Решение № 5085 от 17.12.2024, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 5085 гр. Пловдив, 17.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, ХХІІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Крум Б. Гечев при участието на секретаря Марина М. Кънева като разгледа докладваното от Крум Б. Гечев Гражданско дело № 20245330105431 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 235 и сл. ГПК.

Съдът е сезиран с искова молба от Н. Б. Т., ЕГН **********, против Кооперация „Инвестиционен Алианс“, ЕИК 204383338, представлявана от Х.Е.Б., с която са предявени кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 92 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 10 340 лева, представляваща неустойка, предвидена в чл. 48, ал. 1 от Предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от ** г., сключен между страните, както и сумата от 10 340 лева, представляваща неустойка, предвидена в чл. 51, ал. 1 от Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот от ** г., сключен между страните.

В исковата молба и уточняваща молба на ищеца от ** г. се твърди, че на ** г. ответникът е сключил договор за учредяване на право на строеж, обективиран в нотариален акт, вписан в Службата по вписванията гр. Пловдив с № ** с вх. рег. номер от ** г., по силата на който е придобил право на строеж на множество обекти в предвидена да се построи сграда в поземлен имот с идентификатор **, с адрес на поземления имот: ****

На ** г. страните по делото Н. Б. Т. и Кооперация „Инвестиционен Алианс“ сключили Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот с предмет бъдещо прехвърляне на 1 един от придобитите чрез суперфицията от ответника – продавач самостоятелни обекти, а именно: ** от предвидената да се построи сграда „**“, която да се изгради в горепосочения поземлен имот, срещу заплащане от купувача на цена в размер от 91 440 лева с ДДС. Посочва се, че съгласно чл. 4, ал. 2 от договора, прехвърлянето на правото на строеж на самостоятелните обекти следвало да се извърши в нотариална форма след заплащане на уговорената цена, а прехвърлянето на идеални части от поземления имот следвало да се извърши в 30-дневен срок от издаване на Акт 16. Според чл. 5, ал. 1 от договора, продавачът се задължавал да изгради и да предаде на ищеца с разрешение за ползване, респ. удостоверение за въвеждане в експлоатация самостоятелния обект, предмет на договора, в срок до две години, считано от датата на снабдяване с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа. Съгласно чл. 12, ал. 1 от договора, владението върху имота следвало да бъде предадено от продавача на купувача, след като обектите, предмет на договора, бъдат построени и завършени и бъде издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт обр. 16).

В чл. 48, ал. 1 от договора страните уговорили, че при виновно неизпълнение на задължение от продавача, последният дължи на изправния купувач неустойка в размер на 10 % от продажната цена, а в чл. 51, ал. 1 от договора – в случай, че продавачът не спази срока за подписване на нотариален акт или не предаде владението върху обекта, предмет на договора, поради причина, която не може да бъде определена като обективна или непреодолима сила, то продавачът дължи неустойка за забава в размер на 0,3 % на ден за всеки ден забава, изчислена върху платените от купувача към момента на изпадане на продавача в забава суми, но не повече от 10 %.

В изпълнение на предварителния договор, между купувача и ответника се подписал нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж, вписан в Служба по вписванията гр. Пловдив с вх. рег. № ** г. Сочи се, че на ** г. бил съставен **, от която дата започвал да тече двугодишният срок, в който ответникът следвало да изпълни задължението си за снабдяване сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Ищецът твърди, че е изправна страна и е изплатил цялата дължима цена в размер на 91 440 лева с ДДС, но ответникът не е изпълнил задължението си по чл. 12, ал. 1 от предварителния договор и не е предал на купувача владението върху обекта в уговорения срок, която забава продължава повече от три години. Поради неизпълнение на задълженията по чл. 12, ал. 1 и чл. 5, ал. 1 от предварителния договор ищецът претендира ответникът да му заплати неустойките, предвидени в чл. 48, ал. 1 и чл. 51, ал. 1, всяка от които възлиза на сума от по 10 340 лева. Предвид изложеното се предявяват исковите претенции. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника Кооперация „Инвестиционен алианс“, чрез председателя Х.Е.Б., с който оспорва предявените искове. Не оспорва, че между страните е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот от **г.

2

Излага съображения за неоснователност на исковите претенции, доколкото са предявени кумулативно два иска за неустойка на основание чл.

48 и чл. 51 от договора и счита, че единият текст „поглъща“ другия. Сочи, че съгласно уговореното в чл. 48, ал. 1 от същия договор, неустойката в размер на 10 % от продажната цена се дължи в случаи на неизпълнения, за които няма други уговорени специални неустойки понататък в договора. Твърди, че предявените искове за неустойка са все за едно и също неизпълнение – забава, подведено под две различни клаузи на договора, като се претендират кумулативно две различни неустойки за едно и също неизпълнение, противоречащи на смисъла на уговореното между страните.

Поддържа, че клаузата на чл. 48, ал. 1 е обща, като се отнася за неуредени в договора случаи, докато клаузата на чл. 51, ал. 1 е за конкретни форми на неизпълнение, свързани със забава да се подпише нотариален акт (което се сочи, че е изпълнено) и забава да се предаде владението. Поради изложеното счита за неоснователно търсенето на обезщетение за забава да се предаде владението на основание, на която и да е от двете посочени клаузи от предварителния договор.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени доказателства и доказателствени средства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал.2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

От приобщените по делото писмени доказателства се установява, че н а ** г. между страните бил сключен Предварителен договор за покупкопродажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот с предмет бъдещо прехвърляне на един от придобитите чрез суперфицията от ответника – продавач самостоятелни обекти, а именно: **** с идентификатор № **.** /** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед *г. на И.Д. на АГКК, с адрес на имота: *находящ се на етаж * на кота + 7,00 м.

