Решение № 112 от 06.06.2024, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 112 гр. Бургас, 04.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Илияна Т. Балтова

Членове:

Радостина К. Калиманова

Янко Н. Новаков при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Въззивно гражданско дело № 20242000500142 по описа за 2024 година Производството по делото е по реда на чл. 258 - чл. 273 от ГПК.

С решение № 1244 от 01.12.2023 година, постановено по гражданско дело № 320/2023 година по описа на Окръжен съд - Бургас „А. инв.“ ЕООД, ЕИК ***********, със седалище град София и адрес на управление район „Кр. с.“, ***, ет. 7, ап. 16, представлявано от Р. Вл. Н. е осъдено да заплати на М. К. Х., ЕГН **********, от град Бургас, к-с „З. “ бл. 47, вх. 6, ет. 8, ап. 29, следните суми по развален предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 12.05.2022 година: сумата от 46 896.90 лева, представляваща двукратния размер на заплатен задатък от 23 448.45 лева, ведно със законната лихва върху същата от 13.02.2023 година до окончателното й заплащане и сумата от 3 911.66 лева - връщане на платена сума за депозит, ведно със законната лихва върху същата от 13.02.2023 година до окончателното й заплащане. Присъдени са разноски.

Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от „А. инв.“ ЕООД, ЕИК ***********, чрез процесуалния му пълномощник, със съдебен адрес: град София, ***, ет. 2, офис № 4, в която са изложени доводи за неправилност на обжалвания съдебен акт поради нарушение на материалния закон, постановяването му при съществено 1 нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост на същия.

Поддържа се, че е налице недопустимост на обжалваното решение поради произнасяне по непредявен иск. Обосновава се допуснато от съда съществено процесуално нарушение и наличието на предпоставки за обезсилване на постановеното от него съдебно решение. Твърди се неправилно дефиниране от страна на първоинстанционния съд на спорния въпрос по делото, а именно: изпълнил ли е ответникът задължението си за построяване и прехвърляне на ищеца на собствеността на недвижимия имот предмет на процесния предварителен договор, както и че съдът неправилно приел, че това неизпълнение е причина за разваляне на предварителния договор от страна на ищеца, посредством изявлението за това, направено с исковата молба.

Според въззивника, в исковата молба не се посочвало като причина за разваляне на договора неизпълнение от страна на ответника за построяване на недвижимия имот и за прехвърлянето на собствеността върху него, а ищецът поддържал наличието на „препятстващи данни“ по смисъла на чл. 1.6. от предварителния договор. Сочи се, че съгласно чл. 6.5. от процесния договор установяването на такива данни обосновавало право за неговото разваляне и именно въз основа на тази разпоредба било направеното в исковата молба изявление за разваляне, а предявените от ищеца претенции за суми били в съответствие с посочения в чл. 6.5. размер. Въз основа на посоченото се прави извода, че спорният по делото въпрос бил: налице ли са препятстващи данни/ обстоятелства по смисъла на чл. 1.6. от договора, какво означава препятстващи данни/обстоятелства и дали наличието на такива са основание за разваляне на договора от страна на ищеца, съответно за получаване на платения задатък в двоен размер.

Неоснователни се явявали оплакванията на ищеца за декларирани от „А. инв.“ ЕООД неверни данни в чл. 1.6 от договора. Сочи се, че предмет на процесния договор бил конкретен обект - апартамент № 56, а не посоченият в исковата молба поземлен имот с идентификатор №***, по отношение на който дружеството никога не било декларирало твърдените обстоятелства. Неправилно Окръжен съд - Бургас тълкувал разпоредбите на договора, в смисъл, че препятстващо обстоятелство се явявала невъзможността на ответника да придобие собственост върху недвижимия 2 имот, за да може впоследствие да прехвърли собствеността на ищеца. Още при подписване на процесния предварителен договор, страните изрично посочили в чл. 1.1., че неговият предмет, а именно - апартамент № 56, ще бъде част от сграда „която ще се построи върху празно дворно място, находящо се в град Бургас, ж. к. Сл., ПИ №***, в кв. 36, парцел VIII по плана на ж. к. „Сл.“, т. е. още в чл. 1.1. страните декларирали знанието си, че недвижимият имот, предмет на договора, не съществува. Въззивникът твърди също, че към датата на сключване на договора, М. Х. много добре знаела, че „А. инв.“ ЕООД не било собственик нито на този имот, нито на правото на строеж на този имот - обстоятелство, което многократно й било заявявано от дружеството и подлежало на проверка в имотния регистър.

Въззивникът изразява позицията, че доколкото не е настъпил падежът за сключване на окончателен договор и за прехвърляне на правото на собственост върху апартамента, не можело да се твърди наличието на „препятстващи данни“. Според него, неизпълнение на договора щяло да бъде налице единствено при отказ от страна на носителя на правото на собственост върху апартамента да го прехвърли на ищеца при настъпване на падежа, а „препятстващи данни“ биха могли да бъдат установени едва в случай на заведен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. Към настоящия момент, обаче предпоставките за разваляне на договора по чл. 87, ал. 1 и ал. 3 от ЗЗД не били налице. Не бил изтекъл срокът за построяване на сградата и не бил настъпил падежът на задължението на ответника да прехвърли правото на собственост върху апартамента, съответно за ищеца не било възникнало правото да развали договора поради неизпълнение.

Първоинстанционният съд неправилно достигнал до заключение за наличие на основание за разваляне на договора, като дори изследвал налице ли е изпълнение на задълженията по него от страна на ответника, въпреки, че такова твърдение не било въведено в спорния предмет по делото и изобщо не било разглеждано.

