Протокол № 656 от 16.12.2022, Окръжен съд - Перник

ПРОТОКОЛ

№ 656 гр. Перник, 15.12.2022 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: КРИСТИАН Б. ПЕТРОВ

Членове:

НЕДА Н. ТАБАНДЖОВА

ЗАРКОВА

МАРИЯ В. МИЛУШЕВА при участието на секретаря КАТЯ ХР. СТАНОЕВА

Сложи за разглеждане докладваното от НЕДА Н. ТАБАНДЖОВА ЗАРКОВА Въззивно гражданско дело № 20221700500549 по описа за 2022 година.

На именното повикване в 11:15 часа се явиха:

Жалбоподателят лично и с адв. Ц..

Вместо въззиваемите адв. Б..

Явява се в.л. Е. Ц..

Адв. Ц.: Да се даде ход на делото.

Адв. Б.: Да се даде ход на делото.

Съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

ПРИСТЪПИ към изслушване на съдебно оценителната експертиза, депозирана на 06.11.2022 г., т.е. спазен е срокът по чл.199 ГПК.

Сне самоличността на в.л. както следва:

Е. П. Ц. – 78 г., българин, българско гражданство, неосъждан, без родство и дела със страните.

Съдът напомни на вещото лице отговорността по чл.291 от НК. Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и знание.

В.л. Ц.: Представил съм експертиза, която поддържам.

1

На въпроси на адв. Ц.

В.л. Ц.: Става дума и за двата обекта. Последните месеци поради пълната неразбория съм ползвал няколко метода. Единият метод е сравнителен. Приложил съм и втори метод, както за апартамента, така и за къщата, защото цените сега са в пълен безпорядък, за да видя дали ще се получи горе-долу едно и също. Понеже се получава горе-долу едно и също затова съм взел по 50% от двата метода. Ако имаше много голяма разлика щях да диференцирам нещата. В случая стойностите са близки така че взех по 50% от двата метода. За апартамента съм ползвал, освен сравнителен метод, т.нар. Инвестиционен метод или Метод на Милингтън, това е Приложение 12. Приложение 1-1 е сравнителния метод. Приложение 1-2 е Метод на Милингтън. Той дава връзка между стойността на имота и прихода от нея и обратно - от прихода на имота може да се изкара стойността на имота. Така че в Приложение 1-2 се вижда, че цената е към 46000 лв., а по приложение по сравнителния метод е 54000-55000 лв., така че разликата 8000-9000 лв. не е фрапираща и затова съм взел по 50%.

Изрично е казано в задачата да приложа аналозите, които прилагам в най-голяма подробност. За оценките има 6-7 метода. Поради това, че пазарът е много динамичен в момента, затова съм решил да приложа два метода. И двата метода дават пазарна оценка, не дават някаква оценка по технически нормативи. За метода на Милиннгтън съм взел пазарна цена на наемите и съм приложил аналозите, от които са взети тези наеми. Другото е един механизъм, при който от наема се стига до цената. Преценил съм, че е редно да се вземе и от единия и от другия метод. Смятам, че е по-правилно по два метода, даже някога изискваха три метода задължително.

Основните методи, които се изискваха, бяха три – сравнителен метод с решение на ВС и в курсовете на пазарни цени въведоха т.нар. приходен инвестиционен метод /метод на Милингтън/ и възстановителен метод.

Възстановителният метод е реалната строителна стойност на обекта, която в момента е изключително много отдалечена от реалната пазарна цена, затова не съм приложил и третия метод. Но и единият метод е пазарен, и другият метод е пазарен, и те бяха задължителни преди време.

Не разбирам какво означава въпросът да предвидя за 10 години напред цената на наема. Няма такова изискване да се взима 10 години напред и 10 2 години назад. Има изискване да се вземат цените към момента, което съм направил.

Не съм правил никакъв анализ на строителството и съм се позовал на чл.119, с което съм искал да кажа, че по това време строителството беше изключително некачествено. В този апартамент, който посетих, не е пипано почти нищо от онова време – балатумът си е от онова време, плочките също /една с една не съответстваше/, балатум. Казвам, че е от 80-те години, тогава се строеше с такива материали. Посоченото на стр.2 във връзка с водени многобройни дела за дефекти по чл.119 не съм го споменал касателно конкретния имот, а само да обоснова вида на апартамента, който съм видял при огледа. За конкретния имот нямам данни за водени дела.

