Определение № 11452 от 23.03.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11452 гр. София, 23.03.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20251110150519 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 140 ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от И. Г. Г., с която срещу „Им Тийм“ ЕООД и С. Г. М., е предявен иск по чл. 135 ЗЗД, с който се иска да се обяви за относително недействителен по отношение на ищеца договор за покупко-продажба на недвижим имот, за който е съставен нотариален акт № 31/22.04.2025 г., том V, рег. № 4182, дело № 720/2025 г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус С. Ф., на 12.50/800 ид.ч. от ПИ с идентификатор ***, с адрес на имота: гр. София, район Овча купел, ул. И., които ид.ч. съответстват на външно паркомясто № 1 с площ 12.50 кв.м.

Ищецът твърди, че на 28.08.2023 г., сключил с ответника „Им Тийм“ ЕООД, предварителен договор за продажба на недвижим имот, като дружеството /в качеството на продавач/ се задължило да изгради и да прехвърли в полза на ищеца следния свой недвижим имот: паркомясто № 1 в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. София, находящ се в гр. София, район Овча купел, ул. И.. Съгласно чл.

2 от договора, общата сума на паркомястото, се равнявала на левовата равностойност на 15 000 евро, като плащането следвало да стане на две вноски: първата в размер на 1000 лева, платима преди подписване на договора /на 31.07.2023 г., която била платена/ и втората в размер на 29 119.78 лева, платима при издаване на Акт образец 16, когато следвало да бъде прехвърлена собствеността, както и да бъде предадено владението върху паркомястото. В ПИ с идентификатор *** била изградена и жилищна сграда. В края на 2024 г., ищецът научил случайно от съседи, че за сградата в процесния поземлен имот бил издаден акт образец 16, за което обстоятелство ответното дружество не уведомило ищеца, който се позовава на чл. 20 и на чл. 13 от процесния договор. Ищецът отправил чрез ЧСИ покана до ответното дружество за предприемане на действия по сключване на окончателен договор, но тъй като същите били без резултат, предявил иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с искова молба с вх. № 66669/25.02.2025 г. за обявяване за окончателен на процесния предварителен договор.

Междувременно, от частния съдебен изпълнител била върната връчената на 17.03.2025 г. на ответното дружество покана. В образуваното гр.д. № 10907/2025 г. по описа на СРС, 178 състав,бил представен нотариален акт № 31/22.04.2025 г., том V, рег. № 4182, дело № 720/2025 г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус С. Ф., за 1

12.50/800 ид.ч. от ПИ с идентификатор ***, с адрес на имота: гр. София, район Овча купел, ул. И., видно от който, „Им Тийм“ ЕООД продало на С. Г. М.

12.50/800 ид.части от ПИ с идентификатор ***, с адрес на имота: гр.

София, район Овча купел, ул. И., които ид.ч. съответствали на външно паркомясто № 1 с площ 12.50 кв.м. за сумата от 5000 лева. Ищецът счита, че доколкото сделката, обективирана в посочения нотариален акт, е извършена след получаване на покана от ответното дружество и след настъпване на условията по предварителния договор за сключването на окончателен, то същата е била с цел препятстване на правото му да иска обявяване на предварителния договор за окончателен. Поддържа още, че другият ответник - С. Г. М. е едноличен собственик на капитала и управител на „Бионлайн Съпорт“ ЕООД, чието седалище и адрес на управление съвпадали с тези на „Им Тийм“ ЕООД, което обстоятелство косвено свидетелствало за наличието на близки взаимоотношения между ответниците, като ищецът счита, че в случая е налице знание за увреждането от страна на /С. Г. М.. Моли за уважаване на иска и присъждане на разноски.

