Определение № 1531 от 27.10.2025, Окръжен съд - Плевен

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1531 гр. Плевен, 27.10.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІІІ ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЕКАТЕРИНА Т. ГЕОРГИЕВАПАНОВА

Членове:

МЕТОДИ Н. ЗДРАВКОВ

ЖАНЕТА Д. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от ЖАНЕТА Д. ГЕОРГИЕВА Въззивно частно гражданско дело № 20254400500843 по описа за 2025 година Производство по реда на чл. 274 ал. 1 т. 2 от ГПК вр. чл. 577 ал. 1 от ГПК.

Производство по делото е образувано по частна жалба, депозирана от Община Н., представлявана от кмета Е. Ц. чрез пълномощника му адвокат И.

Г. против определение № 77/29.09.2025 г. на съдия по вписванията към РС – Н., с което е отказано вписване на договор за учредяване на право на строеж № 373/15.09.2025 г. върху ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Н., частна общинска собственост, сключен между Община Н. и „Кай Ауто Тест Груп“ ЕООД. В жалбата се поддържа, че определението е незаконосъобразно и необосновано, тъй като неправилно съдията по вписванията е приел, че липсва достатъчна индивидуализация на предмета и обема на учреденото право на строеж поради липса на посочени конкретни характеристики на сградата, както и за липса на представена данъчна оценка и за несъответствие между договорения 12 месечен срок за въвеждане на сградата в експлоатация и безсрочния характер на правото на строеж. Счита се, че отказът е постановен извън правомощията на съдията по вписванията по чл. 32а от ПВ, като се поддържа, че договорът е сключен при спазване на процедурата по ЗОбС, подлежи на вписване, представени са доказателства за решението на ОбС за учредяване на правото на строеж, последващата заповед на кмета на общината за възлагане, станала основание за сключване на договора за строеж, не е 1 налице противоречие в договора между договорното задължение на суперфициара да завърши и въведе обекта в експлоатация в 12 месечен срок и уговорката за безсрочно учредяване на правото на строеж в съответствие с чл.

63- чл. 66 от ЗС. Счита се, че индивидуализацията на правото на строеж и неговия обем са достатъчно и ясно извършени в договора, като имотът е индивидуализиран чрез идентификатора му по КККР, чрез урегулирания му статут, посочено е предназначението му за обществено обслужване, посочена е площта на имота, адресът и съседите по КК, вида и предназначението на бъдещата сграда – едноетажна сграда с предназначение пункт за технически прегледи, посочена е площта на бъдещата сграда – 72,46 кв.м., разположението й в зоната за застрояване, определена с ограничителни линии на действащия ПУП-ПЗ, като по този начин са налице всички законови елементи на индивидуализацията по чл. 6 ал. 1 б. „в“ от ПВ. Счита, че всички други елементи – височина на сградата, конструктивни решения, инженерни съоръжения са предмет на бъдещото инвестиционно проектиране и одобряване по реда на ЗУТ и не са част от фактическия състав на правото на строеж, респ. липсата на одобрен инвестиционен проект на този етап не води до порок на договора за учредяване на право на строеж по отношение на индивидуализацията му. В жалбата е посочено, че е внесена дължимата държавна такса, като са представени и двете удостоверения за данъчна оценка, както на имота, така и на правото на строеж, като внесената такса е съобразена с по-високата от двете оценки и е гарантирано,че материалния интерес е отчетен правилно и таксата е в пълния дължим размер. Посочено е, че е приложена скица – извадка от действащия ПУП, в която са отразени ограничителните линии на застрояване и предназначението на терена за обществено обслужване и този документ е достатъчен за вписване на договора. Посочено е, че по преписката е приложен и акта за частна общинска собственост върху имота, като по този начин е спазена нормата на чл. 34 ал. 8 от ЗОбС, съгласно която към датата на сключване на договора за разпореждане с общинска собственост този акт следва да е вписан. Позовава се на т. 6 от ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС относно обхвата на проверката, която съдията по вписванията извършва по чл.