/плюс седем метра/, със застроена площ по проект от 61,67 кв.м. /шестдесет и едно цяло и шестдесет и седем стотни кв.м./, състоящ се от коридор, баня с тоалетна, всекидневна с кухненски бокс, спалня, килер, гардеробна и тераса, при граници: двор, коридор, двор, апартамент *, апартамент * ведно с прилежащите 1,457 % /едно цяло четирисТ. петдесет и седем хилядни процента/ идеални части, равняващи се на 10,25 кв.м. /десет цяло и деветдесет и пет стотни кв.м./ от общите части на сградата, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент от предвидената да се построи сграда „***, която да се изгради в горепосочения поземлен имот, срещу заплащане от купувача на цена в размер от 91 440 лева с ДДС.

С допълнително споразумение (анекс) от *г. към предварителния договор е уговорено и закупуването на паркомясто № 18 от ищеца Н. Т. срещу сумата от 12 000 лева с ДДС.

В чл. 4, ал. 2 от предварителния договор е уговорено, че прехвърлянето на собствеността и предаването на владението върху обекта, описан в чл. 1, ал.

1 от Договора ще се извърши в нотариална форма след заплащане от купувача на уговорената в чл. 6, ал. 1, т. 1 и т. 2 цена, която е в общ размер на 91 440 лв 3 с ДДС, а прехвърлянето на идеални части от поземления имот – в 30-дневен срок от издаване на Акт образец 16.

По делото е представен Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот ******** с който ответникът Кооперация „Инвестиционен Алианс“ е продал на Н. Б. Т. и В. Т.а следния свой собствен недвижим имот, находящ се в жилищна сграда със смесено предназначение *** с идентификатор **Л /*по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед *г. на и. д. на АГКК, изградена до степен на завършеност - груб строеж, констатирано с Акт образец 14, в Поземлен имот с идентификатор ** /*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на *****одобрени със Заповед *на И.на АГКК, с адрес на поземления имот: ****, местността ***, с площ от 3276 кв.м. /три хиляди двеста седемдесет и шест кв.м./, трайно предназначение на територията-урбанизпрана, начин на трайно ползване-за друг вид застрояване, номер по предходен план-част от***жил. и ООЗ, стар идентификатор *, при граници и съседи: имоти с № **** който обект е нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри като САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР № **.***по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П*** на И. на АГКК, с адрес на обекта: *** който самостоятелен обект се намира на трети етаж в сграда с идентификатор № **.****с предназначение: жилищна сграда със смесено предназначение, която сграда е разположен поземлен имот с идентификатор № *****с предназначение на обекта: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 /едно/, с площ от 61,67 кв.м. (шестдесет и едно цяло и шестдесет и седем сТ.и кв.м. при съседи: на същия етаж: обект № **.***1, над обекта: няма, ведно с 1,457 % /едно цяло четирисТ. петдесет и седем хилядни процента/ идеални части, равняващи се на 10,25 кв.м. (десет цяло и двадесет пет стотни кв.м.) от общите части на сградата, както и съответните идеални части от правото строеж върху поземления имот, за сумата от 91440 лв.

(деветдесет и една хиляди четирисТ. и четиридесет лева) с начислен ДДС, която сума ще бъде изплатена както следва: сума в размер на 45570 лв.

(четиридесет и пет хиляди петсТ. и седемдесет лева) е изплатена от купувачите по банковата сметка на продавача преди подписването на настоящия договор, а остатъкът от сумата в размер на 45870 лв. (четиридесет и пет хиляди осемсТ. и седемдесет лева) ще бъде изплатена по банковата сметка на продавача, чрез отпуснат на купувачите банков ипотечен кредит от „Банка ДСК“ АД, след кумулативно сбъдване на следните условия: вписан настоящия нотариален акт, вписана молба за учредяване на законна ипотека в полза на „Банка ДСК“ АД и удостоверения за вещни тежести от CB-Пловдив при АВ, от които да е видна вписаната първа по ред законна ипотека в полза на банката – кредитор.

Съгласно чл. 5, ал. 1 от предварителния договор продавачът се задължил да изгради и предаде на купувача е Разрешение за ползване, респективно „Удостоверение за въвеждане в експлоатация” самостоятелния обект в многофамилна сграда *** от "затворен тип", подробно описан в чл. 1, ал.1 раздел III от настоящия договор, в срок до 30.09.2021 г. Според чл. 5, ал. 2 от предварителния договор, обектът се счита за окончателно предаден на 4 купувача с подписването на протокол за установяване годността за ползване на строежа от съответната приемателна комисия и получаване на разрешение за ползване или издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация по чл.

177, ал. 3 ЗУТ.Такъв протокол няма данни по делото да е бил съставян.

Както се посочва и от ищеца в исковата молба, съгласно чл. 12, ал. 1 от договора владението върху имота следва да бъде предадено от продавача на купувача, след като самостоятелните обекти бъдат построени и завършени и бъде издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт образец 16), което, по силата на чл. 21 от договора, следва да бъде сторено за сметка на продавача. Предаването на имота следва да стане в 30-дневен срок от издаването на Акт образец 16 и се удостоверява с подписването на двустранно разписан приемо-предавателен протокол. Подобен протокол също не е наличен в материалите по делото, нито има данни да е бил съставян.