Решение № 70 от 10.06.2024, Районен съд - Първомай

РЕШЕНИЕ

№ 70 гр. Първомай, 10.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЪРВОМАЙ, ВТОРИ СЪДЕБЕН СЪСТАВ, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: София С. Монева при участието на секретаря Петя Г. Монева като разгледа докладваното от София С. Монева Гражданско дело № 20245340100036 по описа за 2024 година

Предявени са пасивно субективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Ищецът М. А. Н., ЕГН: **********, с постоянен адрес: ***, процесуално представлявана по пълномощие от адв. С. С. М., вписана в регистъра на Адвокатска колегия – Пловдив, с адрес за съдебна кореспонденция: ***, моли съда да постанови срещу ответниците Я. Х. Г., ЕГН: **********, Х. А. Г., ЕГН: **********, Г. А. П., ЕГН:

**********, и тримата с адрес: ***, А. Г. Г., ЕГН: **********, Г. З. Г., ЕГН: **********, и Х. З. Г., ЕГН: **********, последните тримата с адрес: ***, решение, с което да обяви за окончателен Предварителен договор за покупко-продажба на незастроен поземлен имот № *** в кв. 26 и 40 по плана на *** с площ от *** кв. м., с неприложени улична и дворищна регулации, при граници: от север – общинско място, от изток – поземлен имот № *** и поземлен имот № ***, от юг – дере, и от запад – поземлен имот № *** и поземлен имот № ***, като от него: 1. 230 кв. м. попадат в УПИ №* -***, предвиден за жилищно строителство, незастроен, с площ от 570 кв. м. и граници: улица, УПИ № ***, ***, УПИ № ***, УПИ № ***-***, 2. 260 кв. м. попадат като придаваемо място в УПИ № *-*** и 30 кв. м. – в УПИ № ***-***, 3. 130 кв. м. Попадат в нереализирана улица, 4. 400 кв. м. попадат като придаваемо място в УПИ № *-*** в кв. * и * кв. м. попадат в зеленина, дере в кв. *, сключен на 13.06.2023 г. между ищеца, от една страна, като „Купувач“, и ответниците, от друга страна като „Продавачи“, изменен с Анекс от 14.06.2023 г.

Навеждат се фактически твърдения, че съгласно процесния предварителен договор, 1 изменен с Анекс от 14.06.2023 г., ответниците се задължили в срок до 31.12.2023 г. да продадат на ищеца с окончателен договор в нотариална форма гореописания недвижим имот, който притежавали на основание наследствено правоприемство от Х. А. Г., ЕГН:

**********, и съпругата му Г.З. Г., ЕГН: **********, починали съответно на 09.06.1998 г. и 09.09.2009 г., които го придобили приживе по давност, изтекла десет години преди смъртта на първия от тях, срещу продажна цена от 6 400, 00 лева, която приобретателят заплатил на обещателите още в деня на сделката. До момента обаче същите се въздържали от изпълнение на задължението си въпреки настъпване на падежа му.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК не е постъпил отговор от ответниците.

В открито съдебно заседание ищецът чрез довереника си поддържа исковата претенция, а ответниците, редовно призовани, не се явяват, не се представляват и не застъпват становище по предмета на спора.

След преценка на събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, по реда на чл. 235, ал. 2 във вр. с чл. 12 от ГПК, съдът приема от фактическа страна следното:

Въз основа на Удостоверения изх. № № 511 (л. 9 – л. 10) и 510 (л. 11 – л.

12)/05.06.2023 г. за наследници (л. 5), издадени от Община Първомай, и на показанията на разпитания в хода на съдебното дирене свидетел Б. Х. С., които следва да се кредитират, тъй като конкретно, логично и обективно възпроизвеждат преки възприятия относно релевантните факти и кореспондират с останалите доказателствени източници, се изяснява, че ответниците Я. Х. Г., Х. А. Г., Г. А. П., А. Г. Г., Г. З. Г. и Х. З. Г. са законни наследници на Х. А. Г., ЕГН: **********, и съпругата му Г.З. Г., ЕГН: **********, починали съответно на 09.06.1998 г. и 09.09.2009 г., като първите трима са съответно съпруга и деца на сина им А.Х. Г., ЕГН: **********, починал на 21.08.2005 г., а последните трима – на сина им З.Х. Г., ЕГН: **********, починал на 17.04.2023 г.

