Решение № 1540 от 12.11.2025, Районен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1540 гр. Велико Търново, 12.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, VI СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ ГЕОРГИЕВ при участието на секретаря СВЕТЛА М. И.ОВА като разгледа докладваното от ГЕОРГИ ГЕОРГИЕВ Гражданско дело № 20254110100963 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на „В. 85“ ЕООД против „С. Х.“ ООД, с която се иска ответникът да бъде осъден да върне на ищеца сумата от 5 000.00 лева, като дадена без основание, евентуално – поради несключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот не по вина на купувача.

Ищецът твърди, че на 8.11.2024 г. е предоставил на ответника сумата от 5 000.00 лева, която да послужи като резервация за покупка на предлаган от „С. Х.“ ООД недвижим имот. Сочи, че сумата е предадена срещу разписка, в която е отбелязано, че същата няма да бъде приспадана от продажната цена, а ще бъде върната при подписване на окончателен договор, както и в случай, че такъв не бъде сключен не по вина на купувача до 29.11.2024 г. Заявява, че на 22.11.2024 г. управителят на „В. 85“ ЕООД е поканен да се яви в кантората на нотариус П. К., на когото предварително са били предадени за проучване необходимите за сключването на сделката документи. Твърди, че при явяването си в кантората управителят на ищцовото дружество е уведомен от нотариуса, че на последния са известни обстоятелства, касаещи дружествотопродавач. Сочи, че според нотариус К. по отношение на всички активи и имоти на предишния собственик на имота, предмет на бъдещата сделка, има висящи съдебни спорове и съмнения в законността на придобИ.ето им от дружества, свързани с един от съдружниците в „А.“ ООД. Заявява, че в тази ситуация, според нотариус К., съществува потенциален риск за купувача, поради което същият е отказал изповядването на сделката. С оглед на горното, до ответника била изпратена писмена покана, в която било посочено, че по причини, стоящи извън ищеца, за които дружеството няма вина, до 29.11.2024 1 г. не може да бъде сключен окончателен договор за имота и било поискано връщането на сумата от 5 000.00 лева. Твърди, че въпреки така отправената покана и до момента сумата не му е възстановена.

В допълнителна молба ищецът сочи, че сумата от 5 000.00 лева е дадена срещу разписка по искане на ответника и е определена от последния във въпросната разписка като резервация за покупката на имoт, без обаче да бъде изготвен и подписан договор относно тази т.нар. резервация, от който да е видно съдържанието на облигационното отношение във връзка с резервацията, в това число и досежно правата, задълженията и отговорностите на страните и по-конкретно тези на ответника. Евентуално счита – ако се приеме, че договор все пак е сключен, че същият е нищожен, на основание чл.

26, ал. 2 ЗЗД, поради липса на основание.

Ответникът оспорва предявения иск. Заявява, че случаят касае сключен договор в полза на трето лице, а сумата по същия, определена от страните като „резервация“, обезпечава поетото задължение на ищеца за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт с купувача. Твърди, че е изправна страна по така сключения договор, тъй като е изпълнил задълженията си по същия, а самият продавач е имал готовност за сключване на окончателен договор в уговорения срок. Сочи, че на ищеца са предоставени всички документи, легитимиращи продавача като собственик на имота и необходими за издаване на нотариалния акт, които документи са с дати на издаване, предхождащи датата на сключване на договора на 8.11.2024г.

Заявява, че причината за последното е обстоятелството, че купувачът се е свързал с него още през м. октомври 2024 г. и е извършил подробна проверка на правото на собственост на продавача. Твърди, че именно ищецът е неизправна страна по договора, тъй като въпреки наличието на всички предпоставки за сключване на окончателен договор, такъв не е сключен по вина на купувача в уговорения срок.

В проведените открити заседания процесуалният представител на ищеца поддържа исковата молба и моли за нейното уважаване, а процесуалният представител на ответника поддържа заявеното оспорване и моли за отхвърляне на исковете.

