Решение № 4379 от 13.10.2025, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 4379 гр. Пловдив, 13.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Анна Д. Дъбова при участието на секретаря Петя Г. Карабиберова като разгледа докладваното от Анна Д. Дъбова Гражданско дело № 20255330103541 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.

С исковата молба ищецът Сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в ***, представлявана от *** П.В.В., е предявил против С. М. Т., осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД във вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК за осъждане на ответната страна да освободи и да предаде на ищеца държането по отношение на тераса – запад, открита на запад, на четвърти етаж от жилищна сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в ***, с площ от 9 кв.м. и с вход от към общ коридор на етаж 4 и тераса – запад, открита на запад, на пети етаж от жилищна сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в ***, с площ от 9 кв.м. и с вход от към общ коридор на етаж 5, отдадени под наем на 01.09.2017 г. на основание Решение на Общото събрание на Етажната собственост за отдаване на общи площи и помещения от 02.06.2010 г.

Ищецът твърди, че с Решение на Общото събрание на Етажната собственост от 02.06.2010 г. е взето решение за отдаване на общи площи и помещения, като е определена наемна цена. Поддържа договорите за наем на двете тераси са сключени с ответната страна на 01.09.2017 г., когато държането на последните е предадено на ответната страна и последната е 1 започнала да заплаща наем. Твърди, че между страните не са подписвани писмени договори. Сочи, че месечната наемна цена за всяка една от терасите е от 5, 40 лв. – по 0,60 лв. на квадратен метър. Твърди, че наемните правоотношения са прекратени едностранно от ищеца с Решение на Управителния съвет от 12.07.2024 г. с едномесечно предизвестие, връчено на 27.07.2024 г. Поддържа, че поводът за прекратяване на безсрочното наемно правоотношение с предизвестие е несъответния начин на заплащане на дължимите наемни възнаграждения, а не липсата на такова плащане. Сочи, че ответната страна не е предала държането на терасите на ищеца, което е констатирано с протокол на Управителния съвет от 19.09.2024 г. До ответната страна били изпратени още две известия – на 21.01.2025 г. и на 04.02.2025 г, но последната продължавала да държи помещенията, което е констатирано с протокол на Управителния съвет от 12.02.2025 г. по така изложените съображения се моли за уважаване на предявените искове.

В законоустановения за това срок по чл. 131, ал. 1 ГПК ответната страна С. М. Т. е депозирала отговор на исковата молба. Счита предявеният иск за недопустим. Твърди, че следва да се приеме, че се твърди да е налице хипотезата по чл. 45 ЗС, доколкото сградата е в режим на Етажна собственост.

Поддържа, че не са налице предпоставките за изваждането й от помещенията, доколкото заплаща редовно наемното възнаграждение, ползва терасите за склад и не е създала опасност за сградата и не е застрашавала общия интерес на Етажната собственост. Сочи, че до нея не е отправено писмено предупреждение с посочване на нарушението по реда на чл. 45 ЗС, като решението за извеждане на наемател по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ ЗУЕС следва да се вземе от Общото събрание по предложение на *** и решение на друг орган в този смисъл е нищожно. Поддържа, че П.В. не разполага с представителна власт да представлява Етажната собственост, доколкото последният е избран за управител на Етажната собственост с Решение на Общото събрание от 30.11.2022 г. и е изтекъл установения в закона двегодишен срок. След като не е свикал Общо събрание за избор на нов управител счита, че П.В. не може да черпи права от собственото си противоправно поведение. Предвид изложеното счита, че не е налице надлежно учредена представителна власт в полза на адв. З.. Оспорва твърденията, че не е заплащала наемно възнаграждение. Сочи, че не е отказала да освободи терасите, но е имала желание да преговаря за сроковете, предвид необходимостта да премести багаж през разбитото стълбище, което се ремонтира. Това обстоятелство представлявало непреодолима пречка, като проблемът за забавянето е в ***.. Сочи, че след като получила първата покана 2 на 02.08.2024 г. здравословното й състояние се влошило и поискала продължаване на срока, като извикала работници за преместване на багажа, които й отказали предвид състоянието на стълбището. Сочи, че е решила да изчака приключването на ремонта, но настъпили зимни условия и терасите били открити, поради което заплатила дължимото наемно възнаграждение и за м. януари 2025 г. Твърди, че не е давала повод за изгонването й, като не е налице Решение на Общото събрание за извеждането й от наетите помещения.

Оспорва твърдението, че договорите за наем са сключени на 01.09.2017 г., като счита, че ищецът следва да докаже точната дата на сключване на договорите.

Поддържа, че ползва терасите от краят на м. септември 2014 г. Счита, че в Протокола от 12.07.2024 г. има клеветнически твърдения. Сочи, че поканата от 27.07.2024 г. не й е връчена лично, а е залепена на вратата й – без да са направени опити за лично връчване и търсене на ответната страна. Сочи, че след като е получила поканата на 02.08.2024 г. е последвала електронна кореспонденция с ***, до когото е изпращала съобщения (SMS). По така изложените съображения се моли за отхвърляне на предявения иск.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Районен съд – Пловдив е сезиран с иск с правно основание чл. 233, ал. 1, предл. първо ЗЗД във вр. с чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК.

Възникването на спорното право се обуславя от осъществяването на следните материални предпоставки (юридически факти): 1. наличието на действително правоотношение по договор за наем; 2. ищецът да е предоставил на ответника за временно ползване процесния имот и 2. договорът за наем да е прекратен и въпреки отправената покана наемателят да не освобождава имота.

