Решение № 39 от 10.04.2025, Окръжен съд - Търговище

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 39 гр. Търговище, 10.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ в публично заседание на единадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: БОРЯНА СТ. П.А при участието на секретаря ИРИНА П. В.А като разгледа докладваното от БОРЯНА СТ. П.А Гражданско дело № 20243500100117 по описа за 2024 година

Производството е по предявени в условията на евентуалност искове с правно основание чл. 26 ,ал. 1, предл. 3 от ЗЗД - нищожност на договора, поради накърняване на добрите нрави; иск за собственост с правно основание чл. 108 от ЗС и иск за разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот по реда на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.

Образувано е по искова молба на К. П. Д. с ЕГН **********, с адрес: с.

**********, общ. *********, действащ чрез адв. И. Д. от ВАК и адв. Т. Н.-С. със съдебен адрес: гр. ********, ул. „********“, №****, с която против „Стройекспрес-НН“ ООД със седалище и адрес на управление гр. ********, ***, ЕИК125537703 представлявано от управителя си Н. Д. Н. са предявени в условията на евентуалност иск за обявяване нищожност на договор за замяна на недвижими имоти, поради протИ.речие с добрите нрави и иск за собственост на поземлените имоти, с правно основание чл. 108 от ЗС.

С исковата молба е предявен също в условията на евентуалност спрямо иска по чл. 26 от ЗЗД, иск против М. С. Й. ЕГН ********** с адрес: гр.

********, ул. „*********“, № ****, вх. ****, за разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, 1 сключен с Р. В. М., наследодател на ищеца. Изложените в исковата молба твърдения са следните: Ищецът е наследник по закон на Р. В. М., починала на ********* г. в гр. ********. За смъртта на майка си научил случайно.

Приживе, тя правила опити да продаде, притежавани от нея имоти, след което да се закупи жилище гр. Търговище. Имотите се намирали в местността

„Боаза“, на гр. Търговище, урбанизирана територия отредени за курортно строителство със значителна стойност. През 2022 г. поради тежко заболяване и дълго възстановяване ищецът не е посещавал майка си в гр. Търговище.

Разбрал, че тя е сключила с ответника „Стройекспрес-НН“ ООД договор за замяна на недвижими имоти, по силата на който е прехвърлила притежаваните от нея имоти в местността „Боаза“ на гр. Търговище, като в замяна от ответника е получила жилище в града. Това жилище е на стойност 4 пъти пониска от стойността на прехвърлените от нея имот. Това прави сделката нищожна поради нарушение на добрите нрави. Прехвърлянето е извършено на 01.12.2021 година. След обявяване нищожността на договора, ищецът твърди, че е единствен собственик на имотите в местността „Боаза“, които ответникът „Стройекспрес-НН“ ООД, държи без да има основание за това.

На 01.06.2022 г. майка му сключва договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане с втората ответница М. С. Й., по силата на който и прехвърля получения чрез замяната апартамент, срещу задължение на последната да се грижи за нея и да я издържа. Твърденията са, че ответницата М. Й. не е изпълнявала задълженията си по договора, не е полагала грижи за прехвърлителката Р. М.

Поради изложеното ищецът моли съда да постанови решение, с което да прогласи нищожността договор за замяна на недвижими имоти, обективиран в нот.акт №182, том 6, рег.№ 8261, дело №831 от 2021г. на нотариус П. А. рег.

№ 496, по силата на който ответникът „Стройекспрес - НН “ ООД ПРЕХВЪРЛЯ на Р. В. М., б.ж. на гр. ******** собствения на дружеството недвижим имот- САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА -ЖИЛИЩЕАПАРТАМЕНТ № 16 с идентификатор № ***, при съответните граници, находящ се в гр. Търговище, като в замяна „ Стройекспрес - НН “ ООД получава следните имоти: Поземлен имот с идентификатор №*** по Кадастралната карта на гр. Търговище, при съответни граници и Поземлен имот с идентификатор №*** по Кадастралната карта на гр. Търговище, при съответни граници, поради 2 накърнява добрите нрави, извършен при нееквивалентност на престациите.

При уважаване на иска, в условията на евентуалност моли да бъде признато по отношение на ответника „ Стройекспрес - НН “ ООД, че К. П. Д. с ЕГН ********** е собственик на Поземлен имот с идентификатор №*** и Поземлен имот с идентификатор №*** и двата находящи се в гр. Търговище, местността „Боаза“.

В условията на евентуалност, при отхвърляне на главният иск-искът с правно основание чл. 26 от ЗЗД, моли да бъде развален, сключения между Р. В.