Имал съм задача да направя пазарна оценка, като към нея да приложа всички аналози, които съм използвал. Това съм го направил – изкарал съм за кв. Изток за апартамента всички аналози, за къщата в кв. Драгановец всички възможни имоти и съм ги усреднил, както са указанията. Накрая съм приложил снимки къде се намира къщата /приложение 3/ и къде се намира блокът /приложение 4/. Снимки не се признават в съда. Човек може да си снима каквото си иска, но съм направил конкретно описание какво представлява апартамента. Сега снимки правят новите вещи лица, не знам защо, които доколкото знам не се приемат.

В апартамента има пребоядисване в хола, всичко друго е старо – балатум в кухнята, плочките от онова време, които една с една не са еднакви, тръбите са ръждясали, има някакво боядисване в антрето и хола.

Категорично не може да се каже дали цената на обекта зависи от конструкцията. По принцип има значение дали е стоманобетонна или гредоред, но при сегашните пазарни условия няма голямо значение.

Например в София всички стари исторически сгради, които се продават на баснословни цени са с дървен гредоред, на тройни цени от сградите, които са със стоманобетонни плочи. Аз съм се съобразил. В кв. Изток има около 13-15 аналога. От тях 5-6 бяха на груб строеж, значи не може да се прави сравнение с тях, и 5-6 бяха съвсем нови, 2020, 2021, 2022 г. Тези апартаменти съм ги отделил, защото имаме блок на 40-50 години и съм ползвал само стари апартаменти.

Вторият аналог в приложение 1-1 нямам указания да се съобразявам, 3 имам указания за това, което съм направил в приложение 1, един подробен анализ, където са приложени всички аналози, които могат да послужат за сравнение. В случая съм взел цените, не е било необходимо да търся дали има някой от апартаментите с гредоред, дали е в по-лошо състояние или в подобро. Не съм посетил всички апартаменти.

На стр.3 за стълбищната клетка в самата къща има външно стълбище, което е на груб бетон. След това има първи етаж, до който стълбището е от чист бетон, няма никаква настилка, няма парапети, просто е опасно да се движи човек по него. От първия етаж към втория етаж има настлани мраморни плочи от изключително некачествен материал, те просто са сложени отгоре. От втория етаж до тавана пак е само бетон. Всичко е незавършено. Едно стълбище е завършено когато има трайна хубава настилка и парапети. Там просто е опасно да се движиш по него. Имам познания за това кой мрамор е хубав и кой не, затова съм написал, че мраморът е некачествен. Не са правени по поръчка, не са купени от магазин, от някой склад за топливо са подбрани.

В къщата е направен опит да се направи отоплителна инсталация, която не използва камина и специални печки, има нещо примитивно направено ръчно като котел, от него изскачат едни тръби, които отиват по стаите. В стаите има радиатори от едно време – едните са панелни, другите са алуминиеви от завода в Брезник дето ги произвеждаше някога, даже имаше и чугунени, но не са свързани. Когато отидохме там инсталацията не работеше.

Това е една примитивна инсталация, изобщо не може да се каже, че къщата е топлофицирана.

В кв. Драгановец имаше мисля само два аналога. Прецених, че не е достатъчно да са само два и затова от съседните квартали съм взел още 2-3 аналога. Така се прави когато няма от конкретното място достатъчно аналози, които да вдъхват доверие, се взимат и от съседните, не съм взел от центъра, не съм взел от кв. Изток, не съм взел от крайните квартали.

Вземат се аналози, които са близки до обекта, който се оценява. Тук има 90 кв. къща и 30-40 кв. дворно място, такива просто няма и затова съм излязъл от кв. Драгановец и околните райони, от там съм отделил цената на земята, за да получа цена само на застроената площ. Няма аналози. Аз съм взел аналози, от които съм отделил земята, която съм изследвал отделно като 4 цена. Къщата има 30-40 кв. затова съм приложил един метод, при който съм отделил цената на земята и съм получил цената на метър квадратен къща.