Във въззивната жалба се изтъква също, че съгласно нормата на чл. 93 от ЗЗД задатъкът се връщал в двоен размер само при отказ от договора и неизпълнение на страната, която го е получила. Такива аргументи бил посочил и съдът в обжалваното решение. Липсата на качеството „собственик на имота“, обаче не съставлявало неизпълнение на задълженията по договора.

Въпреки това, съдът присъдил двойния размер на платения задатък като 3 приел, че ответникът не бил изпълнил и нямало данни, че би могъл да изпълни. Същевременно в мотивите си приел, че са налице предпоставките на чл. 87, ал. 2 във връзка с ал. 1 от ЗЗД, в който случай обаче следвало да постанови връщане на разменените от страните престации.

Въззивникът поддържа още, че клаузата на чл. 6.5 от процесния договор има характер на неустойка и е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД, доколкото единствената цел, за която била уговорена излизала извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Сочи се, че недопустимо и в нарушение на добрите нрави било към момента на уговаряне на неустойката вече да е настъпило основанието за нейното плащане, предвид знанието на М. Х. към момента на сключване на договора, че „А. инв.“ ЕООД не е собственик на имота. Не било ясно и какво се имало предвид в договора под „препятстващи обстоятелства“ и към кой момент следвало да са налични те, дали същите са вследствие на действия от страна на ответника или не, какво обезпечава уговорената неустойка към датата на договарянето й и какви вреди би обезщетила.

Отправя се искане по горните доводи и съображения обжалваното решение да бъде отменено. Претендира се и присъждане на разноски пред настоящата инстанция.

Препис от така депозираната въззивна жалба е бил изпратен на ответната страна с указание за възможността в посочения срок да депозира писмен отговор. Такъв е постъпил от нея, като със същия е изразено становище за неоснователност на въззивната жалба, съответно за законосъобразност, правилност и обоснованост на обжалваното с нея решение на първоинстанционния съд. Въззиваемата твърди, че на 11.11.2021 година платила в брой на въззивника левовата равностойност на 2 000 евро, а съгласно условията на сключения между страните предварителен договор за продажба и строителство от 12.05.2022 година, превела на „А. инв.“ ЕООД и сумата от 23 448.45 лева на 16.05.2022 година. Във връзка с проучване за евентуален банков кредит, направила справка в имотния регистър, която установила, че дружеството няма вписани никакви сделки с имоти в района на Служба по вписванията - Бургас, както и че имот с идентификатор №*** е собственост на трети лица. В отговора се поддържа, че при подписване на предварителния договор „А. инв.“ ЕООД декларирало неверни 4 данни в чл. 1.6. от него. Тъй като въззивникът не бил собственик на имота по чл. 1.1. от договора, налице били препятстващи обстоятелства по смисъла на чл. 6.5. от него и с исковата молба било направено изявление за разваляне на предварителния договор. Искът бил обезпечен с наложена обезпечителна мярка „възбрана“ върху недвижим имот, собственост на „А. инв.“ ЕООД в град София.

Моли се за оставяне в сила на обжалваното решение.

Въззивната жалба е подадена в преклузивния срок, от легитимирана да обжалва страна, срещу акт, подлежащ на обжалване и отговаря на изискванията на правната норма за редовност. Следователно, същата е допустима за разглеждане по същество. Във въззивната жалба се релевират оплаквания за недопустимост на атакуваното решение, обосновани с твърдение за нарушение на диспозитивното начало. Съгласно задължителната практика на ВКС /ППВС № 1/10.11.1985 година и ТР № 1/17.07.2001 година на ОСГК на ВКС/, недопустимо е това съдебно решение, което не отговаря на изискванията, при които делото може да се реши по същество, а именно когато решението е постановено въпреки липсата на право на иск или ненадлежното му упражняване и ако съдът е бил десезиран. Недопустимо е и решението, когато съдът е разгледал непредявен иск. В конкретния случай при служебната проверка за допустимост на обжалваното решение настоящият съдебен състав счита, че същото е процесуално допустимо, като първоинстанционният е разгледал исковата молба съобразно въведените от ищцата твърдения, при наличие на всички процесуални предпоставки за допустимост на производството и при липса на процесуални пречки.

Производството е образувано по исковата молба на въззиваемата за осъждане на въззивника да заплати посочената сума, представляваща двукратния размер на платената от нея такава, имаща характера на задатък, както и сума, с която последният се е обогатил неоснователно поради отпадане на основанието за нейното получаване. Окръжният съд не се е отклонил от предмета на спора, с който е бил сезиран, преценявайки наличието на предпоставките за уважаване на тези искове. Налице е произнасяне в диспозитива на първоинстанционното решение именно и само по отправените с исковата молба искания. Поради това именно съдът намира наведените в горната насоки доводи неоснователни, като счита обжалваното решение за валидно и допустимо.

5

По отношение на наведените в жалбата съображения за неговата неправилност, Бургаският апелативен съд, като взе предвид доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства поединично и в тяхната съвкупност и съобрази и разпоредбите на закона, намира следното:

Не е спорно, а и това се установява от представените и приети доказателства, че на 12.05.2022 година между страните по делото е сключен предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, по силата който търговското дружество - изпълнител се е задължило да продаде, а ищцата - физическо лице да купи недвижим имот, находящ се в жилищна сграда, която ще се построи върху празно дворно място, находящо се в град Бургас, ж. к. „Сл.“, поземлен имот с идентификатор № *** в кв. 36, парцел VIII, а именно: апартамент № 56 на трети жилищен етаж - кота +10.30 метра, със застроена площ от 58.79 кв. м., състоящ се от хол с кухненски бокс, спалня, антре, баня с тоалетна и лоджия, при съответно посочени граници, ведно с общи части в размер на 10.25 кв. м. или общо РЗП за имота 69.04 кв. м.