Великотърновският районен съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено следното от фактическа страна:

От представените писмени доказателства се установява и не е спорно между страните, че на 8.11.2024 г. от Мария Червенакова – посредник в „С. Х.“ ООД е изготвена разписка за получена от Венцислав Д. – управител на „В. 85“ ЕООД, сума в размер от 5 000.00 лева, служеща за „резервация“ за покупката на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Велико Търново, с адрес: гр. Велико Търново, ул. „***“ № 6, ет. 0, със застроена площ от 192.56 кв.м., с предназначение: гараж в сграда, който обект се намира в сграда с идентификатор ***, заедно с 25.0667 % ид.ч. от общите части на сградата и заедно 2 с 121.23/3925 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, ведно с всички подобрения и приращения в имота. Според записаното във въпросната разписка сумата автоматично ще бъде считана за резервация за гореописания имот при договорена продажна цена от 190 000.00 лева, като същата няма да бъде приспадната от продажната цена, а ще бъде върната на купувача при подписване на окончателен договор за продажба на недвижимия имот.

Посочено е, че ако окончателен договор за продажба не бъде подписан до 29.11.2024 г. по вина на продавача, сумата следва да се върне на купувача, а ако окончателен договор за продажба не бъде подписан до 29.11.2024 г. по вина на купувача, сумата ще остане в полза на продавача.

От представените писмени доказателства се установява още, че към датата на изготвяне на горепосочената разписка описаният в същата имот е бил собственост на „М.“ ЕООД и е бил възложен на посоченото дружество с постановление за възлагане от 22.12.2023 г. по изпълнително дело № 147/2023 г. на ЧСИ Ралица Касабова. Преди възлагането въпросният имот е бил собственост на „А.“ ООД и е изнесен на публична продан за удовлетворяване на вземане именно на „М.“ ЕООД – дружество, което е правоприемник на „П.

К.“ ЕООД. На свой ред, въпросното вземане е установено в производството по арбитражно дело № 22009/2022 г. по описа на Арбитражен съд при сдружение „Арбитражен съд при Световен Търговски Център“ с решение № 52 от 28.11.2022 г.

Става ясно също, че понастоящем пред ВКС е висящо ч.т.д. № 2459/2024 г. на II т.о., което е образувано по частна жалба на Веселка Цветанова Джансъзова – управител на „А.“ ООД, с която се иска отмяна на Определение № 541 от 8.3.2024 г. по т.д. № 460/2023 г. на ВКС, I т.о., с което е прекратено производството по посоченото дело, имащо за предмет молба за отмяна на Решение № 52 от 28.11.2022 г., постановено по арбитражно дело № 22009/2022 г. по описа на Арбитражен съд при сдружение „Арбитражен съд при Световен Търговски Център“. Ч.т.д. № 2459/2024 г. на II т.о. е спряно до постановяване на тълкувателно решение по т.д. № 1/2024 г. на ОСГТК на ВКС.

Установява се още, че на 25.11.2021 г., когато „А.“ ООД все още е било собственик на имота, между въпросното дружество и „А. К.“ ООД е сключен договор за наем с предмет същия недвижим имот. Договорът е сключен за срок от 5 години и е вписан в Служба по вписвания на 30.11.2021 г.

Впоследствие, на 29.10.2024 г. между „А.“ ООД, „А. К.“ ЕООД и „М.“ ЕООД е сключена спогодба за прекратяване на договора за наем, считано от 29.10.2024 г., като въпросната спогодба е вписвана в Служба по вписвания на 6.11.2024 г., т.е. преди изготвяне на процесната разписка.

От показанията на св. П. К. се установява, че на практика до сключването на окончателен договор не се е стигнало, тъй като кредитиращата купувача банка е решила да откаже финансирането на сделката. Св. К. заявява, че и той самият не е бил сигурен дали ще изповяда сделката, тъй като актът за 3 собственост на продавача е издаден въз основа на изпълнителен лист от арбитраж, който има недобра репутация, за което знаел от жалби до нотариалната камара. Твърди, че официален писмен отказ от изповядване на сделката не е издавал, както и че за отказа за финансиране и бил уведомен от директора на клона на финансиращата банка и от обслужващия клона адвокат.

Св. Ирина Стасинопулу заявява, че има договор за правно обслужване с „Юробанк България“ АД, при която банка ищецът „В. 85“ ЕООД е подал документи за отпускане на кредит с цел закупуване на гаражно помещение.