Ответницата С. Г. М. е депозирала отговор в законоустановения срок, с който заявява, че ищецът не разполага с качеството „кредитор“ по отношение на процесния договор, тъй като същият бил недействителен поради липса на предмет, тъй като в предварителния договор не били посочени индивидуализиращи белези на имота – неговите граници и площта му. В тази връзка, ответницата оспорва идентичността на закупеното от нея паркомясто и описаното такова в договор за продажба от 23.08.2023 г. Ответницата заявява и друго основание за нищожност на процесния договор – липса на съгласие. Посочва, че предварителният договор, сключен между ищеца и „Им Тийм“ ЕООД, бил сключен чрез пълномощник на дружеството, без същият да е представил решение на едноличния собственик на капитала за продажба на имота.

Оспорва се представителната власт на пълномощника за сключване на договора от 28.08.2023 г. На следващо място, ответницата поддържа, че предварителният договор е развален, като се позовава на чл. 15, ал. 3 от същия, съгласно който, договорът се счита за развален по вина на купувача, в случай че същият забави изпълнението на задължението си по чл. 2, ал. 2, с повече от десет дни, без да е необходимо продавачът да му дава срок за изпълнение и да отправя предупреждение по реда на чл. 87 ЗЗД.

Според ответницата вземането на продавача е станало изискуемо на 22.08.2024 г., когато е било издадено разрешението за ползване на сградата /акт образец 16/, като не били налице данни ищецът да е изпълнил задължението си да заплати останалата цена, т.е. договорът бил развален, считано от 02.09.2024 г. Отделно от това, сочи, че на сайта на Столична община, се поддържал регистър „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“, от който ищецът можел да се информира за издаденото разрешение за строеж и да изпълни носимото си парично задължение. Доколкото ищецът не притежавал качеството „кредитор“, то същият не би могъл да бъде увреден.

Ответницата сочи още, че към момента на сключване на договора, за който е съставен нотариален акт № 31/22.04.2025 г., том V , рег. № 4182, дело № 720/2025 г. на помощник-нотариус по заместване при нотариус С. Ф., не е знаела за наличието на сключен предварителен договор между ищеца и „Им Тийм“ ЕООД, като преди сключване на договора, ответницата извършила справка и в имотния регистър. По отношение на твърденията на ищеца, че между ответниците съществували близки отношения, е посочено, че предварителният договор е сключен на 28.08.2023 г., а „Бионлайн Съпорт“ ЕООД е учредено и регистрирано на адрес /съвпадащ с този на ответното дружество/, два месеца по-късно – на 07.11.2023 г., отделно от това, ответницата счита, че не е сред кръга от лицата, изброени в чл. 135, ал. 2 от ЗЗД, т.е. между ответниците не са налице близки отношения. Допълва, че никога не е работила на адреса, на който е регистрирано управляваното от нея дружество „Бионлайн 2

Съпорт“ ЕООД, който адрес служел единствено за целите на регистрация и кореспонденция на дружеството, като местоработата е на друг адрес. Моли за отхвърляне на иска и присъждане на разноски.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба и от ответника „Им Тийм“ ЕООД, който твърди, че към момента на сключване на атакуваната сделка, не е действал със знание за увреждане, тъй като след 02.09.2024 г. е считал, че предварителният договор с ищеца е развален. По отношение на твърденията на ищеца, че между ответниците съществували близки отношения, е посочено, че предварителният договор е сключен на 28.08.2023 г., а „Бионлайн Съпорт“ ЕООД е учредено и регистрирано на адрес /съвпадащ с този на ответното дружество/, два месеца по-късно – на 07.11.2023 г., като ответницата М. никога не била работила на адреса на управляваното от нея дружество „Бионлайн Съпорт“ ЕООД. Счита, че презумпцията по чл. 135, ал. 2 от ЗЗД не е приложима, тъй като ответниците не се намират в родствени връзки. На следващо място твърди, че не е налице увреждане, тъй като ищецът не притежава качеството „кредитор“; не били представени доказателства, че атакуваната сделка е намалила имуществото на „Им Тийм“ ЕООД.

