Решение № 134 от 06.02.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 134 гр. Бургас, 06.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Антоанета Др. А.а Парашкевова при участието на секретаря Михаела К. Петрова като разгледа докладваното от Антоанета Др. А.а Парашкевова Гражданско дело № 20222100101039 по описа за 2022 година

Ищецът Т. А. П. от гр.С, е предявил иск против „Сити билд груп“ ЕООД, ЕИК 204384543 със седалище гр.Бургас за обявяване за окончателен на сключен помежду им на 29.03.2021 год. предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: гараж № 64, кота - 4,76 с площ от 46,29 кв.м., с идентификатор № ***. Твърди, че ответникът е собственик на поземления имот и на сградата, предвидена за изграждане в него. Сочи, че на 29.03.2021 год. е подписал с ответника два предварителни договора за покупко-продажба на апартамент и на гараж. Заявява, че продажната цена на гаража е договорена в размер на 12000 евро с ДДС, платима на пет вноски.

Посочва, че на 30.03.2021 год. е превел по посочена в предварителния договор банкова сметка сума равна по размер на първата уговорена вноска, а на 09.07.2021 год.-сума равна по размер на втората уговорена вноска. Заявява, че на 22.02.2022 год. е получил от ответното дружество уведомително писмо изх. № 22, с което е бил уведомен, че то се отказва от изпълнението на сключения договор, като се позовава на чл.11 от предварителния договор.

Признава, че след направеното в уведомителното писмо изявление за отказ от изпълнение на договора, ответникът е превел, след удържани от него данъци сумата от 131333,98 лв. Намира, че отказът на ответното дружество е 1 неправомерен, тъй като договорното правоотношение е възникнало валидно и той е изцяло изправна страна по договора-платил е авансова и втора вноска, никога не е отказвал да заплати дължими вноски, има готовност да изпълни своите задължения.Представя и ангажира доказателства.

Предявеният иск е с правно основание в чл.19,ал.3 от ЗЗД.

Ответното дружество „Сити билд груп“ ЕООД, ЕИК 204384543 чрез пълномощника адв. Стоян Кацаров в подадения своевременно писмен отговор не оспорва допустимостта на предявения иск, оспорва неговата основателност. Признава, че на 29.03.2021 год. с ищеца са сключени два валидни предварителни договора за покупко-продажба на апартамент и гараж при обща договорена цена от 85000 евро, от които 12000 евро за гаража.

Позовава се на клаузата на чл.11 от договорите, в която твърди, че е договорено право на продавача да се откаже от сключване на окончателния договор в нотариална форма срещу неустойка при прекратяване на договор-10 % от продажната цена на имота. Разяснява мотивите за включване на клаузата на чл.11. Позовава се и на чл.20а от ЗЗД, като сочи, че е реализирал дадената му договорна възможност, по отношение на която ищецът не е възразил при сключване на договора. Посочва, че на 23.02.2022 год. е върнал всички авансово внесени суми по двата договора-116371,88 лв. и дължимата по чл.11 неустойка в размер на 10 % от 85000 евро/166245,55 лв./ 16624,56 лв.,ведно с авансово удържания данък по чл.44а от ЗДДФЛ върху доходите по чл.35 от ЗДДФЛ в размер на 1662,46 лв. Счита, че с тези свои действия е изпълнил стриктно всички свои задължения по договора и е спазил изцяло договорките.

Намира, че ищецът като страна по договора не е имал качеството „потребител“ по смисъла на ЗЗП, встъпил е като страна по търговска сделка и е напълно равнопоставен субект с ответното дружество, сключен е легален договор, между равнопоставени субекти, който е бил прекратен при абсолютно стриктно спазване на клаузите му и българското законодателство.

По тази причина счита, че от 23.02.2023 год. действалата до тогава облигационна връзка помежду им е прекъсната. Позовава се на съдебна практика, развива подробни правни съображения. Заявява,че клаузата на чл.11 фигурира във всички сключени от него предварителни договори и е съществено условие за тяхното подписване,като без постигнато съгласие по този въпрос, той не би преминал към сключване на предварителен договор.

