Решение № 5041 от 04.08.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5041 гр. София, 04.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20241100113748 по описа за 2024 година

Ищцата А. Б. Г. поддържа, че на 27.05.2021 г. е сключила с „Алфа Билд Пропъртис“ ООД, ЕИК: 204521771, предварителен договор, с който ответникът се е задължил да построи със свои средства и да й продаде подробно описаните в исковата молба недвижими имоти, представляващи: апартамент № 4, с идентификатор ***, със застроена площ от 84,71 кв.м., заедно с прилежащите 1.8935 % ид.ч. от общите части на сградата и 2,133 % ид.ч. от поземления имот, в който е построена сградата, заедно с 19,70/2671 ид.ч. от ПИ с идентификатор ***, заедно с прилежащото към апартамента мазе № 2, както и гараж № 10, находящи се в гр. София, ул. ***********

Ищцата поддържа, че в чл. 3.1 от предварителния договор е уговорен срок за завършване на строителството и осигуряване издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация до края на м. март 2022г. Въпреки това, към 22 юни 2022г. строителството било все още на етап Акт-образец 15.

С нотариален акт № 96 от 15.02.2022 г., том I, peг. № 1763, дело № 89/2022 г. на нотариус Р.Р., № 203 на НК, вписан в Службата по вписванията – гр. София с вх. рeг. № 8097 от 15.02.2022 г., акт. 11, том XVIII, дело 5504/2022 г. ответникът е прехвърлил на ищцата собствеността върху имотите в степен на завършеност - груб строеж. Така ответникът изпълнил задължението си за прехвърляне на собствеността, но продължил да бъде задължен за изграждането на имотите в степен на завършеност и за въвеждането им в експлоатация, съгласно клаузите на предварителния договор. Сградата е въведена в експлоатация с Удостоверение от 09.03.2023 г.

Излага, че съгласно т. 6.1 от предварителния договор, при неспазване на 1 предвидения в т. 3.1 срок за въвеждане в експлоатация на имотите, ответното дружество дължи неустойка за забава в размер на 0,1% на ден от посочената в т. 2.1 от предварителния договор цена в размер на EUR 133 858.00, но не повече от 10% от нея. Доколкото ответникът изпаднал в забава за изпълнение на задължението си по т. 3.1 от предварителния договор считано от 01.04.2022 г., която е продължила до 09.03.2023 г., или общо 343 календарни дни, за посочения период на забава уговорената неустойка е достигнала максималния си размер от 13 385,80 евро. На 11.10.2024 г. ищецът изпратил на ответника покана за изпълнение на така посоченото задължение за заплащане на неустойка за забава, но последният отказал да плати.

Ето защо, предявява иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за сумата от 13 385,80 евро, представляваща договорна неустойка за забава, дължима на основание чл. 6.1, във вр. с чл. 3.1 от процесния предварителен договор от 27.05.2021 г., както и за законна лихва върху посочената главница в размер на 162,17 евро, дължима за периода от 11.10.2024 г. до 11.11.2024 г.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД подава писмен отговор, с който оспорва изцяло предявените осъдителни искове по размер и основание. Възразява срещу допустимостта на исковата молба като неотговаряща на изискванията на чл. 124, ал. 4 от ГПК, поради непосочена от ищеца банкова сметка или друг начин наплащане по предявените осъдителни искове за парични вземания. Оспорва да е изпаднал в забава по смисъла на т. 3.1 от предварителния договор, тъй като по отношение на ответното търговско дружество е била налице обективна невъзможност да изпълни и двете дейности по т. 3.1 от предварителния договор в предвидения срок, поради непреодолимата сила, породена от извънредната епидемична обстановка след разпространението на COVID-19 и от началото на войната в Украйна, които оказали пряко въздействие върху строителството поради липсата или забавени доставки на материали и трудности с ангажиране на работна ръка в този период. В тази връзка счита, че описаните събития са обосновали прилагането на клаузите на т. 3.2 и т. 3.3 от предварителния договор, поради което сроковете по договора са спрели да текат и страните не си дължат неустойка. В допълнение излага, че издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация съставлява административно производство, извършвано от компетентен орган на държавна власт, независещо от волята на страните по предварителния договор, което изключва отговорността за неустойка.

Навежда възражение за нищожност на клаузата за неустойката, уговорена в т. 6.1 от предварителния договор, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, като противоречаща на добрите нрави, поради това, че дължимостта й произтича от договорната разпоредба на т. 3.1, която също счита за изначално недействителна, поради противоречието й със закона, тъй като спазването на уговорения краен срок за строителство и за въвеждане на сградата експлоатация на сградата е обективно невъзможен.

2

С отговора на исковата молба и на основание чл. 212 от ГПК, ответникът предявява и инцидентен установителен иск за признаване нищожността на клаузата по т. 3.1 от Предварителния договор за строителство и продажба на недвижим имот от 27.05.2021 г., поради противоречието й със закона (чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД ), а именно – противоречие с чл. 177, ал. 1 ЗУТ, чл. 19а, ал. 1-3 и чл. 19б от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. (издадена на основание чл. 177, ал. 2 от ЗУТ), както и поради невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД) и поради липса на основание (чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД) за така въведеното договорно условие за едновременно настъпващ краен срок за строителството и за въвеждане на сградата в експлоатация.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника по инцидентния установителен иск (ИУИ) в който се поддържа недопустимост на същия с аргумента, че отделна клауза от процесния предварителен договор не може да бъде годен предмет на иск за нищожност с оглед нормата на чл. 26, ал. 4 от ЗЗД.

В условията на евентуалност счита твърденията на ответника, изложени в предявения инцидентен установителен иск за нищожност на клаузата по т.