По своята правна природа договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Основното задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение, да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.

3

По делото е представен Протокол от проведено Общо събрание на Етажната собственост на 02.06.2010 г., на което е взето решение за отдаване на вътрешни помещения под наем на собственици, като наема да бъде 1 лв./кв.м. за помещение и 0, 60 лв./кв.м. за тераси. Общото събрание е упълномощило ЕС да определя условията и вида на договорите, като е прието заявленията да се подават до 01.07.2010 г.

Ищецът твърди, че с ответната страна е сключен неформален – устен договор за наем от 01.09.2017 г. за отдаване под наем на следните помещения тераса – запад, открита на запад, на четвърти етаж от жилищна сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в ***, с площ от 9 кв.м. и с вход от към общ коридор на етаж 4 и тераса – запад, открита на запад, на пети етаж от жилищна сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в ***, с площ от 9 кв.м. и с вход от към общ коридор на етаж 5.

С определението за насрочване на делото съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от страните следните обстоятелства, че процесните помещения - тераса – запад, открита на запад, на четвърти етаж от жилищна сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в ***, с площ от 9 кв.м. и с вход от към общ коридор на етаж 4 и тераса – запад, открита на запад, на пети етаж от жилищна сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в ***, с площ от 9 кв.м. и с вход от към общ коридор на етаж 5, представлява общи части на сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в ***.

Процесните помещения представляват общи части по смисъла на чл. 38 ЗС по своето предназначение. Съгласно закона и съдебната практика (обобщена в Решение № 40/25.03.2016 г. по гр. д. № 4994/2015 г. на ВКС, ІІ г. о.), статутът на обслужващите помещения, като принадлежност към самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост или като обща по предназначението си част, се определя към момента на възникване на етажната собственост съобразно строителните книжа или с оглед волеизявленията на собственика (съсобствениците) при разделянето на една сграда на повече самостоятелни обекти в нея и въведените в законодателството към този момент нормативни изисквания за самостоятелност на обект от съответния вид.

Ответната страна не оспорва обстоятелството, че ползва процесните помещения на основание договор за наем, като твърди, че датата на възникване на наемното правоотношение не е посочената от ищеца, а е считано от м. септември 2014 г. Ответната страна не оспорва, че ползва помещенията, като твърди, че заплаща дължимото наемно възнаграждение за това.

4

Следователно между страните не е налице спор, че ответната страна ползва двете помещения на основание договор за наем.

От страна на ищеца са въведени твърдения за прекратяване на наемното правоотношение по решение на Управителния съвет на Етажната собственост – с едномесечно предизвестие, за което до ответната страна са изпратени покани. В този смисъл с уточнителна молба от 20.05.2025 г. ищецът изрично заявява, че основанието за прекратяване на договора за наем не е липсата на плащане на наемна цена, а последният като безсрочен е прекратен с едномесечно предизвестие за това.

По делото е представено Протокол от проведено събрание на Управителния съвет на Етажната собственост от 12.07.2024 г., на което е взето решение за изготвяне на покана до г-жа Т., с която последната да се уведоми, че договорът за наем на двете тераси се прекратява с едномесечно предизвестие, като последната се покани да освободи терасите в срок от 1 месец, като заплати дължимото наемно възнаграждение.

С Протокол от проведено събрание на Управителния съвет на Етажната собственост от 19.09.2024 г. е констатирано, че вратите на терасите са укрепени с катинари, че г-жа Т. не спазва срока за освобождаване на терасите и е взето решение да се изчака до 23.09.2024 г. за освобождаване на терасите и след тази дата да се заведе иск.

С Протокол от проведено събрание на Управителния съвет на Етажната собственост от 12.05.2025 г. е констатирано състоянието на терасите.

По делото са представени покани до ответната страна за прекратяване на договора за наем и за освобождаване на терасите, които не са получени лично, а са залепени на входната врата на жилището й в присъствие на свидетели.

Съгласно разпоредбата на чл. 11, т. 10, б. „б“ ЗУЕС Общото събрание на Етажната собственост приема решения за отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност. В случая наемното правоотношение е възникнало валидно, доколкото по делото е представено решение на ОС на ЕС за отдаване на под наем на помещения в общите части на сградата, като е определен и размерът на дължимия наем.

Ответникът излага твърдения, че наемното правоотношение е прекратено по решение на Управителния съвет на Етажната собственост с предизвестие, изпратено до ответната страна.

Съдът намира, че Управителния съвет на Етажната собственост не разполага с правомощие за прекратяване на сключен от Етажната собственост 5 договор за наем на общи части.

Доколкото в ЗУЕС липсват специални правила, уреждащи прекратяване на възникнали наемни правоотношения, следва да се приеме, че прекратяването на договорите за наем следва да се осъществи по реда на тяхното сключване. Т.е. следва да намери приложение разпоредбата на чл. 11, т. 10, б. „б“ ЗУЕС и за прекратяване на възникнало наемно правоотношение следва да е налице решение на представителния орган на Етажната собственост – а именно Общото събрание. Това е така, доколкото посочената разпоредба дава правомощие на Общото събрание на Етажната собственост за отдаване под наем на общи части, което правомощие е свързано не само с възникване на наемното правоотношение, но и с неговото съществуване и прекратяване.