М. и М. С. Й. договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, обективиран в нот.акт № 197, том 2, рег.№ 1640, дело № 182 от 2022 г. на нотариус Г. Г., рег.№223.

Ответникът „ Стройекспрес - НН “ ООД упражни правото си на отговор, като излага становище за допустимост на предявените искове, но оспорва същите като неоснователни. В отговора се твърди, че през месец февруари 2020 г. наследодателката на ищеца Р. М. предложила да замени, притежаваните от нея имоти в местността „Боаза“ на гр. Търговище срещу апартамент в града. Предложил такъв в новострояща се сграда и сключили предварителен договор за замяна на недвижимите имоти на 23.03.2020 година, съгласно който апартаментът е трябвало да бъде завършен до ключ - годен за живеене /без обзавеждане/. Р. М. не разполагала с никакви мебели, поради това ответникът обзавел жилището, предмет на договора със всичко необходимо за обитаването му, за което е вложил общо 21 707.63 лв. Преди да бъде изповядана сделката за замяна заплатил с негови средства данъци за имотите, които не били заплащани от 2015 година, в размер на 4 747.46 лв. За първият месец, след като Р. се настанила да живее в апартамента заплатил и изразходваната от нея ел. енергия на стойност - 504.89 лв. Пазарната оценка на апартамента във вида, в който е предаден е между 150 000 - 160 000 лв., поради което не е налице твърдяната неадекватност на престациите. Моли предявените искове да бъдат отхвърлени.

Правото си на отговор упражни и ответницата М. Й.. Оспорва предявения против нея иск, като излага следните съображения: Познава майката на ищеца от март 2021 година. Жилището, в което тя живеела било ново обзаведено, снабдено дори и с нови завивки и посуда. Липсвали само гардероби и секция, за да се подредят всичките нейни дрехи и завивки.

3

Намерила такива, намерила и работници, които да ги пренесат до жилището и заплатила със свои средства 500 лева за услугата. Постепенно се опознали, сближили се и Р. предложила да прехвърли жилището срещу издръжка и гледане, защото с пенсията не можела да си покрива разходите. За предстоящата зима със свои средства остъклила терасата, купила телевизор, готварска печка, монтирала чешмата в кухнята електрически нагревател, купила и килим за кухнята, мокетени пътеки за спалнята. В условията в договора за гледане е имала задължение да плаща тока и водата всеки месец, както и лекарствата. Сутрин ходела да приготви закуска, следяла здравословното състояние, мерела кръвната захар и кръвното налягане и в чашки -сутрин-вечер приготвяла лекарства ежедневно. Къпела я всяка седмица и пускала пералня два пъти в седмицата. Водела я на прегледи когато не се чувства добре. Полагала всестранни грижи за прехвърлителката.

Организирала и погребението . Моли да бъде постановено решение, с което, предявения против нея иск бъде отхвърлен.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното:

Съгласно удостоверение за наследници № 16525 от 28.09.2023 година ищецът е наследник по закон на Р. В. М., починала на ******** година.

Приживе, на 23.03.2020 година Р. М. е сключила с „Стройекспрес – НН“ ООД предварителен договор за замяна на недвижими имоти, по силата на който „Стройекспрес - НН “ ООД ПРЕХВЪРЛЯ на Р. В. М., б.ж. на гр. ******** собствения на дружеството недвижим имот- САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА -ЖИЛИЩЕ- АПАРТАМЕНТ №

16 с идентификатор

№***, при съответните граници, находящ се в гр. Търговище, като в замяна „Стройекспрес - НН“ ООД получава два имота- Поземлен имот с идентификатор №*** по Кадастралната карта на гр. Търговище, при съответни граници и Поземлен имот с идентификатор №***. На 01.12.2021 година е сключен окончателния договор, обективиран в нотариален акт № 182, том IV, дело № 831/21 по описа на нотариус П. А., с рег. № 496, с район на действие РС – Търговище.

От предварителния договор също се установява, че апартаментът по договора за замяна е ново строителство, като ответникът „Стройекспрес-НН“ се е задължил със свои средства да извърши довършителните работи в обекта, 4 така че да бъде годен за обитаване. В тази връзка с отговора са представени писмени доказателства- РКО за изработка на кухненски мебели, фактури за стоки и материали /л.107-117 от делото/. Представени са и доказателства за това, че ответникът е заплатил задължения на Р. М. по издаден акт за установяване на задължения за местни данъци и такси.

За установяване на довършителните работи и обзавеждането на апартамента по договора за замяна бяха изслушани показанията на свидетелите А. М., А. Я. и К. К.- сочени от ответника „Стройекспрес-НН“.

