Протокол № 367 от 12.03.2025, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 367 гр. Варна, 12.03.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ ГО, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Антония Якимова при участието на секретаря Славея Н. Янчева

Сложи за разглеждане докладваното от Антония Якимова Гражданско дело № 20243100101759 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 10:01 часа се явиха:

Ищецът В. Н. Н., редовно призован, не се явява. Представлява се от адв. Б. Д., редовно упълномощена и приета от съда от днес.

Ответникът С. С. Л., редовно призована, не се явява. Представлява се от адв. П. Д., редовно упълномощен и приет от съда от днес.

Ответникът П. К. К., редовно призована, не се явява. Представлява се от адв. Д.К., редовно упълномощен и приет от съда от днес.

Вещото лице М. Д. А., редовно призована, явява се лично.

Вещото лице Е. А. А. , редовно призован, явява се лично.

Адв. Д.: Да се даде ход на делото.

Адв. Д.: Да се даде ход на делото.

Адв. К.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

ПРИСТЪПВА към изясняване на спора от фактическа страна.

Адв. Д.: Поддържам исковата молба. Няма да правим допълнения към нея. Оспорваме отговора.

Адв. Д.: Поддържам депозирания отговор.

Адв. К.: Поддържам отговора на исковата молба.

Адв. Д.: Поддържам направените си възражения за унищожаемост на упълномощителната сделка. Считам, че същите са формулирани достатъчно ясно, но съдът се е произнесъл по този въпрос.

1

Адв. К.: Аз също поддържам възраженията си, но видях, че не сте ги приели.

СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към доклад на делото, като се придържа към проекта за доклад, обективиран в Определение рег. № 40/06.01.2025 г., като намира, че същия следва да бъде допълнен с възраженията на ответницата С. Л. за унищожаемост на упълномощителната сделка поради това, че упълномощителката не е могла да разбира свойството и значението на същата, което възражение съдът намира за уточнено с постъпилата в указания на страната срок уточнителна молба от 26.11.2024 г.

Относно възражението на ответницата П. К. в същия смисъл, съдът се придържа към мотивите на доклада, доколкото възражението не е извършено редовно и с депозираната уточнителна молба не са отстранени допуснатите негови нередовности чрез навеждане на конкретни фактически твърдения, относими към това възражение.

Адв. Д.: В докладът на стр. 3, по доказателствените искания на ищеца е допусната техническа грешка, но това не е свързано с доклада на делото.

Нямам възражения към проекта за доклад.

Адв. Д.: Аз също видях техническа грешка в доклада. На стр. 6, абзац 2 сте посочили, че съм признал дата на сключване на предварителния договор. Аз съм признал само сключване, но не и дата. Вие сте обсъдили възражения за антидатиране, очевидно е техническа грешка, но все пак да кажа.

Признавам фактът на упълномощаването, както и на сключването на предварителния договор, но не и конкретните дати, на които те са сключени, дори напротив, оспорвам ги, като твърдя, че договорът е антидатиран.

Нямам други възражения по проекта за доклад.

Адв. К.: Нямам възражения по проекта за доклад.

СЪДЪТ, като съобрази изявлението на процесуалните представители на страните, намира, че следва да обяви за окончателен изготвения проект за доклад, с изменението в твърденията на ответницата С. Л., че същата признава, че е налице упълномощаване, както че е сключен предварителен договор, но оспорва датата на последния, както и с допълването му в частта относно направеното от ответницата С. Л. възражение по чл. 31, ал. 1 от ЗЗД за унищожаемост на процесната упълномощителна сделка от 30.04.2020 г. поради това, че упълномощителят към момента на упълномощаването е имал ментални и психични проблеми, дължащи се на здравословното й състояние, като страната намира, че доказателство за недееспособността на упълномощителя произлиза от самата сделка.

