Решение № 7103 от 24.11.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7103 гр. София, 24.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария М. Запрянова при участието на секретаря СИМОНА Н. И.А като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело № 20231100102955 по описа за 2023 година

Производството е образувано по предявен от З. А. А. с ЕГН **********, гр. София, ж.к.

********, срещу Б. К. Г. с ЕГН **********, гр. София, ул. ********, конституирана като наследник на първоначалния ответник М. П. М. с ЕГН **********, починала в хода на процеса, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между починалия наследодател на ответницата Г. К.Г. и ищеца предварителен договор от 13.01.2023г. по отношение на следния недвижим имот, находящ се в град София, квартал Бояна, улица ********, а именно: двуетажна жилищна сграда с идентификатор *** със застроена площ съгласно акт за собственост от 60.85 / шестдесет квадратни метра и осемдесет и пет квадратни сантиметра/ кв.м. и разгърната застроена площ от 127,75 / сто двадесет и седем квадратни метра и седемдесет и пет квадратни сантиметра/ кв.м., състояща се от: на първи етаж-входно антре, стълбищно рамо за втори етаж, дневна, кухня, столова и санитарен възел, на втори етаж - три спални помещения, санитарен възел и балкон, съгласно архитектурни проект одобрен на 22.02.1996г. и Разрешение за строеж № 15/19.04.1996г., издадено от главен архитект на Столична община-Район Витоша, заедно с 1/2 /една втора/ идеална част от мястото в което е построена сградата, съставляващо урегулиран поземлен имот V-275 / парцел пети, отреден за имот планоснимачен номер двеста седемдесет и пети / в квартал 26 / двадесет и шести / по регулационния план на град София, Район Витоша, квартал Бояна с площ от 730 /седемстотин и тридесет/ кв.м., при граници на урегулирания поземлен имот по скица: УПИ IV- 275,VI-277, XIV-270 и улица и съседи по документ за собственост: А..Б., С.М.Б., М.Б.Г. и Д. С.З., за сумата от 200 000 лева.

В исковата молба се твърди, че за сключването на предварителния договор починалият наследодател на ответницата Г. К.Г. е упълномощил лицето И. С. Б. /трето лице, 1 неучастващо в настоящото дело/ с пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието с peг. № 335 и № 336 на нотариус В.Б. с peг. № 302 на НК. Продавачът се е легитимирал, като собственик и имотът е описан съгласно Нотариален акт за дарение-делба N0182, том VI, per. № 32418, дело 1117 от 2007г. по описа на нотариус Б.Я. с peг. № 258 на НК и район на действие СРС.

В чл. 4 от предварителния договор страните договорили обща продажна цена в размер на 200 000 (двеста хиляди) лева платима на части, а именно: задатък в размер от 9500 лева, платим при подписване на договора и 190 500 лева, платими в деня на сключване на окончателния договор.

Ищецът релевира, че в изпълнение на задължението си заплатил на пълномощника на Г. Г. сумата от 9500 лева в деня на подписване на предварителния договор. За платената сума е издадена разписка от пълномощника И. Б.. В чл. 5 от предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок най-късно до един месец след подписване на окончателния договор, т.е. до 13.02.2023г., като се явят пред нотариус в предварително уточнени ден и час. Междувременно, преди настъпване на крайния срок, продавачът Г. Г. починал. Това обстоятелство е станало известно на купувача от средствата за масова информация, тъй като настъпил инцидент, който бил отразен в медиите. След това с оглед изпълнение на задълженията от наследниците на продавача ищецът потърсил единствения наследник на починалия Г. – настоящата ответница М. М., на която представил договора и разписката за капарото. Ищецът поканил ответницата да сключат окончателен договор, тъй като всички документи вече били готови, но тя отказала. Поканата за сключване на договора била отправена в присъствието на свидетел, а именно пълномощника И. Б..

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран ОИМ, с който оспорва предявения иск като неоснователен, като в тази връзка е релевирано правоизключващо възражение, като се твърди, че предварителният договор е сключен от лице без представителна власт, доколкото се заявява, че упълномощителната сделка /пълномощно от 12.01.2023г. с нотариална заверка на подписа и на съдържанието/ е сключена поради упражнена спрямо упълномощителя Г.