3.1 от предварителния договор, за неоснователни, като излага подробни аргументи в тази насока и моли иска да бъде оставен без уважение.

Претендира разноски.

Съдът, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Установява се от приетите по делото писмени доказателства, че на 27.05.2021 г. между страните е сключен предварителен договор за продажба и строителство на недвижими имоти: а) АПАРТАМЕНТ № 4, със застроена площ от 84,71 кв.м., предсталяващ самостоятелен обект с идентификатор ***, с адрес на имота: гр. София, район „Витоша , п.к. 1000, ул. ********, находящ се в многофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор

*** по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-183/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК; б) МАЗЕ(склад) № 2, находящ се на сутеренен етаж, на кота - 1,90 и -0,95 метра, със застроена площ 2,33 кв.м., заедно с 0,0805% ид. части от общите части на складовите помещения, равняващи се на 0,43 кв.м. и 0,062% ид. части от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 1,25 кв.м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата; и в) ГАРАЖ № 10, находящ се на сутеренен етаж, на кота 3,60 метра, със застроена площ 23,07 кв.м., заедно с 3,1604% ид.ч. от общите части на подземните гаражи, равняващи се на 16,82 кв.м. или обща застроена площ на гаража с включени идеални части е 39,89 кв.м., както и 0,898% ид. части от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 18,02 кв.м., заедно със съответните части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата.

3

С процесния предварителен договор от 27.05.2021 г. страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма за прехвърляне правото на собственост върху процесните имоти в срок до 14 работни дни след покана, изпратена от продавача (ответник по първоначалния иск) до купувача (ищец по първоначалния иск) не по-късно от 7 дни след снабдяване с влязло в сила удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, като уговорените срокове могат да бъдат променяни само по взаимно писмено споразуменне между страните (т. 1.3). Продавачът е приел също да извърши и довършителни работи и инсталации на обектите (т. 1.4).

Уговорена е продажна цена за процесните имоти в размер общо на 133 858,00 евро с включен ДДС или левовата им равностойност по централния курс на БНБ в деня на плащането, от които: 118 858 евро - за апартамент № 4 и 15 000,00 евро - за гараж № 10 (т. 2.1.), като плащането се извърши на части – 30 000,00 евро представляващи задатък /капаро/ по смисъла ЗЗД следва да се заплатят от купувача до три дни от подписването на предварителния договор, а остатъка от уговорената обща пpoдaжнa цена в размер на 103 858,00 евро - в срок от 14 работни дни след като продавачът снабди купувача с влязъл в сила акт за въвеждане на сградата в експлоатация (т. 2.1.1). Уговорено е, че цената е окончателна и не подлежи на промяна вследствие на инфлационни процеси, повишени цени на материали и труд, изменение на пазарна конюнктура и други (т. 2.4.).

С оспорения чл.3.1 на предварителния договор е уговорен краен срок за завършване на строителните работи и въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация до края на месец март, 2022 година, като съгласно чл.3.2. при забава на изпълнението поради настъпване на форсмажорни обстоятелства, действието на договора се спира до отпадането им и през този период не се дължат неустойки между страните, а уговорените срокове за плащане на суми и за предаване на имотите не текат и се удължават по взаимно писмено споразумение между страните. Страната, която е в невъзможност да изпълни задълженията си поради непреодолима сила следва в подходящ срок писмено да уведоми другата страна.

В т. 6.1. на предварителния договор е уговорена неустойка при забава на продавача да завърши строителството и да въведе сградата в експлоатация в посочените срокове, която забава не се дължи на форсмажорни или други обстоятелства, посочени в т. 3.2 от договор, в размер на 0,1% от общата продажна цена (133 858,00 евро с ДДС) за всеки ден забава, но не повече от 10% от общата цена. В случай, че забавата на продавача продължи повече от 180 дни, купувачът има право едностранно да развали договора, като продавачът дължи връщане на капарото и останалите платени до момента суми.

Сключен е договор за покупко-продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт № 96 от 15.02.2022 г., том I, peг. № 1763, дело № 89/2022 г. на нотариус Р.Р., № 203 на НК, вписан в Службата по вписванията – гр. София 4 с вх. рeг. № 8097 от 15.02.2022 г., акт. 11, том XVIII, дело 5504/2022 г., с който страните са осъществили предмета на предварителния договор относно прехвърлянето на собствеността върху процесните имоти, изградени в степен на завършеност „груб строеж". В т. IV на нотариалния акт е уговорено владението върху недвижимите имоти да бъде предадено от продавача на купувача след въвеждане на сградата в експлоатация.

Приети са по делото Констативен акт Образец 15 (приложение № 15 към чл. 7, ал. 3. т. 15) от 22.06.2022 г. (лист 9-24 от делото), Окончателен доклад от 29.06.2022 г. (лист 139-148) и технически паспорт от 07.12.2022 г., (лист 149163), издадени от строителния надзор, с които са установени изпълнението на строителството и годността за приемане на строежа и ползването на процесната сграда, въз основа на които на 09.03.2023 г. от Главния архитект на Столична община е издадено Удостоверение № 257 за въвеждане на процесната жилищна сграда в експлоатация (лист 26).

С покана, изпратена на 11.10.2024 г. по електронна поща от името на ищцата чрез адв. Л. (лист 28-33) до ел. адрес [email protected], ответникът е поканен в срок от 5 дни, считано от датата на получаването, да заплати на ищцата сума в размер на 13 385,80 евро, представляваща неустойка за забава по т. 3.1. от предварителния договор от 27.05.2021 г., ведно с лихвата върху тази сума до окончателното плащане на сумата. Получаването на поканата не е оспорено, а същият ел. адрес е посочен и в отговора на искова молба, при което съдът приема от фактическа страна, че поканата е достигнала до ответника на 11.10.2024г.