Съответно, следва да бъде допуснато и изменение в доказателствената тежест, като бъде указано в тежест на ответницата С. Л., че следва да докаже твърдяното състояние на упълномощителката към момента на сключване на сделката.

Предвид гореизложеното, съдът

О П Р Е Д Е Л И:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН доклада по делото в следния смисъл:

Производството по делото е образувано по предявени от В. Н. обективно кумулативно съединени искове, както следва:

2

1./ срещу С. Л., иск с правно осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 05.05.2020г. предварителен договор до размера на 2/3 идеални части, по силата на който Н. Н.а, починала на 12.05.2020г., действаща, чрез пълномощник е поела задължение в срок до 08.06.2020г. да прехвърли на В. Н. собствения си недвижим имот, придобит въз основа на договор № 10619/10.08.1988г. за продажба на недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***.***.** по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. Варна, район „М.“, М. – ЗПЗ, бл. ***, вх. *, ет. *, ап. *** с площ от 58, 50 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня, баня, тоалет, килер, коридор и два балкона при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: № ***.***.**; под обекта № ***.***.**; над обекта № ***.***.**, ведно с прилежащата към апартамента изба с площ от 2, 35 кв.м. при съседи: изби от вх. 5, изба ап. № 137, коридор, изба ап. № 124, както и 1, 3740 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот върху който е изградена сградата при цена от 36 500 лв.;

2./ срещу П. К., иск с правно осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 05.05.2020г. предварителен договор до размера на 1/3 идеални части, по силата на който Н. Н.а, починала на 12.05.2020г., действаща, чрез пълномощник е поела задължение в срок до 08.06.2020г. да прехвърли на В. Н. собствения си недвижим имот, придобит въз основа на договор № 10619/10.08.1988г. за продажба на недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***.***.** по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. Варна, район „М.“, М. – ЗПЗ, бл. ***, вх. *, ет. *, ап. *** с площ от 58, 50 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня, баня, тоалет, килер, коридор и два балкона при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: № ***.***.**; под обекта № ***.***.**; над обекта № ***.***.**, ведно с прилежащата към апартамента изба с площ от 2, 35 кв.м. при съседи: изби от вх. 5, изба ап. № 137, коридор, изба ап. № 124, както и 1, 3740 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот върху който е изградена сградата при цена от 36 500 лв.;

В исковата молба са направени искания за приемане на писмени документи.

Ищецът В. Н. поддържа, че на 05.05.2020г. е сключил предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 142, находящ се в гр.

Варна, район „М.“, М. – ЗПЗ, бл. 122, вх. 6, ет. 7, по силата на който продавачът Н. Н.а, представлявана от своя пълномощник Н. Н.а, последната явяваща се дъщеря на купувача, е поел задължение да прехвърли в срок до 08.06.2020г. собствения си имот срещу насрещно задължение на същия да заплати уговорената цена от 36 500 лв., от която в деня на сключването му е предаден на продавача аванс от 3 650 лв. Остатъкът от продажната цена е уговорено да бъде платена при сключване на окончателния договор.

Настъпилата смърт на продавача, починал на 12.05.2020г., е възпрепятствало сключването на окончателния договор. Като изправна страна по него за ищеца се поражда интерес от предявяване на конститутивните искове по чл. 19, ал.3 ЗЗД срещу законните наследници на продавача, явяващи се негови племенници – деца на негов роден и еднокръвен брат, съобразно правата, които имат, съобразно чл. 8, ал. 3 ЗН при заплащане на остатъка от продажната цена.

В постъпилия писмен отговор, ответникът С. Л., признава следните факти: 1./ че Н.

Н.а е упълномощила Н. Н.а с пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието му да я представлява пред нотариус при извършване на разпоредителни сделки с процесното жилище по своя преценка, но при условие самата тя – упълномощената да придобие имота;

2./ че е сключен предварителен договор за покупко-продажба, с който Н. Н.а, действаща като пълномощник на Н. Н.а, е обещала да прехвърли на В. Н., баща на пълномощника процесния имот. Страната оспорва посочената дата на предварителния договор.

