Решение № 418 от 30.01.2023, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 418 гр. Пловдив, 30.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, ХХІІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мария М. Дългичева при участието на секретаря Цвета Ив. Василева като разгледа докладваното от Мария М. Дългичева Гражданско дело № 20225330102370 по описа за 2022 година

Ищецът Н. И. И. е предявила против „Боната Трейд“ ЕООД осъдителен иск на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД за връщане на сумата от 10 479 евро, представляваща заплатена част от продажната цена по предварителен договор, ведно с лихва за забава върху тази сума, дължима от датата на заплащането й /15.11.2021 г./ до датата на подаване на исковата молба /04.01.2022 г./ в размер на 133, 89 евро, ведно със законна лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изпълнение на задължението, както и обективно кумулативно съединен с него осъдителен иск на основание чл. 92, ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата от 3 493, 1 евро, представляваща компенсаторна неустойка, установена в разпоредбата на чл.13.3. от договора, като с така подадената искова молба ищецът, на основание чл. 87, ал.1 ЗЗД, дава на ответника подходящ срок за изпълнение на задълженията си по предварителния договор – до приключване на съдебното дирене по настоящото дело, като при неизпълнението им сочи, че ще счита договорът за развален.

Ищцата твърди, че на 15.11.2021 г. е сключила предварителен договор с ответника с предмет недвижим имот с идентификатор ***, представляващ апартамент с площ 72, 82 кв.м, находящ се в ***. В чл.3 от договора било предвидено, че окончателният договор следва да бъде сключен в срок от тридесет дни от сключване на процесния предварителен договор, като за целта ответното дружество било длъжно да подготви необходимите документи. В чл.2 от процесния договор бил разписан начина на плащане на продажната цена, като било уговорено сумата от 10 479 евро да бъде заплатена от купувача в деня на 1 сключване на предварителния договор, сумата от 48 904 евро да бъде заплатена на ответника посредством банков ипотечен кредит, след представяне на вписан нотариален акт за покупко-продажба, вписана договорна ипотека, както и удостоверение за вещни тежести, а остатъкът от сумата в размер на 10 479 евро банката ще заплати на ответника в десетдневен срок от уведомление от страна на продавача за издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намира процесния имот.

Твърди се, че към датата на подписване на предварителния договор е заплатил на ответната страна сумата от 10 479 евро, но ответникът-продавач не е изпълнил задълженията си да подготви необходимите документи за изповядване на окончателен договор и по този повод банката /“Пощенска банка“ АД/ е отказала да отпусне на ищцата ипотечния кредит. Ответникът не изпълнил и задължението си по чл.1.3. от предварителния договор да завърши цялата сграда съгласно изискванията на ЗУТ до получаване на разрешение за експлоатация. Въз основа на изложеното ищецът счита, че доколкото ответникът е в пълно неизпълнение на процесния договор, то за него е възникнало правото да развали договора и да иска връщане на даденото по него. Твърди, че на основание чл.

13.3. от договора е установена неустойка в размер на 5 % от уговорената продажна цена, в размер на 3 493, 1 евро, чието присъждане претендира. По така изложените съображения моли за уважаване на предявените искове, като дава подходящ срок на ответника за изпълнение на задълженията му.

