Решение № 6608 от 16.06.2022, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 6608 гр. София, 16.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело № 202111****57984 по описа за 2021 година

Производството е образувано по искова молба на СТ. Т. СЛ., ЕГН: **********, с адрес: АДРЕС, със съдебен адрес: АДРЕС срещу ЕЛЗ. К. АЛ., ЕГН: **********, с адрес:

АДРЕС за заплащане на сумата от 6000 евро- двоен размер на предоставения задатък по сключен между страните на 02.07.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва, начиная от 08.10.2021 г.-датата на подаване на исковата молба до окончателното ѝ изплащане.

Ищецът сочи, че на 02.07.2021 година сключил с ответницата предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - Гараж с кадастрален идентификатор:

*************, ведно със 400/1416 идеални части от поземлен имот с идентификатор ********* за обща сума от 30 000 евро, като съгласно уговореното в договора е заплатил задатък в размер на 3000 евро по банкова сметка на ответницата.

Поддържа се, че срокът за нотариално изповядване на договора бил установен между страните -20.08.2021 г. и съгласно чл. 4, изр. 2 от договора продавачът следвало да представи към датата на нотариалното изповядване следните документи: у-ние за данъчна оценка от СО- дирекция ПАМДТ- Н В, актуална скица на имота от АГКК\ Удостоверение за липса на данъчни задължения по чл. 87 ДОПК, заснемане на обекта от правоспособен архитект, с посочена площ на продавания имот, арх. Проект, удостоверение за семейно положение, и други изискуеми от нотариуса документи.

Твърди се, че един ден преди посочената дата А. заявила, че няма готовност с изискуемите документи и поискала отсрочване на сделката. Ищецът изпратил нотариална покана, връчена на ответницата на 26.08.2021 г., с която заявил готовност за явяване пред нотариус за нотариално изповядване на сделката на 07.09.2021 година, в 10 часа. Излагат се 1 съображения, че на посочения ден и час ответницата се явила при нотариуса, като предложила да продаде само гаража, но не и идеалните части от поземления имот, така както било уговорено в предварителния договор с твърдения, че ищецът се е отказал устно от придобиване на идеалните част- обстоятелство, което се оспорва от ищеца като невярно.

Сочи се, че се оказало, че на 03.09.2021 г., с Нотариален акт № 87/ 03.09.2021 г. на Нотариус В. М ответницата А. се е разпоредила в полза на трето лице със същите тези 400/1416 идеални части от поземлен имот с идентификатор *********.

Сочи се, че е налице неизпълнение на задълженията на ответницата по предварителния договор, който е развален по право, поради невъзможност на същата да изпълни задължението си.

В срока по чл. 131 ГПК ответната страна е депозирала отговор на исковата молба. Не се оспорва, че е сключен предварителен договор с посоченото от ищеца съдържание. Твърди се, че видно от представените от ищеца доказателства изискуемите документи по чл.4 от договора са били в държане не ответницата към датата 20.08.2021г. Твърди се, че тя е имала готовност за сключване на окончателен договор на 20.08.2021 г., но по желание на бъдещия купувач сделката е отложена за седмицата 23.08.2021 г. – 27.08.2021 г.

Твърди се, че с нотариално известие, с което ответницата е поканена на 07.09.2021 г. да се яви пред нотариус В М, същата е поканена да прехвърли собствеността само на единия от двата договорени обекта, а именно гараж, с идентификатор *************, като в известието не се споменавало изобщо прехвърлянето на уговорените 400/1416 идеални части от поземлен имот с идентификатор *********.

Сочи се, че водена от убеждението, че С.Т. желае да придобие само собствеността на гаража и поради интерес към придобиване на идеалните части на земята, от собственика на стопанската сграда, която се намира в процесния имот с идентификатор *********.5, ответницата е прехвърлила 400 / 1416 идеални части от поземлен имот с идентификатор ********* на собственика на стопанска сграда с идентификатор *********.5 - Р Д Б, с ЕГН **********.

Твърди се, че 07.09.2021 г. на С.С. чрез своят пълномощник отказал да закупи процесния гараж, поради факта, че ответницата не може да му прехвърли и 400/1416 идеални части от поземлен имот с идентификатор *********.