Някои колеги считат, че ако парцелът е застроен цената му става много по-ниска. Това е един абсурд. Още първите оценителни експертизи, данъчни оценки, строителни цени и т.н. дават отделно цена на парцела, отделно цена на сградата. Никъде в тези наредби в продължение на 40 години, никъде не е казано, че цената на парцела трябва да се намали, ако на нея има застроено нещо. Къде отива тази цена на парцела, ако си застроил къща на 100 кв. Аз съм от 1980 г. вещо лице. Никъде не е казано, че цената на парцела трябва да се замени, ако на нея има застроено нещо. Конкретно не съм намерил такива, но по принцип такива случаи има – продават само земята и само право на строеж, а къщата си стои в единия край, или стопански сгради, отделно продават парцела, който казват, че е застроен, но той си струва.

На въпроси на жалбоподателя

В.л. Ц.: Преди 2-3 години съм работил като в.л. в Перник и района.

Имал съм няколко дела.

На въпроси на адв. Б.

В.л. Ц.: По сравнителен метод, по аналозите, оценките касаят само застроената площ на етажите. Подпокривното пространство или сутерените не се взимат предвид. По другия метод, който съм работил възстановителният, там се взимат таваните с един коефициент, не се взимат 90 кв. и там по този метод се взимат предвид и тавани, и мазета, и общи части. При сравнителния метод не се взимат.

Не съм влизал вътре в къщата, но я огледах отвън – има прозорци и е висок и на него може да се развие някаква жилищна площ. До него не може да се стигне, защото е опасно, беше затрупано. Таванският етаж е с прозорци, доста висок, не е само подпокривно пространство и затова съм го взел предвид. Както казах и пояснявам, това съм го констатирал отвън.

Височината е голяма, което означава, че може да се ползва като жилищна площ, защото имаше и прозорци.

Приложение 2-2, т.1.1 това е определяне РЗП на сградата, която се ползва по този метод – първата е етаж 90 кв., втория ред е застроена площ таван, коригиран с коефицинети, които съществуват от последните наредби за 5 цени на недвижими имоти и за базисни цени на недвижимите имоти. Там изрично е казано, че полезната площ се умножава по тези коефициенти. Това съм го направил. За да получа полезна площ от застроена умножавам по 0,85, това е 15% квадратурата на стените. Така е записано в наредбата и така съм го приложил.

Адв. Б.: Нямам други въпроси към заключението. Оспорвам оценката по отношение на жилищната сграда. Смятам, че същата е занижена в сравнение с пазарните аналози, които са дадени и използвани от в.л. и считам, че неправилно е извършена оценката на таванския етаж, който представлява самостоятелен етаж и е пригоден като жилищен етаж в груб строеж. Считам, че се касае за площ, която би следвало да бъде оценена самостоятелно.

Адв. Ц.: Аз също оспорвам заключението по отношение и на двата имота. Считам, че цената на апартамента е занижена, а цената на етажа е завишена. Считам, че в.л. е използвало неправилни аналози. Стана ясно при изслушването на в.л. също считам, че то е предубедено, с оглед предположения, които има на база практиката си по други имоти, то пренася към нашия случай обстоятелства, които са неотносими. Считам, че неправилно по отношение на аналозите представям заверено копие от нотариален акт и извадки от публично достъпен регистър имот.бг. на пазарни аналози. Това е аналог за кв. Драгановец, който е реален пазарен аналог, който е за цяла къща, която е продадена на пазарна цена от 107000 лв.

Твърдя, че необективно е етаж от къща да се оценява толкова високо при всички констатирани недостатъци. Доверителят ми твърди, че описаните в заключението на в.л. данни за състоянието на имотите, не са точни, не съответстват на действителното състояние, че в сградата в кв. Драгановец има видими пукнатини, които той е показал на в.л., за което няма никакви данни.

Представихме доказателства за наличието на галерии. Считам, че неправилно се оценява отделно парцела и се добавят още 10000 лв. върху цената. При положение, че има етаж от къща, вече няма самостоятелен характер собствеността върху дворното място. В.л. взима за аналози пазарни цени на свободни парцели, които могат да бъдат свободно застроени. Моля да бъде назначена тройна експертиза без участие на настоящото в.л. Моля да ни се даде по-дълъг срок за провеждане на преговори, при съгласие на колегата, и евентуално за постигане на спогодба между страните.