К.Г. заплаха. В тази връзка се изтъква, че през ноември 2021г. Г. се запознава с К. Д. И.

/трето лице за настоящия спор/, като последният от своя страна го запознава с пълномощника, подписал предварителния договор – И. С. Б. и ищеца – З. А. А.. За периода м. май 2022г. до м. януари 2023г. в къщата на Г. Г. били настанени приятелите на К. И. – Н.Т.Н. и Р. (с неизвестни презиме и фамилия), а около тях гравитирал и Д.Ц.Х.в. Всички изброени лица били криминално проявени. За периода от месец ноември 2021г. до 24.01.2023г. Г. К.Г. загубил работата си и спестяванията си, бил постоянно със синини и оттоци по лицето, видимо притеснен и затворен. След доста усилия близките му (които живеели в съседната къща) разбрали за постоянния физически и психически тормоз, систематично извършвани от посочените лица. С общи усилия успели да изгонят Р. в края на м. ноември 2022г. В резултат на това на 06.01.2023г. Г. Г. бил жестоко пребит от Д.Ц.Х.в, за което на 09.01.2023г. била подадена жалба в 06 РУ при СДВР. В периода от 09.01.2023г. до 12.01.2023г. последвали опити за проникване в имота на Г. Г., чрез прескачане на оградата, 2 катерене по балконите на къщата, блъскане и опити за проникване през балконските врати и прозорци, поради което от племенника и сестрата на Г. били подадени два сигнала на телефон 112. В крайна сметка на 12.01.2023г. Г. К.Г. (целият в синини и оттоци) подписал пълномощно, ведно със съпътстващите декларации, с което пълномощникът И. С. Б.

(двамата се познавали по-малко от година) имал право да се разпорежда с процесния недвижим имот. До 20.01.2023г. били извадени данъчна оценка и скици от АГКК на имотите, но се оказало, че сделката не може да бъде изповядана, доколкото имало разлика в квадратурите на сградата и поземления имот, посочени в нотариалния акт и отразените в актуалната кадастрална карта при АГКК. Необходимо било да бъдат подписани нови документи от Г. Г. и върху него започнало отново тормоз. След поредния жесток побой, нанесен му от Д.Ц.Х.в на 24.01.2023г. Г. починал от нанесените му рани.

В условията на евентуалност ответникът оспорва действителността на процесния предварителен договор за покупко-продажба на имот, като е направил възражение за нищожност на предварителния договор, на основание чл.26, ал.1, предл. 3 – поради накърняване на добрите нрави, както и на основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД – поради невъзможен предмет. В тази връзка се твърди, че договорът накърнява добрите нрави, защото насрещната престация по нея - 200 000 /двеста хиляди/ лева е над десет пъти помалко от реалната пазарната стойност на процесните недвижими имоти. Същевременно се релевира, че в случая продавачът притежава нотариален акт за собствеността върху имот с застроена площ от 60,85 кв.м., ведно с 1/2 идеална част от УПИ с площ от 730 кв.м., а реално продаваемият имот е със застроена площ от 74 кв.м., а ½ от УПИ е с площ от 881 кв.м.

Заявява се, че другата 1/2 идеална част е собственост на трето лице, а съгласно чл. 92 от ЗС построеното без надлежно учредено право на строеж /пристройка или др./върху общото УПИ се явява обща собственост на всички съсобственици па поземления имот, поради което в случая законът не допуска продавачът по предварителния договор да продаде това, което не му принадлежи.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите на страните, намира от фактическа и правна страна следното:

В доказателствената тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: 1/. наличието на валидно правоотношение с наследодателя на ответницата по предварителен договор, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателен договор за прехвърляне на провото на собственост върху процесните недвижими имоти; 2/. изпълнение на задълженията на ищеца по предварителния договор; 3/. настъпил падежът на насрещното задължение на наследодателя на ответника по сключения предварителен договор; 4/. процесният недвижим имот е собственост на ответника.