3

Оспорва се предявеният конститутивен иск, тъй като предварителният договор е недействителен.

Релевирани са правоизключващи възражения. Първото от тях е с правно осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и почива на твърдения, че уговорената продажна цена е в пъти по-ниска от пазарната, поради което предварителният договор е нищожен, като сключен в противоречие с добрите нрави, изразяваща се в значителна и явна нееквивалентност на престациите.

На следващо място се изтъква, че предварителният договор е антидатиран. Съставен е за целите на процеса след смъртта на наследодателя, починал на 12.05.2020г., за да легитимира ищеца, като носител на непарично вземане. След като договорът е съставен на дата, следваща смъртта на наследодателя, то към дена на сключването му, пълномощното е било прекратено, поради което пълномощникът е действал без представителна власт, а сделката е недействителна до размера на наследствените права на ответника и не поражда целените правни последици, на осн. чл. 42, ал. 2 ЗЗД.

Евентуално се поддържа, че ако договорът не е антидатиран, то същият не поражда правни последици, тъй като пълномощникът е действал извън обема на представителната му власт. Вместо да прехвърли имота на себе си, съобразно волята на упълномощителя, Н. Н.а се е разпоредила с него, продавайки го на своя баща. Предвид изложено, сделката е недействителна до размера на наследствените права на ответника и не поражда целените правни последици, на осн. чл. 42, ал. 2 ЗЗД.

Евентуално, в случай, че пълномощникът е действал в обема на учредената му представителна власт, се поддържа, че сделката е недействителна до размера на наследствените права на ответника, като сключена във вреда на представлявания при цена в пъти по-ниска от действителната, част от която продавачът изобщо не е получил, на осн. чл.

40 ЗЗД.

Прави се и евентуално възражение за унищожаемост на упълномощителната сделка от 30.04.2020 г., на основание чл. 31, ал. 1 от ЗЗД. Същото е обосновано с твърдения, че към момента на упълномощаването упълномощителят е имал ментални и психични проблеми, дължащи се на здравословното му състояние, като страната намира, че доказателството за недееспособността произлиза от самата сделка по смисъла на чл. 31, ал. 2 от ЗЗД.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът П. К., е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявения иск и настоява за отхвърлянето му.

Релевират се следните правоизключващи възражения за недействителност на предварителния договор за покупко – продажба: като сключен в противоречие с добрите нрави, поради нееквивалентност на престациите, почиващ на твърдения, че уговорената продажна цена е в пъти по-ниска от пазарната, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД; евентуално, при липса на представителна власт на пълномощника по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, тъй като договорът е антидатиран и сключен след смъртта на упълномощителя към който момент пълномощното е прекратено; евентуално при превишаване обема на учредената представителна власт, тъй като пълномощникът е следвало да се разпореди с имота като прехвърли собствеността на себе си, а не на трето лице, на осн. чл. 42, ал. 2 ЗЗД; евентуално, в случай, че пълномощникът е действал в обема на учредената му представителна власт, се поддържа, че сделката е недействителна, като сключена във вреда на представлявания при цена в пъти по-ниска от действителната, част от която продавачът изобщо не е получил, на осн. чл. 40 ЗЗД.

ПО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА ДОКАЗАТЕЛСТВЕНАТА ТЕЖЕСТ:

Съдът в изпълнение на задължението си по чл.146, ал.1, т.5 от ГПК, указва на 4 ищеца, че в негова тежест е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки: че е налице валиден предварителен договор по см. на чл.19, ал.1 и 2 ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне собствеността върху недвижим имот, че се явява изправна страна по договора – т.е изпълнил е или е готов да изпълни едновременно с престацията на насрещната страна своите задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост върху недвижимия имот по нотариален ред, включително, че имотът е собственост на отчуждителя.