Съдът, след като обсъди събраните по делото относими доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 02.07.2021 г., сключен между ЕЛЗ. К. АЛ.- продавач и СТ. Т. СЛ.- купувач.

Уговорено е, че продавачът се задължава да продаде на Купувача, следния свой собствен недвижим имот, придобит по наследство, а именно: Гараж, представляващ поземлен имот с идентификатор номер *************, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и 400/ 1416 идеални части от мястото, представляващо поземлен имот с идентификатор *********. Уговорена е цена от 30 000 евро, платима както следва:

2

- капаро в размер на 3 000 Евро, които се заплащат от Купувача на Продавача в рамките на три работни дни от подписване на предварителния договор по банков път по посочена от Продавача банкова сметка в БАНКА Б АД;

- остатък от продажната цена в размер на 27 000 евро, които следва да бъдат заплатени от купувача на продавача в деня на нотариално изповядване на сключения между страните договор с лични средства след нотариалното изповядване и преди вписването му в Агенция по вписванията.

Уговорен е срок за нотариалното изповядване на договора - 20.08.2021 година, при избран от Купувача нотариус - В М, рег. № 053 на НК в 11.00 часа.

С предварителния договор продавачът се е задължил да представи при нотариално изповядване на сделката в оригинал описания в т.1а документ за собственост/ Протокол за доброволна делба по гр. д. № 5435/ 1990 година на СРС и Удостоверение за наследници № 1334/25.09.2020 година на СО- район В/, удостоверение за данъчна оценка от СО дирекция ПАМДТ- Н В, актуална скица на имота от АГКК, Удостоверение за липса на данъчни задължения по чл. 87 ДОПК, заснемане на обекта от правоспособен архитект, с посочена площ на продавания имот, арх. Проект, удостоверение за семейно положение, и други изискуеми от нотариуса документи.

В т. 7.1. от предварителния договор страните са се уговорили, че при неправомерен отказ от страна на купувача да сключи нотариалния договор той губи капарото. При отказ от страна на продавача да сключи нотариалния договор, той дължи на купувача незабавно връщане на получената сума, както и неустойка в размера на платеното капаро.

С платежно нареждане от 05.07.2021 г. СТ. Т. СЛ. е превел на ЕЛЗ. К. АЛ. сумата от 5867.49 лева с основание за превода „плащане на капаро по предварителен договор“.

С Нотариална покана от 25.08.2021 г. **, том V, рег. №**/2021 г. СТ. Т. СЛ. е поканил ЕЛЗ. К. АЛ. на 07.09.2021 г. в кантората на нотариус В М/ адрес: гр. София, ул. ** № ***** за нотариално изповядване на сделка по предварителен договор, сключен между страните на 02.07.2021 за имот – Гараж с идентификатор № *************, разположен в поземлен имот с идентификатор *********. В поканата С. е заявил: „Към датата, на която изтече срокът на договора, не ми представихте, нито представихте на нотариуса, необходимите документи за нотариалното изповядване и поради тази причина лично отказахте часа при нотариуса. От друга страна аз ви заявих пълната си готовност да заплатя продажната цена по сделката, така както е уговорено.“ Поканата е връчена на ЕЛЗ. К. АЛ. на 02.09.2021 г.

На 07.09.2021 г. в кантората на нотариус В М са се явили ЕЛЗ. К. АЛ. и адв. Т С Б пълномощник на СТ. Т. СЛ. и на съпругата му И Х С.а, за което е съставен констативен протокол от нотариуса. ЕЛЗ. К. АЛ. е представила следните документи: 1) Нотариален акт за дарение № 167, том LI, дело № 9577 от 16.06.1997 г. на I Нотариус при Нотариална служба на СРС; 2) Протокол от 29.01.1991 г. по гр. д. № 5435/1990 г. на СРС, вписано акт № 299, том I на 08.02.1991 г.; 3) Удостоверение за наследници на К Ц А, ЕГН **********, починал на 21.03.2020 г., изх. № 1334 от 25.09.2020 г. на СО, район „В“; 4) Скица на 3 самостоятелен обект в сграда № 15-******** от 21.06.2021 г., издадена от СГКК, гр. София;