От събраните писмени и гласни доказателства се установява, че:

Г. Г. придобил процесните имоти – жилищна сграда с РЗП 127, 75кв.м. и ½ от УПИ V-275, находящи се в кв. Бояна, ул. ********, въз основа на Нотариален акт за дарение-делба №182, том VI, peг. № 32418, дело 1117 от 2007г. по описа на нотариус Б.Я. с peг. № 258 на НК и 3 район на действие СРС, с който родителите на Г. Г. му ги дарили. Видно от същия нотариален акт останалата ½ от УПИ V-275, ведно с втората жилищна сграда в имота с площ 79,39 кв.м. родителите дарили на дъщеря си Б. К. Г. /сестра на Г./.

Така в едната къща живеел Г. Г., а в другата – сестра му Б. Г., синът й К. Б.Г. /племенник на Г./ и майката на Г. Г. и Б. Г. - М. П. М..

Установява се, че Г. работел като строителен работник и често злоупотребявал с алкохол.

Познавал се с лице на име К. Д. И., който му обещал да му намери работа в чужбина. В къщата на Г. живеело и друго лице на име Н., доведен от К.. К. също така запознал Г. с И. Б., с оглед продажба на имота на Г., а И. Б. запознал Г. със З. А., който имал интерес да купи имота.

Г. Г. често пиел с други три лица – Д.Ц.Х.в, Л.М.К. и майка й Р.М.А.. Тримата били от ромски произход. Д. живеел в изоставена къща близо до къщата на Г. /на ул. ********/, а по това време Л. му „била гадже“. На 06.01 срещу 07.01.2023г. след употреба на алкохол Д. Х. пребил Г., за което Г. подал жалба в 06 РПУ и си извадил медицинско удостоверение. През м. май 2023г. по този повод било образувано ДП № 230 ЗМК 859/2023г. за престъпление по чл.131, ал.1,т.12, вр. чл.130, ал.1 НК. След този побой Г. вече не искал да общува с тримата, но те няколко пъти проникнали в двора на имота му, а също и в къщата му, за което близките на Г. /сестра му и племенникът му/ подали сигнали на тел.112.

На 12.01.2023г. било съставено пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието с peг. № 335 и № 336 на нотариус В.Б. с peг. № 302 на НК, от името на Г. Г. в полза на И. С. Б., с право последният да се разпорежда с посочените имоти, собствени на Г., с когото намери за добре, включително и сам със себе си, при цена – каквато договори, но не по-ниска от данъчната оценка на имотите, както и да представлява упълномощителя пред всички държавни органи и пред нотариус във връзка с разпореждането с имотите. Въпросът за автентичността на пълномощното не е бил спорен между страните.

От представеното свидетелство за съдимост се установява, че пълномощникът Б. е осъждан четири пъти и към момента изтърпява наказание „лишаване от свобода“ за срок от 9 години.

На 13.01.2023г. между Г. Г. и З. А. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описаните недвижими имоти – жилищна сграда с РЗП 127, 75кв.м. и ½ от УПИ V-275, находящи се в кв. Бояна, ул. ********, за сумата 200 000 лева. Било уговорено окончателен договор да се сключи в срок до 1 месец от сключването на предварителния договор или порано – ако продавачът е готов с документите. Било уговорено плащането на капаро от 9500 лева в деня на сключване на предварителния договор, за което да се състави разписка.

Представена е разписка от 13.01.2023г., видно от която И. Б., като пълномощник от Г. Г., е получил от З. А. сумата 9500 лева капаро, съгласно сключения предварителен договор между Г. и А..

Представена е втора разписка от 13.01.2023г., видно от която Г. получил от Б. сумата 9500 лева капаро, съгласно сключения предварителен договор.

4

На 24.01.2023г. отново след употреба на алкохол заедно с Д. и Л., Д. обвинил Г., че харесва Л. и започнал да бие Г., който починал вследствие на побоя. За това деяние било образувано ДП №513 ЗМК-26/2023г. по описа на СДВР, пр.пр. №822/2023г. по описа на СГП, като на Д.