Смята, че с поведението си ищецът доказва ясната си воля да третира 2 договора за прекратен, тъй като не е заплатил третата вноска в размер на 1200 евро, дължима при изготвяне на акт 14, въпреки, че е знаел, че това условие вече се е сбъднало. В тази връзка поддържа становище, че договорът не е действащ, но намира, че дори и в очертаната от ищеца фактическа обстановка, договорът следва да се счита прекратен, поради неизпълнение на задълженията на ищеца, като изявление за такова прекратяване се съдържа както във вече връченото на ищеца уведомление,така и в отговора на исковата молба. Доказателство за явно намерение на ищеца да счита договора за прекратен ответникът намира и в обстоятелството, че не му е върнал възстановените му вноски и заплатената му неустойка. Разяснява и посочва обстоятелствата, които са довели до прилагането от негова страна на клаузата на чл.11 от предварителния договор.

Бургаски окръжен съд като обсъди доводите на страните и събраните и представени по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Безспорно е между страните по делото ,а това е видно и от представените и събрани доказателства, че ответното дружество е собственик на поземлен имот с идентификатор *** на основание апорт, вписан под № 51, т.47, рег.№ 15245 от 16.12.2020 год. в Служба по вписванията Бургас; на 18.12.2020 год. на ответното дружество е било издадено разрешение за строеж на сграда със смесено предназначение; на 06.04.2022 год. е изготвен акт за приемане на конструкция обр.14; сградата е изградена в груб строеж и е получила идентификатор ***; издадена е схема № 15-44139125.04.2023 год. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с предназначение гараж, площ 21,56 кв.м., прилежащи части: 2,35 кв.м. ид.ч. от общ.ч. на сградата и 22,38 кв.м. 4 маневрено хале; между страните на 29.03.2021 год. е подписан валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-гараж, със съдържанието в завереното копие от този документ на листи от 12 до 14 вкл. от досието на делото в Районен съд гр.Бургас; ищецът е заплатил в пълен размер по банков път и в срок първа и втора вноски от договорената продажна цена от 12000 евро в изпълнение на чл.2,ал.1 и чл.2,ал.2 от предварителния договор,като на 30.03.2021 год. е превел сумата от 9387,98 лв. –равностойност на 4800 евро,представляваща 40 % от продажната цена, а на 09.07.2021 год.-7040,99 3 лв.-равностойност на 3600 евро,представляваща 30 % от продажната цена; на 22.02.2022 год. ответното дружество е изпратило на ищеца и ищецът е получил уведомление за отказ от изпълнение на сключения договор на основание чл.11 ; на следващия ден-23.02.2022 год., ответникът е превел на ищеца по банков път сумата от 131333,98 лв.; сумата от 131333,98 лв. е формирана така: 116371,88 лв. –сбор от всички авансово внесени суми по два договора-за апартамент и за гараж, плюс сбора от дължими неустойки по чл.11 от двата предварителни договора в размер на 10% от общата сума от 85000 евро/166245,55 лв./ или 16624,56 лв. по двата договора,минус авансово удържания данък по чл.44а от ЗДДФЛ данък върху доходите по чл.35 от ЗДДФЛ в размер на 1662,46 лв.

От приетата по делото и неоспорена от страните съдебно-техническа експертиза се установи, че описаният в предварителния договор за покупкопродажба на недвижим имот от 29.03.2021г. по арх. проект Гараж № 6 е идентичен с нанесения в КККР на гр. Бургас самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

Спорно е по делото какви са правните последици на уведомлението от 22.02.2022 год., изпратено от ответника до ищеца, в което е налице позоваване на чл.11 от подписания предварителен договор, предвид развилия се между страните спор за действителността на клаузата на чл.11 на основание на която уведомлението е било отправено.

