Решение № 98 от 05.03.2025, Районен съд - Габрово

РЕШЕНИЕ

№ 98 гр. Габрово, 05.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Боян Хр. Косев при участието на секретаря Валентина М. Илиева като разгледа докладваното от Боян Хр. Косев Гражданско дело № 20244210101909 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.362 и сл. ГПК.

Образувано е по предявен от А. М. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „********” № 8, ет. 2 срещу С. Л. М., ЕГН ********** и М. Л. М., ЕГН **********, двамата с адрес: гр. Габрово, ул. „******” № 4 иск, с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 27.07.2023 г. предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №141а от кв.23 по плана на с. Жълтеш, общ.Габрово, с площ от 710 кв.м., при граници и съседи: улица о.т.42-75, ПИ 142, ПИ 139, ПИ 141, заедно с построената в този имот паянтова ЖИЛИЩНА СГРАДА на два етажа със застроена площ от 84 кв.м., подобрения и насаждения в имота, като претендира и направените по делото разноски.

Ищцата твърди, че на 27.07.2023 г. сключила с ответниците предварителен договор, по силата на който страните се задължили да сключат окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост на гореописания недвижим имот срещу цена в размер на сумата 19000 лева, която била заплатена преди сключването на предварителния договор. Страните постигнали съгласие окончателен договор да бъде сключен в двуседмичен срок от снабдяване с необходимите за изповядване на сделката документи, но продавачите не изпълнили това си задължение, ето защо ищцата моли предварителният договор да бъде обявен за окончателен от съда.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците депозират отговор на исковата молба, в който заявяват признание на предявения иск.

1

Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните по делото доказателства, намира за установено следното:

Страните не спорят относно фактите.

От представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 27.07.2023 г. се установява, че между ответниците, в качеството им на продавачи и ищецът, в качеството на купувач, е постигнато съгласие, изразено в писмена форма да сключат в двуседмичен срок от снабдяване на продавачите с всички необходими за изповядване на сделката документи, договор за продажба на правото на собственост, с обект ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 141а от кв. 23 по плана на с. Жълтеш, общ. Габрово, с площ от 710 кв. м., при граници и съседи: улица о.т. 42-75, ПИ 142, ПИ 139, ПИ 141, заедно с построената в този имот паянтова ЖИЛИЩНА СГРАДА на два етажа със застроена площ от 84 кв.м., както и подобренията и насажденията в имота, което право на собственост било придобито от продавачите въз основа на нотариален акт № 17 за продажба на недвижим имот от 31.01.2023 г., том I, рег. № 389, дело № 14 от 31.01.2023 г.. Цената на недвижимия имот в размер на 19000, купувачът заплатила при сключването на предварителния договор.

Видно от нотариален акт № 17 за продажба на недвижим имот от 31.01.2023 г., том I, рег. № 389, дело № 14 от 31.01.2023 г. вписан в Агенция по вписванията, се установява, че процесният имот е придобит от ответника М. Л. М., за който не се спори, че към този момент се е намирал в брак с ответника С. Л. М., поради което правото на собственост е придобито при условията на съпружеска имуществена общност, по смисъла на чл. 21 СК.

От писмо, изх. № Д0004133/25.10.2024 г. на община Габрово, Дирекция „МДТ”, се установява, че данъчната оценка на недвижимия имот е в размер на 2151.70 лева, като по отношение на имота не са налице непогасени задължения.

Други доказателства от значение за спора не са ангажирани.

Относно иска с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Основателността на конститутивен иск, при квалификацията на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало между страните правоотношение от сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, елемент от съдържанието на което правоотношение да е задължението на ответниците да обективират волеизявление за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт (по аргумент от чл. 18 ЗЗД), настъпила изискуемост на задължението и релевирано от задължените лица неизпълнение, като процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост, с обект процесния недвижим имот, да е елемент от правната сфера на продавачите към приключване на устните състезания.

2

Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК ищецът следва да проведе пълно и главно доказване на положителните факти, пораждащи съдебно предявеното потестативно право, като липсата на кумулативно изискуем се елемент от правопораждащия го фактически състав, обуславя извод за неоснователност на иска.

По отношение на неизпълнението, което по своята същност е отрицателен факт – липса на дължимо поведение, достатъчно е твърдение на ищеца, като ответниците следва да докажат опровергаващия го положителен факт – точно изпълнение, като при липсата на ангажирани доказателства, съдът приема посочената предпоставка за доказана.

За установяване на валидно облигационно правоотношение между страните с типичното за предварителен договор за продажба на недвижим имот съдържание, следва да бъде доказан правопораждащия го факт – сключен договор, който като двустранна правна сделка по необходимост включва взаимните, припокриващи се волеизявления на страните по нея.

Представеният предварителен договор от 27.07.2023 г., е сключен в установената в чл. 19, ал. 1 ЗЗД писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на проектирания окончателен договор за продажба – индивидуализиран е обект на правото на собственост, което се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на парична сума (цена) в размер на 19000 лева.