По реда на чл. 212 от ГПК е предявен /и приет за разглеждане/ инцидентен установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД от „Им Тийм“ ЕООД срещу И. Г. Г. за установяване, че сключеният между последния и „Им Тийм“ ЕООД договор от 28.08.2023 г. за продажба на недвижим имот – паркомясто № 1 в поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, район Овча купел, ул.

И., с площ 800 кв.м., е нищожен поради невъзможен предмет. Излага, че предмет на договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 31, том V, рег. № 4182, дело № 720/22.04.2025 г. на Димитър Комитов, помощник-нотариус по заместване при С. Ф., нотариус с рег. № 508 на НК, е продажбата на недвижим имот, представляващ „12.50/800 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***“, а предмет на предварителния договор от 28.08.2023 г., e „паркомясто № 1 в поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, район Овча купел, ул. И., с площ по кадастрална скица от 853 кв.м., съставляващ имот с пл.

№ 898, от кв. 33, парцел V, по регулационния план на гр. София, кв. Овча купел, ул. И., с площ от 840 кв.м. Извежда, че паркомястото представлява необособена и несамостоятелна реална част от самостоятелен обект на правото на собственост и не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, като цитира практика на ВКС, позовава се и на текстове от ЗУТ. Поддържа, че първоначалният ищец по недопустим начин едностранно внасял промени и се отклонявал от съдържанието на предварителния договор, подменяйки обема на уговорената престация чрез посочване на „идеални части“ в площ и при граници, каквито в предварителния договор не били налице. Заявява, че границите на обекта, посочен в предварителния договор и отразените в атакуваната сделка, не били идентични. Освен това, било налице и противоречие с разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД. От описанието на паркомястото в предварителния договор, се установявало, че същото е описано като самостоятелен обект и вместо неговите граници, били посочени тези на поземления имот, т.е. липсата на граници на продавания имот, водела до невъзможност за неговата индивидуализация; в предварителния договор не била посочена и площта на продавания обект. Сочи се, че предварителният договор е развален по силата на чл. 15, ал. 3 от същия, като се иска, в условията на евентуалност, съдът да се произнесе относно несъществуването на предварителния договор сключен между първоначалния ищец и „Им Тийм“ ЕООД. Оспорва се обстоятелството, заявено в първоначалната искова молба, че ищецът е узнал случайно за издаденото разрешение за ползване на сградата в процесния поземлен имот. Твърди се, че на 14.10.2024 г., от страна на „Им Тийм“ ЕООД е публикувано разрешение за ползване на сградата, в която се намира 3 процесното паркомясто и закупеният от И. Г. апартамент № 17, т.е. всички собственици на обекти в сградата са узнали към този момент за издаденото разрешение за ползване; била създадена и група в мобилната апликация „Вайбър“, където е било публикувано на 24.10.2024 г. самото разрешение за ползване. Сочи се, че ищецът Г. започнал да прави ремонт на закупения от него имот преди издаването на акт образец 16, като се интересувал от издаването му, тъй като ползвал промишлен ток; веднага след издаването на акт образец 16, Г. открил индивидуална партида за ток, като представил и документ, удостоверяващ въвеждане на сградата в експлоатация. Отделно, на сайта на Столична община, се поддържал регистър „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“, от който ищецът можел да се информира за издаденото разрешение за строеж и да изпълни носимото си парично задължение. Твърди се, че дори ищецът Г. да е узнал в края на 2024 г., за издаването на акт образец 16, то договорът се явявал развален най-късно на 10.01.2025 г., до който момент е следвало да плати остатъчната цена. Изпратената от първоначалния ищец от 21.01.2025 г. покана чрез ЧСИ, била убедително доказателство за неизпълнение на договора, тъй като била изпратена със забава от 11 дни, а вземането за остатъчната цена било изискуемо към 22.08.2024 г., когато било издадено разрешението за ползване на сградата, където се намирал и процесният имот, съответно не били налице доказателства към 02.09.2024 г. ищецът Г. да е изпълнил задължението си. Към 02.09.2024 г., предварителният договор следвало да се счита за развален.