Решение № 2735 от 13.02.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2735 гр. София, 13.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 58 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СВЕТЛАНА Й. БЪЧЕВА при участието на секретаря МАГДАЛЕНА ИВ. РАНГЕЛОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛАНА Й. БЪЧЕВА Гражданско дело № 20231110106243 по описа за 2023 година

Производството е образувано по предявен от Д. ****** К., ЕГН **********, срещу А. Д. Х., ЕГН ********** иск по л.34 ЗС- за делба, който иск съгласно исковата молба е за делба на:

- на поземлен имот (ПИ) с идентификатор *** с площ от 994 кв. м., ведно с намиращите с в него

- масивна жилищна сграда с идентификатор *** с площ от 94 кв.м. брой етажи: 2, в която се твърди, че има два самостоятелни обекта в сграда (СОС), както следва: *** с площ от 96.21 кв. м. на ниво 1 на сградата, без други обекти на същия етаж и *** с площ от 89.35 кв.м. на ниво 2, без други обекти на същия етаж, ведно с намиращите се в същата сграда: избено помещение с площ от 13 кв. м. и гараж с площ от 21 кв. м., находящи се в сутерена на сградата и таванско помещение с площ от 67.60 кв. м. селскостопанската сграда *** /уточнение на исковата молба в първо съдебно заседание/

От страна на ответника се признава, че са съсобственици с ищеца на посочените обекти при равни дялове и на посоченото придобивно основание.

Възразява върху индивидуализацията на предметите на делбата. Твърди, че не съществува гараж, а проектираният и посочен в строителните книжа гараж не се ползва за такъв, тъй като е преустроен в складово помещение. Поради това счита, че на делба подлежат само двата самостоятелни обекти, 1 представляващи първи и жилищен етаж, заедно с техните принадлежности, с какъвто статут на принадлежност следва да се счита и така наречения от ищеца гараж. Възразява да се допуска делбата на т.нар. гараж, избено и таванско помещение, които се намират в двуетажната сграда, но не представляват, според ответника, самостоятелен обект на правото на собственост.

Относно заснетата в кадастралната карта селскостопанската сграда ***, ответникът счита, че също както т.нар. гараж, същата не е самостоятелен обект. Относно дворното място, ответникът счита, че представлява обща част и поради това делбата му е недопустима.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, намира от фактическа и правна страна следното:

Не се спори и се установява от писмените доказателства, че ищцата и ответницата са съсобственици на описаните в исковата молба: дворно място, двуетажна жилищна сграда, в т.ч. изба, гараж в сутерена и таванско помещение – по силата на дарение, извършено в тяхна полза от техните родители през 1996 г.

Видно от съдържанието на неоспорения документ на Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 1******* 22800/1996 г. от 13.10.1996 г. по описа на нотариус Даниела Кисалова и Нотариален акт за поправка на нотариален акт за дарение на недвижим имот № 78, дело № 23540 от 11.11.1996 г. по описа на нотариус Даниела Кисалова, родителите ВВ******* Х. и Д Х са дарили на всяка от дъщерите си (сега ищеца и ответник) по ½ ид.част от дворното място (в с. П//////// цялото с площ 960 кв.м. , съставляващо парцел ХІ-399, 398 от кв. 18 по плана на селото; СО - Нови Искър, при посочени съседи и граници, които според скицата са парцел ХІІ-397, парцел V-398, парцел VІІІ399, парцел ІХ-400, парцел ХV-400, парцел Х-400 и улица), ведно с построената в него двуетажна еднофамилна жилищна сграда, като са описани помещенията на всеки от двата етажа, включително сервизни помещения и изба в сутерена.

Видно е, че гараж не е прехвърлян от родителите. Със същия нотариален акт родителите са запазили правото си на ползване, като са удостоверили в нотариалния акт своето желание относно разпределяне на ползването на двата етажа от дарената сграда, като са посочили, че желаят първия етаж заедно с избата да бъде ползван от Д., а вторият етаж заедно с гаража – от А., като общо двете да ползват дворното място.

Гаражът не е упоменат като предмет на дарението, но също е дарен, след като е част от сградата.

2

Като се има предвид, че етажна собственост е налице, когато етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици (Чл. 38. (1) ЗСоб -при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици…), а в случая правото на собственост върху всеки от двата жилищни етажа се притежава в съсобственост от двете страни по силата на дарението, то следва, че в случая няма възникнала етажна собственост, съответно – не са налице общи част, за които да е възможно да се счита, че са неделими поради естеството си. Следва, че към релевантния момент на съдебното произнасяне - моментът на приключване на съдебното дирене, възражението на ответника за недопустимост на делбата на дворното място е преждевременно заявено.

В разглежданата хипотеза е възможно в бъдеще, след решение по втора фаза на делбата (когато едва подлежи на преценка как да бъде извършена делбата), да възникне етажна собственост при разпределяне на двата жилищни етажа поотделно и в самостоятелно право на собственост за всяка от страните, в който случай действително дворното място ще придобие статут на обща част, като ще следва да бъде определено процентното съотношение от всички общи част (вкл. двора) за всеки от жилищните обекти. Към настоящия момент обаче етажна собственост не съществува, поради което и подлежи на решаване единствено въпросът, дали има съсобственост и по отношение на кои самостоятелните обекти, като бъдат допуснати до делба и несамостоятелните обекти, които следват правото на собственост на обектите със самостоятелен вещноправен статут.

По настоящото дело и в първа фаза на съдебната делба е допусната експертиза за определяне на процентното участие на всеки от жилищните етажи в общите части, но значението на тази експертиза е за целите на доброволното решаване на спора за делбата чрез съдебна спогодба, тъй като при постигнато съгласие за получаване от всяка от страните на отделен жилищен етаж в самостоятелен дял, то към същия момент ще възникне етажна собственост и това е моментът (т.е. при сключването на спогодба) за определяне на процент за всяко от жилищата от общите части. (Чл. 40. (1) ЗСоб Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост).