Ищецът счита,че уведомлението няма правно действие и сключения предварителен договор продължава да действа в отношенията между страните,тъй като е потребителски ,а клаузата на чл.11 от него е неравноправна: не е индивидуално уговорена, няма и реципрочна клауза,предоставяща нему като купувач право да се откаже от договореността при аналогични условия,като тези в чл.11, клаузата противоречи на добрите нрави.

Ответникът счита,че договорът не е потребителски,клаузата на чл.11 е действителна,налице е реципрочна клауза по чл.14 от договора за купувача ,не противоречи на добрите нрави,получената неустойка е немалка по размер.

Съдът като обсъди доводите на страните и тълкувайки съдържанието на процесния договор намира следното:

Процесният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот , 4 видно от текста му, съдържа елементи и на договор за изработка, тъй като предметът му в чл.1 е очертан така:ответното дружество се задължава да построи със собствени средства и материали и да прехвърли на ищеца свой конкретен недвижим имот-гараж, в определен срок - чл. 6/8/ от същия.Страните са поели насрещни задължения да сключат окончателен договор в нотариална форма не по-късно от 20.12.2022 год. и след изплащане на пълната продажна цена в размер от 12000 евро/чл.4,ал.1/, съгласно предвидени в договора периодични финансови вноски,платими в хода на строителния процес и на конкретни етапи от него до сключването на окончателния договор, като по този начин всъщност бъдещият купувач финансира изграждането на обекта,който иска да закупи.

Следователно,договорът има смесен характер, включвайки договор за извършване на строителна услуга и предварителен договор за продажба на завършения строителен продукт-построената недвижима вещ.Безспорно е, че предварителният договор за придобиване на вещно право върху недвижим имот не касае „стока“ по см. на §13, т.13 от ДР на ЗЗП (където изрично е посочено, че стоката е движима материална вещ),нито представлява договор с предмет „услуга“ по смисъла на §13, т.14 от ДР на ЗЗП.Безспорно е,че договорът за извършване на строителни дейности представлява извършване на „услуга“ по смисъла на §13, т.14 от ДР на ЗЗП. Смесеният характер на процесния договор,обаче, в който е предвидено облигационно задължение на купувача за заплащане на една цена,както за правото на собственост,така и за строителството, и който се финализира със сключването на договор за покупко-продажба на недвижим имот във форма на нотариален акт, води до извод,че същинската и крайна цел на договора за страните е прехвърляне на собствеността върху недвижим имот.Горното изключва качеството на физическото лице-купувач на „потребител“ по смисъла на §13, т.1 от ДР на ЗЗП, тъй като по силата на договора уговорените строителни услуги са пряко свързани с правата и задълженията на страните по предварителния договор за покупко-продажба и без него те нямат никакво самостоятелно значение и не задоволяват интереса на купувача. Обект на процесния предварителен договор за покупко-продажба е недвижим имот,а горните разпоредби изключват възможността недвижим имот да бъде стока по смисъла на ЗЗП. В този смисъл е без значение дали недвижимия имот се закупува от физическо лице или от юридическо лице, какво е предназначението му към момента на 5 сключване на договор за покупко-продажбата му -за живеене,за склад,за съхранение на лек автомобил или друго МПС или за осъществяване на стопанска или професионална дейност,както и дали купувачът ще го ползва лично или чрез другиго,като го отдава под наем,като го предоставя в заем за послужване или по друг начин.Независимо,че предварителния договор за покупко-продажба няма вещно-прехвърлителен ефект,той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор,а окончателния договор е необходимо по принцип да възпроизвежда клаузите на предварителния договор.Следователно и двата договора имат едни и същи характеристики-ако окончателният договор е потребителски,то и предварителния договор ще е потребителски,ако обаче окончателния договор не е потребителски,то и предварителния договор за сключване на такъв окончателен договор,няма да бъде потребителски. След като крайната цел на договора от 29.03.2021 год. подписан между страните е да се сключи договор за покупко-продажба на недвижим имот, той не може да бъде квалифициран като потребителски,независимо от елементите на договор за изработка в него.