Твърди, че първоначално е дала положително правно становище за приемане на имота като обезпечение по кредита, но след подготвянето от нейна страна на всички документи за сделката с нея се е свързал нотариус П. К., който я е уведомил, че сделката е рискова. Сочи, че такъв разговор нотариус К. е провел също и с директора на клона на банката в гр. Велико Търново, който на свой ред е уведомил за това централния кредит отдел на банката. Заявява, че впоследствие от централата на „Юробанк България“ АД са излезли със становище, че приемането на имота като обезпечение на кредита е рисковано, поради което финансирането е отказано. Твърди, че е получила изрични указания да не се явява на сделката, което и сторила.

От показанията на св. Мария Червенакова – брокер на недвижими имоти при „С. Х.“ ООД, се установява, че всички документи, необходими за сключването на окончателния договор, са били налице към посочената в разписката дата, на която дата тя и пълномощникът на продавача са се явили пред нотариус П. К. за изповядване на сделката. Свидетелката потвърждава, че имотът е щял да бъде закупен с банков кредит, какъвто е имало одобрен, но на определената дата купувачът не се явил за сключването на окончателен договор. Сочи, че при явяването си при нотариуса последният е казал, че сделката няма да има и че самият той няма да я изповяда и ако страните желаят могат да се обърнат към друг нотариус.

В показанията си св. Драгомир Григоров, също воден от ответника, заявява, че е бил упълномощен от управителя на дружеството-продавач да представлява същото при сключването на окончателен договор пред нотариус К., но до такъв договор в крайна сметка не се е стигнало. Заявява, че при разговор с представителя на агенцията за недвижими имоти е разбрал, че купувачът има някакъв проблем с финансирането на сделката.

При така установените обстоятелства, съдът приема следното от правна страна:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, както и евентуално съединен осъдителен иск с правно основание по чл. 79, ал.

1, пр. 1 ЗЗД.

По иска по чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:

Ищецът основава главната си претенция на две евентуални твърдения – че в случая не е изготвен и подписан договор относно т.нар. резервация, от който договор да е видно съдържанието на облигационното отношение във 4 връзка с резервацията, в това число и досежно правата, задълженията и отговорностите на страните и по-конкретно тези на ответника, т.е. че договор липса и по тази причина сумата е дадена при начална липса на основание; както и че ако се приеме, че договор все пак е сключен, то същият е нищожен, на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, поради липса на основание, т.е. че сумата отново е дадена при начална липса на основание.

В практиката си Върховният касационен съд /Решение № 148 от 30.6.2014 г. по гр.д. № 5698/2013 г. на IV г.о./ приема, че преддоговорните отношения между страните могат да преминат през различни етапи, предхождащи сключването на предварителен договор, като няма никаква пречка в рамките на тези преддоговорни отношения страните да сключат и други съглашения с организационен и подготвителен характер, но не пряко спрямо окончателния договор, а спрямо следващ етап от преговорите между тях или спрямо сключването на предварителен договор – да си обещаят, че преговорите ще продължат или че ще сключат помежду си предварителен договор след определен срок от време и/или при определени условия, т.е. да поемат насрещни задължения за това. Въпросните съглашения, нерядко срещани в практиката, също имат договорен характер /чл. 8 от ЗЗД/, като не е необходимо същите да имат съдържанието на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, тъй като не са предварителни договори – достатъчно е в тях ясно да е изразена взаимната насрещна воля на страните, респ. същите да са поели насрещни задължения да продължат преговорите или да сключат предварителен договор в определен срок, при определени условия и пр. Сочи, се че няма никаква законова пречка изпълнението и на такива договорни задължения, произтичащи от споразумения с организационен и подготвителен характер, включително – с оглед сключването на предварителен договор, да бъдат обезпечени с уговорени от страните неустойка, задатък или отметнина. Когато страните по такова съглашение си обещаят с него – задължат се да сключат предварителен договор и уговорят, че едната страна предава на другата определена парична сума, която да служи и като обезпечение за изпълнението на поетото задължение за сключване на предварителен договор /а често - и на други задължения по съглашението/, респ. – да служи като обезщетение при неизпълнение на това задължение и/или при отмятане от него – в зависимост от конкретната уговорка, тя може да има функциите както на задатък, така и на отметнина, които са уредени с диспозитивните правни норми, съответно – на чл. 93 от ЗЗД и на чл. 308 от ТЗ.

Разпечатката съдържа 31 от 52 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/d61d145c-24c4-4985-8380-28ecb6f48577