Относно разминаването по площ и вид на обектите на правото на собственост – между заснетото в кадастрална карта, нотариалния акт за дарение и фактически изграденото в дворното място и двуетажната жилищна сграда:

Кадастралната карта отразява имотите с техните граници на място така, както съществуват към момента на заснемане при изготвяне на картата, т.е.

3 според видимите граници или тези граници, които са били обозначени от собствениците на имотите за целите на заснемането. Преходните разпоредби на ЗКИР предвиждат да има съответствие между кадастралната карта и регулационния план и актовете за собственост, но това изискване невинаги се изпълнява при изработването на кадастралната карта, като за отстраняване на грешки е предвидена нарочна процедура. В същия смисъл е установената задължителна съдебна практика.

С решение № 81/17.02.2012 г. по гр.д. № 506 /2011 г. на ВКС, І г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК, е прието, че кадастралното заснемане на построените в имота сгради няма вещноправно действие ... и че кадастралният план няма доказателствено значение за собствеността на недвижимите имоти.

С решение № 303/14.01.2014 по гр.д.№ 5179 /2013 г. на ВКС, І г.о., също по реда на чл.290 ГПК, върховният съд разяснява, че целта и предназначението на кадастъра според ЗКИР е да заснеме местоположението, границите и размерите (площта) на недвижимите имоти, включително на всеки обект на собственост на територията на Р. България, чрез основни кадастрални данни (чл.27), да ги обозначи с идентификатор, който е уникален номер за еднозначно посочване (чл.26) и да ги нанесе на карта, както и да обезпечи връзка с данните за собственост и други вещни права… Основните кадастрални данни за имотите (чл.27) са от техническо естество, за всички имоти такива са идентификаторите им, за поземлените имоти - точното местоположение чрез границите, трайното предназначение и начинът на ползване, адресът, а за сградите – очертанията, застроена площ; брой етажи; предназначение; адрес, за самостоятелните обекти в сграда местонахождение; етаж; предназначение. Законът (ЗКИР) обаче съобразява разликата между основните кадастрални данни (които са от техническо естество) и данните, които са свързани с правния статут… Изискванията за обособяване на недвижими имоти като самостоятелни обекти на собственост са нормативно установени с императивни материалноправни норми в нормативните актове за устройство на територията - ЗУТ и издадените въз основа на него наредби… В исковите съдебни производства, включително в тези за съдебна делба, данните от кадастъра имат значение основно за индивидуализиране на недвижимия имот (чл.49 б. ЗКИР). Доказателствената сила на данните, които се съдържат в кадастъра и имотния регистър, за правния статут и вещните права върху недвижими имоти е производна на доказателствената сила на документите, в които данните се съдържат, които удостоверяват основанието за придобиване на тези права (чл.52 и чл.44 ЗКИР). Затова и в исковите съдебни производства изводите за вещни права върху недвижими имоти следва да се основават на преценка на документи, от които се установява годен придобивен способ, когато такива документи се 4 сочат и представят като доказателства от страните“.

Така и в случая страните не спорят и се установява, че терасата на първи етаж от сградата погрешно е била заснета като самостоятелен имот с идентификатор ***, какъвто самостоятелен обект тази тераса не би могла да бъде.

Следва, че до делба следва да бъдат допуснати съсобствените според документите за собственост обекти, ведно с техните принадлежности, като индивидуализацията според кадастралната карта има само допълващо значение.

От неоспореното заключение на вещото лице инж. М. се установява, че масивна жилищна сграда, заснета в КК като такава с идентификатор ***, се състои от приземен етаж, два жилищни етажа и подпокривно пространство, както следва:

Вещото лице установява, че процесната жилищна-сграда първоначално е била построена като еднофамилна, жилищна сграда, е вътрешно, двураменно стълбище, от което се осъществява достъпа до всичките й нива. Двата жилищни етажа са с еднакви разпределения.

Към деня на огледа, в първия жилищен етаж е изградена вътрешна преградна стена с врата в, нея, между стълбището и Останалите жилищни помещения, при което е обособено самостоятелно жилище, състоящо се от входно антре, две стаи, кухня, баня с тоалетна и тераса, разположена пред цялата югозападна фасада на сградата. Тази тераса е със стълбище от 13 бр. стъпала и към двора.

На втория етаж също е изградена вътрешна преградна стена е врата в нея, но пред стълбищното рамо за подпокривното пространство, при което към деня на огледа, на втория етаж е обособено жилище, състоящо се от входно антре, две стаи, кухня, баня с тоалетна, тераса и стълбище за подпокривното пространство. Т.е. към жилището, изградено на втория жилищен етаж от процесната сграда, е приобщена част от стьлбищната площадка, както и стълбището за подпокривното пространство:

Над втория жилищен етаж в сградата е изградено подпокривно пространство, което е с два прозореца и с видим, двускатен, дървен покрив.

Светлата височина на същото, съгласно направените на място измервания, е Hmin= 0,76 м. и Нтах= 2,45 м.

В приземния етаж на процесната жилищна сграда също е изградена вътрешна преграда между стълбището и югоизточната част от етажа, при което в приземния етаж са обособени две части, ползвани от двете страни по делото. Югоизточната част от приземния етаж се състои от две помещения и малко антре, като едното помещение е със самостоятелен вход от двора и е 5 врата към антрето. В северозападната част от приземния етаж са разположени едно помещение, което е със самостоятелен вход от двора, но и с врата към вътрешното стълбище на сградата, тоалетна и вътрешното стълбище.