В законоустановения за това срок по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който излага съображения за неоснователност на предявените искове. Твърди, че ответното дружество е изпълнило задълженията си по процесния договор, а ищцата е неизправна страна по него. Твърди се, че ответникът, непосредствено след сключване на предварителния договор, е изпратил на ищцата всички необходими документи, посредством имейл, изпратен от „Бастет имоти“ ООД, осъществяващ посредничество при продажбата на имотите в сградата. В началото на месец декември ищцата уведомила ответника, че е необходимо документите отново да бъдат изпратени, този път към служител на банката. В тази връзка, по искане на ищцата, поради невъзможността й да договори банково финансиране на сделката, срокът за сключване на окончателен договор бил удължен от 15.12.2021 г. на 30.12.2021 г., от 11.00 часа Малко след това, около десети декември ищцата е уведомила ответника, чрез посредника „Бастет имоти“ ООД, че не може да получи финансиране, след което от страна на посредника й било предложено съдействие за финансиране, но от други банки. На 20.12.2021 г. ответното дружество е получило имейл от адв. А. Д., която от името на ищцата ги уведомява, че желае договора да бъде прекратен и внесения аванс в размер на 15% от продажната цена да бъде върнат. Основанието за прекратяване било отказ от банката да одобри ипотечния кредит. След множество проведени телефонни разговори и търсене на решение на проблема с финансирането, на 14.01.2022 г. Н. И. е уведомена чрез покана за това, че е в неизпълнение на договора, като й е предоставен едномесечен срок за уреждане на финансирането на сделката посредством две други банки. Ищцата била поканена на 21.01.2022 г., в 14.00 ч. в кантората на 2 пълномощника на ответника за сключване на анекс за удължаване срока на процесния договор. Ищцата не се е явила, поради което на 24.01.2022 г. й е изпратен имейл, с който е уведомена за прекратяване на договора поради неизпълнение на задължението си да се яви и сключи окончателен договор, за задържане на 10% от продажната цена като неустойка и за връщане на 5% от продажната цена. На 25.01.2022 г. ищцата отговорила, че желае договорът да бъде прекратен по взаимно съгласие, като даденият аванс да й бъде върнат в цялост.

Поради така изложеното счита, че не е налице виновно неизпълнение от страна на ответника. Оспорва и претенцията за заплащане на неустойка в претендирания размер. По така изложените съображения се моли за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявени са кумулативно обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

От представения в производството предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от *** /л. 65/ се установява, че ответното дружество „Боната Трейд“ ЕООД е поело задължение за прехвърляне собствеността чрез сключване на окончателен договор в полза на купувача и ищец Н. И. И. върху недвижим имот с идентификатор ***, представляващ апартамент с площ 72, 82 кв.м, находящ се в ***, ведно с мазе № *** с площ 1, 81 кв.м., заедно с припадащите му се 0, 005 % от общите части на сградата, заедно с идеални части от правото на строеж и правото на собственост върху мястото, в което е построена сградата.

В чл. 2 от процесния договор бил разписан начина на плащане на продажната цена, като било уговорено сумата от 10 479 евро да бъде заплатена от купувача в деня на сключване на предварителния договор, като страните не спорят досежно факта на плащането на тази сума, сумата от 48 904 евро да бъде заплатена на ответника посредством банков ипотечен кредит, след представяне на вписан нотариален акт за покупко-продажба, вписана договорна ипотека, както и удостоверение за вещни тежести, а остатъкът от сумата в размер на 10 479 евро банката ще заплати на ответника в десетдневен срок от уведомление от страна на продавача за издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намира процесния имот.

В разпоредбата на чл. 3 от Договора страните са постигнали съгласие окончателният договор за бъде сключен в срок от 30 дни от подписване на предварителния договор, като за целта продавачът е длъжен да подготви необходимите за това документи. А съгласно чл. 3.2 продавачът се съгласява да предаде владението върху обекта при напълно изплатена цена, прехвърляне на собствеността и въвеждане в експлоатация на сградата.

В клаузата на чл. 13.3. страните са уговорили, че при неизпълнение от страна на продавача - изпълнител на задължението да прехвърли по нотариален ред описания по-горе обект купувачът има право да развали договора, като претендира всички платени суми, 3 ведно с неустойка 5 % от продажната цена или да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. А съгласно чл. 14.1. в случай, че купувачът не се яви, за да закупи обекта по предвидения ред и в предвидения срок продавачът-изпълнител има право да развали договора, като задържи като неустойка 10% от продажната цена или да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Установява се, че след сключване на предварителния договор между страните е започнала имейл кореспондеция /л.8 и 9 и л. 30 – л. 42/ по повод изискани от „Пощенска банка“ АД, с която ищецът държал да сключи договор за ипотечен кредит, документи. Видно от кореспонденцията ответното дружество, чрез посредника си „Бастет имоти“ ООД, а в последствие и чрез адв. Г., е снабдило кредитиращата банка с всички изискани документи.