През 50-те години на миналия век наследодателите установили местоживеенето си в жилищна постройка, построена от тях в дворно място в *** което владеели като свое и чийто актуален регулационен статут е отразен в Скица изх. № *** (л. 8), издадена от Общинска администрация – Първомай, както следва: поземлен имот № *** в кв. 26 и ** по плана на ***, с площ от *** кв. м., с неприложени улична и дворищна регулации, при граници: от север – общинско място, от изток – поземлен имот № *** и поземлен имот № ***, от юг – дере, и от запад – поземлен имот № *** и поземлен имот № ***, като от него: 1.

230 кв. м. попадат в УПИ № *-***, предвиден за жилищно строителство, незастроен, с площ от 570 кв. м. и граници: улица, УПИ № ***, ***, УПИ № ***, УПИ № ***-***, 2. 260 кв. м. попадат като придаваемо място в УПИ № **-*** и 30 кв. м. – в УПИ № ***-***, 3. 130 кв. м. попадат в нереализирана улица, 4. 400 кв. м. попадат като придаваемо място в УПИ № *-*** в кв. * и 5. 320 кв. м. попадат в зеленина, дере в кв. **. Около 1959-1960 г. се преместили в къща в ***, а тази в *** срутили в периода 1968 г. – 1970 г., но синът им А. продължил вместо тях да посещава и стопанисва парцела.

По данни от горецитираната скица Х. А. Г. е вписан като негов собственик в 2 разписния лист към действащия регулационния план на ***.

По силата на представения с исковата молба и неоспорен Предварителен договор за покупко-продажба от 13.06.2023 г. (л. 5 – л. 7), сключен между страните и изменен за поправка на допусната в него техническа грешка с подписан помежду им Анекс от 14.06.2023 г. (л. 23), ответниците, от една страна като „Продавачи”, се задължили в срок до 31.12.2023 г. да прехвърлят на ищеца, от друга страна като „Купувач”, с договор за покупкопродажба в нотариална форма наследствената си собственост върху гореописания незастроен имот, чиято данъчна оценка според приложеното Удостоверение изх. № 6610048619/15.01.2024 г. за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК (л. 13), издадено от Община Първомай, възлиза на 2 597, 50 лева, а последният се ангажирал да им заплати за него продажна цена от общо 6 400, 00 лева при подписването на предварителния контракт, което и сторил, както е видно от поместената в клаузата му по т. 2.5 декларация на прехвърлителите.

При така очертаните фактически положения съдът по правилата на чл. 235, ал. 2 от ГПК намира от правна страна следното:

В настоящия спор претенцията на ищеца черпи правното си основание от нормата на чл. 19, ал. 3, изр. 1 от ЗЗД, според която всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния, а по аргумент от чл. 19, ал. 3, изр. 2 от ЗЗД решението, с което претенцията се уважава, следва да възпроизвежда клаузите на предварителния контракт, като съдът не разполага с правомощия да внася изменения в тяхното съдържание.

Основателността на разглеждания конститутивен иск е обусловена от осъществяване на следните предпоставки, доказването на които по правилото на чл. 154, ал. 1 от ГПК се отрежда в тежест на ищеца: обвързаност на страните от валиден предварителен договор, който удовлетворява изискването на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД да инкорпорира съществените уговорки на окончателния; предписаното от чл. 363 от ГПК наличие на условията за прехвърляне на собствеността по нотариален акт, сред които и принадлежността на обещания имот към патримониума на отчуждителя към момента на постановяване на съдебното решение; изправност на претендиращия и настъпила изискуемост на задължението за сключване на възнамеряваната сделка.

Анализът на доказателствената съвкупност позволява да се заключи, че бидейки сключен в предвидената в чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма за действителност и съдържайки съществените елементи на проектираната покупко-продажба с изчерпателна и еднозначна индивидуализация на имота и посочване на уговорената за него цена, процесният Предварителен договор от 13.06.2023 г., който е коригиран за поправка на допусната в него техническа грешка с Анекс от 14.06.2023 г. и доказателства за извънсъдебното разваляне на който не са събрани, поражда между страните изрядна облигационна връзка, задължаваща обещателите в срок до 31.12.2023 г. да отстъпят на купувача правото си на собственост върху гореописаната недвижима вещ по нотариален ред, а последният – да я закупи и да заплати уговорената за нея в т. 1.2. продажна стойност 3 от 6 400, 00 лева при подписване на предварителната сделка.

