ ЕООД е прехвърлило на „Дабъл М Кънстракшън“ ЕООД правото на собственост върху следните недвижими имоти:

– самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ апартамент № 1, находящ се на първи партерен етаж в сграда с адрес гр. София, район „Подуяне“, ул. „******** със застроена площ 55,60 кв. м., ведно с припадащите се 2,459 % идеални части от общите части на сградата, без подземния паркинг, и със съответните идеални части от правото на строеж; и

– самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ гараж № 4, находящ се на първи партерен етаж в същата сграда, със застроена площ 21,20 кв.

2 м., ведно с припадащите се 1,065 % идеални части от общите части на сградата, без подземния паркинг, и със съответните идеални части от правото на строеж.

Съгласно т. III от посочения нотариален акт „Бул Хоумс-2“ ЕООД се е задължило да предаде владението върху имотите на приобретателя в петнадесетдневен срок след окончателното завършване и въвеждането в експлоатация на сградата. В т. IX от същия акт приобретателят е поел задължение да предостави на прехвърлителя или на посочено от него лице пълномощно за представителство пред административни органи и експлоатационни дружества във връзка с довършването на строежа, открИ.ето на партиди, присъединяването към мрежи, въвеждането в експлоатация и други действия от подобен характер.

На 06.08.2024 г. „Бул Хоумс-2“ ЕООД, в качеството на наемодател, е сключило с В. И.

Д. договор за наем на горепосочените апартамент и гараж. Договорът е за срок от три години, считано от сключването му, срещу месечна наемна цена в размер на 700 лв. с включен ДДС. Подписите на страните са нотариално удостоверени, а договорът е вписан на 07.08.2024 г. в Службата по вписванията – гр. София с акт № 146, том 12, вх. рег. № 61908.

В чл. 1, ал. 2 от договора наемодателят е удостоверил, че черпи право да отдава имотите под наем от нотариалния акт от 25.07.2023 г., като е посочил, че ги предава на наемателя в деня на сключване на договора. В ал. 3 на същия член страните са заявили, че с т. III от нотариалния акт било уговорено прехвърлителят да запази фактическата власт върху имотите, но да ги държи за приобретателя, поради което можел да ги управлява и отдава под наем на трети лица.

Съгласно чл. 2 от договора наемателят е получил разрешение да извършва ремонт, обзавеждане и подобрения в наетите вещи. В чл. 3 е уговорено заплащането на месечната наемна цена. В чл. 4 е посочено, че срокът на договора е три години от деня на сключването му, а в чл. 5 – че договорът влиза в сила от същия ден. В чл. 6 страните са удостоверили, че имотите са предадени на наемателя в добро състояние. Наемателят е поел задължение да заплаща потребените електроенергия и вода за битови нужди, а наемодателят – да предостави имотите без недостатъци и да оказва необходимото съдействие във връзка с временното им ползване.

От представения констативен акт обр. 15 от 25.06.2024 г. се установява, че строежът е бил приет като годен за приемане. Безспорно е обаче, че към датата на сключване на договора за наем, а и към извършената през октомври 2024 г. проверка от Столична община, сградата не е била въведена в експлоатация. От приетото писмо на Столична община, район „Подуяне“, се установява още, че сградата е завършена, но не е изпълнена вертикалната планировка и строежът не се ползва.

Съгласно чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД договорът е нищожен, когато противоречи на закона. Противоречие със закона е налице, когато съдържанието или непосредствено преследваният от страните правен резултат е несъвместим с императивна правна норма, която по смисъл и цел изключва възможността този резултат да бъде постигнат чрез договор.

Следователно нищожност не настъпва автоматично при всяко нарушение на правна норма.

Необходимо е самата норма да изключва възникването на уговореното правоотношение или да не допуска постигането на договорения резултат.

Чл. 178, ал. 1 ЗУТ забранява ползването на строежи или части от тях преди въвеждането им в експлоатация от компетентния орган. Нормата не съдържа забрана за сключване на договор за наем, нито предвижда гражданскоправна недействителност на договор, по силата на който страните са уговорили предоставяне на строеж или част от строеж за временно ползване.

Чл. 178, ал. 4 ЗУТ забранява ползването на строежи или части от тях не по предназначение или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация. В исковата молба не са въведени твърдения за използване на процесните обекти не по предназначението им или в нарушение на конкретни условия за въвеждане в експлоатация.

Поради това тази разпоредба не обосновава самостоятелно твърдяното основание за нищожност.

3

Въззивният съд споделя довода на въззивника, че съдържанието на процесния договор сочи на уговорено незабавно изпълнение. Уговорени са влизане в сила от датата на сключването му, предаване на имотите в същия ден, плащане на наемна цена, поемане на разноски за електроенергия и вода за битови нужди, възможност за извършване на ремонт, обзавеждане и подобрения, както и задължение на наемодателя да осигури спокойно и необезпокоявано ползване. Следователно не може да се приеме, че страните са отложили действието на договора или предаването на обектите до въвеждането на сградата в експлоатация.

Този извод обаче не обуславя нищожност на договора. Договорът за наем е консенсуален. Той възниква с постигане на съгласие между страните относно вещта и наемната цена, а фактическото предаване на вещта е действие по неговото изпълнение.

Липсата на въведен в експлоатация строеж не заличава гражданскоправното съществуване на обекта, нито съставлява обективна невъзможност той да бъде предмет на облигационно правоотношение.

В решение № 14 от 25.02.2020 г. по гр. д. № 2458/2019 г., I г. о. на ВКС е прието, че сключването на договор за наем е действие по управление на вещта. Това разрешение има значение при преценката дали лицето, сключило договора, е разполагало с необходимите правомощия да управлява вещта и да обвърже нейния собственик. Не поставя обаче правото на собственост като предпоставка за действителността на наемния договор в отношенията между наемодателя и наемателя.

В решение № 7 от 17.04.2019 г. по гр. д. № 4061/2018 г., IV г. о. на ВКС е прието, че забраната по чл. 178, ал. 1 ЗУТ не е пречка за установяване на фактическа власт върху недвижим имот, преди той да е въведен в експлоатация. В посоченото решение ВКС е разглеждал въпроса в контекста на иск по чл. 59 ЗЗД, поради което същите са относими във връзка с обстоятелството, че липсата на въвеждане в експлоатация не лишава строежа от гражданскоправно значение или прави фактическата власт върху него невъзможна.