Следователно, договорът е годен юридически факт, породил облигационно правоотношение между страните. Съгласно съдържанието му, задължението на всяка от страните да обективира волеизявление, съставляващо съответна част от предметното съдържание на договор за продажба, е уговорено като срочно, след настъпване на определени условия – двуседмичен срок от снабдяване на продавачите с всички необходими за сключване на сделката документи, но не по-късно от два месеца от набавянето им, като страните не спорят относно настъпилата изискуемост на задължението. От съдържанието на предварителния договор се установява, че купувачът е изпълнил задължението си да заплати уговорената цена на вещното право при сключването на самия предварителен договор.

Ответниците не доказват да са изпълнили задължението си за сключване на договор за продажба в изискуемата от закона форма.

Към приключване на устните състезания, продавачите по предварителния договор са титуляри на правото на собственост върху недвижимия имот, предмет на договора, въз основа на деривативно придобивно основание – придобИ.е чрез правна сделка. Правото на собственост на ответниците не се оспорва в настоящото производство и съдът следва да зачете последиците на договора за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 17, том I, рег. № 389, дело № 14 от 31.01.2023 г., още повече, че постановеното в настоящото производство решение ще 3 породи действие между страните и не би засегнало правата на трети лица по отношение на имота, ако такива са налице.

Предвид изложено, съдът намира, че предявеният конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен и доказан и следва да бъде уважен, като процесният предварителен договор за продажба бъде обявен за окончателен.

При постановяване на решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съдът действа като нотариус, поради което следва да се увери, че страните са изпълнили всички изисквания за прехвърляне на недвижимия имот по нотариален ред. В случая по делото са представени доказателства, че прехвърлителите нямат непогасени публични задължения съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК, която проверка обаче не е с оглед основателността на предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а по повод издаване на препис от влязлото в сила решение - чл. 364 ал. 2 ГПК.

На основание чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати следващите се разноски – публичноправни парични задължения по прехвърлянето на имота, а именно: по сметка на община Габрово – местен данък в размер 2,5 % съобразно материалния интерес (продажната цена на имота), която съгласно приетия по делото предварителен договор за покупко-продажба от 27.07.2023 г., е в размер на 19000 лева, а именно - сумата 475 лева, респ. по сметка на Габровски районен съд, нотариална такса, изчислена по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД – в размер на 232.50 лева.

На основание чл. 364, ал. 1 ГПК, следва да бъде наредено вписването на възбрана върху процесния недвижим имот за обезпечаване заплащането на горните разноски по прехвърлянето на имота (местен данък и нотариална такса).

На основание чл. 364, ал. 2 ГПК до заплащането на разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота следва да бъде наредено да не се издава препис от постановеното решение.

С оглед изхода на спора, право на разноски се поражда за ищеца, в приложение на чл. 78, ал. 1 ГПК, който доказва извършени такива в общ размер от 1550 лева, формиран от сумата 50 лева – внесена държавна такса и сумата 1500 лева – заплатено адвокатско възнаграждение. От ищеца не са представени доказателства за претендираните разходи за вписване на исковата молба в размер на 10 лева.

Заплатените от ищеца за сметка на прехвърлителите публични задължения не представляват разноски по смисъла на чл. 78 ГПК и не подлежат на възстановяване в рамките на настоящото производство.

При тези мотиви, съдът

РЕШИ:

4

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения на 27.07.2023 г. между А. М. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „********” № 8, ет. 2, като купувач, и С. Л. М., ЕГН ********** и М. Л. М., ЕГН **********, двамата с адрес: гр. Габрово, ул. „******” № 4, като продавачи, предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №141а от кв.23 по плана на с. Жълтеш, общ. Габрово, с площ от 710 кв. м., при граници и съседи: улица о.т.42-75, ПИ 142, ПИ 139, ПИ 141, заедно с построената в този имот паянтова ЖИЛИЩНА СГРАДА на два етажа със застроена площ от 84 кв.м., както и подобренията и насажденията в имота.

ОСЪЖДА А. М. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „********” № 8, ет. 2 да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на ГРС, нотариална такса в размер 232.50 лева (двеста тридесет и два лева и петдесет стотинки), на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.

ОСЪЖДА А. М. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „********” № 8, ет. 2, да заплати на Община Габрово местен данък при възмездно придобИ.е на имущество в размер 475 лева (четиристотин седемдесет и пет лева).

НАРЕЖДА, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, служебно да се впише възбрана върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане на разноските по прехвърлянето.

НАРЕЖДА, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК, да не се издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

ОСЪЖДА С. Л. М., ЕГН ********** и М. Л. М., ЕГН **********, двамата с адрес: гр. Габрово, ул. „******” № 4, да заплатят на А. М. Ч., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „********” № 8, ет. 2, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата 1550 лева (хиляда петстотин и петдесет лева) - разноски за производството.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Габрово в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Районен съд – Габрово: _______________________ 5