32а, ал. 1 ПВ относно това и че същата се ограничава до това дали представеният за вписване акт подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. В 2 заключение се иска от въззивния съд да отмени обжалвания отказ и да постанови извършване на исканото вписване. Претендира се присъждане на направените разноски за заплатена държавна такса. Представена е квитанция за внесена държавна такса в размер на 25 лв. по сметка на ПлОС и доказателства за платено адвокатско възнаграждение в размер на 500 лв..

Плевенският окръжен съд, като прецени доводите в частната жалба и представените по делото доказателства, приема за установено следното:

Частната жалба се явява подадена в срока по чл. 275 ал. 1 ГПК с оглед подаването й на 29.09.2025 г. при наличие на правен интерес за страната от обжалване на атакуваното определение, поради което е допустима, а разгледана по същество е ОСНОВАТЕЛНА по следните съображения:

От представените по делото доказателства се установява, че на 29.09.2025 г. Община Н. чрез свой упълномощен служител е депозирала заявление до СВ гр. Н. към АВ за вписване на договор за учредяване на право на строеж № 373/15.09.2025 г. върху ПИ с идентификатор *** по КККР на гр.

Н., частна общинска собственост, сключен между Община Н. и „Кай Ауто Тест Груп“ ЕООД. Установява се, че към заявлението са приложени: подлежащият на вписване договор за учредяване право на строеж, справка за липса на данъчни задължения по чл. 264 от ГПК за продавача, скица на УПИ IX в стр. кв. 37 по плана гр. Н., издадена от Община Н., извлечение от ПУП – П Р в стр. кв. 37 по плана гр. Н., заповеди № 195/25.08.2025 г. и № 98/30.04.2025 г. на кмета на Община Н., препис – извлечение от решение № 275/11.07.2025 г. на ОбС Н., удостоверение за данъчна оценка на вещно право на строеж търговски обект автомивка с площ 72,46 кв.м. в гр. Н., ул. „Е.“ №*, удостоверение за данъчна оценка на ПИ с идентификатор *** по КККР на гр.

Н., схема на същия ПИ, пълномощно, акт за частна общинска собственост № 5435 от 15.05.2025 г., вписан в СВ при РС Н. на 03.07.2025 г., квитанция за внесена държавна такса за вписане в размер на 20 лв., платежно.

За да постанови обжалваното определение № 77/29.09.2025 г., с което е отказано вписване на договора за учредяване на право на строеж, съдията по вписванията при РС Н. е приел, че актът подлежи на вписване съгласно чл. 4 б.

„а“ от ПВ, но договорът не отговаря на изискванията на чл. 6 ал. 1 б. „в“ от ПВ, тъй като в същия липсва индивидуализация на предмета на правото на 3 строеж и неговия обем, липсва индивидуализация дали се касае за масивна, полумасивна, паянтова, жилищна, административна или със смесено предназначение сграда, относно застроената и разгъната площ, височина, конструкция, помещения на сградата съгласно одобрен архитектурен проект, а направеното описания в договора обозначава мястото на застрояване и предназначението на сградата, но не и предмета на правото на строеж и неговия обем, още повече, че в скицата от 15.07.2025 г. е посочено,че правото се отнася за пункт за ГТП. В определението са цитирани разпоредбите на чл. 4 б. „а“ и чл. 6 от ПВ, чл. 63 от ЗС и т. 1б на § 1 от ДР на ЗКИР и е направен извод, че липсва индивидуализация на бъдещата сграда съобразно изискванията на закона, а наред с това е налице противоречие в чл. 5 т. 1 от договора и чл. 7 от договора относно сроковете на въвеждане на обекта в експлоатация и учредяването на правото на строеж безсрочно. Според съдията по вписванията при липсващата индивидуализация на правото на строеж и обема му не може да бъде определен размера на дължимата държавна такса за вписване съгласно чл. 2 от ТДТСАВ вр. чл. 96 ал. 1 и §2 от ДР на ЗННД.