Липсата на правно становище на банката довело до промяна на уговорената в предварителния договор дата за сключване на окончателния, като по повод молба на ищцата сделката е отложена от 15.12.2021 г. за 30.12.2021 г. Междувременно *** на банката изискали и още документи, тъй като се породили съмнения относно законността на строежа на сградата и др. На ищцата било предложено съдействие от страна на ответника за свързване с други търговски банки и сключване на договор за ипотечен кредит с тях. На 20.12.2021 г. ответното дружество е получило имейл от адв. А. Д., която от името на ищцата ги уведомява, че желае договора да бъде прекратен и внесения аванс в размер на 15% от продажната цена да бъде върнат. Основанието за прекратяване било отказ от банката да одобри ипотечния кредит. След множество проведени телефонни разговори и търсене на решение на проблема с финансирането, на 14.01.2022 г. Н. И. е уведомена чрез покана /л. 43/ за това, че е в неизпълнение на договора, като й е предоставен едномесечен срок за уреждане на финансирането на сделката посредством две други банки. Ищцата била поканена на 21.01.2022 г., в 14.00 ч. в кантората на пълномощника на ответника за сключване на анекс за удължаване срока на процесния договор. Ищцата не се е явила, поради което на 24.01.2022 г. /л. 40/ й е изпратен имейл, с който е уведомена за прекратяване на договора поради неизпълнение на задължението си да се яви и сключи окончателен договор, за задържане на 10% от продажната цена като неустойка и за връщане на 5% от продажната цена. На 25.01.2022 г. ищцата отговорила, че желае договорът да бъде прекратен по взаимно съгласие, като даденият аванс да й бъде върнат в цялост.

Спорният по делото въпрос се свежда до това коя от двете страни по процесния предварителен договор е неизправна, респ. в неизпълнение на същия.

В случая се твърди, че ответното дружество не е представило на банката всички изискани от нея документи, което от своя страна препятствало получаване на кредит за заплащане на дължимата продажна цена, а оттам се стигнало и до разваляне на договора от страна на ищеца, респ. право да се претендира връщане на даденото по договора, както и неустойка на основание чл. 13.3 от предварителния договор.

Съдът намира, че от доказателствата по делото не се установява ответното дружество да е в неизпълнение на предварителния договор, касателно поетото задължение за осигуряване на документите, необходими за сключване на окончателния договор. Видно от текста на договора, задължението на продавача по чл. 3 се изчерпва с това да се подготвят 4 всички необходими документи за извършване на продажбата, респективно да прехвърли собствеността в уговорения срок – т. е. да разполага с всички изискуеми документи, за да може при явяване пред нотариус в уговорения срок валидно да прехвърли правото на собственост на купувача. Задължение за предоставяне на последния на изисквани от него от банка документи за отпускане на банков кредит или пък за предоставянето им на банка не е било поемано – такова не е предвидено нито изрично, нито следва при тълкуване на волята на страните съобразно инкорпорираните в договора уговорки заедно и поотделно и изискванията на чл. 20 ЗЗД. Подобно задължение не се включва имплицитно в съдържанието на задължението на продавача да прехвърли собствеността - поради което и при липса на изричното му уговаряне /което не може да бъде заместено от знанието на продавача за намерението на купувача да плати продажната цена чрез кредит/, не може да бъде вменено в негова тежест. Предвид изложеното, поради липса на твърдяното задължение, не е налице и неизпълнение на същото - за да могат да бъдат свързвани с него претендираните правни последици, а именно разваляне на договора и заплащане на неустойка. В този смисъл и Решение № 37 от 23.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2189/2020 г., III г. о., ГК, постановено по почти идентичен с настоящия казус.