Служебната проверка по реда на чл. 363 от ГПК показва, че отчуждителите са съсобственици на обещаното имущество на основание наследствено правоприемство от Х.

А. Г., ЕГН: **********, и съпругата му Г.З. Г., ЕГН: **********, починали съответно на 09.06.1998 г. и на 09.09.2009 г., които са го придобили през време на брака си в режим на съпружеска имуществена общност по силата на давностно владение.

Посоченият придобивен способ e регламентиран в чл. 79, ал. 1 и ал. 2 от ЗС – правото на собственост върху недвижим имот се придобива по давност с непрекъснато владение в продължение съответно на десет или пет години в зависимост от вида му съответно на недобросъвестно или добросъвестно.

Владението е обяснено от чл. 68, ал. 1 от ЗС като упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя, от което следва, че се характеризира с два основни признака: обективен (corpus) – упражняване на фактическа власт върху вещта, разбирано като обективна възможност за непосредствено въздействие върху нея, съответстващо на съдържанието на вещното право, и субективен (animus domini) – намерението за своенето й, за наличието на което чл. 69 от ЗС въвежда оборима презумпция, според която се предполага, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

Съдебната практика извежда от тях по логически път изисквания към давностното владение – да бъде явно, спокойно, непрекъснато, постоянно и несъмнено (в този смисъл Решение № 68/02.08.2013 г. на ВКС по гр. д. № 603/2012 г., I г. о.). И по-конкретно, нужно е непосредствено и нескрито служене с обекта с действия, типични за собственика и отблъскващи фактическото му господство по начин, че да може да ги узнае – например за недвижим имот – физическо присъствие в него, посещаване, стопанисване, облагородяване, обработване и др. Постоянството не е непременно въздействие във всеки един момент, а означава да не е инцидентно с епизодични и значително отдалечени времево постъпки и да не търпи чужда намеса. За улеснение на доказването чл. 83 от ЗС презумира, че владелият в различни времена е владял и в промеждутъка.

Владението е спокойно, когато не е започнато или поддържано от владелеца с насилие – употреба на физическа сила или заплаха срещу личността на притежателя, и се смущава само от такива негови деяния, които манифестират трайната му съпротива срещу поведението на владеещия несобственик, но не и от отправяне на взаимни извънсъдебни претенции, спорове или свади помежду им (в този смисъл Решение № 262/13.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 944/2011 г., I г. о., Решение № 376/12.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 260/2012 г., I г. о., и Решение № 43/13.05.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3941/2021 г., I г. о.).

Давностният срок тече от установяване на владението и се прекъсва в лимитативно уредените от закона хипотези – а именно с изгубването му за повече от шест месеца, както е указано в чл. 81 от ЗС, и при общите постановки на чл. 116 от ЗЗД, приложими по препращане от чл. 84 от ЗС: признаване от владелеца на чуждото право на собственост, 4 предявяване на иск за защитата му или предприемане на действия за принудително изпълнение въз основа на валидно изпълнително основание (в този смисъл Решение № 43/13.05.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3941/2021 г., I г. о.).

Конкретната фактическа установеност убеждава, че в периода, изминал от 50-те години на миналия век до смъртта на праводателят Х. Г. на 09.06.1998 г., същият и съпругата му Г. Г. са осъществявали еднолично явно, непрекъснато, постоянно, несъмнено и необезпокоявано фактическо господство върху процесния имот с намерение за своене, което се счита за доказано по силата на останалата необорена в настоящия процес презумпция на чл. 69, ал. 1 от ЗС. Двамата съпрузи са изградили в парцела и са обитавали до около 19591960 г. жилищна сграда, която впоследствие към 1968-1970 г. са разрушили, но са продължили да стопанисват прилежащото й дворно място. Отделно от горното, първият е вписан като негов собственик в разписния лист към действащия регулационния план на ***.