Съгласно постановките на т. 6 от ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, проверката, която съдията по вписванията извършва по чл. 32а ал. 1 от ПВ относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание и не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. Съгласно разпоредбата на чл. 180 от ЗУТ п равото на строеж в поземлен имот се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района) в предвидените от закона случаи. Съгласно разпоредбата на чл. 34 ал. 2 от ЗОбС възмездно придобиване на право на собственост или на ограничени вещни права върху имоти се извършва след решение на общинския съвет, по ред, определен в наредбата по чл. 8 ал. 2 от ЗОбС, като въз основа на решението на общинския съвет се сключва договор от кмета на общината. Съгласно ал. 8 на разпоредбата към датата на сключване на договорите за разпореждане по ал. 7 актовете за общинска собственост следва да са вписани. Съгласно разпоредбата на чл. 37 ал. 1 от ЗОбС право на строеж върху имот - частна общинска собственост се учредява след решение на 4 общинския съвет от кмета на общината чрез публичен търг или публично оповестен конкурс и съобразно предвижданията на влязъл в сила подробен устройствен план. Съгласно ал. 7 на разпоредбата въз основа на резултатите от търга или конкурса, съответно на решението на общинския съвет, кметът на общината издава заповед и сключва договор. Въззивният съд констатира, че в конкретния случай със заявлението са представени всички изискуеми документи, които удостоверяват спазването на разпоредбите на чл. 34 и чл. 37 от ЗОбС и чл. 180 от ЗУТ, тъй като са представени вписан акт за общинска собственост по отношение на имота, върху който е учредено право на строеж, заповед на кмета на общината за одобряване на изменението на ПУП – ПЗ за УПИ VI и УПИ VII в стр. кв. 37, съгласно което УПИ VI се разделя на УПИ VI 500,59 и У П И IX-67, като за новообразувания УПИ IX-67 се определят плътност на застрояване, етажност, кинт, озеленена площ, начин на застрояване, запазване на устройствена зона, предназначение на имота за обществено обслужване и площта на новопредвидения имот – 724 кв.м., налице е решение на ОбС Н. за учредяване на конкретното право на строеж № 275/11.07.2025 г., представени са скица на ПИ, скица на УПИ, извадка от ПУП за регулация, заповед на № 195/25.08.2025 г. на кмета на Община – Н. за определяне на класирането на участниците в проведения публично оповестен конкурс и договор за учредяване на право на строеж. Съгласно чл. 6 ал. 1 л.

„в“ от ПВ подлежащият на вписване акт, наред с останалите реквизити следва да съдържа описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите. В предмета на представения за вписване договор за учредяване на право на строеж е посочено, че възмездно се учредява на право на строеж за изграждане на едноетажна сграда с предназначение пункт за технически прегледи върху площ 72,46 кв.м., разположена в зоната за застрояване, определена с ограничителните линии в ПУП – ПЗ в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Н., представляващ УПИ IX-500,67 в гр. Н., ул. „Е.“ №*, начина на трайно ползване – за обществен обект, поради което въззивният съд намира, че изискванията на посочената по-горе разпоредба относно индивидуализацията на правото на строеж, до което се отнася актът са спазени и имотът е индивидуализиран в достатъчна степен за вписване на акта. Липсва законово изискване при учредяване на правото на строеж да е налице одобрен 5 архитектурен проект и имотът да е описан съгласно предвижданията в него, тъй като разпоредбата на чл. 180 от ЗУТ допуска същото да се учреди в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план, извадка от който по делото е представен със заявлението. Липсват неясноти и противоречия в договора за учредяване на право на строеж, включително посочените от съдията по вписванията, тъй като съдържанието на договора е ясно и недвусмислено и се касае за различни срокове, които не се намират в противоречие един с друг.