5) Скица на поземлен имот № 15-******* от 31.08.2016 г,, издадена от СГКК, гр. София и Справка към нея; 6) Удостоверение за данъчна оценка изх. № ********** от 18.08.2021 г. издадено от СО, Дирекция ОП, Отдел „ОП Н - В; 7 Инвестиционен проект за геодезическо заснемане на гаража от месец септември 2021 г., както и нотариален акт за продажба № 87, том №IV, рег. № ****, дело № *** от 03.09.2021 г. на Нотариус В М, с който ЕЛЗ. К. АЛ. е продала на Р Д Бобствените си 400/1416 идеални част, равняващи се на 28,25 %, които идеални части, изразени в квадратни метра спрямо настоящата площ на имота се равняват на 409,34 (четиристотин и девет цяло тридесет и две стотни) квадратни метра, от Поземлен имот с идентификатор № *********.

В констативния протокол са фиксирани следните изявления:

„Е.А.: Във връзка с получена нотариална покана от СТ. Т. СЛ. на нотариус В М, вписана с акт № 60 том 5/2021 година на В М, се явявам днес, 07.09.2021 година, за изповядване сделка с гараж, както съм поканена в поканата. Готова съм да прехвърля гаража за сумата от 10 000 евро - съобразно устната ми уговорка с купувачите. Сумата от 10 000,00 евро представлява нает от продажната цена, уговорена в предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 02.07.2021 година. Поради получаване на нотариална покана само за изповядване на собствеността на гаража и изтичане на срока по предварителен договор прецених, че купувачите нямат интерес към земята, уговорена в предварителния договор, и прехвърлих собствеността на идеалните части от мястото на трето лице на 03.09.2021 година.

Адвокат Б: С оглед на направения отказ от прехвърляне на идеални части по сключения предварителен договор и изявлението на продавача, че се е разпоредил с тях, считам че е налице пълно неизпълнение на сключения договор от страна на продавача с оглед цитираната разпоредителна сделка. Никога и по никакъв повод не са водени разговори между продавача и купувача, нито са подписвани документи за изменение на предварителен договор от 02.07.2021 г. Тези твърдения са неверни и с оглед изричното искане на купувача отправено към мен днес, съм упълномощен да поканя продавача да възстанови на купувача двойният размер на платеното капаро в размер на 6000,00 евро общо до края на днешният работен ден по известна на продавача банкова сметка. Видно от представените днес документи от продавача е налице неизпълнение на договора, като липсва удостоверение по чл. 87 от ДОПК.

Е.А.: Представям копие от Удостоверение по член 87 от ДОПК изх. № ********** от 07.07.2021 година от НАП, офис София, с оглед на желанието ми да прехвърля собствеността на гаража. Не дължа връщане на полученото капаро, нито в двоен, нито в единичен размер, освен ако съдът не реши нещо в противен смисъл.

Адвокат Бочев: Липсва удостоверение по член 87 по ДОПК в оригинал. Представеното копие считам за негоден документ, съгласно закона, което не може да послужи за нотариална сделка“

4

От представената по делото справка от Имотен регистър се установява, че на 03.09.2021 г. ЕЛЗ. К. АЛ. е продала на Р Д Б 400/1416 ид.ч., равняващи се на 28.25 % ид.ч. от имот с идентификатор *********.

С договор за замяна, обективиран в Нотариален акт №109, т о м I, рег. №*****, дело№**** от 05.11.2021 г. СТ. Т. СЛ. и съпругата му И Х С.а са придобили 100/1416 ид.ч. от имот с идентификатор ********* от Г М П.

Свидетелят Р Д Б сочи, че е съсобственик със страните, като той притежава стопанска постройка, С, първия етаж от къща, а Е притежава повече неща в рамките на общия им имот.

Той разказва, че в началото на лятото се видял с Е- той бил в стопанската постройка и заявил своето желание за закупи част от земята, но Е му отговорила, че е подписала предварителен договор със С. Свидетелят сочи, че през месец август 2021 г. отново бил в стопанската постройка и чул С и Е да говорят за финализиране на сделката. С помолил Е да го изчака още една седмица, тъй като не бил готов с финансите, а тя настоявала да финализират сделката, тъй като била готова с документите. Скоро Е се обадила на свидетеля, попитала го дали още има интерес да закупя земята и му казала, че С й бил изпратил нотариална покана само за гаража. След това свидетеля закупил от Е земя от процесния имот.