Свидетелят А. М. и към момента е служител в ответното дружество, но съдът не намира основания показанията му да бъдат изключени от доказателствата по делото, поради заинтересованост. Показанията му са логични, последователни и не протИ.речат нито на показанията на независимите свидетели, нито на писмените доказателства по делото. Нещо повече показанията му се потвърждават и от показанията на свидетели, сочени от другия ответник по делото. Свидетелят К. К. е изработил кухненските мебели в апартамента. Свидетелят А. Я. е бил добър познат на Р. М. В показанията си свидетелите установяват, че в края на лятото, началото на есента на 2021 година процесният апартамент е бил готов за обитаване. Намира се в новопостроена сграда, като преди да бъде предаден на Р. М. ответникът „Стройекспрес- НН“ със собствени средства е извършил довършителните работи, изразяващи се в боядисване на стените, обзавеждане на банята, кухненско обзавеждан, обзавеждане в спалнята с подходящи мебели, поставяне на ламиниран паркет в помещенията. Дори е закупил и посуда за кухнята. Закупил е необходимата техника за кухня, печка, пералня, маса със столове, бойлер за мокрото помещение, легло, ракла и шкафчета за спалнята. След като апартаментът е бил напълно обзаведен от ответника, Р. М. се е преместила да живее в него. Р. М. споделяла на свидетеля Я., който я посещавал в новото жилище, че там се чувства много добре, а неговите впечатления са, че в имота всичко било ново. Свидетелят е виждал домът, в който тя е живяла преди това, който представлявал барака в местността „Парка“ край град Търговище, без ток, без вода, с изключително лоши битови условия.

Р. М. е искала да продаде, притежаваните от нея два имота, като в замяна да бъде закупен апартамент в град Търговище. В тази връзка са показанията на свидетелите, сочени от ищеца- С. Х., Ст. П. и Г. Г. И тримата са 5 осъществили контакт с М., посредством нейния син-ищеца. Водили са преговори, в различни периоди от време с нея за продажбата на тези два парцела в местността „Боаза“, като М. е искала да получи определена сума и имот в град Търговище. Никой от тях не е стигал до осъществяване на сделка, тъй като тя е искала много висока цена за имотите, а в същото време не е одобрявала, предложените апартаменти в града. Тези срещи били проведени през 2019- 2020 година.

За установяване равностойността на престациите по договора за замяна, беше назначена техническа експертиза, която следваше да установи пазарната цена на имотите. Съгласно първата по делото техническа експертиза, изготвена от в.л. Д. К. Г., територията, в която са разположени процесиите ПИ *** и ПИ *** е урбанизирана, и за нея има одобрен застроителен и регулационен план на „ПАРКА – СЕВЕР“ с Решение № 3 по Протокол № 37/13.06.2002 г. на Общински съвет Търговище. Имотът, който е с идентификатор *** и площ от 5 678 кв.м. е разположен успоредно на пътя, а другият е идентификатор *** и площ от 4 632 кв.м., непосредствено до него (в северна посока), като помежду им минава напоителен канал. Пешеходният достъп до двата имота към момента, е от съседните имоти, а от главния път няма такъв достъп. Имотите попадат в територия, за която със заповед на Министъра на културата е определен режим на опазване на „Късноантичен и средновековен град „Мисионис““ и „Северен квартал на късноантичен и средновековен град „Мисионис““, и обектите намиращи се в тях, обявени за археологически паметници на културата с категория „местно значение“, на археологически недвижими културни ценности (АНКЦ): „Късноантичен и средновековен град „Мисионис““ и „Северен квартал на късноантичен и средновековен град „Мисионис““, с категория „национално значение“. Строителство и в двата процесии имота, след урегулирането им, може да бъде разрешено, съгласно тяхното отреждане и предназначение, а именно „за рекреационни дейности, курортен и вилен отдих“, спазвайки Заповед № РД 9Д-5/ 10.09.2018г. на Министъра на култура и в съответствие с предвижданията на застроителния план. И двата имота са в много лошо състояние, не се поддържат. Отчитайки местоположението и състоянието на имотите, липсата на техническа и физическа инфраструктура, допълнителните ограничителни условия, поставени от Закона за културното наследство, вещото лице е определило 6 пазарна стойност в размер на 46 320 лева за ПИ *** и 56 780 лева за ПИ ***. В съдебно заседание вещото лице поясни, че това е пазарна цена към 2024 година, като в последните четири години, за региона няма драстична промяна в цените на такива имоти, но няма осъществявани продажби. Цената на тези имоти не може да се повлияе от бъдещо строителство, тъй като попадат в териториалния обхват на „Северен квартал на късноантичен и средновековен град „Мисионис““ и съществуват съответните ограничения за строителство.